[中信建投]開年銷售同比轉負，龍頭房企下降明顯

??高基數(shù)下同比增速轉負，品牌房企下降更為明顯

??2019年1月百強房企全口徑銷售額達到6610.7億元，同比下降2.6%，相比于去年1月份58.4%的同比增速大幅下滑，其中百強房企權益銷售額為5088.5億元，同比下降8.6%。分級別來看，Top10、Top20、Top50房企同比增速分別為-14.9%、-10.6%和-6.3%，大型房企由于基數(shù)效應整體增速下降更為明顯。

??頭部房企入榜門檻下降

??各梯隊銷售金額入榜門檻方面，Top3、Top10、Top20的入榜門檻均有所下降，相比于2018年1月分別下降28.1%、18.7%和2.4%，而Top50和Top100的入榜門檻分別提升20.9%和22%。從各梯隊區(qū)間銷售增速對比可以看到，51-100名區(qū)間的房企同比增速最高，達到20.1%，4-10、11-20和21-50區(qū)間的房企同比增速分別為3.2%、2.9%和6.2%，僅前三名區(qū)間的房企出現(xiàn)下降，在去年高基數(shù)的影響下同比下降28%。

??百強房企中35家同比增速下降

??1月份單月銷售額突破百億的房企達到18家，較2018年1月份增加1家，突破50億的房企數(shù)量為37家，同比增加2家。其中萬科、碧桂園、恒大單月銷售規(guī)模突破400億元，同比增速分別為-26.2%、29.6%和-28.1%。權益金額來看，百強房企1月份銷售額出現(xiàn)同比下降的有35家，其中下降幅度超30%的達到13家，而同比增速高于50%的為24家。

??品牌房企操盤規(guī)模更勝一籌，中型房企權益占比較低

??權益口徑的銷售方面，1月份百強房企平均權益占比為77%，與2018年持平，其中Top3、4-10、11-20、21-50的權益比例逐級降低。從操盤金額和全口徑銷售金額的對比來看，Top3和Top21-30區(qū)間的房企操盤金額與全口徑金額比值超過90%，而Top31-50、Top51-100的中小型房企該比值為85%，百強房企平均比值為88%板塊觀點：行業(yè)超配水平提高，板塊邊際改善空間加大房地產(chǎn)進一步超配印證了市場對行業(yè)的認可，業(yè)績穩(wěn)定性以及低估值特性在目前整體業(yè)績大幅波動的環(huán)境下更顯稀缺價值。

??結合中央經(jīng)濟工作會議的定調，我們認為2019年地產(chǎn)板塊邊際改善空間加大：1.貨幣政策轉向帶來流動性邊際改善；2.房貸利率預計見頂回落；3.房地產(chǎn)政策趨于溫和，地方政府在調控政策上將有更大的權責空間，政策周期“似曾相識燕歸來”，19年地產(chǎn)板塊將迎來BETA行情。歷史周期回顧表明，盡管我們預測基本面下行周期還將持續(xù)近2個季度，但相對估值的修復之旅將會持續(xù)。

??風險提示：房地產(chǎn)成交超預期調整等。

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