[克而瑞]旭輝集團(tuán)：財(cái)務(wù)穩(wěn)健，下半年銷售有待發(fā)力

??導(dǎo)讀：       

??下半年可售貨值2800億元助力銷售增長(zhǎng)；得益于其他收益和合聯(lián)營(yíng)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，凈利率維持較高水平；整體財(cái)務(wù)保持穩(wěn)健。

??【上半年銷售恢復(fù)較慢，下半年可售貨值充足促進(jìn)目標(biāo)完成】2020年上半年旭輝集團(tuán)累計(jì)合同銷售金額為人民幣807.25億元，同比減少8.72%，相比于TOP20房企平均0.19%的增長(zhǎng)率而言差距較大。上半年目標(biāo)完成率約為35.1%，下半年可售貨值達(dá)到2800億元,只要53.3%的去化率就能達(dá)成全年目標(biāo)。上半年旭輝單城市產(chǎn)能同比下降至14.7億元，從最近兩年的產(chǎn)能來(lái)看，企業(yè)的城市深耕有待加強(qiáng)。

??【拿地相對(duì)積極，繼續(xù)提升新增土儲(chǔ)權(quán)益比例】2020年上半年旭輝新增土儲(chǔ)總建面為464.52萬(wàn)平方米，同比減少了39.6%；總價(jià)為360.36億元，同比減少了3.39%。上半年拿地銷售比為0.44，相比于2019年的0.41仍有提高，可見(jiàn)企業(yè)仍然保持了較為積極的拿地態(tài)度。同時(shí)旭輝繼續(xù)實(shí)施增權(quán)益的戰(zhàn)略，新增土儲(chǔ)建面的權(quán)益比例大幅提升至72.3%。

??【得益于其他收益和合聯(lián)營(yíng)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，凈利率維持較高水平】2020年上半年旭輝實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入230.22億元，同比增加了11.28%。毛利率同比降低了3.71個(gè)百分點(diǎn)至25.63%，低于行業(yè)的平均水平。得益于其他收益和合聯(lián)營(yíng)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，凈利率和歸母凈利率分別為20.57%和14.63%，處于較高水平。

??【負(fù)債結(jié)構(gòu)合理穩(wěn)定，融資成本進(jìn)一步下降】截至2020年中旭輝的持有現(xiàn)金約為594億元，較于期初略微增加了0.6%，現(xiàn)金短債比則降至2.35，長(zhǎng)短期債務(wù)比也降至3.17，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定。凈負(fù)債率相較于年初降低了2.3個(gè)百分點(diǎn)至63.4%，平均融資成本相較于2019年下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)到了5.6%，企業(yè)的融資能力依舊不錯(cuò)，資金鏈較為穩(wěn)定。

??1銷售

??上半年銷售恢復(fù)較慢

??下半年可售貨值充足促進(jìn)目標(biāo)完成 

??2020年上半年旭輝集團(tuán)累計(jì)合同銷售金額為人民幣807.25億元，同比減少8.72%，相比于TOP20房企平均0.19%的增長(zhǎng)率而言差距較大。上半年旭輝完成了全年2300億銷售目標(biāo)的35.1%，目標(biāo)完成率相對(duì)較低；合約銷售面積為489.59萬(wàn)平米，同比減少了3.78%，累計(jì)銷售均價(jià)為16488元/平方米；企業(yè)的銷售回款率則達(dá)到了95%，相比于2019年的92%仍有提升。

??旭輝上半年的銷售減速主要是受疫情影響，下半年可售貨值2800億元, 將新推超過(guò)50個(gè)項(xiàng)目，其中單盤(pán)超過(guò)10億的項(xiàng)目預(yù)計(jì)將達(dá)到30個(gè)以上，只要達(dá)到53.3%的去化率就能完成全年目標(biāo)。而由于旭輝在上半年的去化率達(dá)到了65%，在下半年發(fā)力完成全年目標(biāo)的難度應(yīng)該不大，甚至有可能超額完成，為集團(tuán)在2021年沖擊三千億目標(biāo)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??2020年上半年旭輝銷售的區(qū)域分布與2019年相比變化不大，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中西部以及珠三角區(qū)域的貢獻(xiàn)分別為47.2%、24.4%、16.8% 及11.6%，2019年則分別為48.3%、25.1%、17.9%以及8.7%。同時(shí)企業(yè)銷售的能級(jí)分布變化也不大，在三四線城市的銷售額占比僅從2019年的25.6%略微增長(zhǎng)至2020年的27.2%。

??具體到單城市來(lái)看，2020年上半年對(duì)產(chǎn)生旭輝銷售貢獻(xiàn)的城市數(shù)量約為55個(gè)，同比新增了7個(gè)，單城市產(chǎn)能為14.7億元，同比減少20.1%，可能是受疫情影響。但從歷年的數(shù)據(jù)來(lái)看，旭輝的單城市產(chǎn)能不高，企業(yè)的城市深耕有待加強(qiáng)。上半年對(duì)旭輝銷售額貢獻(xiàn)最高的城市是杭州，單城市銷售額達(dá)到了88.5億元，同比增長(zhǎng)了11%，除杭州、溫州外，其他2019年上半年產(chǎn)能前5的城市在2020年上半年的產(chǎn)能都有所減少，北京和上海的產(chǎn)能甚至都減少了50%以上，這種重點(diǎn)城市產(chǎn)能出現(xiàn)大幅減少的現(xiàn)象仍然值得企業(yè)注意。

??2投資

??加大珠三角投資力度

??提升新增土儲(chǔ)權(quán)益比例

??2020年上半年旭輝共新增27個(gè)新項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)總建面為464.52萬(wàn)平方米，同比減少了39.6%；總價(jià)為360.36億元，同比減少了3.39%，新增土儲(chǔ)總貨值約為838億元。上半年旭輝的拿地銷售比為0.44，相比于2019年的0.41仍有提高，可見(jiàn)企業(yè)仍然保持了較為積極的拿地態(tài)勢(shì)。由于2020年全年旭輝計(jì)劃用于買(mǎi)地的權(quán)益費(fèi)用約為570億元，上半年已經(jīng)使用了244億元，因此下半年企業(yè)的拿地可能會(huì)更加積極。

       2020年上半年旭輝的新增土儲(chǔ)區(qū)域結(jié)構(gòu)變化較大，主要在于在珠三角的新增土儲(chǔ)建面占比相較于2019年大幅提高了11個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)環(huán)渤海的占比降低了15個(gè)百分點(diǎn)，新增土儲(chǔ)區(qū)域結(jié)構(gòu)更加均衡。旭輝在上半年顯著加大了在珠三角地區(qū)的布局力度，同時(shí)在6月份將廣州和廣西業(yè)務(wù)整合成了廣桂區(qū)域事業(yè)部，可見(jiàn)企業(yè)對(duì)于珠三角區(qū)域的重視，未來(lái)珠三角區(qū)域的銷售貢獻(xiàn)可能會(huì)有所增加，從而進(jìn)一步推進(jìn)全國(guó)化布局分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)的銷售能更加穩(wěn)定地增長(zhǎng)。 

??旭輝2020年上半年新增土儲(chǔ)建面的權(quán)益比例達(dá)到了72.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2019年的64.9%。企業(yè)在2020年的拿地中有意識(shí)地提高了新增土儲(chǔ)的權(quán)益比例。旭輝在近兩年不斷提升拿地的權(quán)益比例，通過(guò)多元化的拿地方式降地價(jià)、增權(quán)益，比如一二線聯(lián)動(dòng)、收并購(gòu)、舊城改造等。截至2020年中，旭輝總土儲(chǔ)的權(quán)益比例相較于年初繼續(xù)提升至52.6%。整體來(lái)看項(xiàng)目權(quán)益比例的提升有助于增加歸母利潤(rùn)，也將為集團(tuán)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定帶來(lái)保障，目前旭輝增權(quán)益的動(dòng)作已經(jīng)出現(xiàn)了成效，未來(lái)可以繼續(xù)努力。

??從新增土儲(chǔ)的能級(jí)占比來(lái)看，2020年上半年旭輝在三四線新增土儲(chǔ)的占比則由2019年的24%繼續(xù)降至22%，按貨值計(jì)算三四線占比更是僅為9%，同時(shí)進(jìn)入的三四線城市主要也是無(wú)錫、溫州、洛陽(yáng)等強(qiáng)三線城市。由此可見(jiàn)旭輝近兩年的投資策略重新轉(zhuǎn)回了一二線城市，其中仍以核心二線城市為主。

       截至2020年中，旭輝共有土地儲(chǔ)備5266萬(wàn)平方米，若是算上尚未確權(quán)的土地則達(dá)到了6850萬(wàn)平方米，貨值約為10300億元。從旭輝最近幾年的增長(zhǎng)來(lái)看，企業(yè)目前的貨值儲(chǔ)備可以滿足超過(guò)3年的開(kāi)發(fā)，較為充足。

??03盈利表現(xiàn)

??得益于其他收益和合聯(lián)營(yíng)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)

??凈利率維持較高

??2020年上半年旭輝實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入230.22億元，同比增加了11.28%；毛利率為25.63%，同比降低了3.71個(gè)百分點(diǎn)，低于行業(yè)的平均水平。。若是剔除收購(gòu)子公司并表之后帶來(lái)的會(huì)計(jì)影響，調(diào)整后旭輝的毛利率為28%，同比降低4.8個(gè)百分點(diǎn)。由于旭輝從2019年開(kāi)始加大了多元化拿地的力度以控制土地成本，同時(shí)通過(guò)整合區(qū)域集團(tuán)等方式降低運(yùn)營(yíng)管理成本，企業(yè)的毛利率水平有望提高。

??得益于其他收益和合聯(lián)營(yíng)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)較多，旭輝上半年的凈利率和歸母凈利率分別為20.57%和14.63%，雖然同比略微降低了1個(gè)百分點(diǎn)左右，但基本處于不錯(cuò)的水平。

??4償債表現(xiàn)

??負(fù)債結(jié)構(gòu)合理穩(wěn)定

??融資成本小幅下降 

??截至2020年中旭輝的持有現(xiàn)金約為594億元，較于期初略微增加了0.6%，而由于短期有息負(fù)債增加以及長(zhǎng)期有息負(fù)債的減少，企業(yè)的現(xiàn)金短債比降至2.35，長(zhǎng)短期債務(wù)比也降至3.17，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，償債壓力仍然不大。與此同時(shí)，2020年中旭輝的凈負(fù)債率相較于年初降低了2.3個(gè)百分點(diǎn)至63.4%，若將永續(xù)債作為負(fù)債計(jì)算，凈負(fù)債率則為72.63%，相比年初也降低了3.1個(gè)百分點(diǎn)?？傮w來(lái)說(shuō)，旭輝的負(fù)債率保持在行業(yè)相對(duì)較低水平，在加上銷售回款率較高，因此企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況較為穩(wěn)定，也獲得了境內(nèi)外評(píng)級(jí)公司的認(rèn)可，有利于未來(lái)的發(fā)展。

??2020年上半年旭輝的平均融資成本相較于2019年略微下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)到了5.6%，低于行業(yè)平均水平，企業(yè)的融資能力保持穩(wěn)定，期內(nèi)還發(fā)行了企業(yè)首支綠色美元債券，年利率5.95%期限5.25年。