[克而瑞]泰禾集團:降負債抓回款,迎接挑戰(zhàn)求穩(wěn)發(fā)展

2020-06-22 18:57:07

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2020-06-22
  • 報告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??【操盤金額同比下降39%,強回款下經(jīng)營現(xiàn)金流增70%】2019年泰禾的操盤銷售金額達到了798.7億元,同比下降39%,其中銷售貢獻主要來自北京及福州兩城,銷售金額分別達181、102億元。規(guī)模放緩主要是由于泰禾集團在發(fā)展上不再以規(guī)模為發(fā)展重心,而是更加注重銷售回款。2019年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額同比增長70%至正236.15億元。

??【審慎投資未有新增拿地,項目出售回款近百億】2019年泰禾未有新增拿地,與此同時,還拿出部分項目股權(quán)引入合作方聯(lián)合操盤。據(jù)不完全統(tǒng)計,截止2019年泰禾共16次發(fā)布出讓公告,主要涉及項目13個,總對價達到了132.98億元。在此背景下,2019年泰禾集團的投資性現(xiàn)金流凈額由負轉(zhuǎn)正至145.23億元。

??【利潤下滑有待關(guān)注,存貨跌價損失達8.77億元】2019年泰禾實現(xiàn)營業(yè)收入236.21億元,同比下降24%;毛利潤同比下滑59%至38.18億元。此外2019年泰禾存貨跌價損失達8.77億元,并在銷售推廣力度加大,以及費用化利息支出增加下,三費比率同比增長3.56個百分點至13.43%,凈利潤同比下降81%至7.28億元;凈利率同比約下滑9.5個百分點至3.08%,未來應(yīng)關(guān)注企業(yè)的持續(xù)盈利能力。

??【凈負債率持續(xù)下降,擬引入戰(zhàn)投改善經(jīng)營】2019年泰禾在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、加快回款、調(diào)整內(nèi)部管理架構(gòu)等一系類措施之下,資金面有一定的改善,凈資產(chǎn)同比增長5.85%至337.54億元,凈負債率同比大幅下滑136個百分點至248%。但2019年末現(xiàn)金短債比仍較低,到期債務(wù)仍是其面臨的主要挑戰(zhàn)。5月泰禾拋出利好,或引進戰(zhàn)略投資者,如果成功將有效緩解當(dāng)前的資金壓力。

??1 銷售

??注重效益牢抓回款,經(jīng)營現(xiàn)金流凈額同比增70%

??據(jù)克而瑞銷售排行榜,2019年泰禾集團的操盤銷售金額達到了798.7億元,同比下降39%;銷售面積342.7萬平米,同比下降36%。規(guī)模放緩主要是由于泰禾集團在發(fā)展上不再以規(guī)模為發(fā)展重心,而逐步從“擴張型”向“效益型”進行轉(zhuǎn)變。

??與此同時,泰禾集團還加強了銷售回款,2019年第一季度泰禾集團發(fā)起了“1號搶收計劃”,覆蓋北京區(qū)域的泰禾金尊府、泰禾金府大院、泰禾西府大院和泰禾北京院子等多個項目。2020年3月,在疫情背景下泰禾集團再發(fā)起“暖春計劃”,旗下各區(qū)域開啟線上看房,聯(lián)動北京、鄭州、濟南、太原、石家莊、天津等七城市,包括北京的金府大院、西府大院等。

??在此背景下,泰禾集團2019年的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為凈收入,同比增長70%至236.15億元,其中在快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略下期內(nèi)銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為440.79億元,與2018年大致持平。2020年泰禾表示,將繼續(xù)以促進周轉(zhuǎn)、回流資金為重心,充實壯大集團賬面資金規(guī)模,強化區(qū)域的現(xiàn)金流意識。

泰禾集團

??從銷售金額的結(jié)構(gòu)來看,2019年泰禾的銷售貢獻主要集中于環(huán)渤海及福建省兩地,銷售金額占比分別為32%、29%;其中主要來自北京及福州兩城,銷售金額分別達181、102億元,遠遠領(lǐng)先于其他城市。

??此外泰禾于一二線城市的銷售金額占比達到了69%,三四線城市中漳州、佛山等熱點城市也同時銷售較好,體現(xiàn)了泰禾深耕一二線及其周邊輻射城市的戰(zhàn)略效果顯現(xiàn)。在未來保障財務(wù)穩(wěn)健的情況下,未來泰禾還可繼續(xù)加強中西部和珠三角地區(qū)的投資開發(fā)力度,使企業(yè)的銷售結(jié)構(gòu)更為均衡。

泰禾集團

??2 投資

??出售部分項目股權(quán)回血超百億,投資現(xiàn)金流凈額由負轉(zhuǎn)正

??從投資面來看,自2018年下半年,泰禾就開始采取審慎的土地投資策略,停止大規(guī)模拿地,并且對部分不符合公司發(fā)展要求的已收購項目進行全面梳理。2019年泰禾未有新增拿地,與此同時,還拿出部分項目股權(quán)引入合作方聯(lián)合操盤。

??據(jù)不完全統(tǒng)計,截止2019年泰禾共16次發(fā)布出讓公告,主要涉及項目13個,總對價達到了132.98億元;其中世茂作為泰禾主要的合作方,涉及合作項目10個,項目股權(quán)對價63.02億元,加上承接債務(wù)在內(nèi)總對價為95.46億元,占總量的72%。

泰禾集團

??從13個項目出售后的情況來看,有4個與世茂合作的項目出售后仍由泰禾控股,有4個項目從控股轉(zhuǎn)變?yōu)閰⒐桑O碌?個項目則完全無持股。由此可見,泰禾集團在項目層面正在積極加大合作,通過適當(dāng)稀釋股權(quán),引入更多開發(fā)資金,從而最大程度地減輕企業(yè)財務(wù)壓力,為融資增信。通過多次項目出售,2019年泰禾集團的投資性現(xiàn)金流凈額由負轉(zhuǎn)正至145.23億元,其中處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金為98.17億元,同比增長8276%。

??截止2019年,泰禾集團擁有累計土地儲備占地面積1303.98萬平米,總建面3270.14萬平米,剩余可開發(fā)建面1011.50萬平米;其中長三角剩余開發(fā)建面362.71萬平米,占比35%,福建及珠三角區(qū)域分別占比30%及21%,預(yù)計能維持泰禾三年的開發(fā)需求。在財務(wù)穩(wěn)定后,未來泰禾應(yīng)適時補充土地儲備,為企業(yè)未來的銷售規(guī)模增長提供助力。

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??3 財務(wù)

??存貨跌價下凈利下滑,未來應(yīng)注重盈利能力

??2019年泰禾集團實現(xiàn)營業(yè)收入236.21億元,同比下降24%,其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入218.54億元,同比下滑26.05%;毛利潤為38.18億元,同比下滑59%;毛利率為16.16%,同比下滑14個百分點。

??2019年泰禾資產(chǎn)減值損失達8.77億元,其中存貨跌價損失8.25億元,同比增加了近6億;此外由于19年加大了銷售推廣力度,以及費用化利息支出增加,三費比率同比增長3.56個百分點至13.43%。在此背景下,凈利潤同比下降81%至7.28億元;凈利率同比約下滑9.5個百分點至3.08%。未來泰禾還應(yīng)繼續(xù)關(guān)注企業(yè)的持續(xù)盈利能力,提升企業(yè)的盈利空間。

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??凈負債率大幅下滑136個點,債務(wù)償還仍具較大挑戰(zhàn)

??除了加強銷售回款、出售項目股權(quán),泰禾還積極融資,加強企業(yè)的償債能力。在融資方面,2019年7月泰禾在新加坡交易所掛牌4億美元債券;9月及12月又分別發(fā)行了2億、1.105億元的美元債券,改善了財務(wù)結(jié)構(gòu)。

??2019年泰禾還償還了較多債務(wù),期內(nèi)共償還債務(wù)支付現(xiàn)金591.34億元。在一系列的措施下,截止2019年,泰禾擁有現(xiàn)金131.56億元,同比略有下滑11%;總有息負債同比下降29%至969.75億元;凈負債率同比大幅下滑136個百分點至248%。但隨著高息債的發(fā)行,2019年泰禾的綜合借貸利率上升至9.94%,或會影響企業(yè)凈利,未來有待下降。

??從償債能力來看,2019年泰禾的現(xiàn)金短債比仍為0.24,短期有償債風(fēng)險;此外據(jù)年報披露,截至2019年末秦禾集團已到期尚未還款的借款總金額超48.62億元,其中更有23.3億的銀行貸款出現(xiàn)了逾期,正與借款機構(gòu)協(xié)商展期方案,短期內(nèi)如何面對較多到期債務(wù)仍是其要面臨的主要挑戰(zhàn)。

??值得注意的是,2020年3月泰禾發(fā)布公告擬申請發(fā)行120億元公司債券,期限5年。若此120億公司債能夠成功發(fā)行,將極大補充企業(yè)流動資金,改善財務(wù)現(xiàn)狀。此外泰禾也在積極尋求戰(zhàn)略投資者,或有效緩解資金壓力。

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