[克而瑞]疫情重災(zāi)區(qū)內(nèi)房企壓力評估

??導(dǎo)  語

??疫情重災(zāi)區(qū)內(nèi)市場復(fù)蘇、銷售回暖都講面臨更巨大的挑戰(zhàn)，哪些房企短期所承壓力更大？又要哪些成功“躲避”？

??◎  研究員 / 謝楊春 吳嘉茗

??目前來看，疫情已經(jīng)進(jìn)入攻堅戰(zhàn)，防控取得了顯著的成效，部分城市已陸續(xù)開始復(fù)工，但疫情嚴(yán)重的區(qū)域，病情的復(fù)雜性會導(dǎo)致抗“疫”時間進(jìn)一步延長，其復(fù)工時間會較一般城市推遲，相對應(yīng)的城市購房信心的恢復(fù)也會滯后。

??這就到導(dǎo)致在重災(zāi)區(qū)內(nèi)重倉的房企面臨一定的銷售和資金壓力。在重災(zāi)區(qū)內(nèi)的總土儲占集團(tuán)的比重雖不能完全反映企業(yè)面臨的風(fēng)險，但一定程度上代表企業(yè)的戰(zhàn)略壓力；最關(guān)鍵的、壓力最大的來自近一年房企在重災(zāi)區(qū)內(nèi)的新增土儲，回款、周轉(zhuǎn)速度都將被滯后，影響企業(yè)當(dāng)前的規(guī)模增長和戰(zhàn)略落地。

??因此，我們從總土儲、新增土儲和區(qū)域銷售三個層面來探討房企短期的壓力如何。

??01

??疫情重災(zāi)區(qū)內(nèi)銷售
??復(fù)工將受到更大影響

??(本節(jié)有刪減)

??因疫情的急速蔓延，房地產(chǎn)行業(yè)休眠，企業(yè)銷售停擺。這點和其他服務(wù)業(yè)，諸如餐飲、旅游面臨的困境基本相同。疊加復(fù)工延遲，更加大了企業(yè)資金壓力。尤其是疫情嚴(yán)重區(qū)域，無論市場信心的恢復(fù)、還是復(fù)工時間都比一般城市要長，因此負(fù)面效應(yīng)也會進(jìn)一步放大。

??1、疫情導(dǎo)致房企銷售、在建項目幾乎停滯1個月

??作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)最大影響來自于疫情影響下假期停工、復(fù)工推遲而導(dǎo)致的”支出仍舊、收入劇減”局面，資金鏈面臨巨大考驗。

??在疫情蔓延與防控加碼下，湖南、江西、廣東、海南，以及武漢、重慶、福州、南京、合肥、杭州在內(nèi)的60余省市再次下發(fā)通知，明確要求暫停售樓處銷售活動。

??而過年期間房企售樓處全部暫停營業(yè)，導(dǎo)致大部分城市返鄉(xiāng)置業(yè)潮“爽約”，銷售也幾乎停滯。供應(yīng)層面，據(jù)CRIC監(jiān)測的84個城市中，95%的城市新增房源“零供應(yīng)”。因疫情防控措施不斷嚴(yán)厲，春節(jié)銷售出現(xiàn)斷崖式下跌，88個城市成交量僅37萬平方米，部分三四線城市甚至無成交。

??即便房企為了減輕疫情造成的影響，紛紛開啟了網(wǎng)上看房、網(wǎng)上售樓處等一些列新型營銷手段，但效果與線下相比差距頗大，僅少數(shù)零星城市在春節(jié)期間通過網(wǎng)絡(luò)成交了1-2套房源。

??因疫情而帶來銷售停滯，對房企影響最大的還是現(xiàn)金流問題。若沒有銷售回款，實際上房企面臨的現(xiàn)金流壓力無疑是非常巨大的，尤其是中小企業(yè)，資金面趨緊疊加兼并收購潮來襲，發(fā)展前景不容樂觀。

??2、重災(zāi)區(qū)“解禁”仍需時日，房企復(fù)工、銷售壓力巨大

??疫情給房企帶來的影響一方面是銷售銳減導(dǎo)致現(xiàn)金流壓力陡增；另一方面則是復(fù)工延遲帶來的經(jīng)營風(fēng)險，對于原本并不充裕的資金而言，更是雪上加霜。尤其是疫情重災(zāi)區(qū)，受到的影響更大、時間更長。

??隨著疫情正在逐步得到控制，越來越多的疫情相對較輕的城市已經(jīng)開始復(fù)工。截止至2月20日，全國31省市陸續(xù)發(fā)布關(guān)于復(fù)工生產(chǎn)的管理要求，雖多以鼓勵為主，但整體情況仍然不樂觀。

??從企業(yè)集團(tuán)層面復(fù)工來看，最早復(fù)工的一批單位復(fù)工時間為2月10日，據(jù)調(diào)研顯示60%的房企在此段時間復(fù)工，而2月17號復(fù)工的房企則占到33%。從復(fù)工形式來看，半數(shù)房企已經(jīng)全面復(fù)工，另一半則以居家辦公和分批復(fù)工為主。

??若從直接影響銷售的售樓處開放程度來看，整體復(fù)工情況依然嚴(yán)峻。截至2月20日，克而瑞調(diào)研的48個城市近7000個項目，其中69%的項目售樓處尚未開放。尤其是疫情相對較重的城市如武漢、南昌售樓處復(fù)工率在6%以下。

??此外，從廣東、山西、貴州、云南、遼寧、甘肅等六省，分別將新冠肺炎疫情防控應(yīng)急響應(yīng)級別由重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應(yīng)調(diào)整為二級或三級也可以看出，疫情相對較輕、控制相對得當(dāng)區(qū)域市場已經(jīng)開始逐步放松，但疫情重災(zāi)區(qū)湖北依然防控嚴(yán)厲。

??因此，對于復(fù)工最核心的兩大問題，市場信心的恢復(fù)和復(fù)工時間，我們認(rèn)為，疫情重災(zāi)區(qū)受到的負(fù)面效應(yīng)會比一般區(qū)域更大，尤其是中心區(qū)域，疫情結(jié)束的時間、恢復(fù)的時間將更為滯后。這意味著重災(zāi)區(qū)內(nèi)總土儲較多、近一年新增土儲比例較大的房企面臨更大壓力。

??02

??涉及七成百強房企近萬億土儲
??主要集中在武漢

??由于重災(zāi)區(qū)受疫情負(fù)面影響效應(yīng)持續(xù)放大，也給區(qū)域內(nèi)超過八成百強房企復(fù)工、銷售帶來一定困難。此外，疫情重災(zāi)區(qū)總土儲比重及總量能一定程度反映企業(yè)當(dāng)前的戰(zhàn)略風(fēng)險，若其比重過高、總量過大，壓力和風(fēng)險都會疊加。

??1、重災(zāi)區(qū)內(nèi)七成百強房企受影響，區(qū)域銷售前十損失或超300億

??……略……

??2、百強重災(zāi)區(qū)土儲占集團(tuán)平均比重5%，近八成土儲貨值集中武漢

??疫情重災(zāi)區(qū)總土儲比重及總量能一定程度反映企業(yè)當(dāng)前的戰(zhàn)略風(fēng)險，雖然不能完全客觀反映短期的壓力，但若比重過高、總量過大，仍需要警惕潛在的經(jīng)營壓力。

??根據(jù)克而瑞統(tǒng)計的百強房企總土儲貨值來看，疫情重災(zāi)區(qū)“地主”主要集中在規(guī)模房企之間和少數(shù)區(qū)域深耕的地方性企業(yè)。

??百強土儲集中度非常高，超過5成的土儲貨值集中于10家房企，其中有6家來自銷售TOP10，碧桂園、恒大、保利土儲貨值均超過千億。

??相對而言，規(guī)模房企早已開啟全國化布局，且自身資金實力相對雄厚，因此整體風(fēng)險不大。另，中建三局、福星等國企以及大型地方企業(yè)，雖手握大量土儲，但憑借地緣優(yōu)勢和資金優(yōu)勢，壓力也相對較輕。

??細(xì)分來看，按貨值總量可分為3個梯隊：

??第一梯隊為土儲貨值在千億以上的碧桂園、恒大和保利，均為龍頭房企，碧桂園、恒大進(jìn)駐湖北省較早，而保利近兩年才進(jìn)入湖北，發(fā)展速度較快；

??第二梯隊包含綠地、融創(chuàng)、新城等規(guī)模房企，以及中建三局、福星這樣的湖北本地房企，這部分企業(yè)或在湖北深耕多年，或是近兩年快速擴張的企業(yè)；

??第三梯隊包括越秀、龍湖、遠(yuǎn)洋、金茂等規(guī)模房企，還有奧山這樣的武漢本地房企，整體來看企業(yè)規(guī)模不如前兩個梯隊。

??值得注意的是，從城市層面來看，典型企業(yè)的土地儲備分布，呈現(xiàn)極度聚焦的情況：武漢作為省會及唯一單核心，聚集企業(yè)在湖北77%的土儲貨值。相較而言，武漢經(jīng)濟(jì)基本面、房地產(chǎn)基本面尚佳，購房需求基數(shù)龐大，城市風(fēng)險較低，土儲集中在武漢的房企雖然短期面臨無法復(fù)工的影響，一旦疫情過后，市場報復(fù)性反彈可期，從這一點看企業(yè)的布局風(fēng)險并不大。

??從疫情重災(zāi)區(qū)總土儲占集團(tuán)的比重更能反映當(dāng)前企業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險。

??根據(jù)統(tǒng)計的百強房企土儲分布的情況，疫情重災(zāi)區(qū)土儲占集團(tuán)比重平均在5%左右，其中占比超過30% 的僅4家企業(yè)，占比超過10%企業(yè)超過7成。

??因此，重災(zāi)區(qū)土儲占集團(tuán)的比重來看，絕大多數(shù)房企在疫情重災(zāi)區(qū)的總土儲處在可控的風(fēng)險范圍內(nèi)。

??其中占比較高的主要是重災(zāi)區(qū)內(nèi)地方性房企和專注區(qū)域深耕的企業(yè)。疫情重災(zāi)區(qū)總土儲占集團(tuán)比重在80%以上的企業(yè)中多為湖北當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)。但相較而言，這些土儲總量并不大，合理分配好資源，能夠有效分散風(fēng)險。

??分梯隊而言，銷售前30強房企整體占比較低，隨著企業(yè)規(guī)模擴張，城市布局也愈加分散，更重視風(fēng)險，因從大部分企業(yè)在疫情重災(zāi)區(qū)所受影響比較輕。銷售TOP50-100 的房企多數(shù)都是采取區(qū)域深耕的戰(zhàn)略，因此雖然總土儲貨值不高，但比重較大，占比達(dá)6.3%。

??綜合來看，疫情重災(zāi)區(qū)內(nèi)大部分房企土儲風(fēng)險可控，少數(shù)地方性房企和區(qū)域深耕的企業(yè)面臨的壓力會凸顯。但考慮到地方性企業(yè)的地緣優(yōu)勢和資源，以及部分深耕的企業(yè)位于大灣區(qū)的深圳和廣州。因此，在保證銷售的基礎(chǔ)上，整體的運營風(fēng)險并不大。

??03

??近一年百強5%新增土儲位于重災(zāi)區(qū)
??50-100強短期壓力較大

??基于疫情重災(zāi)區(qū)復(fù)工延期、交通停滯，城市景氣度恢復(fù)都需要更長時間，因此短期來看，近一年新增土儲在重災(zāi)區(qū)的比例比總土儲更能反映行業(yè)、企業(yè)整體的風(fēng)險，畢竟新增的項目原本需要在2020年上市并形成業(yè)績。目前來看，百強房企疫情重災(zāi)區(qū)新增拿地的風(fēng)險仍可控，僅短期布局較重會房企承壓。

??1、百強疫情重災(zāi)區(qū)新增土儲為5%，整體風(fēng)險仍可控

??爆發(fā)于2020年初的疫情，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，延遲復(fù)工帶來了工期拖延、銷售停滯、回款緩慢等諸多問題。更重要的是，對于2019年在湖北省新增拿地的項目來說，預(yù)計未來較長一段時間不能正常復(fù)工，會影響2020年的銷售節(jié)奏以及最終業(yè)績，也對企業(yè)資金鏈提出了更高要求。因此，通過對2019年新增拿地中位于湖北省的占比，可以看出不同企業(yè)面臨的風(fēng)險程度有所不一。

??從2019年房企的新增拿地來看，50強房企2019年新增拿地中僅4.8%的建面和4.1%的貨值位于本次疫情嚴(yán)重的湖北，湖北省新增土儲的整體占比不足5%；將樣本放寬至百強來看，湖北新增土儲占比有所升高，換而言之，50-100強房企2019年新增拿地中湖北省的占比相對較高，受到本次疫情影響會更加明顯。

??整體來看百強房企2019年新增土儲中，位于湖北的土儲貨值占5%左右，突發(fā)疫情對百強企業(yè)今年在湖北的供貨、銷售顯然將有消極的影響，但比例不高。從全國層面來看，布局廣泛的企業(yè)仍可通過加大省外的銷售力度或促銷等方式來填補疫情帶來的銷售空檔。對大部分房企而言疫情帶來的影響是一時的且比例較低的，整體風(fēng)險仍可控。

??2、規(guī)模房企新增土儲較為分散受疫情影響小，50-100強壓力較大

??……略……

??3、新增土儲占比超3成、單項目體量過大企業(yè)壓力不容小覷

??……略……

??04

??壓力指數(shù)較高多為區(qū)域深耕、戰(zhàn)略聚焦房企
??三類企業(yè)短期風(fēng)險需警惕

??為了更客觀的體現(xiàn)房企當(dāng)前在疫情重災(zāi)區(qū)的壓力情況，我們根據(jù)新增土儲分布、總土儲比重和銷售占比的三個指標(biāo)得出百強房企重災(zāi)區(qū)“壓力指數(shù)”。

??其中總土儲分布主要體現(xiàn)了企業(yè)在戰(zhàn)略方向上的風(fēng)險，新增土儲分布則主要表現(xiàn)企業(yè)的短期壓力，銷售分布則可以看出企業(yè)對某一地區(qū)或城市的依賴程度。分?jǐn)?shù)越高，代表在疫情爆發(fā)期間面臨的壓力越大，需要注意和控制潛在風(fēng)險發(fā)生。

??1、銷售前30房企壓力指數(shù)最低，區(qū)域深耕的、戰(zhàn)略聚焦的房企壓力指數(shù)高

??按銷售排名分梯隊來看，Top11-20、21-30兩個梯隊房企的壓力指數(shù)低于百強壓力指數(shù)的中位數(shù)，規(guī)模房企由于布局相對分散和廣泛，其投資戰(zhàn)略和土儲壓力較小。

??10強房企平均壓力指數(shù)較高于TOP11-20和TOP21-30，主要是因為其中融創(chuàng)2019年通過收購新增了大量武漢土儲，10強中其他企業(yè)的風(fēng)險指數(shù)保持在中位數(shù)左右，而龍頭房企碧桂園、恒大的風(fēng)險指數(shù)明顯較低，因此，整體來看10強房企在疫情重災(zāi)區(qū)的布局壓力并不大。

??而31-50名、51-100名的房企平均壓力指數(shù)高出中位數(shù)較多，主要由于區(qū)域深耕型的布局導(dǎo)致風(fēng)險集中，一旦踩中本次疫情嚴(yán)重的城市，則運營壓力大幅上升，另一方面中下游房企一年內(nèi)拿地的總量普遍不及TOP30房企，疫區(qū)占比高的偶然性較大。例如聯(lián)發(fā)、大悅城2019年在武漢新增的地塊建面較大，導(dǎo)致新增拿地建面中疫區(qū)占比在3成左右。

??具體企業(yè)來看，壓力指數(shù)最高的企業(yè)主要是疫情重災(zāi)區(qū)內(nèi)的地域性房企以及近一年在區(qū)域內(nèi)投資加碼的房企。

??本土地域性房企不僅近一年新增投資過于集中在重災(zāi)區(qū)，其土儲多、比重大，且銷售多依賴于此，短期所受影響更大。例如電建2019年電建收購了武漢地產(chǎn)集團(tuán)的大量項目，存貨周轉(zhuǎn)壓力不小。

??融創(chuàng)、當(dāng)代近一年在重災(zāi)區(qū)內(nèi)投資加碼的企業(yè)，在疫情影響下，短期項目變現(xiàn)能力縮減，對于高周轉(zhuǎn)的融創(chuàng)而言，雖然土儲和銷售在重災(zāi)區(qū)占比并不高，但戰(zhàn)略落地的情況將大打折扣。此外，北辰等布局壓力上風(fēng)險不大，但重災(zāi)區(qū)銷售比重占比過高，短期會對其一季度銷售業(yè)績產(chǎn)生較大影響。

??整體來看，壓力指數(shù)比較高的企業(yè)雖然短期存在一定的戰(zhàn)略和銷售風(fēng)險，但布局上多數(shù)以武漢為核心，考慮到作為湖北省會，武漢的經(jīng)濟(jì)、人口等基本面尚佳，購房需求僅被抑制尚未消失的大背景下，一旦疫情結(jié)束，市場熱度恢復(fù)之后，大部分房企風(fēng)險會回到合理范圍。

??百強房企中彰泰、金隅、綠城、俊發(fā)等房企在投資戰(zhàn)略方面的壓力指數(shù)較小，這些企業(yè)布局城市避開了本次疫情嚴(yán)重的城市，所以除了受到全行業(yè)共同的延遲復(fù)工、不得開放售樓處等影響以外，受影響程度微乎其微。

??另外，浙系、蘇系以及粵系等專注區(qū)域市場企業(yè)如德信、弘陽、奧園等，戰(zhàn)略投資和銷售相對集中在自己所熟悉的區(qū)域內(nèi)，因此在疫情重災(zāi)區(qū)所受影響也相對較輕。

??2、本土區(qū)域深耕企業(yè)面臨”三高“，短期壓力來自銷售停滯、工程延后

??……略……

??3、近一年將重災(zāi)區(qū)作為布局重地房企，戰(zhàn)略落地面臨阻力

??……略……

??4、銷售過于依賴重災(zāi)區(qū)的企業(yè)，現(xiàn)金流將受到更大影響

??……略……

??05

??抓住疫情結(jié)束后的修復(fù)期
??重災(zāi)區(qū)周邊二線及武漢仍具投資價值

??總體來看，“新冠”對房地產(chǎn)市場、對房企的影響首先仍取決于疫情的持續(xù)時間，處于重災(zāi)區(qū)內(nèi)的市場、房企壓力相對較大，市場復(fù)蘇、銷售回暖都將被推遲。尤其是在疫情重災(zāi)區(qū)進(jìn)行區(qū)域深耕的地方性房企以及部分在押注三四線的高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，資金壓力仍是懸頂之劍。長遠(yuǎn)而言，疫情結(jié)束過后，此前局面相對嚴(yán)峻的區(qū)域市場都將經(jīng)歷一段復(fù)蘇期，企業(yè)競爭格局也將出現(xiàn)“洗牌”。

??1、疫情過后企業(yè)、城市都需要修復(fù)期，警惕重災(zāi)區(qū)內(nèi)部分三四線的市場風(fēng)險

??(本節(jié)有刪減)

??當(dāng)前市場和企業(yè)的銷售恢復(fù)主要取決于疫情持續(xù)和有效控制時長。悲觀預(yù)計，若是到上半年才能得到緩解，對于部分房企來說是致命性打擊。樂觀估計，若疫情在一季度得到有效控制，無論是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房企銷售均可得到喘息空間。

??但對于企業(yè)而言，當(dāng)下面臨的困境就是疫情的持續(xù)時間和有效控制時間，這些因素推遲了企業(yè)開工、復(fù)工，直接影響企業(yè)銷售和資金鏈。疫情過后的市場變化，我們認(rèn)為城市市場恢復(fù)活力、房企運營步入正軌都需要一定的修復(fù)期。雖然從1月份融資來看，房企資金面較為寬松，且目前部分城市也出臺了有利于企業(yè)的土地出讓金延遲繳納等政策，但在疫情下售樓處關(guān)停、停工等會導(dǎo)致一季度銷售慘淡，管理費用、利息成本的支出也會讓房企”傷元氣“。因此，若疫情警報早日解除，房企也需要一段”修復(fù)和喘氣期”。城市角度來看，由于疫情重災(zāi)區(qū)采取的行政措施十分嚴(yán)苛，不乏封城、戰(zhàn)時管制等手段，因此地方經(jīng)濟(jì)、財政壓力巨大，也意味著需要一段觸底回升的期間。

??2、重新審視城市周期發(fā)展，重災(zāi)區(qū)周邊二線及武漢仍具投資價值

??(本節(jié)有刪減)

??全國層面來看，即便疫情突發(fā)性打亂了房企原有的投資節(jié)奏和城市調(diào)整的周期節(jié)奏，但對于企業(yè)而言，我們認(rèn)為全年都是土地投資的窗口期，二季度會迎來一波土地市場小陽春，但不會出現(xiàn)2019年3、4、5月那樣的瘋狂。對于疫情重災(zāi)區(qū)的房企投資而言，五、六月份同樣是一個補倉的好時機。

??一方面是經(jīng)過疫情之后，地方財政壓力會凸顯，土地出讓的節(jié)奏會加快，不乏優(yōu)質(zhì)地塊推出吸引市場熱度。另一方面，疫情過后房企的資金面會有一定損傷，競爭激烈程度會大打折扣，底價為主的市場中不乏抄底的好時機。

??當(dāng)然首先還是要避免在三四線城市過多囤地，尤其是郊區(qū)、郊縣市場。一方面從目前布局來看，疫情重災(zāi)區(qū)三四線主要被碧桂園、恒大以及綠地等航母級企業(yè)所占據(jù)，和這些企業(yè)去搶市場，難度頗大；另一方面三四線庫存風(fēng)險和購買力透支的風(fēng)險不容小覷。