中海地產(chǎn)：“顏時代”的保守與漸變

??2018年中海銷售目標穩(wěn)中有進，同比增長25%達到2900億港幣。在商業(yè)領(lǐng)域也制定了租金收入三年港幣50億，六年100億的目標。此外養(yǎng)老、教育、物流等等領(lǐng)域，都可見中海積極布局的身影。

克而瑞研究中心  房玲、易天宇

??隨著顏建國的上任，中海于各個方面似乎都迎來了新的變化。銷售目標上穩(wěn)中求進，2018年目標港幣2900億元，同比增長25%。2017年拿地積極，2018年繼續(xù)保持激進的拿地態(tài)度，計劃新拿地權(quán)益投資額達港元1350億元，同比增長22%。在商業(yè)方面更是定下了三年港幣50億，六年100億的目標。此外多元化業(yè)務(wù)方面，中海將長租公寓、教育、養(yǎng)老、物流等都納入到了其未來的發(fā)展規(guī)劃中。

??銷售：穩(wěn)中求進目標2900億港元

??2017年中海地產(chǎn)（含聯(lián)營合營公司）共實現(xiàn)合同銷售金額為港幣2321億元，同比增長10%；合約銷售面積1446萬平方米，同比上漲11%；其中內(nèi)地銷售為港幣2201億元，占比95%。從歷年來看，中海地產(chǎn)的銷售規(guī)模增長都較為緩慢，前4年的復(fù)合增長率僅約為14%，落后于同等規(guī)模的房企，這可能跟過去幾年中海的整合變化較多所致。

??2018年中海穩(wěn)中求進，銷售目標為2900億港幣，較2017年增長25%。主要是2017年以來中海加大了拿地和開發(fā)力度，2017年新開工面積1954萬平米，同比增長183%。2018年可售貨值達港幣5550億，平均去化率達到52.5%就能完成目標，相比于2016年62%的去化率，預(yù)期較低，這可能也與中海的推貨主要集中在2018年下半年有關(guān)。但總體而言，相對于同等規(guī)模其他企業(yè)而言，中海的目標仍相對保守。2018年保利目標4000億，而中海計劃2020年實現(xiàn)4000億港元的銷售目標。若按照目前的增長速度，中海地產(chǎn)的行業(yè)地位繼續(xù)下滑。

??投資：積極拿地擴張成本上升需警惕

??隨著一系列整合塵埃落定，2017年中海地產(chǎn)在公開土地市場上也變得更加積極。2017年中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）在內(nèi)地和香港32個城市，共新增拿地建筑面積為1741萬平方米，總計拿地總價為人民幣1245億元。此外中海宏洋新增建筑面積為251萬平方米，拿地總價為人民幣94億元。2018年中海將繼續(xù)保持積極的拿地態(tài)度，計劃新拿地權(quán)益投資額港元1350億元，同比增長22%。2018年前2月，中海地產(chǎn)（含中海宏洋）已新增建筑面積487萬平方米，拿地總價達到了321億元。

??2017年中海地產(chǎn)（含中海宏洋）加大了合作拿地的比例，86幅地塊中有20幅是合作的，權(quán)益建筑面積占比86%，而2016年除中信收購?fù)鉄o其他合作拿地。但跟其他企業(yè)對比來看，中海的合作比例依舊不高。目前房企之間的合縱連橫越來越多，很多企業(yè)借助合作推動規(guī)模發(fā)展，而中海的發(fā)展則一直比較保守。

??值得注意的是，中海2017年以來拿地力度加大，其拿地均價也有了大幅的升高。2017年中海的拿地均價為6723元/平米，同比上升64%。均價的升高也為企業(yè)帶來了新的風(fēng)險，如近兩年南京及鎮(zhèn)江的9幅地塊就因新房限價令、樓市調(diào)控等原因，至今無一上市。

　　從拿地結(jié)構(gòu)來看，2017年中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）主要于中西部的二線城市拿地較多，其中成都、西安是拿地最多的兩個城市，成都的新增拿地達到了243萬平方米，占到了新增拿地總額的14%；西安的新增拿地達到了188萬平方米，占到了新增拿地總額的11%。

??截止2017年底，中海地產(chǎn)的土地儲備達到了6375萬平米，同比增長12%；而中海宏洋的土地儲備為1903萬平米，同比增長7%。中海目前已擁有總土地儲備8278萬平方米，可供企業(yè)未來3到4年持續(xù)增長的需要。

??財務(wù)：利潤為王杠桿利用率有待提高

??2017年中海地產(chǎn)的盈利水平再上一個臺階，毛利率達到了32.94%，較2016年增長了5.12個百分點；凈利率達到了25.38%，較2016年增長了1.98個百分點，核心凈利潤率為19.55%，同比上升了4.19個百分點。之所以中海地產(chǎn)利潤率較高，一方面是因為其在項目選擇上更為注重利潤空間，此外中海也有從項目拿地到開發(fā)建設(shè)的全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，從而能夠更好地控制成本。2017年中海的三費費用較往年也有所縮減，三費費用率僅為4.33%，相比2016年的5.25%下降了0.92個百分點。利潤的注重、成本的控制以及較低的三費費用率，得以讓中海的盈利水平維持在較高水平。

??中海財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，持有現(xiàn)金充足，杠桿利用率略顯不足。2017年中海擁有流動資金達1041億港幣，現(xiàn)金短債比達4.86。2017年中海地產(chǎn)的凈負債率為27%，相比2016年增長了20個百分點，主要是因為2017年中海加大了拿地和開發(fā)力度。但整體來看，27%的凈負債率與同行業(yè)房企相比依舊顯得過于保守，未來依舊具有加強杠桿的空間。

??中海綜合借貸成本也維持在較低水平，且呈現(xiàn)出逐年降低地趨勢。2017年底中海地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本僅為4.27%，相比2016年底的4.76%繼續(xù)下降了0.49個百分點，處于行業(yè)極低水平。

??商業(yè)：多元業(yè)務(wù)助推2023年租金百億港元

??2017年中海地產(chǎn)共實現(xiàn)租金收入港幣29.4億元，同比增長13%，其中投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入港幣24.5億元，同比增長了15%；酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為港幣4.9億元，同比增長了7%。截至目前，中海地產(chǎn)共擁有38棟寫字樓、12家購物中心以及11家酒店，持有商業(yè)面積共366萬平方米。

??除此之外，目前中海地產(chǎn)正在開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積達到了553萬平方米，其中包括31棟寫字樓、12個購物中心、14家酒店以及12家公寓。隨著商業(yè)規(guī)模的不斷拓展，2020年中海將商業(yè)收入目標定在了50億港幣，2023年100億港幣。

??除了傳統(tǒng)商業(yè)，長租公寓等創(chuàng)新業(yè)務(wù)也將為中海地產(chǎn)未來發(fā)展的一個重要方向。2017年中海成了長租公寓的建設(shè)與運營組織，預(yù)計未來每年將至少有3到5千間長租公寓投入運營。此外2018年中海的創(chuàng)新業(yè)務(wù)還將繼續(xù)覆蓋到K12學(xué)校、幼兒園、課外學(xué)堂、戶外營地、健康生活館、日間照料中心、養(yǎng)老公寓、護理院、物流產(chǎn)業(yè)園等等，這些項目將于2018年及未來數(shù)年內(nèi)投入運營，從而為企業(yè)創(chuàng)造新的利潤增長點。