[克而瑞]禹洲集團(tuán)：千億在即，提升增長(zhǎng)質(zhì)量是未來(lái)重點(diǎn)

??導(dǎo)讀：       

??深耕長(zhǎng)三角、拓展大灣區(qū)；千億之后提升增長(zhǎng)質(zhì)量是發(fā)展重點(diǎn)。

??【累計(jì)業(yè)績(jī)同比增50%，完成全年千億目標(biāo)43%】禹洲集團(tuán)2020年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額428.5億元，同比增長(zhǎng)50.5%，完成全年1000億元業(yè)績(jī)目標(biāo)的42.85%。下半年，禹洲預(yù)計(jì)將推出可售貨值約1158億元，占到全年近1800億貨量的60%左右。其中超過(guò)89%位于一二線城市和準(zhǔn)二線城市，預(yù)計(jì)只需達(dá)到50%的去化率即可完成全年千億目標(biāo)。

??【深耕長(zhǎng)三角、拓展大灣區(qū)，總可售貨值3800億元】截至2020年上半年末，禹洲集團(tuán)土地儲(chǔ)備總可供銷(xiāo)售建筑面積達(dá)2024萬(wàn)平方米，總貨值3800億元左右，近90%集中在一二線城市，能滿(mǎn)足未來(lái)3-4年的發(fā)展需求。上半年設(shè)立了深圳總部，成為禹洲雙總部發(fā)展戰(zhàn)略的雙核之一，希望大灣區(qū)市場(chǎng)能為禹洲帶來(lái)20%的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。

??【資本運(yùn)營(yíng)保持穩(wěn)健，盈利水平有優(yōu)化空間】2020年上半年，禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入140.07億元，同比提升20.4%，派發(fā)中期股息每股12港仙，派 5息率達(dá)36.65%，處于行業(yè)較高水平。但毛利率較2019年末降低2.8個(gè)百分點(diǎn)至23.4%，凈利率和歸母凈利率水平也處于歷史低位。凈負(fù)債率63.72%，融資成本7.22%，財(cái)務(wù)狀況保持在合理穩(wěn)健水平。

??【收入提升明顯，物管商管分拆上市按計(jì)劃推進(jìn)】2020年上半年，禹洲錄得物業(yè)管理費(fèi)收入2.89億元，同比增長(zhǎng)62.2%，近年整體收入表現(xiàn)明顯提升。未來(lái)禹洲在物管商管板塊會(huì)更注重外托，通過(guò)更多的收并購(gòu)、合作，注入資源和優(yōu)勢(shì)。同時(shí)在已深耕布局的區(qū)域作區(qū)域聚焦，并盡快構(gòu)建全業(yè)態(tài)的服務(wù)能力。目前正不斷整合優(yōu)化，已提交分拆上市建議書(shū)。

??1銷(xiāo)售業(yè)績(jī)

??累計(jì)業(yè)績(jī)同比增50%

??完成全年千億目標(biāo)43%

??2020年上半年，禹洲累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額428.5億元，銷(xiāo)售面積260.9萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)50.5%和40.8%，完成全年1000億元業(yè)績(jī)目標(biāo)的42.85%。雖然首兩月受疫情影響，開(kāi)工和銷(xiāo)售節(jié)奏有所停滯。但受益一二線城市和長(zhǎng)三角地區(qū)的復(fù)蘇，4月以來(lái)禹洲銷(xiāo)售恢復(fù)、單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)較佳，截至7月末已累計(jì)完成銷(xiāo)售額近540億元。 

??下半年，禹洲預(yù)計(jì)將推出可售貨值約1158億元，占到全年近1800億貨量的60%左右。其中超過(guò)89%位于一二線城市和準(zhǔn)二線城市，預(yù)計(jì)只需達(dá)到50%的去化率即可完成全年千億目標(biāo)。 

??但值得注意的是，為沖擊千億規(guī)模，近年禹洲銷(xiāo)售金額的操盤(pán)及權(quán)益比例有所降低。根據(jù)克而瑞榜單，2020年上半年禹洲地產(chǎn)銷(xiāo)售金額的操盤(pán)及權(quán)益比例分別為71%和62%。對(duì)此，管理層表示對(duì)銷(xiāo)售權(quán)益的提升已經(jīng)提出明確的要求，未來(lái)力爭(zhēng)達(dá)到70%-80%的水平。

??2銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)

??長(zhǎng)三角、一二線仍是業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主力

??深耕成果顯著

??從區(qū)域業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域、一二線城市仍然是禹洲業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的主力，2020年上半年合約銷(xiāo)售額達(dá)267.7億元，占集團(tuán)整體合約銷(xiāo)售金額的62.5%，深耕成果顯著。其中合肥、蘇州、上海、南京、杭州作為禹洲長(zhǎng)三角區(qū)域的核心布局城市，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)合計(jì)達(dá)214.4億元，合肥也有望成為繼蘇州之后的第二個(gè)百億級(jí)城市。此外，海西經(jīng)濟(jì)區(qū)今年上半年對(duì)集團(tuán)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度也提升至近19%，福州、廈門(mén)、泉州、漳州均取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

??3土地投資

??深耕長(zhǎng)三角、拓展大灣區(qū)

??總土儲(chǔ)可售貨值3800億元

??2020年上半年，禹洲通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)和產(chǎn)業(yè)拿地等多元途徑新增土地投資11幅，主要位于蘇州、無(wú)錫、揚(yáng)州、常州、成都、合肥、寧波和紹興等城市，總建筑面積約136.9萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)116.8億元，平均樓面價(jià)12945元/平方米。截至八月累計(jì)新獲取土地15 幅，全部位于一二線的核心城市，總貨值達(dá)到700 億元。其中，在業(yè)績(jī)會(huì)上管理層表示，上半年禹洲以收并購(gòu)方式獲取了長(zhǎng)江實(shí)業(yè)成都南城都匯資產(chǎn)包，用不到15億元的現(xiàn)金流出撬動(dòng)了其近230億元的貨值，年內(nèi)就會(huì)有銷(xiāo)售貢獻(xiàn)。 

??從總土地儲(chǔ)備規(guī)模來(lái)看，截至2020年上半年末，禹洲集團(tuán)的土地儲(chǔ)備總可供銷(xiāo)售建筑面積達(dá)2024萬(wàn)平方米，總貨值3800億元左右，近90%集中在一二線城市。項(xiàng)目合計(jì)167個(gè)、分布在六大都市圈的37個(gè)城市，平均拿地成本約6642元/平方米。土地儲(chǔ)備規(guī)模能滿(mǎn)足未來(lái)3-4年的發(fā)展需求。 

??此外，禹洲于2020年上半年設(shè)立了深圳總部。大灣區(qū)市場(chǎng)作為禹洲“深耕長(zhǎng)三角，拓展大灣區(qū)”雙總部發(fā)展戰(zhàn)略的雙核之一，雖然相較于長(zhǎng)三角區(qū)域仍處在起步階段，但目前也已經(jīng)在進(jìn)行架構(gòu)調(diào)整和土儲(chǔ)布局。未來(lái)隨著戰(zhàn)略布局的不斷深入，管理層希望大灣區(qū)市場(chǎng)能為禹洲帶來(lái)20%的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。

       4盈利

       公允值調(diào)整、合聯(lián)營(yíng)凈損失盈利指標(biāo)大幅下降

??2020年上半年，禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入140.07億元，物業(yè)銷(xiāo)售收入136.14億元，均同比提升20.4%，毛利潤(rùn)32.76億元，同比增長(zhǎng)4.3%。業(yè)績(jī)會(huì)上，禹洲宣布派發(fā)中期股息每股12港仙，派息率達(dá)36.65%，處于行業(yè)較高水平。 

??但從盈利指標(biāo)來(lái)看，自2018年以來(lái)禹洲集團(tuán)的利潤(rùn)率水平有較為明顯的下降趨勢(shì)。2020年上半年，禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)毛利率23.4%，較2019年末降低2.8個(gè)百分點(diǎn)；凈利率和歸母凈利率也分別顯著降低至11.07%和7.28%，均處于歷史低位。其中，毛利率的降低主要是因?yàn)椴糠治飿I(yè)結(jié)轉(zhuǎn)釋放的公允值調(diào)整計(jì)入銷(xiāo)售成本；凈利率和歸母凈利率的降低則是由于2020年上半年禹洲應(yīng)占合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司損益產(chǎn)生了1.76億元的凈損失。我們認(rèn)為，禹洲在通過(guò)項(xiàng)目合作謀求規(guī)模增長(zhǎng)的過(guò)程中還需平衡整體的增長(zhǎng)質(zhì)量。

??5償債

       抓回款、控負(fù)債財(cái)務(wù)穩(wěn)健性進(jìn)一步提高

??2020年上半年，禹洲實(shí)現(xiàn)并表回款率約90%。截至上半年末，禹洲持有受限制現(xiàn)金、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、初始期限超過(guò)3個(gè)月的無(wú)抵押定期存款為人民幣429.7億元，較2019年末增長(zhǎng)21%?，F(xiàn)金短債比1.93、長(zhǎng)短期債務(wù)比1.88，保持了相對(duì)充裕的流動(dòng)性。凈負(fù)債率63.72%，較2019年末下降1.92個(gè)百分點(diǎn)，融資成本7.22%，財(cái)務(wù)狀況保持在合理穩(wěn)健水平。 

??今年2月，禹洲連續(xù)被納入恒生高股息率指數(shù)成份股、恒生大中型股價(jià)值 50 指數(shù)及恒生大中型股價(jià)值偏向指數(shù)，三大恒生指數(shù)。8月，禹洲集團(tuán)成功發(fā)行首筆6年期美元綠色債券，發(fā)行規(guī)模3億美元。成為在國(guó)際市場(chǎng)發(fā)行綠色債券最長(zhǎng)年期的中資房企，并獲得超額認(rèn)購(gòu)，均表現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)禹洲價(jià)值的認(rèn)可。

??6商業(yè)物管
       物管商管板塊收入提升明顯分拆上市按計(jì)劃推進(jìn)

??在商業(yè)板塊，截至2020年6月末，禹洲商業(yè)已進(jìn)入深圳、上海、杭州、廈門(mén)、蘇州、南京、合肥、武漢及泉州等地，已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目26個(gè)及籌備期項(xiàng)目11個(gè)，共37個(gè)項(xiàng)目，覆蓋了購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、街區(qū)商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，重點(diǎn)打造城市綜合體項(xiàng)目超200萬(wàn)平方米，全國(guó)合作品牌超1000個(gè)，戰(zhàn)略聯(lián)盟品牌約1600個(gè)。上半年，禹洲來(lái)自物業(yè)投資的總收入約為9723萬(wàn)元，同比減少約34.1%，主要是由于疫情期間為商戶(hù)減免租金所致。 

??在物業(yè)管理板塊，過(guò)去三年禹洲物管和商業(yè)管理的整體收入表現(xiàn)出明顯提升。2020年上半年，禹洲錄得物業(yè)管理費(fèi)收入2.89億元，同比增長(zhǎng)62.2%。隨著集團(tuán)已交付物業(yè)面積的增加，禹洲物業(yè)管理服務(wù)公司在管建筑面積約1300萬(wàn)平方米，合同管理面積約2200萬(wàn)平方米，服務(wù)全國(guó)超10萬(wàn)戶(hù)業(yè)主。 

??管理層表示，未來(lái)禹洲在物管跟商管方面會(huì)更注重外托，通過(guò)更多的收并購(gòu)、合作、注入資源和優(yōu)勢(shì)，一起把蛋糕做強(qiáng)做大。力爭(zhēng)在未來(lái)三年，提升物管的管理面積達(dá)到近1億平方米。目前禹洲正在不斷整合優(yōu)化現(xiàn)有的物管和商業(yè)、商管業(yè)務(wù)，通過(guò)物業(yè)分拆上市成立一家獨(dú)立的物管公司，并已于近期向聯(lián)交所順利提交了分拆的建議書(shū)。 

??同時(shí)在區(qū)域上，禹洲物管和商管還是會(huì)優(yōu)先在地產(chǎn)已經(jīng)有布局的六大城市群，特別是在已經(jīng)深耕的城市作區(qū)域聚焦，如長(zhǎng)三角、合肥、福建等都是目前的重點(diǎn)。并隨著布局的深入，還會(huì)再有一些擴(kuò)大。而從業(yè)態(tài)上，禹洲希望能夠盡快地構(gòu)建一個(gè)全業(yè)態(tài)的服務(wù)能力，涵蓋住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公樓以及政府項(xiàng)目、公建配套項(xiàng)目，包括一些細(xì)分的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，陸續(xù)都會(huì)有一些成果。