[克而瑞]榮盛發(fā)展：調(diào)結(jié)構(gòu)補(bǔ)庫(kù)存 總土儲(chǔ)保證企業(yè)三年需求

克而瑞研究中心  沈曉玲、萬(wàn)任澄

??【銷(xiāo)售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，銷(xiāo)售同比增速略高于同規(guī)模房企】2019年上半年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷(xiāo)售金額465.78億元，合約銷(xiāo)售面積422.7萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)16.16%和9.79%，銷(xiāo)售金額的增長(zhǎng)率比TOP30房企銷(xiāo)售金額均值10.96%高5.2個(gè)百分點(diǎn)，金額面積實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

??【以三四線(xiàn)城市為主，加大二線(xiàn)城市拿地力度】為補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，企業(yè)在上半年拿地力度明顯上升，新增土地建筑面積654.2萬(wàn)平方米，同比增加40.85%，新增土地總價(jià)237.24億元，同比增加112.3%。根據(jù)18年年報(bào)，19年企業(yè)計(jì)劃新增拿地1672.51萬(wàn)平方米方，上半年完成了40%。如果下半年繼續(xù)保持上半年的拿地力度，則有望完成全年的拿地目標(biāo)。

??【營(yíng)收凈利穩(wěn)步增長(zhǎng)，歸母凈利率提升至12.08%】2019年上半年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入243.61億元，同比增長(zhǎng)25.65%，歸母凈利潤(rùn)29.44億元同比增長(zhǎng)31.05%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收、凈利穩(wěn)步增長(zhǎng)。由于對(duì)費(fèi)用的把控適當(dāng)，凈利潤(rùn)穩(wěn)中有升。

??【規(guī)?；倪^(guò)程中，杠桿增加】持有現(xiàn)金313億元，基本與年初持平?，F(xiàn)金短債比0.90，短期面臨較大償債壓力。長(zhǎng)短負(fù)債比首次低于1，下降到0.99。凈負(fù)債率上半年有所提升，為96.48%，較期初上升8.62%，債務(wù)結(jié)構(gòu)有較大的調(diào)整空間。

??【圍繞“3+X”多元化戰(zhàn)略持續(xù)發(fā)力】“3+X”戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)，多元化營(yíng)收上半年同比增長(zhǎng)73.76%。目前已經(jīng)初步形成以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設(shè)計(jì)、實(shí)業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)為一體的全方位、綜合性的全產(chǎn)業(yè)鏈條。

??銷(xiāo)售：銷(xiāo)售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，銷(xiāo)售同比增速略高于同規(guī)模房企

??2019年上半年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷(xiāo)售金額465.78億元，合約銷(xiāo)售面積422.7萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)16.16%和9.79%。銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)率比TOP30房企銷(xiāo)售金額均值10.96%，高5.2個(gè)百分點(diǎn)，金額面積實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

??規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)的原因之一是企業(yè)不斷完善“兩橫、兩縱、三集群”的區(qū)域戰(zhàn)略定位。“兩橫”指圍繞長(zhǎng)江及隴海鐵路沿線(xiàn)布局，“兩縱”指圍繞京滬、京廣鐵路沿線(xiàn)布局?！叭骸敝干罡┙蚣匠鞘腥海€(wěn)步拓展長(zhǎng)三角、珠三角城市群。通過(guò)深耕環(huán)渤海交通樞紐城市群以及持續(xù)發(fā)力布局長(zhǎng)三角核心城市周邊區(qū)域使得榮盛發(fā)展項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力得到保障，為企業(yè)提供穩(wěn)定的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

??投資：以三四線(xiàn)城市為主，加大二線(xiàn)城市拿地力度

??2019年上半年榮盛發(fā)展新增土地建筑面積654.2萬(wàn)平方米，同比增加40.85%，新增土地總價(jià)237.24億元，同比增加112.3%，拿地樓面價(jià)從2405.9元/平方米提升到3626.4元/平方米,同比增加50.64%。整體來(lái)看，企業(yè)上半年明顯增加了拿地的力度，而且拿地均價(jià)也有所上升。拿地力度上升是由于2018年企業(yè)拿地目標(biāo)完成率較低，全年僅完成拿地計(jì)劃的50.7%，因此企業(yè)今年加大了拿地力度。拿地均價(jià)上升是由于企業(yè)上半年增加了對(duì)于二線(xiàn)城市的布局。從拿地城市能級(jí)上看，上半年企業(yè)超兩成新增土儲(chǔ)來(lái)自二線(xiàn)城市，達(dá)到152萬(wàn)平方米。而2018年全年新增土儲(chǔ)中，企業(yè)僅在石家莊拿了四幅地，共51萬(wàn)平方米，占比不足10%。僅上半年榮盛發(fā)展新增二線(xiàn)城市土儲(chǔ)就為2018年的三倍。

??2019年上半年榮盛發(fā)展拿地銷(xiāo)售比0.51，較于2018年全年上升了0.33，而TOP30房企2019年上半年拿地銷(xiāo)售比平均值為0.39。拿地力度大增，部分原因也是由于去年實(shí)際拿地遠(yuǎn)低于計(jì)劃。根據(jù)2018年年報(bào)，企業(yè)2019年計(jì)劃新增拿地1672.51萬(wàn)平方米。上半年目前拿地達(dá)到全年計(jì)劃建面40%，如果下半年繼續(xù)保持上半年的拿地力度，則有望完成全年的拿地目標(biāo)。雖然今年拿地力度加大，但從調(diào)研了解到，企業(yè)為控制風(fēng)險(xiǎn)，在投資方面會(huì)考慮兩個(gè)方面指標(biāo)：一是保證總土儲(chǔ)滿(mǎn)足三年左右的開(kāi)發(fā)需求，二是保證拿地款占銷(xiāo)售回款的三分之一左右。

??從拿地權(quán)益建面占比上看，榮盛近幾年保持下降趨勢(shì)。這也是由于近年來(lái)房企合作拿地的盛行，合作拿地不僅能夠加速企業(yè)沖刺規(guī)模以及業(yè)績(jī)，而且也可以分散集中拿地的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)上半年企業(yè)權(quán)益建面占比比2018年略有提升，達(dá)到83.01%，說(shuō)明企業(yè)也在風(fēng)險(xiǎn)控制與利潤(rùn)之間做平衡。

??土地儲(chǔ)備：消化周期約3-4年，能夠有效保障未來(lái)發(fā)展

??截止2019年6月底，榮盛發(fā)展總土儲(chǔ)達(dá)到4060萬(wàn)平方米，比上年年末提升12.34%。如果按照榮盛發(fā)展2018年983萬(wàn)方的合約銷(xiāo)售面積計(jì)算，土地消化周期約為3-4年，能夠保障未來(lái)三年左右開(kāi)發(fā)需求。

??盈利表現(xiàn)：營(yíng)收凈利穩(wěn)步增長(zhǎng)，歸母凈利率提升至12.08%

??2019年上半年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入243.61億元，同比增長(zhǎng)25.65%，歸母凈利潤(rùn)29.44億元同比增長(zhǎng)31.05%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收、凈利穩(wěn)步增長(zhǎng)。將營(yíng)收具體拆分來(lái)看，上半年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算項(xiàng)目面積200.19萬(wàn)平方米，結(jié)算收入216.26億元。其中廊坊、南京、沈陽(yáng)、聊城以及重慶對(duì)營(yíng)收貢獻(xiàn)較高，結(jié)算面積都在20萬(wàn)平方米以上，廊坊結(jié)算面積51.63萬(wàn)平方米，對(duì)營(yíng)收貢獻(xiàn)最高。其次為企業(yè)的多元化業(yè)務(wù)盈利占比進(jìn)一步提升，上半年合計(jì)貢獻(xiàn)營(yíng)收27.35億元，占比達(dá)到11.23%，而去年同期多元化營(yíng)收占比僅8.12%。

??在盈利性指標(biāo)上面，毛利率同比下降了1.9個(gè)百分點(diǎn)至30.44%，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率30.56%，比去年同期下降2.02個(gè)百分點(diǎn)。歸母凈利潤(rùn)率同比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至12.08%。從2016年-1H2019，榮盛發(fā)展的整體毛利率維持在30.5%左右，上半年毛利下降是由于結(jié)算成本上升所致。近兩年榮盛進(jìn)一步加大了長(zhǎng)三角地區(qū)二線(xiàn)城市的布局，例如南京，蘇州等城市。未來(lái)隨著這部分熱門(mén)城市的高毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，預(yù)期整體毛利還有提升空間。

??在毛利下降的同時(shí)凈利不降反升，除了歸母凈利受項(xiàng)目結(jié)算的影響之外，今年企業(yè)在費(fèi)用把控上也有了提升。今年上半年?duì)I銷(xiāo)以及管理費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入比8.02%，比去年同期下降0.41個(gè)百分點(diǎn)。

??償債表現(xiàn)：規(guī)模化的過(guò)程中，杠桿增加

??2019年上半年，榮盛發(fā)展持有現(xiàn)金313億元，與2018年末基本持平。但是由于今年部分長(zhǎng)期債務(wù)臨近到期，短期負(fù)債比年初增加81億，達(dá)到348億元，現(xiàn)金短債比低于1，為0.90，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入49.7億元。企業(yè)面臨短期債務(wù)壓力，預(yù)計(jì)下半年企業(yè)將會(huì)通過(guò)擴(kuò)大融資規(guī)模來(lái)彌補(bǔ)資金缺口。

??從長(zhǎng)短債比來(lái)看，2019年上半年為0.99，近年來(lái)首次低于1。從2016年開(kāi)始，榮盛發(fā)展的長(zhǎng)短債比結(jié)構(gòu)就一直低于行業(yè)平均，從2.12一直下滑到目前的的0.99。截止2019年6月底，榮盛共申請(qǐng)銀行授信總額度926億元，已使用369.04億元，剩余556.81億元還未使用。如果榮盛積極使用剩余的授信額度，增加優(yōu)質(zhì)的長(zhǎng)期負(fù)債，預(yù)期未來(lái)負(fù)債結(jié)構(gòu)會(huì)有所改善。

??凈負(fù)債率方面，上半年相比于2018年末略有提升，但近幾年保持整體下行。由于企業(yè)在上半年加強(qiáng)了拿地力度，杠桿水平增長(zhǎng)難以避免，這也是規(guī)?；科蟮钠毡楝F(xiàn)象。從融資成本方面來(lái)看，今年上半年企業(yè)陸續(xù)發(fā)行的債券和超短融，其票面利率基本在7%-8%之間，與今年行業(yè)整體融資成本相當(dāng)。

??戰(zhàn)略：圍繞“3+X”多元化戰(zhàn)略持續(xù)發(fā)力

??“3+X”戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)，多元化營(yíng)收上半年同比增長(zhǎng)73.76%。從2015年開(kāi)始公司制定了從單純的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向著“3+X”新型產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的戰(zhàn)略格局。目前已經(jīng)初步形成以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設(shè)計(jì)、實(shí)業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)為一體的全方位、綜合性的全產(chǎn)業(yè)鏈條。上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入27.35億元，其中康旅板塊實(shí)現(xiàn)簽約9.06億元，回款9.03億元，營(yíng)業(yè)收入7.06億元。產(chǎn)業(yè)園板塊實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4.41億元，簽訂土地類(lèi)招商協(xié)議12家，總投資26達(dá)億元。金融板塊振興銀行、中冀投資、泰發(fā)基金持續(xù)發(fā)力，其中振興銀行報(bào)告期末資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到240億元?！?+X”戰(zhàn)略初見(jiàn)成效，各版塊布局逐步完善。