[克而瑞]房企并購(gòu)不斷 房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局或?qū)⒏淖?/h1>

2016-11-28 09:53:03來(lái)源：克而瑞

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??引言：房企掀起新一輪并購(gòu)潮的背后,是行業(yè)增速放緩、拿地成本增加和盈利空間的收窄。并購(gòu)的目的,主要是為進(jìn)一步擴(kuò)張規(guī)模,提升自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力,或者布局多元業(yè)務(wù),尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。這一輪并購(gòu)潮將改變房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局?！按篝~吃小魚,小魚吃蝦米”的現(xiàn)象或?qū)⒀永m(xù),有實(shí)力的房企將通過(guò)并購(gòu)重組變得更強(qiáng)大,而一些中小房企難逃被收并購(gòu)的命運(yùn)。同時(shí),本輪并購(gòu)潮將推動(dòng)行業(yè)集約化和專業(yè)化程度的提升,地產(chǎn)商可能從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)延伸細(xì)分領(lǐng)域?qū)で蟾鄼C(jī)會(huì)。

??新一輪房地產(chǎn)并購(gòu)潮開(kāi)啟

??2016年堪稱中國(guó)房地產(chǎn)的并購(gòu)之年。恒大在A股市場(chǎng)頻頻出手、融創(chuàng)中國(guó)“買”不停手、地產(chǎn)央企紛紛籌劃重組整合……并購(gòu)重組案例如潮水般一波接一波,引業(yè)內(nèi)關(guān)注。

??單看11月,房地產(chǎn)的并購(gòu)就足以令人眼花繚亂。11月23日，萬(wàn)科發(fā)布關(guān)于股東權(quán)益變動(dòng)的提示性公告，恒大地產(chǎn)集團(tuán)已持有公司A股股票1,103,915,326股，占公司總股份的10.00%，二度舉牌萬(wàn)科后，恒大總耗資逾240.10億元；11月17日,安邦收購(gòu)了中國(guó)建筑5%的股權(quán),根據(jù)公告,未來(lái)一年內(nèi)安邦還將會(huì)增持；11月16日，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)，北京綠城陽(yáng)光投資有限公司以26.8億元擊退萬(wàn)科、保利，拿下中投發(fā)展100%股權(quán)；11月14日,萬(wàn)科發(fā)布與深鐵的重組進(jìn)展事宜,收購(gòu)深鐵100%股權(quán)相關(guān)資料的通函寄發(fā)日期預(yù)計(jì)將延遲至12月31日或之前；11月13日,深深房A發(fā)布公告,擬以發(fā)行股份或支付現(xiàn)金的方式購(gòu)買恒大地產(chǎn)100%股權(quán),交易完成后凱隆置業(yè)將成為公司的控股股東；11月10日,綠地宣布擬51.63億元收購(gòu)協(xié)信40%股權(quán),將與協(xié)信老板吳旭并列為第一大股東……2016年,堪稱中國(guó)房地產(chǎn)的并購(gòu)之年。

??有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示, 截至11月14日,滬深兩市共發(fā)生27宗房企重大重組事件,涉及金額總計(jì)1083億元。而在去年同期,僅13家上市公司發(fā)生重大重組事件。

??值得一提的是,今年內(nèi),發(fā)生在典型房企之間的并購(gòu)較多,例如,以中海、中信等為代表的地產(chǎn)央企紛紛進(jìn)行整合,優(yōu)化發(fā)展戰(zhàn)略,提升整體效率。融創(chuàng)等擴(kuò)張欲望較強(qiáng)的房企通過(guò)收并購(gòu)開(kāi)項(xiàng)目公司,拓展市場(chǎng)規(guī)模。

??增收易創(chuàng)利難,房企追求新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

??房企熱衷并購(gòu)重組的原因是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇,拿地成本增加,導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間收窄。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2016年前三季度,地產(chǎn)板塊毛利率、凈利率較去年同期分別下降3.51%和0.42%,凈資產(chǎn)收益率同比減少0.38%,增收易創(chuàng)利難的局面仍未改變。

??為了自身規(guī)模的擴(kuò)張,部分房企選擇并購(gòu)重組,通過(guò)并購(gòu)布局新的城市和市場(chǎng),或者獲取上市平臺(tái)。還有的希望通過(guò)并購(gòu)重組,來(lái)促進(jìn)自身多元化發(fā)展,反哺主業(yè)的同時(shí)尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。而央企的并購(gòu)重組通常是受政策主導(dǎo)推動(dòng)的,目的在于提質(zhì)增效,避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

??克而瑞地產(chǎn)研究指出,對(duì)于傳統(tǒng)房企而言,收購(gòu)?fù)恋鼗蝽?xiàng)目,是加速企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張,增加可售資源最直接、最有效的方式之一。一方面,收購(gòu)方式獲取項(xiàng)目一般而言拿地成本相對(duì)較低,可以使企業(yè)避開(kāi)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng);另一方面,部分收購(gòu)獲取的項(xiàng)目,可以快速推出市場(chǎng),加速企業(yè)資金回流。

??對(duì)于并購(gòu)目標(biāo)的選擇,房企通常會(huì)根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展,來(lái)綜合考慮目標(biāo)地塊是否合適。首先,并購(gòu)項(xiàng)目的目的在于增加可售資源或者擴(kuò)大布局區(qū)域,那么如收購(gòu)地塊的位置是否符合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展、項(xiàng)目是否位于企業(yè)未來(lái)想要深耕或者重點(diǎn)布局的目標(biāo)城市,這是企業(yè)優(yōu)先需要考量的因素。目標(biāo)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位以及發(fā)展前景,價(jià)格是否合適,性價(jià)比如何,也是房企著重考慮的問(wèn)題。以融創(chuàng)中國(guó)為例,通過(guò)頻繁出手低價(jià)收購(gòu)的方式實(shí)踐著自己的一二線城市戰(zhàn)略,以超規(guī)模速度進(jìn)行擴(kuò)張。2016年5月19日,融創(chuàng)中國(guó)以43.94億元得價(jià)格收購(gòu)萊蒙國(guó)際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán),并如愿進(jìn)入深圳。

??此外,有部分房企選擇了大金融領(lǐng)域,通過(guò)收并購(gòu)信托、保險(xiǎn)、基金公司來(lái)拓寬融資渠道,降低資金成本。房企對(duì)并購(gòu)目標(biāo)的選擇,會(huì)根據(jù)其涉足大金融領(lǐng)域目的地不同而有所差別。如,有的房企抱著戰(zhàn)略投資者的心態(tài),希望通過(guò)少量入股分紅,因此會(huì)選擇與自身資金雄厚、實(shí)力較強(qiáng)的公司合作。還有的房企希望能把金融并入公司的戰(zhàn)略版圖,一般會(huì)根據(jù)房企自身具體的擴(kuò)張業(yè)務(wù)需求,來(lái)定向選擇有業(yè)務(wù)特色且性價(jià)比高的公司。

??并購(gòu)改變房企競(jìng)爭(zhēng)格局，細(xì)分領(lǐng)域?qū)で蟾鄼C(jī)會(huì)

??不得不說(shuō)，行業(yè)增速放緩、土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇成為推動(dòng)此次并購(gòu)潮的主要?jiǎng)右颍豢梢酝茢?，未?lái)房企間的并購(gòu)重組還將升級(jí)。總體來(lái)看，房企間的并購(gòu)重組無(wú)外乎以下幾點(diǎn)考量：基于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)層面的規(guī)模擴(kuò)張，以并購(gòu)項(xiàng)目或獲取上市平臺(tái)為目的的兼并收購(gòu)；以并購(gòu)促進(jìn)自身多元化發(fā)展，反哺主業(yè)的同時(shí)找尋新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；受政策主導(dǎo)推動(dòng)的央企整合，旨在提質(zhì)增效，避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

??此輪并購(gòu)潮勢(shì)必會(huì)為地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)以下幾方面積極變化：

??首先，行業(yè)集約化和專業(yè)化程度都將不斷提升，房企的競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈。通過(guò)收并購(gòu)，本身就具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的房企勢(shì)必“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)較為薄弱的房企也將面臨被收購(gòu)整合的風(fēng)險(xiǎn)，房企之間優(yōu)勝劣汰加劇，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更為激烈。

??其次，房企的競(jìng)爭(zhēng)格局將發(fā)生改變，兩極分化也將逐步拉大。據(jù)CRIC公布的《2016年1-10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜，目前TOP3房企恒大、萬(wàn)科、碧桂園的銷售金額總和9001.2億元，相當(dāng)于第四位至第十位總和9042.1億元?！昂髞?lái)者”想要超越，最大的變數(shù)還是來(lái)自于兼并合作的力度。

??最后，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已是“紅海”，延伸細(xì)分領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)更多的機(jī)會(huì)。這些領(lǐng)域包含代建、物業(yè)、健康、醫(yī)療、金融等，部分房企憑借其在細(xì)分領(lǐng)域的口碑優(yōu)勢(shì)，抓住時(shí)機(jī)，以收并購(gòu)迅速占據(jù)市場(chǎng)份額，奠定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，花樣年的物管業(yè)務(wù)就是典型。如何發(fā)揮一已之長(zhǎng)，在細(xì)分領(lǐng)域?qū)で笮碌臋C(jī)會(huì)，這也將成為許多處于成長(zhǎng)期的中小房企需要思考的問(wèn)題。

??總結(jié)：

??隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，行業(yè)利潤(rùn)下行已成主流趨勢(shì)，加之近年來(lái)一二線地王頻出，拿地成本趨高，許多房企不得不謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，而并購(gòu)則成為了短期內(nèi)擴(kuò)張規(guī)模、提升競(jìng)爭(zhēng)力的最佳方式。部分房企選擇了大金融領(lǐng)域來(lái)拓寬融資渠道，降低資金成本；部分房企則將目光瞄準(zhǔn)了地產(chǎn)行業(yè)下游的一系列配套服務(wù)，包括社區(qū)教育、養(yǎng)老醫(yī)療、物業(yè)增值；寄望于通過(guò)提升服務(wù)品質(zhì)來(lái)助力地產(chǎn)主業(yè)的發(fā)展；還有一些房企“另辟蹊徑”，選擇了諸如體育、農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)、制造業(yè)、礦業(yè)、影視娛樂(lè)業(yè)等具備潛在投資前景的產(chǎn)業(yè)，找尋新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

??（本文來(lái)源：新快報(bào)、CRIC研究）