[克而瑞]招商蛇口：三大板塊同步推進(jìn) 核心資源價(jià)值漸顯

??招商蛇口自2015年重組以來，在加快管理融合的同時(shí)，以“區(qū)域聚焦、城市深耕、轉(zhuǎn)型發(fā)展”為戰(zhàn)略，形成了社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營、園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營三大業(yè)務(wù)板塊。在房地產(chǎn)市場分化加劇，結(jié)構(gòu)性變革的背景下，招商蛇口通過加強(qiáng)園區(qū)與郵輪業(yè)務(wù)的建設(shè)投入，嘗試“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略。隨著深圳前海新中心的快速發(fā)展，將顯現(xiàn)出巨大的市場價(jià)值。

??一、 業(yè)績：業(yè)績高速增長，銷售收入和凈利潤同比大幅提高

??自2015年12月30日重組上市后，招商蛇口社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營能力持續(xù)提升，2016上半年招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額308億元，實(shí)現(xiàn)全年650億元銷售目標(biāo)的47.4%。銷售面積195萬平米，分別同比增長59%和30%。實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入212.5億元，同比增長11.25%；歸屬于上市公司股東凈利潤38.3億元，相比于去年同期備考利潤表的口徑同比增長35.45%。業(yè)績大幅增長的原因是是完成投資收益17.1億元，同比增長268.76%，其中主要是完成深圳蛇口“夢工廠大廈”的項(xiàng)目權(quán)益轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)收益約12億元。

??二、 財(cái)務(wù)：園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營板塊實(shí)現(xiàn)高增速 、高毛利

??2016上半年，招商蛇口的毛利率和凈利率分別達(dá)到33.85%和20.75%。其中，社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營業(yè)務(wù)毛利率17.65%，同比減少了5.39個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告期末，招商蛇口貨幣資金總量雖然同比減少15.2個(gè)百分點(diǎn)，但仍達(dá)到了344.7億元,所以凈負(fù)債率為26.01%，處于行業(yè)較低水平。銷售費(fèi)用率1.9%、管理費(fèi)用率2.1%，分別同比下降5.7和11.8個(gè)百分點(diǎn)，可見招商蛇口重組合并后，管控效率得到進(jìn)一步提升。

??房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)作為招商蛇口目前的主營業(yè)務(wù)核心，“社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營”板塊上半年收入為169.73億元，仍占總營業(yè)收入的80%，但是占比相較去年同期已有所降低。其中得益于招商蛇口銷售了在蛇口等區(qū)域部分持有多年的經(jīng)營性物業(yè)，以及該片區(qū)資產(chǎn)價(jià)值的提升，深圳地區(qū)的收入實(shí)現(xiàn)了62.66%的高毛利率。

??同時(shí)，園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營板塊的收入占比從2015年末的14.15%增長到了19%，毛利率同比大幅上升22.58個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了可觀的57.1%，這也契合了招商蛇口在實(shí)現(xiàn)整體上市后，將以園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)為主，并且逐漸實(shí)現(xiàn)“去地產(chǎn)化”的戰(zhàn)略。

??三、布局：土地市場完善一二線城市布局、推行城市深耕

??2016上半年，遵循“城市深耕”的策略，招商蛇口持續(xù)完善一、二線城市結(jié)構(gòu)布局和重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的推進(jìn), 并積極尋求市場上各類并購機(jī)會。在促進(jìn)年度銷售、調(diào)整庫存結(jié)構(gòu)的同時(shí)，在北京、南京等重要城市獲取10宗優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，擴(kuò)充項(xiàng)目資源226萬平米，總地價(jià)237億元，其中權(quán)益地價(jià)153億元，平均樓面價(jià)10412元/平方米。相比同期各大房企頻頻高價(jià)搶地，招商蛇口在合并之后除去招拍掛市場取得的土地外，還在前海蛇口自貿(mào)片區(qū)內(nèi)擁有大量土地儲備，具有獨(dú)特的政策優(yōu)勢，獨(dú)特的戰(zhàn)略資源優(yōu)勢，為公司未來的業(yè)績增長提供了保證。

??四、戰(zhàn)略：園區(qū)開發(fā)與郵輪產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)

??經(jīng)過三十多年的建設(shè)運(yùn)營，招商蛇口已經(jīng)具備了豐富的城區(qū)和產(chǎn)業(yè)園綜合開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)了專業(yè)且經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)。2016上半年，招商蛇口園區(qū)板塊保持穩(wěn)健發(fā)展，投資性物業(yè)的出租收入達(dá)9.22億元，同比增長8.78%。作為招商蛇口主營業(yè)務(wù)的一個(gè)重要組成部分，報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口積極將蛇口模式對外復(fù)制，在核心一二線及其近郊城市建設(shè)運(yùn)營大型園區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目，著重打造特色園區(qū)，引領(lǐng)城市的升級。

??前海土地成功確權(quán)，取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。招商局集團(tuán)與深圳市前海管理局組建股權(quán)比例為50:50的合資公司，本次合作的2.9平方公里，計(jì)容建筑面積約505萬平米，主要為商住辦公用途，整體價(jià)值在4000 億以上，預(yù)計(jì)在未來3-5年，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的兌現(xiàn)將能給收入規(guī)模帶來大幅提升。

??郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營是招商蛇口經(jīng)過市場分析所確定的轉(zhuǎn)型方向之一。郵輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展符合“一帶一路”戰(zhàn)略，受到國家大力扶持，招商局集團(tuán)擁有航運(yùn)、港口等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，加大郵輪產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動城市的消費(fèi)和配套商業(yè)的發(fā)展，發(fā)揮郵輪產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的推動。

??上半年公司郵輪業(yè)務(wù)取得多項(xiàng)突破，5月中旬，國家旅游局同意在深圳市南山蛇口工業(yè)區(qū)太子灣設(shè)立“中國郵輪旅游發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū)”，實(shí)驗(yàn)區(qū)占地面積9.4平方公里。實(shí)驗(yàn)區(qū)的確立有助于公司在郵輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展中享受政策紅利，以郵輪母港建設(shè)為核心，全力打造集旅游運(yùn)營、餐飲購物、免稅貿(mào)易、酒店文娛、港口地產(chǎn)、金融服務(wù)等于一體的郵輪產(chǎn)業(yè)鏈。