[克而瑞]短期獲批162億，窺探中海商業(yè)未來之路

??據(jù)深交所5月8日信息披露顯示，中海企業(yè)2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券，以及2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券均獲深交所通過，兩個(gè)債券擬發(fā)行金額分別為95億元和24億元。此外若加上4月獲通過的中海商管1號(hào)及2號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，4筆獲批總規(guī)模將達(dá)186億元。

??值得注意的是，其中約有162億規(guī)模的融資與中海投資物業(yè)的運(yùn)營相關(guān)，包括95億的住房租賃公司債，以及約67億的中海商管資產(chǎn)證券化。預(yù)計(jì)未來在資金的加持下，中海旗下的“明天”業(yè)務(wù)——持有商業(yè)物業(yè)將迎來加速發(fā)展。

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??專項(xiàng)債券加快長租建設(shè)

       未來發(fā)展仍需主動(dòng)出擊

??長租項(xiàng)目集中長三角，2020年將達(dá)6家

??目前，中海旗下的長租公寓共分為海堂、友里兩大品牌，分別定位為商務(wù)服務(wù)型公寓及舒適社交型公寓。截止2019年，中海已開業(yè)兩家長租公寓，其中中海友里上海小昆山店為首家落地運(yùn)營的長租項(xiàng)目，于2019年8月正式開業(yè)，總建面9809平米。2020年按計(jì)劃，中海還將有4家長租公寓項(xiàng)目入市，屆時(shí)中海旗下在運(yùn)營長租公寓數(shù)將達(dá)6家。

??據(jù)悉，此次中海發(fā)行的住房租賃專項(xiàng)公司債，發(fā)行規(guī)模不超95億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后，66.5億元計(jì)劃用于住房租賃項(xiàng)目建設(shè)，28.5億元用于補(bǔ)充一般運(yùn)營資金；此外首期發(fā)行規(guī)模不超20億元，其中12.6億元用于自有租賃住房建設(shè)，共包括5個(gè)長租項(xiàng)目，預(yù)計(jì)可租建面超10萬平米。5個(gè)項(xiàng)目均位于核心一二線城市，如北京、上海、蘇州等，其中4家均位于長三角城市。

??盤活物業(yè)營收多元，被動(dòng)持有限制發(fā)展

??此次中海發(fā)行專項(xiàng)公司債用于長租項(xiàng)目發(fā)展，與企業(yè)的戰(zhàn)略導(dǎo)向相吻合，既能有效盤活低效物業(yè)，又能實(shí)現(xiàn)營收的多元。隨著公司債的分期發(fā)行，相信會(huì)有更多長租項(xiàng)目加快建設(shè)進(jìn)度。從優(yōu)勢上來看，中海偏好一二線拿地，獲地的城市能級(jí)較高，能夠契合長租公寓的發(fā)展特點(diǎn)；中海擁有多年寫字樓及商場運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，在長租公寓管理運(yùn)營方面有經(jīng)驗(yàn)支持；此外中海的融資成本較低、財(cái)務(wù)穩(wěn)健，一定程度上能夠滿足長租公寓的資金需求。

??但從募集說明書披露的項(xiàng)目信息來看，大多數(shù)中海的長租項(xiàng)目都是被動(dòng)持有，是出于土地出讓時(shí)的自持要求，而被動(dòng)持有的長租項(xiàng)目。這也造成了中海在拿地時(shí)主要以物業(yè)銷售為主要考量標(biāo)準(zhǔn)，而長租項(xiàng)目的地段位置沒有太多選擇機(jī)會(huì)。此外這類長租項(xiàng)目大多為小區(qū)內(nèi)的特定樓棟，易與項(xiàng)目內(nèi)的業(yè)主形成租金競爭，限制了項(xiàng)目的發(fā)展。由此判斷，目前中海旗下的長租公寓更多為低效物業(yè)盤活，但若要真正擴(kuò)大規(guī)模、進(jìn)軍長租，還需要在戰(zhàn)略上主動(dòng)出擊，運(yùn)營上輕重結(jié)合。

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??資產(chǎn)證券化釋放商業(yè)價(jià)值

       集中商業(yè)仍有漫漫長路

??持有物業(yè)自行造血，未來商業(yè)加速擴(kuò)張 

??除了住房租賃專項(xiàng)公司債，中海還先后獲批了約67億的中海商管資產(chǎn)證券化，其中中海商管1號(hào)37.01億已成功發(fā)行，據(jù)公告顯示資產(chǎn)證券化產(chǎn)品涉及資產(chǎn)包括北京中海地產(chǎn)廣場，以及成都中海國際中心。據(jù)悉北京中海地產(chǎn)廣場及成都中海國際中心均為中海持有物業(yè)中較早建成的，其中北京中海地產(chǎn)廣場于2011交付運(yùn)營，而成都中海國際中心則于2012年交付。除了兩棟寫字樓外，中海還擁有較多其他優(yōu)質(zhì)持有物業(yè)，尤其是寫字樓物業(yè)，如北京朝陽區(qū)中海廣場（09年交付）、上海中建大廈（08年交付）等等。 

??截止2019年中海已持有在運(yùn)營寫字樓45棟，寫字樓收入約29億元，其中北京、上海及倫敦收入達(dá)17.1億元，占比59%；此外共持有在運(yùn)營購物中心13 家，購物中心收入約8.4億元。如此規(guī)模的持有物業(yè)，完全可以為中海吸引到更多的資金，從而提前釋放商業(yè)物業(yè)價(jià)值，投入到更快的商業(yè)發(fā)展中去。 

??按照計(jì)劃2020年中海將有10座寫字樓、3座購物中心竣工，并預(yù)計(jì)會(huì)有兩個(gè)寫字樓、兩個(gè)購物中心實(shí)現(xiàn)入市。此外根據(jù)中海地產(chǎn)“2020年環(huán)宇商業(yè)合作伙伴年會(huì)”，中海計(jì)劃2023年要開發(fā)運(yùn)營超過40座商業(yè)綜合體，這也意味著中海的商業(yè)版圖，尤其是集中商業(yè)部分將實(shí)現(xiàn)大跨步的發(fā)展。事實(shí)上，2020年中海也確實(shí)加大了發(fā)展步伐，如1月中海聯(lián)合中環(huán)以63億取得上海普陀真如副中心板塊商業(yè)用地，3月又收購佛山南海怡豐城，繼續(xù)擴(kuò)展在大灣區(qū)的商業(yè)版圖。

??集中商業(yè)具備擴(kuò)張基礎(chǔ)，與第一梯隊(duì)仍有較大差距

??鑒于目前中海已是中國內(nèi)地最大的單一業(yè)權(quán)寫字樓發(fā)展運(yùn)營商，擁有較多成熟且優(yōu)質(zhì)的寫字樓物業(yè)，非常適合作為資產(chǎn)證券化的方式吸引投資。未來中海大概率將繼續(xù)采用資產(chǎn)證券化的方式，進(jìn)一步釋放其成熟寫字樓的商業(yè)價(jià)值；同時(shí)保持自身規(guī)模的領(lǐng)先地位，進(jìn)一步擴(kuò)大品牌影響力。

??而對(duì)于購物中心而言，起步相對(duì)較晚，規(guī)模發(fā)展仍需要大量的資金支持，通過資產(chǎn)證券化同樣在一定程度上滿足了該業(yè)務(wù)的資金需求。值得注意的是，目前中海在集中式商業(yè)方面已形成了完善的產(chǎn)品線，包含了綜合體、社區(qū)商業(yè)、商務(wù)配套以及商業(yè)街等等。隨著產(chǎn)品研發(fā)的成熟，中海的集中式商業(yè)具備了規(guī)模擴(kuò)張的基礎(chǔ)。

??雖然中海商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張已提上日程，但相比于第一梯隊(duì)的凱德、華潤、龍湖、大悅城而言，中海無論在規(guī)模上還是品牌影響力上，仍有較長的一段路要走。尤其是品牌部分，中海的環(huán)宇系列產(chǎn)品仍未出現(xiàn)標(biāo)桿項(xiàng)目，品牌影響力有待提升；此外在規(guī)模擴(kuò)張下，對(duì)于其運(yùn)營能力也是一種考驗(yàn)。

??整體來看，此次中海發(fā)行的專項(xiàng)債券和資產(chǎn)證券化，均是對(duì)其商業(yè)的較大利好。尤其是在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域，中海擁有較大規(guī)模的成熟寫字樓物業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)自行造血，補(bǔ)充集中式商業(yè)的發(fā)展資金需求。但長遠(yuǎn)來看，在集中式商業(yè)及長租公寓領(lǐng)域，中海仍有較長的路要走，尤其是在品牌影響力上，中海還需要一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)自我證明。