[克而瑞]百強上市房企熱點區(qū)域城市更新發(fā)展探究

??伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，近年來房地產(chǎn)的銷售規(guī)模也在不斷增長。與此同時，隨著城鎮(zhèn)化率的快速提升以及人口的持續(xù)流入，部分一線以及熱點二線城市土地供應(yīng)日漸稀缺。根據(jù)住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國共有老舊小區(qū)約有17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達(dá)4萬億，集中分布于上海、北京、廣州、深圳為首的一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市，城市發(fā)展邁入存量時代，產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨新訴求，城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展需要尋找新的空間。

??核心城市土地供應(yīng)的緊缺加上大量亟需更新的舊廠、舊村莊、舊城鎮(zhèn)，催生出了城市更新的熱潮。根據(jù)企業(yè)年報及相關(guān)資訊披露，百強上市房企中已有47%進(jìn)入城市更新領(lǐng)域，房企城市更新現(xiàn)狀值得探究。

??那么，百強上市房企目前參與情況如何？他們的城市更新的潛在土儲規(guī)模有多少？主要布局在哪些城市？這些城市的城市更新政策又如何？有哪些標(biāo)桿案例值得借鑒？我們以廣東、上海、北京為研究藍(lán)本，以參與城市更新的典型企業(yè)和典型項目為研究對象，針對上述疑問展開分析。

??01

??近半百強上市房企參與城市更新

??三梯隊規(guī)模跨度大

??47%百強上市房企涉足城市更新，50強房企參與度更高。隨著房地產(chǎn)增量市場天花板的見頂，借道城市更新業(yè)務(wù)尋找新的業(yè)績增長點，已成為大部分房地產(chǎn)企業(yè)的共識。根據(jù)企業(yè)年報和公開信息，梳理房企參與城市更新的情況，可以看出在百強上市房企中，約有47%的企業(yè)涉足了城市更新領(lǐng)域。若把目光聚焦到TOP50上市房企，這一數(shù)值更是達(dá)到了61%。房企紛紛加入城市更新的賽道，有三個原因：首先，一二線城市土地供應(yīng)趨緊，通過對舊區(qū)的整治改造和再開發(fā)，可以有效補充一二線城市土儲；其次，對比競爭激烈的招拍掛拿地方式，參與城市更新能以更低的地價獲取土地，這意味著企業(yè)能實現(xiàn)更高的利潤率；最后，城市更新改造的對象往往是城中村和城區(qū)的老小區(qū)，這些項目一般布局在較為中心的核心地帶，若再改造后入市，有較好的市場預(yù)期。

??百強上市房企城市更新面積跨度大，大致分為三個梯度。雖大部分房企已布局城市更新業(yè)務(wù)，但基于入局時間、資金投入和運營經(jīng)驗等因素的影響，涉及的規(guī)模也有較大差距。我們用房企通過城市更新業(yè)務(wù)獲取、但未轉(zhuǎn)化成土地儲備的那部分建面，即“城市更新潛在建筑總建面”來衡量企業(yè)參與度，可以把房企分為三個梯度。根據(jù)企業(yè)披露和搜集到的公開信息，可以發(fā)現(xiàn)房企通過城市更新渠道獲取的建面跨度十分大，規(guī)模小的只參與了1個項目，建面只有不到10萬方，但規(guī)模大的涉及100多個項目，總建面逾7000萬方。

??第一梯度包括恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、富力、時代這5家房企，他們參與城市更新部分的建筑面積大于4000萬平方米。其中恒大、融創(chuàng)和佳兆業(yè)更是擁有超出7000萬平的舊改建面。在這5家房企中，恒大和融創(chuàng)主要靠收并購奪得前兩位。其中恒大位居榜首，2018年報顯示未納入土地儲備的舊改等項目總規(guī)劃建筑面積約7777萬平方米，其中僅是在總部深圳就有45個項目，規(guī)劃建筑面積達(dá)2903萬平方米。其余三家則均是起家于大灣區(qū)的粵系房企，帶著天然的城市更新基因。佳兆業(yè)以改造爛尾樓起家，憑借豐富的本土資源和開發(fā)經(jīng)驗被譽為“舊改之王”，2019年報披露舊改占地面積達(dá)近4000萬方，其中深圳及廣州各占約27%及36%，項目總個數(shù)達(dá)147個。同樣以舊改起家的富力地產(chǎn)，截至2019年6月30日，城市更新板塊簽約合作城市更新項目已超過60個，規(guī)劃總建筑面積超6000萬平米。時代地產(chǎn)也曾表示舊改是公司的重要業(yè)務(wù)，2019年底城市更新項目總數(shù)已超過120個，潛在總建筑面積約4300萬平方米。

??第二梯隊與第一梯隊有明顯斷層，房企城市更新建筑面積段為600-3000萬平?？傮w來看，城市更新改造多在廣東省內(nèi)大灣區(qū)九市進(jìn)行，這得益于該區(qū)域較為成熟完善的城市更新政策，比如龍光和奧園就分別披露舊改業(yè)務(wù)在大灣區(qū)的占比為95%和89%。從房企類別來看，既包括首開、華潤、保利等資金雄厚的國企，能抵抗城市更新引發(fā)的開發(fā)周期長、占用資金久的問題，同時也有強大的操盤運營能力；也包括經(jīng)驗豐富的區(qū)域民企，包括龍光、花樣年、敏捷等，他們往往有專業(yè)團(tuán)隊運營城市更新，比如花樣年在2019年還成立了城市更新公司，單獨劃分業(yè)務(wù)板塊。第二梯隊排名靠前的是首開股份，2019年年報公布舊改用地面積為1589萬方，雖換算成建面與第一梯隊有一定的距離，但由于這些項目主要分布在北京，貨值不容小覷。

??第三梯隊參與城市更新部分的建筑面積小于600萬平方米，大部分房企位于這個梯隊，他們暫時可能并沒有把城市更新作為主要業(yè)務(wù)發(fā)展，但仍把這作為一種有效的拿地方式。這個梯隊的房企城市更新項目涉及到的地域除灣區(qū)城市外，也包括了濟南、太原、煙臺、南昌等二三線城市。

??02

??廣東省：本土房企在規(guī)模及經(jīng)驗方面明顯領(lǐng)先

??1、恒大、佳兆業(yè)等領(lǐng)銜城市更新土儲總量，本土房企具備先發(fā)優(yōu)勢

??百強上市房企中，多達(dá)27家房企城市更新業(yè)務(wù)涉足廣東省，熱點城市如廣州、佛山、深圳等，成為各大房企必爭之地。結(jié)合企業(yè)近期年報及業(yè)績發(fā)布會披露情況，參與城市更新房企潛在土儲規(guī)?？梢苑譃槿齻€梯隊：第一梯隊以恒大、佳兆業(yè)、富力、時代為首，潛在土儲建筑面積在3000萬平方米之上。四大房企均發(fā)家于廣東，其中佳兆業(yè)、富力、時代均擁有較為豐富的“三舊”改造經(jīng)驗，如佳兆業(yè)早在1999年就已涉足參與改造深圳爛尾樓“桂芳園”項目，富力也以涉足城市更新領(lǐng)域二十載，于2007年打造了標(biāo)志性項目——獵德村，開啟了 “獵德模式”。其次以華潤、碧桂園、龍光、花樣年、保利等房企構(gòu)成第二梯隊，潛在土儲建面在1000-3000萬平方米，打造了諸如華潤萬象城、保利琵琶洲等項目。第三梯隊房企潛在土儲規(guī)模在1000萬平方米之下，包含敏捷、越秀等規(guī)模相對較小的本土房企以及遠(yuǎn)洋、華夏幸福等外來房企。整體上看，由于城市更新項目周期長、難度大、涉及多方利益等因素，具備較高的進(jìn)入門檻，本土房企無論是在規(guī)模還是經(jīng)驗方面均具備明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢。

??2、廣佛深莞城市更新開展最火熱，灣區(qū)九市為 “三舊”改造主力（略）

??3、廣、深兩城最早參與城市更新試點，政策相對完善（略）

??4、佳兆業(yè)：涉足城市更新二十載，參與打造鹽田最大舊改項目

??佳兆業(yè)城市更新業(yè)務(wù)最早起步于1999年，于當(dāng)年拿下深圳布吉龍泉別墅爛尾樓項目——“桂芳園”。作為佳兆業(yè)涉足城市更新的首個項目，占地接近16萬平方米，總建面達(dá)58萬平方米，分為八期進(jìn)行開發(fā)。佳兆業(yè)將原先建至一半的爛尾樓連同地基一并清除，并聘請香港知名的設(shè)計公司做出全新的規(guī)劃設(shè)計，項目主打歐路風(fēng)情以及生態(tài)園林社區(qū)。新穎的設(shè)計理念及外觀吸引了購房者的目光，首期入市20天即售罄，為佳兆業(yè)在城市更新領(lǐng)域奠定了良好基礎(chǔ)。隨后的若干年間，佳兆業(yè)又陸續(xù)打造了佳兆業(yè)·可園、深圳佳兆業(yè)中心、深圳佳兆業(yè)中央廣場等20余個城市更新項目，并設(shè)立城市更新集團(tuán)。如今，城市更新集團(tuán)擁有投資測算、規(guī)劃設(shè)計、政策研究和商務(wù)談判等專業(yè)技能的員工超過700人，業(yè)務(wù)涉及舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房以及爛尾樓改造，積累了豐富的“三舊”改造經(jīng)驗。

??截至2019年底，佳兆業(yè)未納入土儲城市更新項目占地面積約4000萬平方米，共計147個項目。從分布上看，除寧波外，其余項目均位于廣東省內(nèi)。廣州、深圳、中山三城“三舊”改造項目占地面積占比分別為36.4%、26.6%、21.6%，合計超八成，是佳兆業(yè)城市更新的絕對重心，余下少數(shù)項目主要分布于惠州、珠海、東莞等城市。

??（1）案例分析：“雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略，加快進(jìn)程

??鹽田項目位于深圳市鹽田區(qū)后方陸域，北靠東海道，東接洪安三街，南臨明珠道，西連鹽田北四街，整體地理位置優(yōu)越。但由于鹽田三村、四村和西山嚇村等13個自然村散落分布在鹽田港后方陸域，長期以來維持“村中有港、港中有村”的現(xiàn)象，環(huán)境臟亂差，村集體經(jīng)濟發(fā)展較為落后，且隨著港口發(fā)展的需要，日益緊張的土地資源也制約著鹽田港后方陸域港口物流行業(yè)的發(fā)展。因此鹽田整體搬遷項目自03年被首次提出，經(jīng)過多年的孕育，直到2011年才由佳兆業(yè)完成項目招標(biāo)，是深圳首個公開招標(biāo)的城市更新異地安置項目，也是鹽田區(qū)有史以來最大規(guī)模的舊村改造項目。

??項目拆遷共涉及4個股份公司和13個自然村。包含原居民1035戶，需拆除建筑1632棟，拆遷用地的占地面積為43.5萬平方米，安置區(qū)開發(fā)建設(shè)占地面積為26.6萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達(dá)到107萬平方米。項目共分為12個地塊開發(fā)建設(shè)，其中1-7以及8-1號地塊優(yōu)先用于村民回遷（佳兆業(yè)山海城項目），8-2及9-11號地塊用于對外銷售（佳兆業(yè)鹽田城市廣場項目）。整個項目由購物中心、高端住宅、甲級寫字樓、高端公寓等綜合業(yè)態(tài)組成，集一站式購物、休閑娛樂、商務(wù)辦公和高端住宅于一體，并配有2.27萬平方米公共配套設(shè)施，規(guī)劃有社區(qū)公園、兩個幼兒園和一個小學(xué)、三個社區(qū)文化活動室、兩個社康中心、兩個郵政所、肉菜市場等生活配套。佳兆業(yè)根據(jù)安置區(qū)特點，在2號及11號地塊打造了兩大商業(yè)中心及濱海風(fēng)情商業(yè)街，并通過近一公里長的天街相連，形成兩大商圈聯(lián)動發(fā)展。

??通過“雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略，以回遷促簽約、以建設(shè)促回遷，依靠“回遷”和“建設(shè)”兩個輪子推動促進(jìn)簽約。與村民洽談并促進(jìn)簽約一直是城市更新項目的重難點，佳兆業(yè)在獲取項目后花費接近一年半時間與村股份公司及村民進(jìn)行溝通，并依據(jù)村民意愿對項目進(jìn)行調(diào)整。與原地拆除重建項目相比，鹽田項目作為異地安置項目，使得回遷物業(yè)的建設(shè)能夠與業(yè)主簽約同步進(jìn)行，項目剛剛開始簽約就已經(jīng)可以看到樣板房。并且區(qū)政府根據(jù)項目情況提出“雙輪驅(qū)動”的實施戰(zhàn)略，鼓勵先簽約、先回遷，如果某個地塊建成后并具備了回遷條件，假如原來確定回遷到這個地塊的村，村民簽約面積達(dá)不到，那么將由已經(jīng)簽約的其他村民先回遷，該方案顯著提升了村民的簽約熱情，17年10月，回遷房山海城一期搬遷完成，816戶村民回遷入伙，8-1號地塊也于18年2月主體封頂。

??拆遷與銷售同步進(jìn)行，緩解現(xiàn)金流壓力。與普通商品住宅開發(fā)相比，城市更新項目具備高投入、長周期、回報不確定等特點，十分考驗房企的運營管控能力。佳兆業(yè)通過村民回遷地塊與銷售地塊同步開發(fā)的方式，于2018年10月開盤銷售鹽田城市廣場項目，項目一經(jīng)推出即獲得熱銷，并于2019年實現(xiàn)約73億的銷售額，位列《2019年單項目銷售排行榜TOP100》26位，較好的緩解了現(xiàn)金流壓力。

??5、華潤置地：02年進(jìn)入城市更新領(lǐng)域，大沖舊改項目成南山標(biāo)桿（略）

??03

??上海：城市更新進(jìn)入快車道

??地方性國企占優(yōu)

??1、萬科、中海搶灘上海，地方性國企優(yōu)勢明顯（略）

??2、05年政策逐步完善規(guī)范，近兩年超額完成舊改目標(biāo)（略）

??3、瑞安房地產(chǎn)：上海城市更新標(biāo)桿企業(yè)，“新天地”模式締造者

??上海是瑞安房地產(chǎn)在內(nèi)地業(yè)務(wù)的核心區(qū)域。瑞安房地產(chǎn)為香港瑞安集團(tuán)在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)公司，于2006年在香港聯(lián)合交易所上市，至2019年底在上海、武漢、重慶及佛山的中心地段共擁有11個發(fā)展項目。其中，上海作為公司的總部所在地，占了其中7個項目，在其發(fā)展進(jìn)程中起到了舉足輕重的作用。

??“上海新天地”奠定企業(yè)城市更新領(lǐng)域標(biāo)桿地位。企業(yè)最早參與的項目主要集中在上海，且均為城市更新項目，包括上海新天地、翠湖天地、瑞虹新城、瑞虹天地等。“上海新天地”成為上海新地標(biāo)之一后，有效提振了企業(yè)知名度和專業(yè)度，同時也提升了瑞安在獲取城市更新項目的議價能力，之后便陸續(xù)成功簽約了多個城市的舊改項目。值得注意的是，企業(yè)在2019年接連拿下上海青浦區(qū)蟠龍城中村和普陀區(qū)鴻壽坊舊改地塊，一方面證明政府肯定瑞安在上海城市更新領(lǐng)域的標(biāo)桿地位，另一方面也體現(xiàn)了企業(yè)在上海加強城市更新業(yè)務(wù)的決心。

??（1）案例分析：商業(yè)先行住宅交叉，保障太平橋項目現(xiàn)金流

??三大亮點成就舊改范本“太平橋項目”。最負(fù)盛名的上海新天地實際上是原盧灣區(qū)城市更新工程“太平橋項目”的一部分，作為歷史建筑重建區(qū)位于西部。此外太平橋項目還包括北部的甲級辦公樓區(qū)企業(yè)天地、南部的高檔住宅區(qū)翠湖天地、東部的綜合性購物娛樂商業(yè)中心以及中心人工湖綠地。項目整體毗鄰繁華的淮海中路商業(yè)區(qū)、黃陂南路地鐵站以及東西、南北主干高架車道的交匯點，地理位置優(yōu)越。1996年瑞安針對該城市更新項目的整體規(guī)劃方案得到政府認(rèn)可，于是兩者簽訂了開發(fā)意向書，由瑞房全盤負(fù)責(zé)拆遷和開發(fā)改造。該項目之所以一戰(zhàn)成名，有以下三方面原因：

??項目總體定位規(guī)劃合理，保留了原有建筑風(fēng)格

??太平橋項目規(guī)劃建筑面積逾110萬平方米，瑞安將其定位為集商業(yè)、辦公、文化娛樂、居住等功能為一體的現(xiàn)代化商住綜合區(qū)。具體來看，整片區(qū)域主要可分為：一個中心、兩大功能區(qū)、兩條商業(yè)軸和三條綠軸。由示意圖可以看出，業(yè)態(tài)組合做到了錯落有致、動靜結(jié)合，既能滿足舒適的居住需求，也能享受到商業(yè)配套帶來的便捷。

??除分區(qū)合理外，建筑體現(xiàn)了當(dāng)?shù)氐奈幕L(fēng)貌也是一大亮點。改造方式采取了拆除重建與功能改變相結(jié)合的方式，很大程度地保留了中共一大會址以及石庫門里弄外貌，而在內(nèi)部則設(shè)有中央空調(diào)、自動電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，改造成全新概念的經(jīng)營消費場所，以配合新的商業(yè)功能使用。

??商業(yè)先開發(fā)，住宅交叉進(jìn)行

??開發(fā)時序是多業(yè)態(tài)大型項目不得不考慮的問題，住宅和商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)進(jìn)程上各有利弊：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時間短、收益成穩(wěn)定增長，但商業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)運營、占用資金時間長；住宅銷售回款快，但開發(fā)周期較長。鑒于項目地域特性，企業(yè)最終決定先開發(fā)商業(yè)，并與住宅開發(fā)交叉進(jìn)行，既保證了資金的周轉(zhuǎn)和平衡，也能在市場維持曝光度。在開發(fā)時間上主要分為四個階段：

??第一階段，2001-2003年，以商辦為主，先期推出新天地商業(yè)和人工湖綠地(公益部分)以及企業(yè)天地；

??第二階段，2003-2008年，主推住宅，推出翠湖天地一二三期、五星級酒店；

??第三階段，2010-2015年，主推商辦，新天地三期——新天地時尚購物中心開業(yè)，推出企業(yè)天地二、三期；

??第四階段，2016-2020年，主推住宅，推出翠湖天地四期，五期則預(yù)計在2020年下半年開盤；

??第五階段，瑞安、太平洋人壽和上海永業(yè)在原先板塊東面新打造的太平洋新天地綜合體項目計劃在2023年面世，意味著重心又將回歸商辦。

??審時度勢調(diào)整商業(yè)定位，招商方案助快速聚集人氣

??根據(jù)2002年規(guī)劃，項目內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)占整個項目建面48.5%，因此商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式至關(guān)重要。其商業(yè)模式特色主要體現(xiàn)在兩個方面：

??一是不斷調(diào)整定位，根據(jù)不同階段打造商業(yè)主題。第一階段強調(diào)定位的綜合性，集餐飲、娛樂、購物、旅游和文化為一體；第二階段，打造為上海市中心具有歷史特色的都市旅游景點；第三階段，為時尚的國際交流和聚會地。

??二是引入知名品牌和大量餐飲。初期招商時，對優(yōu)質(zhì)商戶給予較長的免租政策。在業(yè)態(tài)上，引入超過70%的體量引入餐飲和休閑業(yè)態(tài)。這樣的目的在于快速集聚城市潛在消費客群，提高項目的知名度。

??04

??北京：國資房企活躍

       政府主導(dǎo)城市更新

??1、首開、北京城建等本土國企領(lǐng)銜，資源優(yōu)勢明顯

??百強房企中，以首開、北京城建、中海、首創(chuàng)等為首的本土國資背景房企，憑借資源優(yōu)勢，成為北京城市更新領(lǐng)域主要參與者。由于深耕北京多年，這類房企對于市場、政策非常熟悉，加上國資背景助力，更易獲得城市更新項目的開發(fā)建設(shè)權(quán)。如首開股份自2015年提出“城市復(fù)興官”概念后，開始在棚改項目上頻頻發(fā)力，截至2019年底，首開股份在北京正在實施城市更新項目6個，后續(xù)項目5個，占地面積共1091萬方，在城市更新領(lǐng)域積累了豐富經(jīng)驗。北京城建則參與打造了北京市核心區(qū)體量最大的棚改項目——望壇棚改，并在為期120天的棚改簽約征收工作中，實現(xiàn)98.45%的簽約率，成為北京市棚改征收標(biāo)志項目。中海則參與過北京最大的棚戶區(qū)改造項目——北辛安項目，投資額達(dá)500億元，總占地147公頃，可建計容面積約218萬平方米。

??除本土百強房企外，部分外來百強房企借道合作開發(fā)進(jìn)入城市更新領(lǐng)域。鑒于北京的城市角色與舊改模式，目前外來房企整體參與較少，主要借助于與當(dāng)?shù)貒蠛献鏖_展項目，如融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、龍湖、奧園等。

??2、城市更新逐步有序，仍以政府主導(dǎo)為主（略）

??3、首開股份：參與大量棚戶區(qū)改造項目，做北京“城市復(fù)興官”（略）

??05

??房企搶駐城市更新賽道

??需全方位考慮

??近年來，中國城市化進(jìn)程不斷加快，城市發(fā)展布局和結(jié)構(gòu)日趨合理，但同時也面臨著城市開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。在此背景下，中國城市開始從增量時代進(jìn)入存量時代，城市更新成為中國經(jīng)濟新風(fēng)口和未來城市發(fā)展的新增長極。梳理房企參與城市更新的情況，可以看出在百強上市房企中，約有47%的企業(yè)涉足了城市更新領(lǐng)域。

??1、廣東為城市更新主戰(zhàn)場，地方國企為城市更新主力軍

??從城市布局來看，由于政策利好、市場較為開放，多達(dá)29家上市房企在該區(qū)域布局城市更新項目。除該區(qū)域外，房企也在其余一二線城市積極參與，我們選取了上海和北京進(jìn)行重點研究，發(fā)現(xiàn)在企業(yè)參與度上，均是地方性國企占絕對優(yōu)勢。一方面他們承接著良好的政府資源，在項目獲取和土地獲取上有較強的議價能力，往往是政府直接授權(quán)的對象；另一方面，除了需要巨額的前期投入，區(qū)別于傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式，城市更新項目還會長時間沉淀資金，而地方性國企在融資成本和渠道上表現(xiàn)更為突出，能夠抵抗住資金壓力。

??2、考驗運營經(jīng)驗和資金實力，房企參與城市更新需慎重（略）