[克而瑞]長(zhǎng)三角26城土儲(chǔ)比拼，哪些房企已乘上一體化的東風(fēng)？

文／謝楊春 吳嘉茗 齊瑞琳

??今年政府工作報(bào)告中提出，將長(zhǎng)三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略。作為“一帶一路”和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的重要交匯點(diǎn)，一體化發(fā)展的大概念出臺(tái)，哪些房企能夠占據(jù)主動(dòng)？土地儲(chǔ)備是衡量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。

??顯然，布局多、質(zhì)量高、資源廣的企業(yè)無(wú)疑會(huì)在長(zhǎng)三角一體化的發(fā)展道路上搶占先機(jī)。為此，我們研究房企在長(zhǎng)三角一體化26個(gè)城市土地儲(chǔ)備及其布局方式和特點(diǎn)，結(jié)合城市發(fā)展的契機(jī)來(lái)判斷在規(guī)劃利好下，這些土儲(chǔ)能夠給企業(yè)帶來(lái)多少潛在貨值？但同時(shí)也要看到一體化的發(fā)展必然是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。期間房地產(chǎn)市場(chǎng)變化具有周期性、波動(dòng)性和差異性。所以，需要用發(fā)展的眼光去看待規(guī)劃落地和各項(xiàng)利好，房企的發(fā)展和布局也需要細(xì)水長(zhǎng)流，盲目追高并不可取。

??1 長(zhǎng)三角一體化規(guī)劃下土地市場(chǎng)率先“響應(yīng)”

??兩會(huì)上政府工作報(bào)告指出，將長(zhǎng)三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略，編制實(shí)施發(fā)展規(guī)劃綱要。政策利好以及部分城市出臺(tái)落戶政策，讓房企嗅到了未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α２⑹紫确磻?yīng)在土地市場(chǎng)，長(zhǎng)三角區(qū)域部分城市土拍持續(xù)火熱，地王頻出。

??1、長(zhǎng)三角二線蘇州、南京、杭州、合肥等區(qū)域土地?zé)岫戎本€攀升

??自長(zhǎng)三角一體化上升至國(guó)家戰(zhàn)略后，以蘇州、南京和杭州、合肥等為代表的長(zhǎng)三角二線城市受到各家房企的高度關(guān)注，部分優(yōu)質(zhì)地塊更是引發(fā)激烈角逐。一方面是企業(yè)踐行回歸二線的戰(zhàn)略需要，另一方面，未來(lái)規(guī)劃利好預(yù)期也使得長(zhǎng)三角的二線格外受到關(guān)注，畢竟更好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)會(huì)使得二線城市在利好中率先受益。

??數(shù)據(jù)顯示，4月份以來(lái)長(zhǎng)三角區(qū)域二線城市的部分區(qū)域樓板價(jià)接連被刷新。例如蘇州園區(qū)一周內(nèi)樓板價(jià)接連被刷新，最終中海以35.6億元總價(jià)競(jìng)得蘇州園區(qū)蘇園土掛（2019）02號(hào)地塊，樓面價(jià)為30287元/平方米。這也是蘇州園區(qū)自規(guī)劃建設(shè)以來(lái)，土地樓面價(jià)首次超過(guò)3萬(wàn)元。

??除了樓板價(jià)外，溢價(jià)率和競(jìng)拍輪數(shù)也反映了土地市場(chǎng)高熱態(tài)勢(shì)。合肥多幅地塊溢價(jià)率超過(guò)100%。另外杭州、南京等熱點(diǎn)城市在土拍中均采用了“限價(jià)加自持”的方式，但溢價(jià)率仍然高于全國(guó)平均。而南京多幅地塊在起拍后短時(shí)間內(nèi)便達(dá)到限價(jià)，足以見(jiàn)得市場(chǎng)熱度和開(kāi)發(fā)商拿地的信心。

??競(jìng)價(jià)輪次方面，杭州、南京和寧波等城市皆出現(xiàn)多地塊競(jìng)價(jià)上百輪，甚至有地塊達(dá)到300多輪。品牌房企愿意在土拍中花費(fèi)大量精力來(lái)參拍，支付更高的溢價(jià)，也說(shuō)明了對(duì)于二線城市樓市前景有樂(lè)觀預(yù)期，其中有很大一部分因素來(lái)自長(zhǎng)三角一體化規(guī)劃利好的支撐。

??2、無(wú)錫、安慶、常熟等三四線城市再現(xiàn)地王熱潮（略）

??3、小結(jié)：土地競(jìng)爭(zhēng)白熱化，土儲(chǔ)將成為一體化中比拼的資本（略）

??2 規(guī)模房企成長(zhǎng)三角一體化中最大贏家

??本土企業(yè)搶占先機(jī)

??哪些房企能夠在一體化發(fā)展中搶占先機(jī)？最重要的衡量指標(biāo)就是土地儲(chǔ)備。土儲(chǔ)的多少直接決定了各家房企在長(zhǎng)三角一體化中的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間和競(jìng)爭(zhēng)格局。綜合來(lái)看，規(guī)模房企依舊優(yōu)勢(shì)明顯，部分浙系、蘇系等本土企業(yè)憑借地緣優(yōu)勢(shì)在長(zhǎng)三角一體化26個(gè)城市的總土儲(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地。

??1、近15家房企一體化26個(gè)城市土儲(chǔ)貨值超2000億

??長(zhǎng)三角歷來(lái)是各大房企布局的戰(zhàn)略要塞，幾乎近8成百?gòu)?qiáng)房企均在長(zhǎng)三角有不同程度布局，因此長(zhǎng)三角區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)本身就十分激烈。在長(zhǎng)三角一體化上升國(guó)家戰(zhàn)略之后，無(wú)疑會(huì)加大企業(yè)在區(qū)域內(nèi)的軍備競(jìng)賽，尤其是一體化26個(gè)城市中土儲(chǔ)較多的企業(yè)將首先受益，一旦規(guī)劃落地，能夠及時(shí)吃透這一輪政策紅利。

??我們認(rèn)為，衡量各家企業(yè)的優(yōu)勢(shì)的標(biāo)準(zhǔn)就是總土儲(chǔ)貨值的絕對(duì)量。通過(guò)梳理典型房企在長(zhǎng)三角一體化26個(gè)城市中總土儲(chǔ)數(shù)據(jù)，并扣除了已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分后發(fā)現(xiàn)，規(guī)模房企依然優(yōu)勢(shì)顯著，一體化中爭(zhēng)奪仍然呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局。其中26個(gè)城市中2018年總土儲(chǔ)貨值在千億以上的房企超過(guò)27家，近9成來(lái)自千億房企。規(guī)模房企由于其全國(guó)性的布局特性和區(qū)域深耕的能力，本身土儲(chǔ)就比較廣泛，加之長(zhǎng)三角一直是房企布局的要塞，因此總量上優(yōu)勢(shì)顯著仍在意料之中。

??從土儲(chǔ)建面看，中梁、祥生等浙系房企表現(xiàn)突出，雖然單位貨值不如銷(xiāo)售前十的房企，但建面儲(chǔ)備能夠排進(jìn)前十五。這也能反映出兩家企業(yè)在長(zhǎng)三角的布局特征仍然是以三四線為主。而且，作為本土企業(yè)，對(duì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)熟悉度、深耕程度、以及良好的政商關(guān)系，使得其在長(zhǎng)三角一體化土儲(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)中具有一定先天優(yōu)勢(shì)。

??2、綠地、碧桂園、融創(chuàng)超5000億貨值領(lǐng)跑，浙系、蘇系房企地緣優(yōu)勢(shì)足

??具體來(lái)看，綠地、碧桂園、融創(chuàng)三家企業(yè)在26個(gè)城市中貨值超過(guò)5000億，遙遙領(lǐng)先其他房企。三家企業(yè)在26個(gè)城市總土儲(chǔ)貨值之和幾乎是接下來(lái)30家企業(yè)總和的30%，優(yōu)勢(shì)十分顯著。其中綠地大本營(yíng)本就在長(zhǎng)三角，所謂近水樓臺(tái)先得月，綠地也是長(zhǎng)三角一體化中土儲(chǔ)最多的企業(yè)。而碧桂園和融創(chuàng)緊隨其后，兩者都是全國(guó)化布局的排頭兵。一旦規(guī)劃真正落地過(guò)后，土儲(chǔ)規(guī)模上優(yōu)勢(shì)會(huì)逐步體現(xiàn)出來(lái)，長(zhǎng)三角的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)也會(huì)逐步加大，以三家企業(yè)的拿地、運(yùn)營(yíng)能力而言，未來(lái)規(guī)模穩(wěn)定攀升可期。

??26個(gè)城市中總土儲(chǔ)貨值超過(guò)2000億的企業(yè)也基本被銷(xiāo)售前三十的企業(yè)所覆蓋。作為蘇系房企的代表，新城、中南貨值均在3000億以上，地緣優(yōu)勢(shì)不容忽視。而兩個(gè)企業(yè)總土儲(chǔ)中長(zhǎng)三角占比也超過(guò)60%，未來(lái)銷(xiāo)售重點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)勢(shì)將更加明顯。而保利、龍湖、萬(wàn)科等銷(xiāo)售前十企業(yè)在區(qū)域內(nèi)總土儲(chǔ)貨值也超過(guò)2000億。

??此外，走全國(guó)化布局的閩系房企，如寶龍地產(chǎn)、融信中國(guó)前兩年擴(kuò)張步伐加快，在長(zhǎng)三角區(qū)域中也占據(jù)一些之地。在長(zhǎng)三角一體化26個(gè)城市總土儲(chǔ)排名顯著高于其銷(xiāo)售排名，考慮到近兩年公司戰(zhàn)略重心的轉(zhuǎn)變，長(zhǎng)三角區(qū)域或?qū)⒊蔀槠湟?guī)模進(jìn)階的踏腳石。

??在土儲(chǔ)貨值超過(guò)800億的企業(yè)中，有兩類(lèi)企業(yè)值得關(guān)注。

??第一，規(guī)模房企如恒大、中海，并未在長(zhǎng)三角一體化的總土儲(chǔ)中排名靠前，與其前十的銷(xiāo)售排名差距頗大。相比其他規(guī)模房企，長(zhǎng)三角一體化區(qū)域內(nèi)土儲(chǔ)相對(duì)較少，規(guī)劃利好帶給這些企業(yè)的紅利將較為有限。一方面是自身戰(zhàn)略重心不同所致，尤其是恒大，雖然在26個(gè)城市中基本實(shí)現(xiàn)全覆蓋，但并未進(jìn)行過(guò)多的深耕，其戰(zhàn)略重心依舊在廣東、粵港澳一邊。而中海在長(zhǎng)三角的布局主要是以二線城市為主，截止到2018年末，中海僅在杭州、寧波、上海有土儲(chǔ)分布。不過(guò)，2019年中海仍在長(zhǎng)三角積極拿地，例如在蘇州以35.6億元總價(jià)競(jìng)得蘇州園區(qū)蘇園土掛（2019）02號(hào)地塊，打破區(qū)域的樓面價(jià)記錄，足見(jiàn)其加倉(cāng)長(zhǎng)三角二線的信心。

??第二，作為大本營(yíng)，蘇系和浙系房企在長(zhǎng)三角的土儲(chǔ)貨值方面表現(xiàn)搶眼，其中浙系房企里祥生地產(chǎn)、佳源集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)、濱江集團(tuán)和眾安房產(chǎn)等，雖然實(shí)行快周轉(zhuǎn)模式，但其在長(zhǎng)三角區(qū)域仍有較高的土地儲(chǔ)備。而蘇系房企中近年快速擴(kuò)張的弘陽(yáng)地產(chǎn)在長(zhǎng)三角一體化區(qū)域內(nèi)總土儲(chǔ)貨值接近1000億。作為本土企業(yè)，弘陽(yáng)土儲(chǔ)布局基本都在長(zhǎng)三角區(qū)域，26個(gè)城市土儲(chǔ)貨值占總土儲(chǔ)占比超過(guò)80%。若能在把握好區(qū)域內(nèi)城市間輪動(dòng)，業(yè)績(jī)有望沖擊前50名。

??總體而言，在長(zhǎng)三角一體化中占據(jù)先機(jī)的主要是來(lái)自部分規(guī)模房企和地方性企業(yè)。前者全國(guó)化布局多年，后者地緣優(yōu)勢(shì)明顯。而26個(gè)城市土儲(chǔ)占總土儲(chǔ)比重較高的企業(yè)更值得關(guān)注，在長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略利好下，這些企業(yè)將成為較同規(guī)模房企實(shí)現(xiàn)規(guī)模彎道超車(chē)的利器。

??3、新希望、大名城等企業(yè)加速入場(chǎng)，本土企業(yè)積極調(diào)整布局重心

??還有部分企業(yè)雖然在長(zhǎng)三角一體化26個(gè)城市中總土儲(chǔ)貨值相對(duì)不足，但近一年卻積極在長(zhǎng)三角拿地，一方面是補(bǔ)充土地儲(chǔ)備需要，為其未來(lái)規(guī)模擴(kuò)張尋求支撐，另外一方面也受到規(guī)劃利好的預(yù)期，畢竟早在2016年就長(zhǎng)三角就已經(jīng)開(kāi)始著手準(zhǔn)備協(xié)同發(fā)展了。

??整體來(lái)看，2018年規(guī)模房企在長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)的拿地仍然強(qiáng)勢(shì)，但除去這些規(guī)模較大的全國(guó)性布局的大型房企來(lái)看，銷(xiāo)售排名較為靠后的地方性房企如三巽集團(tuán)、新希望地產(chǎn)和大名城等2018年在長(zhǎng)三角區(qū)域拿地也相對(duì)積極，均希望未來(lái)能夠在長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)分一杯羹。例如作為川派企業(yè)，新希望進(jìn)入長(zhǎng)三角區(qū)域的時(shí)間較晚，但近兩年在長(zhǎng)三角地區(qū)迅速擴(kuò)張，尤其2018年拿下了多塊蘇州、杭州和寧波這些核心長(zhǎng)三角二線城市的土地，為其未來(lái)的規(guī)模擴(kuò)張打下了良好的基礎(chǔ)。可以看到，在規(guī)劃利好的推動(dòng)下，未來(lái)會(huì)有更多的百?gòu)?qiáng)房企持續(xù)進(jìn)駐，也會(huì)帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇。

??此外，還有部分在長(zhǎng)三角土儲(chǔ)相對(duì)充裕的企業(yè)也在積極的做出戰(zhàn)略調(diào)整。典型的如在長(zhǎng)三角區(qū)域土儲(chǔ)占比較高的企業(yè)——最近兩年發(fā)展迅猛的中梁。作為扎根長(zhǎng)三角，搶收三四線的房企，也基本實(shí)現(xiàn)在長(zhǎng)三角一體化中的全布局，但土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，二線城市核心價(jià)值地塊仍缺失，雖然短期并不會(huì)立馬反映在業(yè)績(jī)上，但長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，三四線難以支撐業(yè)績(jī)一直快速增長(zhǎng)。因此，中梁在2018年下半年以來(lái)，頻繁在蘇州、杭州和合肥等二線城市落子。

??而且，從一體化的發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，二線城市無(wú)疑率先受益。所以，補(bǔ)充二線土儲(chǔ)這樣的戰(zhàn)略調(diào)整使其土地布局更加均勻，相比之前風(fēng)險(xiǎn)降低，且可減少政策利好錯(cuò)失機(jī)會(huì)，增加其競(jìng)爭(zhēng)力。不僅是中梁，祥生、德信等浙系企業(yè)也在積極拓展二線。

??3、小結(jié)：規(guī)模房企暫時(shí)領(lǐng)跑，二線城市未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈

??從總土儲(chǔ)貨值來(lái)看，規(guī)模房企無(wú)疑在一體化的進(jìn)程中暫時(shí)領(lǐng)跑，土儲(chǔ)貨值的絕對(duì)量高企，是其穿越區(qū)域發(fā)展周期的最大底氣。其中第一梯隊(duì)的碧桂園、綠地和融創(chuàng)在長(zhǎng)三角區(qū)域布局廣泛，不僅可以分散風(fēng)險(xiǎn)，且不會(huì)錯(cuò)失不同城市的發(fā)展紅利，且這些房企本身就是全國(guó)化布局，在其他區(qū)域如粵港澳大灣區(qū)等利好疊加之下，強(qiáng)者恒強(qiáng)的效應(yīng)愈發(fā)明顯。另外在長(zhǎng)三角區(qū)域土儲(chǔ)較多的浙系、蘇系等本土政策利好將為其未來(lái)擴(kuò)張發(fā)展助力。

??值得注意的是，長(zhǎng)三角一體化大背景下，未來(lái)核心二線城市對(duì)人口的吸引力將變強(qiáng)，例如如蘇州和杭州等常住人口增長(zhǎng)較快。換句話說(shuō)，二線城市將會(huì)在一體化中率先受益。而其中重點(diǎn)布局二線的企業(yè)也會(huì)率先得到利好，發(fā)展更具優(yōu)勢(shì)。

??因此，在整體回歸二線的戰(zhàn)略下，未來(lái)二線城市的土拍也會(huì)愈發(fā)激烈。分析近80家房企在長(zhǎng)三角區(qū)域進(jìn)駐的城市，可以看出杭州、蘇州、南京等城市百?gòu)?qiáng)房企進(jìn)駐數(shù)量遠(yuǎn)高于其他三四線。在長(zhǎng)三角一體化利好推動(dòng)下，一方面這些二線城市土地市場(chǎng)會(huì)更加激烈，中小房企想要打破壁壘進(jìn)駐分一杯羹難度較大；另一方面，銷(xiāo)售的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加“慘烈”，大量供貨之后比拼的是房企產(chǎn)能和運(yùn)營(yíng)能力。

??3 不同類(lèi)型房企的長(zhǎng)三角一體化中布局之道

??3月以來(lái)長(zhǎng)三角土拍熱度持續(xù)攀升、拿地門(mén)檻提升，對(duì)有計(jì)劃新進(jìn)駐長(zhǎng)三角的企業(yè)來(lái)說(shuō)壓力會(huì)更加顯著，但對(duì)于原本已經(jīng)在長(zhǎng)三角有一定土地存量的企業(yè)而言，他們已經(jīng)掌握了在長(zhǎng)三角發(fā)展的先機(jī)。雖然大量房企都已經(jīng)進(jìn)駐了長(zhǎng)三角區(qū)域，但企業(yè)規(guī)模、戰(zhàn)略等不盡相同，在長(zhǎng)三角的布局差異也決定其發(fā)展優(yōu)勢(shì)各有側(cè)重。

??1、碧桂園、恒大等規(guī)模房企全覆蓋，搶占政策紅利先機(jī)

??長(zhǎng)三角城市群擁有經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先、人口規(guī)模龐大、交通融合度高等優(yōu)勢(shì)，一直是房企爭(zhēng)相進(jìn)駐的重點(diǎn)區(qū)域，目前大量規(guī)模房企已經(jīng)在長(zhǎng)三角擁有廣泛布局，以2018年末企業(yè)土儲(chǔ)分布的情況來(lái)看，完成長(zhǎng)三角“全覆蓋（土儲(chǔ)遍布20個(gè)及以上城市）”的企業(yè)已達(dá)到6個(gè)，均是千億級(jí)別房企，碧桂園、恒大、融創(chuàng)和綠地2018年銷(xiāo)售額更是突破3000億元，中梁也是近兩年快速崛起的本土企業(yè)。

??碧桂園：26城全覆蓋，長(zhǎng)三角中江蘇省土儲(chǔ)占比最重

??碧桂園在多年深耕后完成了對(duì)長(zhǎng)三角26個(gè)城市的全覆蓋，早在2008年碧桂園在江蘇落下第一枚棋子——泰州碧桂園，開(kāi)盤(pán)即成為全市銷(xiāo)冠，為企業(yè)進(jìn)駐長(zhǎng)三角區(qū)域奠定了良好的基礎(chǔ)。

??從目前土儲(chǔ)建面分布來(lái)看，碧桂園在26個(gè)城市土儲(chǔ)中有75%左右位于三四線城市，與其“三四線包圍一二線”的企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，鎮(zhèn)江是其在長(zhǎng)三角土儲(chǔ)總量最高的城市，占比達(dá)到總土儲(chǔ)的2成左右。2018年鎮(zhèn)江商品住宅成交均價(jià)達(dá)到11442元/平方米，同比漲幅高達(dá)27.42%，以此來(lái)看碧桂園在鎮(zhèn)江的大量土儲(chǔ)未來(lái)能對(duì)集團(tuán)銷(xiāo)售產(chǎn)生較大的貢獻(xiàn)。

??分省份來(lái)看碧桂園土儲(chǔ)更偏重于江蘇省，占比靠前的幾個(gè)城市多來(lái)自于江蘇，如鎮(zhèn)江、蘇州、無(wú)錫和鹽城等。碧桂園在蘇州的土儲(chǔ)建面超過(guò)400萬(wàn)平方米，占其長(zhǎng)三角二線城市的一半以上，蘇州是碧桂園在長(zhǎng)三角布局二線城市的重要據(jù)點(diǎn)：cric數(shù)據(jù)顯示，2018年碧桂園在蘇州成交商品住宅建面33.4萬(wàn)平方米，位列全市第5，成交總金額為49.98億元，位列全市第7。

??綠地、融創(chuàng)：一二線比重超5成，26城中上海土儲(chǔ)貨值占比超10%

??規(guī)模房企融創(chuàng)、綠地雖然沒(méi)有完成26個(gè)城市的全覆蓋，但其在長(zhǎng)三角的布局也已經(jīng)非常廣泛，且布局情況與碧桂園相比有明顯的差異：融創(chuàng)和綠地長(zhǎng)三角土儲(chǔ)中，上海占比均超過(guò)10%，而碧桂園僅有不足2%的土地位于上海，融創(chuàng)主要是由于其產(chǎn)品定位較為高端的戰(zhàn)略需要，而綠地作為上海本土企業(yè)，在上海土儲(chǔ)較多也較為正常.

??此外，融創(chuàng)、綠地在二線城市的土儲(chǔ)比例均在4成左右，較碧桂園高出20%，充分體現(xiàn)了企業(yè)戰(zhàn)略上的區(qū)別。從企業(yè)布局的差異和土儲(chǔ)總量差異來(lái)看，雖然融創(chuàng)、綠地布局范圍不及碧桂園，在長(zhǎng)三角的土儲(chǔ)總量也相較碧桂園有一定差距，但由于具備土儲(chǔ)能級(jí)較高的優(yōu)勢(shì)，也意味著碧桂園要成為長(zhǎng)三角銷(xiāo)售金額最高的城市，只能通過(guò)強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張銷(xiāo)售，以量取勝。

??就融創(chuàng)和綠地對(duì)比來(lái)看，兩者的拿地側(cè)重點(diǎn)也有所不同，融創(chuàng)新增土儲(chǔ)堅(jiān)持以收并購(gòu)、合作拿地為主，可有效降低土地成本，其土儲(chǔ)占比較高的城市為杭州、上海、無(wú)錫、蘇州，均是經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越的核心城市；而綠地更偏好布局一些高鐵沿線的核心三四線城市，如昆山、蕪湖、無(wú)錫，更易獲得重點(diǎn)城市輻射帶來(lái)的紅利。

??新城控股：一體化城市中土儲(chǔ)集中江蘇省，銷(xiāo)售重點(diǎn)區(qū)域常州、蘇州土儲(chǔ)足

??新城是典型的立足長(zhǎng)三角快速擴(kuò)張的城市，長(zhǎng)三角區(qū)域是企業(yè)投資的核心區(qū)域，其在長(zhǎng)三角區(qū)域的土儲(chǔ)建面和貨值分別占集團(tuán)總土儲(chǔ)的32%和41%。江蘇是新城發(fā)展的大本營(yíng)，新城在長(zhǎng)三角的土儲(chǔ)也明顯更偏重于江蘇省內(nèi)，土儲(chǔ)占比靠前的10個(gè)城市中，江蘇占據(jù)8席，常州、蘇州各占總土儲(chǔ)15%以上。

??銷(xiāo)售方面，常州、蘇州也分別位列新城2018年銷(xiāo)售的第一、二名，分別貢獻(xiàn)了186.6億和171.6億元的銷(xiāo)售額，長(zhǎng)三角城市群銷(xiāo)售占比達(dá)到集團(tuán)總銷(xiāo)售額的48%，銷(xiāo)售TOP20的城市中半數(shù)來(lái)自長(zhǎng)三角區(qū)域；結(jié)合各城市成交均價(jià)，新城成交量TOP20企業(yè)中，成交均價(jià)最高的5個(gè)城市也有3個(gè)來(lái)自長(zhǎng)三角，分別為上海、 杭州和南京。從“質(zhì)”和“量”上看，長(zhǎng)三角區(qū)域的城市對(duì)新城銷(xiāo)售的貢獻(xiàn)度非常高，立足長(zhǎng)三角也是新城成為黑馬的關(guān)鍵因素之一，未來(lái)新城在進(jìn)行全國(guó)化布局的同時(shí)，還應(yīng)注意保證長(zhǎng)三角土儲(chǔ)的充足，維持自身土儲(chǔ)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

??對(duì)于品牌房企來(lái)說(shuō)，在長(zhǎng)三角區(qū)域完成全覆蓋可享受區(qū)域內(nèi)所有政策規(guī)劃、交通規(guī)劃帶來(lái)的利好，確保不會(huì)由于布局失誤而“踏空”，另一方面，在長(zhǎng)三角各能級(jí)城市均有所布局，也能幫助企業(yè)從區(qū)域上均衡發(fā)展，在區(qū)域內(nèi)部打造更好的品牌影響力。從這個(gè)角度來(lái)看，布局廣、貨值高的全覆蓋的規(guī)模房企在一體化中擁有先行優(yōu)勢(shì)。

??目前來(lái)看企業(yè)在長(zhǎng)三角內(nèi)未覆蓋到的城市主要以池州、宣城、滁州、銅陵和舟山為主，這些城市多為高鐵/動(dòng)車(chē)未開(kāi)通城市或距離核心城市距離較遠(yuǎn)，品牌開(kāi)發(fā)商入駐程度暫時(shí)不高。但這些城市房?jī)r(jià)、地價(jià)目前仍處于區(qū)域內(nèi)洼地水平，對(duì)于想要進(jìn)一步完善自身全覆蓋布局的規(guī)模企業(yè)而言，這些城市存在進(jìn)駐機(jī)遇，畢竟在一體化之下，隨著產(chǎn)業(yè)、交通等方面協(xié)同發(fā)展，這些城市有可能隨著本次長(zhǎng)三角戰(zhàn)略升級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一波上行。

??2、多數(shù)房企以區(qū)域聚焦為主，蘇、浙成一體化中最關(guān)注的省份（略）

??2.1環(huán)上海：輻射紅利最多的都市圈，中南、正榮等重點(diǎn)布局（略）

??2.2環(huán)南京：地處蘇皖交界覆蓋廣，本土企業(yè)弘陽(yáng)、佳源優(yōu)勢(shì)足（略）

??2.3環(huán)杭州灣：杭州核心地位突出，浙系房企的大本營(yíng)（略）

??3、金茂、禹洲等以二線為重心，部分企業(yè)需警惕三四線風(fēng)險(xiǎn)（略）

??4、小結(jié)：規(guī)模房企全覆蓋布局優(yōu)勢(shì)超前，本土房企堅(jiān)持戰(zhàn)略深耕（略）

??4 總結(jié)

??目前已經(jīng)有多數(shù)企業(yè)搶占了長(zhǎng)三角發(fā)展紅利的先機(jī)，而布局多、質(zhì)量高、資源廣的企業(yè)無(wú)疑會(huì)更勝一籌。但同時(shí)也要看到，一體化的發(fā)展必然是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。期間房地產(chǎn)市場(chǎng)變化也是具有周期性、波動(dòng)性和差異性。所以，無(wú)論是區(qū)域內(nèi)土儲(chǔ)充足、還是急需通過(guò)規(guī)劃利好增加土儲(chǔ)來(lái)提升業(yè)績(jī)的企業(yè)而言，投資布局仍然需要理性對(duì)待。

??1、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展不會(huì)一蹴而就，投資布局仍然需要理性對(duì)待（節(jié)選）

??長(zhǎng)三角一體化發(fā)展作為國(guó)家戰(zhàn)略，無(wú)疑會(huì)對(duì)當(dāng)前區(qū)域內(nèi)各城市經(jīng)濟(jì)、人口、交通帶來(lái)積極的一面。而經(jīng)濟(jì)的提升、人口流動(dòng)、交通的通達(dá)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到正面作用，購(gòu)房需求、購(gòu)房能力增加都會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展起到支撐作用，而作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓艙石，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好也會(huì)反過(guò)來(lái)保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

??對(duì)于企業(yè)而言，預(yù)期和信心更為重要，尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模面臨天花板的困局下，作為最具活力、開(kāi)放力、創(chuàng)新力的長(zhǎng)三角，一體化的利好給行業(yè)和企業(yè)帶來(lái)巨大機(jī)遇和發(fā)展?jié)摿ΑｉL(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，無(wú)論是對(duì)規(guī)模房企保持穩(wěn)定的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，還是中小企業(yè)規(guī)模再上臺(tái)階起到推波助瀾的作用。

??當(dāng)然機(jī)遇也伴隨著挑戰(zhàn)，畢竟一體化發(fā)展屬于大的發(fā)展概念，且目前尚無(wú)具體細(xì)則出臺(tái)，因此不宜過(guò)度解讀或過(guò)分樂(lè)觀。比如3、4月份土地市場(chǎng)火熱中，長(zhǎng)三角二三線城市地價(jià)漲幅過(guò)快，且地王頻出，“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象在當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)并不明朗的情況下，容易造成企業(yè)資金鏈的緊張，需要警惕高位套牢的情況出現(xiàn)。而對(duì)有計(jì)劃新進(jìn)駐長(zhǎng)三角的企業(yè)來(lái)說(shuō)壓力會(huì)更加顯著，因此盲目看好發(fā)展前景而高價(jià)拿地并不可取，房企在投資布局長(zhǎng)三角一體化城市當(dāng)中仍需要保持理性。

??2、環(huán)核心城市群內(nèi)先天優(yōu)勢(shì)依然充足，部分三四線需要警惕潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（節(jié)選）

??短中長(zhǎng)期如何在一體化城市中布局？我們認(rèn)為中長(zhǎng)期來(lái)看，從規(guī)劃出臺(tái)的目的來(lái)看，全面布局、均衡布局是不踏空節(jié)奏的安全做法。因此，一二三線均需要有適當(dāng)?shù)牟季?，這也是企業(yè)布局結(jié)構(gòu)的終極目標(biāo)。

??短期來(lái)看，影響的因素比較多。規(guī)劃出臺(tái)細(xì)則如何、政策調(diào)控風(fēng)向如何、以及市場(chǎng)走勢(shì)都會(huì)影響城市群內(nèi)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。結(jié)合們目前市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，三四線受到棚改衰退、需求透支等影響，市場(chǎng)熱度在衰退，正在進(jìn)行調(diào)整和修復(fù)基本面，短期風(fēng)險(xiǎn)較大。這一點(diǎn)從房企紛紛回歸二線的戰(zhàn)略也可見(jiàn)一斑。

??短期在長(zhǎng)三角一體化的大背景下，城市圈內(nèi)核心二線是投資布局的最佳選擇。這一點(diǎn)在以長(zhǎng)三角三四線起家而快速發(fā)展的黑馬中梁身上也看見(jiàn)，2019年一季度中梁已經(jīng)先后在合肥、杭州落子。