[克而瑞]一二線成交下滑；政策：蘇州允許“商改住”

??【本周視點(diǎn)】

??超六成一、二線城市下跌，1月重慶累計(jì)成交240萬(wàn)平方米

??2017年第4周(1月16日-1月22日)十一個(gè)重點(diǎn)城市取得預(yù)售證商品住宅面積160.46萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲8%。成交方面，春節(jié)假期臨近，隨著返鄉(xiāng)置業(yè)以及供應(yīng)增多，部分三四線城市成交持續(xù)回暖。具體來(lái)看，一線城市僅上海上漲，但成交量仍在15萬(wàn)平方米以下，北、廣、深成交環(huán)比下跌，深圳跌幅超5成，成交不足2萬(wàn)平方米；二線城市漲跌互現(xiàn)，南京、杭州跌幅達(dá)到三成，南昌、寧波、重慶上漲，重慶在1月份成交放量，累計(jì)成交已達(dá)240萬(wàn)平方米；三四線城市一定程度受到返鄉(xiāng)置業(yè)影響，多數(shù)城市成交上漲，九江、南平漲幅居前。

??【政策點(diǎn)評(píng)】

??政策——蘇州再出新政，有條件允許“商改住”

??本周，地方層面，蘇州再出臺(tái)調(diào)控新政，其中提到允許部分商辦項(xiàng)目有條件轉(zhuǎn)為住宅；深圳出臺(tái)《細(xì)則》，要求建立商品住房和商務(wù)公寓預(yù)售審批預(yù)審查制度，項(xiàng)目首次申請(qǐng)預(yù)售申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊同類同戶型在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)；濟(jì)南公布限購(gòu)細(xì)則，外地人購(gòu)房須3年內(nèi)連繳社保24個(gè)月。另外，廣東表示2017年將嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸政策。

??2016年12月底，蘇州商辦庫(kù)存高達(dá)463萬(wàn)平方米，同比增加18.7%，去化周期在四五年左右，與銷售火爆的住宅項(xiàng)目相比，商辦去庫(kù)存形勢(shì)仍十分嚴(yán)峻。從蘇州全年土拍市場(chǎng)來(lái)看，住宅類用地屢屢刷新地王紀(jì)錄，而商辦類土拍市場(chǎng)冷淡，多以底價(jià)成交。此次“商改住”政策的出臺(tái)，對(duì)蘇州商辦去庫(kù)存有一定的促進(jìn)作用，同時(shí)在供給側(cè)增加住宅供應(yīng)，也能給蘇州的住宅及土地市場(chǎng)降溫。類似蘇州商辦去庫(kù)存壓力較大的二線城市，未來(lái)或?qū)⒏M(jìn)出臺(tái)“商改住”相關(guān)政策。

??【成交概覽】

??第4周，一線城市成交指數(shù)為144.64，環(huán)比下跌18.09點(diǎn)；二線城市成交指數(shù)為458.05，環(huán)比下降31.07點(diǎn)；三線城市成交指數(shù)83.95，環(huán)比上漲3.47點(diǎn)。

??一線城市：一線城市僅上海成交環(huán)比上漲44.10%，其余三城皆下跌，其中深圳降幅最大，環(huán)比下降55.60%。其次是北京，環(huán)比下跌22.55%。

??二線城市：本周15個(gè)二線城市成交面積6漲9跌，其中南昌漲幅最大，環(huán)比上漲高達(dá)112.99%，其次是寧波，環(huán)比上漲24.81%；南京跌幅最大，環(huán)比下跌36.92%，其次是杭州，環(huán)比下跌33.79%。

??三四線城市：本周20個(gè)三線城市成交面積14漲6跌，其中南平漲幅最大，環(huán)比上漲111.82%，其次是九江，環(huán)比上漲105.95%；建陽(yáng)跌幅最大，環(huán)比下跌54.37%，其次是東莞，環(huán)比下跌35.92%。

　　【供應(yīng)概覽】

　　第4周，CRIC監(jiān)測(cè)的十一個(gè)重點(diǎn)城市取得預(yù)售證160.46萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲8%，獲取預(yù)售證最多的城市為武漢，預(yù)售證面積達(dá)39.29萬(wàn)㎡。

　　【土地成交】

　　第4周土地成交規(guī)模連續(xù)兩周回升，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積1283萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)86%，同比增加75%；成交金額732億元，同、環(huán)比均實(shí)現(xiàn)翻番；成交均價(jià)5704元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比上漲48%。

　　從城市能級(jí)來(lái)看，一線城市土地成交規(guī)模明顯縮減，成交建面降至47萬(wàn)平方米，環(huán)比下降42%。北京迎2017年首場(chǎng)土拍，平谷、房山兩宗地雙雙到達(dá)限價(jià)以及自持面積上限，遂進(jìn)入競(jìng)標(biāo)建設(shè)方案環(huán)節(jié)。最終，僅有頭溝區(qū)潭柘寺鎮(zhèn)地塊成功出讓，成交總價(jià)63.6億元，門頭溝區(qū)新的總價(jià)地王就此誕生；二線城市成交建面突破1000萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)97%。鄭州土地成交顯著放量，成交建面高達(dá)380萬(wàn)平方米。鑒于多宗地為城改用地，土拍僅是在走正常的出讓程序，底價(jià)成交也屬自然現(xiàn)象。鄭東新區(qū)無(wú)疑是鄭州最為火熱的區(qū)域，龍湖板塊兩宗限價(jià)地塊全部觸發(fā)“熔斷”，競(jìng)標(biāo)綜合房?jī)r(jià)；三四線城市成交建面升至166萬(wàn)平方米，環(huán)比大增154%。核心城市周邊的三四線城市土拍熱度不減，屢現(xiàn)高溢價(jià)地塊，佛山獅山板塊商住用地拍出294%的超高溢價(jià)率。

　　【熱銷項(xiàng)目】

　　1月21日，羅定碧桂園首期開盤，主推建面約103-169㎡的三房至五房。開盤當(dāng)天吸引3000余人到場(chǎng)，開盤2小時(shí)即熱銷4億。分析羅定碧桂園熱銷有3個(gè)原因：

　　其一，地理位置佳。羅定碧桂園位于羅定市“十三五規(guī)劃”瀧江新城核心，是未來(lái)羅定新行政、休閑娛樂(lè)中心，且項(xiàng)目鄰近國(guó)道324線、府前路、瀧江中路等主干道，出行極為便利。

　　其二，周邊配套完善。從項(xiàng)目出發(fā)5分鐘即可到達(dá)大潤(rùn)發(fā)商圈，周邊車站、商業(yè)中心、市政公園、銀行、酒店均有，滿足業(yè)主基本生活需求。教育配套較為完善，區(qū)域內(nèi)有3所幼兒園及蔡廷鍇紀(jì)念中學(xué)、羅定第一中學(xué)、羅定中學(xué)3所中學(xué)等。

　　其三，居住舒適度高。項(xiàng)目坐擁瀧江，又鄰近規(guī)劃中的濱江公園，區(qū)域周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。項(xiàng)目多數(shù)戶型雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，南北對(duì)流，通風(fēng)采光較好，且電梯獨(dú)立入戶，保證了住戶的私密性。