[克而瑞]房企扎堆搶地 后市風(fēng)險加劇

??編者按：近期一二線城市土地市場“高燒不退”、地價非理性飆漲，“地王”運作模式成為潮流，開發(fā)企業(yè)或主動出擊或被動裹挾參與這個資本游戲。4月房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售數(shù)據(jù)增速出現(xiàn)下滑，重點城市房地產(chǎn)政策開始收緊，前期過熱的樓市有回調(diào)放緩勢頭，下半年市場進入調(diào)整期概率較大，這些拿“地價貴過房價”土地的企業(yè)未來可能會陷入被動局面。

??開發(fā)商負(fù)債搶地為哪般？

??5月18日，保利以54.5億奪得上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)純住宅地塊，可售住宅樓板價5.45萬/平方米，有“業(yè)內(nèi)人士”聲稱其保本售價將高達7.9萬/平方米，理論上也刷新了上周泗涇6萬/平方米保本價“地王”。本次競拍有37家開發(fā)商報名參加，創(chuàng)下的上海最多開發(fā)商競拍紀(jì)錄。競拍幾乎囊括了上海地產(chǎn)界的大半個圈子，比如央企代表保利、中糧、華潤、招商等，三甲房企萬科、恒大等，還有非?；钴S的福建房企旭輝、正榮，廈門的建發(fā)，港企九龍倉等等，還有出手闊綽的險資，比如平安，還有格力、海爾等跨界企業(yè)。

??近期，南京、蘇州、合肥、杭州、廈門等二線城市地價不斷創(chuàng)新高。但是從各企業(yè)年報不難看出，本輪拿到“地王”的房企，幾乎都是不惜透支半年以上甚至負(fù)債累累去豪賭房地產(chǎn)的“明天”。

??以30億元拿下泗涇“地王”的融創(chuàng)中國，其2015年全年凈利潤僅有33億元。拍下蘇州最高溢價率318.86%地塊的景瑞地產(chǎn)，近日再度拍下杭州一幅土地，一個月內(nèi)景瑞在土地的并購擴張上投資近40億元，幾近2015年全年銷售額的一半，且該房企連續(xù)兩年虧損，負(fù)債率高達135%。

??易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，這些房企把地價推到如此的高度，都是準(zhǔn)備用時間換空間，即用2年、3年甚至更長時間去等待這塊區(qū)域房價上升，再推出相關(guān)產(chǎn)品?？紤]到當(dāng)前的資金價格相對較低，時間換空間在策略上完全可行。以周浦地王為例，房價一年翻一番不可能，3年可能性較大，4、5年翻一番基本是行業(yè)內(nèi)的共識。特別是當(dāng)前資金成本是最近幾年的最低點，銀行一年期貸款利率僅為4.75%，如此低廉的資金成本之下，企業(yè)再通過產(chǎn)品精工細(xì)作和到位的營銷完全有可能在3、4年后把樓盤賣到7-8萬/平方米。更何況，周浦這塊地最后爭奪的都是大型央企、國企，在資金方面具有無可比擬的優(yōu)勢，而上周幾塊地也基本都是上市公司摘得，資金成本均相對低廉。

??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，房企拿地越來越激進，其背后是土地市場準(zhǔn)入門檻越來越高，優(yōu)質(zhì)土地資源越來越少。而這次要求部分住宅面積“自持”也是開了先例，原先這種條件多出現(xiàn)在商業(yè)用地中。隨著調(diào)控深入，今后拿地條件會越來越苛刻，因此要盡可能早去拿一些地塊。

??旭輝集團總裁林峰認(rèn)為，以前開發(fā)商高度依賴銀行的開發(fā)貸款，如今融資工具更加多元化，甚至有很多機構(gòu)主動找上門要求提供貸款，且貸款利率極低。房企現(xiàn)在不缺錢，缺的是項目。

??也有觀點認(rèn)為，開發(fā)商輪流坐莊、通過制造新“地王”解套舊“地王”也是造成地價節(jié)節(jié)上漲的重要原因。上海泗涇地王誕生后，廈門國貿(mào)、龍湖、金地等房企紛紛以“地王”為噱頭促銷提價。

??高杠桿拿地存隱患 四類“地王”企業(yè)面臨風(fēng)險

??土地市場“瘋狂盛宴”背后，是房地產(chǎn)開發(fā)商加杠桿與地方政府土地財政的互相支撐。中國建設(shè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家黃志凌認(rèn)為，一些地方政府提高基準(zhǔn)地價，有的漲幅超過一倍，這說明其并未擺脫土地財政依賴，依然坐享土地增值收益。

??上海財大教授陳杰認(rèn)為，目前不少地方債務(wù)都依賴賣地收入來償還，而土地也大多抵押給銀行。一旦土地市場遇冷，政府賣地收入將大幅下降，土地抵押的債務(wù)將出現(xiàn)壞賬風(fēng)險。

??同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在樓市下半年即將進入調(diào)整期的市場背景下，四類拿過“地王”企業(yè)受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇，極有可能目前已經(jīng)面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約的風(fēng)險。具體來講：一是標(biāo)榜“高溢價”但很難實現(xiàn)“高溢價”的企業(yè)。二是以閩系房企為代表激進拿地，頻頻制造“地王”的企業(yè)，甚至個別房企的拿地金額已明顯超過銷售金額，房企拿地能力嚴(yán)重超支。三是過度依賴民間資本的企業(yè)，最終因為拿地成本、融資成本過高等因素，導(dǎo)致項目定價偏離市場主力需求，銷售上遇到瓶頸，企業(yè)遭遇資金鏈危機。四是沒有明確拿地戰(zhàn)略與風(fēng)險評估機制的企業(yè)，屬于市場跟風(fēng)著，尤其是在招拍掛拿地現(xiàn)場，意氣用事，贏了當(dāng)時拿地的賭局，但是，隨后市場瞬息萬變，這類企業(yè)對“地王”樓盤難以把持，市場的賭局能否度過還真是值得懷疑。

??（內(nèi)容來源：根據(jù)丁祖昱評樓市、華爾街見聞、觀點地產(chǎn)網(wǎng)等公開信息整理。）