[申萬(wàn)宏源]信達(dá)地產(chǎn)：加強(qiáng)一二線布局 踐行金融地產(chǎn)模式

       收入持續(xù)高增長(zhǎng),毛利率結(jié)算項(xiàng)目結(jié)構(gòu)影響有所下滑,財(cái)務(wù)費(fèi)用和所得稅費(fèi)用拖累業(yè)績(jī)。公司發(fā)布三季度財(cái)務(wù)報(bào)告,163Q實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入44.3億元,營(yíng)業(yè)總收入同比增長(zhǎng)51.8%,歸母凈利潤(rùn)1.7億元,同比增長(zhǎng)2.6%,符合預(yù)期,歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)低主要受大幅增長(zhǎng)的不能資本化的財(cái)務(wù)費(fèi)用支出和所得稅費(fèi)用影響。報(bào)告期內(nèi)毛利率為24.6%,15年同期毛利率為30.0%,減少了近5個(gè)百分點(diǎn),毛利率下滑主要是由于報(bào)告期內(nèi)的結(jié)算收入大部分來(lái)自于三四線城市,市場(chǎng)毛利率水平下降普遍,公司加大去庫(kù)存回籠資金的銷售策略力度,市場(chǎng)層面和公司層面雙重因素導(dǎo)致報(bào)告期內(nèi)的結(jié)算毛利率有所下滑,不過對(duì)比半年報(bào)22.9%的毛利率水平,公司的基本面情況已經(jīng)有回暖的跡象,我們預(yù)計(jì)未來(lái)隨著盈利能力較強(qiáng)的項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期,公司的盈利能力將有所提升。
        受益于市場(chǎng)熱度,報(bào)告期內(nèi)貨值銷售勢(shì)頭強(qiáng)勁,在手資源充足,其中按可售面積計(jì)算,一線城市占比創(chuàng)新高達(dá)到15.04%。報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)銷售面積110.3萬(wàn)平米,銷售額115.2億元,同比增長(zhǎng)42.2%和58.7%,銷售均價(jià)由15年同期的9360元/平米小幅提升至10448元/平米,公司去年下半年來(lái)加強(qiáng)一二線城市的布局,拿地果斷,目前在手儲(chǔ)備建筑面積430萬(wàn)方,一線城市占比15.04%,二線城市占比達(dá)到41%,一二線合計(jì)占比56%左右,公司區(qū)域轉(zhuǎn)型有序推進(jìn)。總體而言,公司目前的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備結(jié)構(gòu)較過往優(yōu)化明顯,合理的區(qū)域分布確保公司未來(lái)銷售的持續(xù)性。
        公司走金融地產(chǎn)之路,靜候與集團(tuán)合作的突破。集團(tuán)主業(yè)是不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù),涉房類資產(chǎn)規(guī)模龐大,公司是集團(tuán)的唯一上市房企,涉房類資產(chǎn)的后續(xù)處理需要公司的專業(yè)能力,因此占據(jù)著集團(tuán)戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵一環(huán)。當(dāng)前公司也在積極推動(dòng)與集團(tuán)協(xié)作的金融地產(chǎn)模式,在資金、土地和項(xiàng)目等多方面充分發(fā)揮集團(tuán)的優(yōu)勢(shì),未來(lái)公司的收入結(jié)構(gòu)也將由目前的項(xiàng)目開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目開發(fā)、投資收益和專業(yè)服務(wù)并舉的多元結(jié)構(gòu),將有效降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
        投資評(píng)級(jí)與估值:維持盈利預(yù)測(cè),維持增持評(píng)級(jí)。公司15年下半年來(lái)加強(qiáng)一二線城市的布局,土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)更加合理,我們看好公司一二線城市的布局及公司和集團(tuán)協(xié)同效應(yīng)的落地,維持公司未來(lái)三年的盈利預(yù)測(cè),預(yù)計(jì)16-18年?duì)I業(yè)收入:104.1/119.4/135.8億元,16-18年歸母凈利潤(rùn):8.9/10.2/11.1億元,對(duì)應(yīng)同比增速為:3.9%/14.4%/8.2%,預(yù)計(jì)16-18年EPS為:0.59/0.67/0.73元,當(dāng)前股價(jià)7.22元,對(duì)應(yīng)未來(lái)三年P(guān)E:12.24X/10.78X/9.89X,維持增持評(píng)級(jí)。