[克而瑞]2月規(guī)模達(dá)2019全年發(fā)行一半 房企緣何又興海外短債

??疫情發(fā)生以來，房企銷售深受影響，銷售回款受限，但是到期債務(wù)、剛性成本等支出卻不少，抓住融資機(jī)會(huì)積極融資也成為必然之舉。

??隨著疫情突發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)也受到不同程度的沖擊，特別是在資金方面，隨著復(fù)工延遲，房企資金承壓不小。除了政策支持土地款繳納延期等措施外，房企也進(jìn)行積極的自救，在融資方面，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的逐步推進(jìn)，房企的發(fā)債活力也重新激發(fā)。值得注意的是，此輪發(fā)債中海外短債發(fā)行較多。

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??海外短債興起，融資成本低助力企業(yè)發(fā)展

??2月10日開始隨著企業(yè)復(fù)工的逐步推進(jìn)，房企發(fā)債也再次活躍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，95家房企2月份截止25日共發(fā)行了8筆海外短債，數(shù)額達(dá)到23.41億美元，建業(yè)地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、佳兆業(yè)、中梁控股、奧園等企業(yè)紛紛發(fā)行海外短債。其中，合生創(chuàng)展募集5億美元單筆數(shù)額最高，而建業(yè)前后發(fā)行了兩筆，總計(jì)達(dá)到5.03億美元。

??而值得注意的是，本月發(fā)行的短債融資成本都較低，最高的為8.75%，最低的達(dá)到4.80%，而從歷史房企短債發(fā)行成本來看，超過10%的不在少數(shù)，部分企業(yè)發(fā)行利率得到較大的改善，如佳兆業(yè)發(fā)行的1年期4億美元債券利率6.75%，較于2018年底年發(fā)行的1年期美元債券下降了5.25個(gè)百分點(diǎn)。此外，2月進(jìn)行海外短債發(fā)行的房企都獲得不錯(cuò)的認(rèn)購，如合生創(chuàng)展發(fā)行的5億美元的債券，獲得2.4倍超額認(rèn)購。

??海外短債的利率得到改善，一方面目前信貸額度相對寬松，另一方面也可能得益于部分房企的經(jīng)營狀況良好，或者主體評級上升所帶來的改善。如佳兆業(yè)此次發(fā)行獲得超過140家機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)購，最終認(rèn)購總額超過21億美元，主要得益于佳兆業(yè)業(yè)績的上升及評級的提升，2019年佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額881億元，同比增長25.8%，超額完成年度目標(biāo)；包括安信證券、國信證券等在內(nèi)機(jī)構(gòu)紛紛上調(diào)佳兆業(yè)評級至“買入”。

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??海外短債因不登記、發(fā)行快等收到熱捧

??房企自2017年開啟海外發(fā)債熱潮后，海外短債也逐漸成為房企的重要融資手段，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，監(jiān)測的95家典型房企于2017年發(fā)行了13筆海外短債，2018年達(dá)到21筆，2019年20筆，發(fā)行數(shù)額以2018年達(dá)到頂峰，達(dá)到約440億元人民幣。2020年1月下旬房企僅發(fā)行了一筆短債，而2月截至25號就已經(jīng)發(fā)行了8筆短債，僅一個(gè)月左右的時(shí)間發(fā)行總額占2019年全年的47%。究其原因，在疫情影響下，春節(jié)“返鄉(xiāng)置業(yè)”銷售爽約，加上銷售停擺，房企資金壓力也越來越大，因而在尋找資金上廣開思路。而海外短債作為境外債的一種，有著期限短，但發(fā)行效率較快、且發(fā)行限制相對較少的特點(diǎn)，從而備受青睞。 根據(jù)2015年9月發(fā)布的《國家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)企業(yè)發(fā)行外債備案登記制管理改革的通知》（簡稱2044號文），將一年期以上的中長期外債改為事先備案登記制，納入備案監(jiān)管，而一年期內(nèi)的境外短債不在監(jiān)管范圍內(nèi)，使得發(fā)債時(shí)間相對較快。此外，2019年7月12日，國家發(fā)改委發(fā)布了 “關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知(發(fā)改辦外資〔2019〕778號)”。通知對房企海外發(fā)債加強(qiáng)約束，新融資只能用于置換一年內(nèi)到期之中長期海外債務(wù)，因此房企目前中長債的發(fā)行只能在原有額度的基礎(chǔ)上進(jìn)行發(fā)行，且需用于償還近1年內(nèi)到期的中長債。

??總體來看，疫情發(fā)生以來，房企銷售深受影響，銷售回款受限，但是到期債務(wù)、剛性成本等支出卻不少，抓住融資機(jī)會(huì)積極融資也成為必然之舉。加上近期房企海外短債發(fā)行的利率普遍偏低，在緩解企業(yè)資金緊張的局面的同時(shí)，也不會(huì)拉高企業(yè)的整體融資成本，屬于不錯(cuò)的融資機(jī)會(huì)。未來，在融資環(huán)境不放松，房企資金緊缺的情況下，而中長債發(fā)行持續(xù)限制，可能將會(huì)有更多的房企啟用海外短債這一方式進(jìn)行資金的補(bǔ)充。