[太平洋]2003年前后的房企融資調(diào)控

??報告摘要

??要理清非典前后的房地產(chǎn)融資調(diào)控政策，肯定要從 1998 年開始 說起。這一年是住房商品化元年。

??1998 年前后，中國面臨的內(nèi)外部環(huán)境十分復(fù)雜。受前一輪宏觀調(diào) 控慣性影響，中國經(jīng)濟處于通縮狀態(tài)。此外百年不遇特大洪水的 影響，以及國企改革短期內(nèi)造成大量員工“下崗分流”或失業(yè)， 種種不利因素在這段時間集中爆發(fā)，嚴重抑制了國內(nèi)需求。與此 同時，自 1997 年下半年開始，亞洲金融風暴在中國周邊國家一 一發(fā)作。1998 年 8 月 5 日，索羅斯開始狙擊港幣，香港股市大幅 下跌，隨后香港政府在朱镕基總理的支持下，攜巨額外匯基金救 市。1999 年 5 月 8 日凌晨，美國導彈襲擊了中國駐南聯(lián)盟大使館， 中美關(guān)系嚴重惡化。2000 年 4 月開始美國互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂，此后 陷入經(jīng)濟衰退，我國出口也因此受到拖累。

??在外患不斷，內(nèi)需疲軟的大背景下，房地產(chǎn)成為刺激國內(nèi)需求的 重要抓手之一。1998 年 5 月 9 日，中國人民銀行頒布了《個人住 房貸款管理辦法》，鼓勵商業(yè)銀行開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)，最低 首付比例要求為 30%，最長貸款年限為 20 年。1998 年 7 月 3 日， 國務(wù)院正式發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房 建設(shè)的通知》，該通知決定自 1998 年下半年開始停止住房實物 分配，正式開啟了住房商品化時代。1998 年 7 月 20 日，國務(wù)院 頒布《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目資 本金占項目總投資的比例不得低于 20%。1999 年 2 月 23 日央行 發(fā)布《關(guān)于開展個人消費貸款的指導意見》，將個人住房貸款最 低首付比例從 30%降至 20%。

??在鼓勵按揭貸款和取消福利分房等一系列政策措施的推動下，房 地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長速度，居民住房消費得到有效啟 動，呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)業(yè)及其所帶動的上下游相 關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對拉動經(jīng)濟增長作出了重要貢獻。但是，局部 地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過大、房價增長過快等問題。為防止 出現(xiàn)新的房地產(chǎn)“過熱”，2002 年 8 月 26 日建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 的若干意見》，要求對四證不全的房地產(chǎn)項目，商業(yè)銀行不得發(fā) 放任何形式貸款；對資本金達不到規(guī)定標準、拖欠工程款的房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開工項目。

??2003 年 1 月，中國終于告別連續(xù) 14 個月 CPI 同比負增長或零增 長的通貨緊縮態(tài)勢。為抑制房地產(chǎn)投資過熱并防范金融風險， 2003 年 6 月 5 日，央行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管 理的通知》（“121 號文”）。121 號文實際上體現(xiàn)了當時的監(jiān) 管理想，如果當時 121 號文能夠得到認真落實的話，之后房地產(chǎn) 行業(yè)可能會發(fā)展得更為健康。121 號文主要提出了以下監(jiān)管要求：

??1、商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn) 開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以流動資金貸款及其他形式貸款 科目發(fā)放。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交 土地出讓金的貸款。自有資金（指所有者權(quán)益）占項目總 投資額的最低比例提高至 30%（此前為 20%）

??2、商業(yè)銀行要嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房 地產(chǎn)開發(fā)項目。承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)只能 將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必須的設(shè)備（如塔 吊、挖土機、推土機等）。

??3、商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個 人住房貸款。

??可惜由于 2003 年上半年非典事件的利空效應(yīng)改變了決策層對于 2003 年宏觀經(jīng)濟增速的預(yù)期，決策層希望借助房地產(chǎn)行業(yè)來托底 經(jīng)濟。2003 年 8 月國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù) 健康發(fā)展的通知》（18 號文），首次提出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高， 帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù) 健康發(fā)展，是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng) 濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施”，并提出“對符合條件的房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度”。國務(wù)院 18 號文的基調(diào)跟央行 121 號文不一致，因此央行 121 號文的很多 內(nèi)容實際并沒有落實下去。

??事后來看 2003 年中國的經(jīng)濟增速其實并沒有受到太大的影響， 全年 GDP 增速達到 10%，是 1997-2003 年間增長最快的年份。主 要是由于“中國制造”的外貿(mào)強勁拉動和以房地產(chǎn)為龍頭的內(nèi)需 市場的旺盛。由于抑制經(jīng)濟過熱的政策沒有及時推出，疊加美伊 戰(zhàn)爭導致國際油價迅速飆升，從 2003 年四季度開始，國內(nèi) CPI開始快速攀升。2003 年底政策開始轉(zhuǎn)向，2003 年 11 月底，中央 經(jīng)濟工作會議把“盲目投資、低水平重復(fù)建設(shè)”“盲目興辦各類 開發(fā)區(qū)，信貸投放偏快”等作為“局部苗頭性的問題”進行風險 警示。隨后又連續(xù)出臺針對鋼鐵、水泥、電解鋁等行業(yè)的調(diào)控政 策，鐵本項目被查處。

??到 2004 年 4 月 27 日，房地產(chǎn)行業(yè)也成為調(diào)控的對象。國務(wù)院發(fā) 布《關(guān)于提高鋼鐵等固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，將 房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例進一步提高到 35%。2004 年 9 月 2 日銀監(jiān)會又發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》，重 申房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金最低比例為 35％; 同時規(guī)定住房按揭 貸款借款人的月房產(chǎn)支出與收入比不得超過 50%。