[克而瑞]景瑞控股：財務(wù)穩(wěn)健，營業(yè)收入增長

??【銷售：合同銷售金額251.6億元，一二線銷售占比97.5%】2019年全年景瑞控股實現(xiàn)合同銷售金額251.6億元，合約銷售均價約為人民幣20819元/平方米。銷售業(yè)績幾乎均來自于一二線城市，貢獻(xiàn)率已經(jīng)達(dá)到了97.5%，其中一線城市的貢獻(xiàn)主要來源于上海，二線城市的貢獻(xiàn)除了長三角之外，武漢和天津兩地也是企業(yè)銷售的重點區(qū)域。針對2020年的銷售情況，管理層透露銷售規(guī)模會跟2019年基本持平。 

??【投資：投資力度與百強房企持平，一二線占比超9成】2019年景瑞控股共斬獲10幅土地，新增土儲總建面130.0萬方，拿地總價85.8億元，新增土儲成本6601元/平方米。雖然相較去年景瑞的拿地力度出現(xiàn)收縮，但是企業(yè)全年仍維持了0.34的拿地銷售比，與百強房企平均水平持平。針對投資管理層透露，20年企業(yè)會適度增加土地儲備，以銷售回款40%作為指標(biāo)控制投資，全年全口徑投資計劃90-110億。 

??【盈利：地產(chǎn)營收穩(wěn)步增長，盈利能力有待提升】2019年景瑞實現(xiàn)總營收132.9億元，同比增長17.9%。地產(chǎn)業(yè)務(wù)是推動營收增長的主要力量，占總營收93.1%，多元業(yè)務(wù)方面，物業(yè)管理收入同比上升14.2%至4.41億元，公寓和辦公平臺的租金收入大幅上漲78.4%至2.4億元 。2019年企業(yè)毛利潤同比增長了5.4%至25.5億元。但由于土地成本以及建設(shè)成本的增加等原因，毛利率同比下滑了2.4個百分點至20.2%。不過景瑞2019年新增土儲成本同比下降了21.6%，因此未來企業(yè)的毛利率仍舊有回升空間。 

??【償債：低杠桿運行，持續(xù)貫徹穩(wěn)健財務(wù)策略】截至2019年底，景瑞控股共持有現(xiàn)金137.5億元，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.46，短期內(nèi)無償債壓力。長短債比下降至1.02，但據(jù)管理層透露截止至20年3月底，長短債比已優(yōu)化至1.81。凈負(fù)債率再度下降6.2個百分點至57.7%。整體來看，景瑞各項財務(wù)指標(biāo)均十分穩(wěn)健，并無短期財務(wù)風(fēng)險，在此情況下，管理層在發(fā)布會上透露，20年會在適當(dāng)增加杠桿，尋求規(guī)模增長與財務(wù)穩(wěn)健的平衡。 

??【多元化：五大平臺迭代升級，多元業(yè)務(wù)營收占比達(dá)到7% 】圍繞地產(chǎn)主業(yè)，在2020年3月初，景瑞將原有的五大業(yè)務(wù)平臺迭代升級為優(yōu)鉞資管、景瑞地產(chǎn)、景瑞不動產(chǎn)、景瑞服務(wù)與合福資本，目前多元化業(yè)務(wù)營收貢獻(xiàn)率達(dá)到7%。

??1銷售

??銷售業(yè)績同比微降，一二線銷售占比97.5%

??全年銷售251.6億元，同比去年業(yè)績微降。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2019年全年景瑞控股實現(xiàn)合同銷售金額251.6億元。在受到疫情沖擊，市場波動比較大的情況下，景瑞采取穩(wěn)健發(fā)展的策略，針對2020年的銷售情況，景瑞管理層在業(yè)績會上透露，2020年會推出355億的貨值，預(yù)測去化率70%左右，銷售規(guī)模會跟2019年基本持平，貨量集中在杭州、蘇州、寧波、天津、上海、武漢、重慶等一二線城市。

??深耕長三角，銷售城市能級持續(xù)提升。在集團(tuán)堅持深耕長三角，專注于一二線城市的布局戰(zhàn)略指導(dǎo)下，近年景瑞銷售的城市能級正在持續(xù)提升。2019年全年景瑞的銷售業(yè)績幾乎均來自于一二線城市，其貢獻(xiàn)率已經(jīng)達(dá)到了97.5%，其中一線城市的貢獻(xiàn)主要來源于上海，二線城市的貢獻(xiàn)除了長三角之外，武漢和天津兩地也是企業(yè)銷售的重點區(qū)域。

??2投資

??投資力度與百強房企持平，一二線占比超9成

??土地成本持續(xù)下降，拿地同比收縮但仍與百強房企持平。2019年全年，景瑞控股共斬獲10幅土地，新增土儲總建面130.0萬方，同比下降21.6%，拿地總價85.8億元，同比下降43.4%。在拿地成本方面出現(xiàn)明顯下降，2019年全年景瑞新增土儲成本降至6601元/平方米，同比去年下降了21.6%。雖然相較于去年，景瑞的拿地力度出現(xiàn)了明顯收縮，但是企業(yè)全年仍維持了0.34的拿地銷售比，與百強房企平均水平持平。

??拿地能級分布上，依舊保持了重倉一二線的拿地風(fēng)格。2019年景瑞共新增10幅土地，其中9幅均來自一二線城市，建面占比達(dá)到了90.2%。具體來看，新增地塊多位于長三角的杭州、南京、寧波、蘇州以及環(huán)渤海的天津這些企業(yè)深耕多年的城市，與企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的策略相符。

??土儲支撐2-3年發(fā)展，20年適度增加土儲。截止至2019年末，景瑞控股擁有土儲總建面470.8萬方，按照企業(yè)目前的發(fā)展節(jié)奏，可以支撐2-3年的發(fā)展。對此管理層在業(yè)績會上透露，20年企業(yè)會適度增加土地儲備，以銷售回款40%作為指標(biāo)控制投資，全年全口徑投資計劃90-110億。城市布局上，仍舊是一二線核心城市為主，區(qū)域上仍側(cè)重長三角都市圈，另外還會把握合肥以及成渝都市圈的機(jī)會。

??3盈利

??地產(chǎn)營收穩(wěn)步增長，盈利能力有待提升

??地產(chǎn)結(jié)算收入持續(xù)增長，多元業(yè)務(wù)逐步釋放。2019年景瑞實現(xiàn)總營收132.9億元，同比增長17.9%。其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)是企業(yè)營收增長的主要力量，企業(yè)2019年共實現(xiàn)物業(yè)銷售收入123.7億元，占集團(tuán)總營收93.1%，多元業(yè)務(wù)方面，物業(yè)管理收入同比上升14.2%至4.41億元，公寓和辦公平臺的租金收入大幅上漲78.4%至2.4億元，物業(yè)裝修服務(wù)收入下滑了28.2%至1.8億元，主要是由于當(dāng)期業(yè)務(wù)交付量下降導(dǎo)致。

??毛利率下滑至20.2%，隨著土地成本的持續(xù)下降，未來或有回升。得益于結(jié)轉(zhuǎn)收入的增長，2019年企業(yè)毛利潤同比增長了5.4%至25.5億元。但是由于土地成本以及建設(shè)成本的增加等原因，企業(yè)的毛利率同比下滑了2.4個百分點至20.2%。但是從土地成本來看，景瑞2019年新增土儲成本同比下降了21.6%，因此未來企業(yè)的毛利率仍舊有回升空間。

??4償債

??低杠桿運行，持續(xù)貫徹穩(wěn)健財務(wù)策略

??現(xiàn)金短債比1.46，長短債比降至1.02。截止至2019年底，景瑞控股共持有現(xiàn)金137.5億元，相較期初上升5.2%，企業(yè)現(xiàn)金短債比同比下降，但仍達(dá)到了1.46的水平，現(xiàn)金覆蓋短債無憂，短期內(nèi)無償債壓力。長短債方面由于企業(yè)部分長期債務(wù)將于年內(nèi)到期，因此截止至2019年末企業(yè)長短債比下降至1.02，但據(jù)管理層透露截止至20年3月底，長短債比已得到明顯優(yōu)化至1.81，債務(wù)結(jié)構(gòu)也較為穩(wěn)健。

??凈負(fù)債率持續(xù)下降至57.7%，20年會適度增加杠桿。截止至2019年底，景瑞控股凈負(fù)債率再度下降6.2個百分點至57.7%，屬于行業(yè)內(nèi)較低的水平。整體來看，景瑞各項財務(wù)指標(biāo)均十分穩(wěn)健，并無短期財務(wù)風(fēng)險，在此情況下，管理層在發(fā)布會上透露，20年會在適當(dāng)增加杠桿，尋求規(guī)模增長與財務(wù)穩(wěn)健的平衡。

??4多元化

??五大平臺迭代升級，多元業(yè)務(wù)營收占比達(dá)到7%

??重新整合旗下五大平臺，多元化業(yè)務(wù)營收占比達(dá)到7%。圍繞地產(chǎn)主業(yè)，在2020年3月初，景瑞將原有的五大業(yè)務(wù)平臺迭代升級為優(yōu)鉞資管、景瑞地產(chǎn)、景瑞不動產(chǎn)、景瑞服務(wù)與合福資本。景瑞地產(chǎn)仍是集團(tuán)業(yè)務(wù)的主要支撐，占營收比例達(dá)到了93.1%，但其多元化業(yè)務(wù)也已有了可觀的營收貢獻(xiàn)，其中不動產(chǎn)的租金收入和物業(yè)管理景瑞服務(wù)收入最為可觀，分別達(dá)到了總營收的1.8%和3.3%，另外物業(yè)裝修服務(wù)也有1.4%的營收貢獻(xiàn)。