[克而瑞]華潤(rùn)置地：加碼一二線投資布局，擬分拆物業(yè)管理上市

??導(dǎo)讀：       

??上半年完成了半年千億的銷(xiāo)售目標(biāo)，一、二線城市投資加碼；擬分拆物業(yè)管理獨(dú)立上市。

??【合同銷(xiāo)售金額1108.2億元，下半年可售貨值4122億元】2020年上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1108.2億元，同比下降6.7%；合約銷(xiāo)售面積632萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1%。上半年完成了半年千億的銷(xiāo)售目標(biāo)，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的42.3%。下半年可售貨值約4122億元，其中60%的可售資源為下半年新推，下半年新推貨值約2500億元，基于充裕的可售貨源及合理的推貨節(jié)奏，完成全年2620億元的銷(xiāo)售目標(biāo)可期。

??【把控投資節(jié)奏，一、二線城市投資加碼】2020年上半年，華潤(rùn)置地以總價(jià)588.8億元新增30個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益地價(jià)387.9億元，對(duì)應(yīng)建筑面積495萬(wàn)平方米，總貨值約1200億元。上半年華潤(rùn)置地堅(jiān)持“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”的投資戰(zhàn)略，核心一、二線城市的投資金額比重近84%，較去年上升17.9個(gè)百分點(diǎn)。截至2020年上半年末，華潤(rùn)置地總土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)7108.7萬(wàn)平方米，覆蓋81個(gè)城市。

??【營(yíng)收及毛利率小幅下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健】2020年上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入448.7億元，同比下降2.14%。年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)132.3億元，同比下降9.5%；綜合結(jié)算毛利率33.5%，相較于去年同期的38.2%有所下降，但整體仍高于同等規(guī)模房企平均水平。凈負(fù)債率較期初增加15.6個(gè)百分點(diǎn)至45.9%?，F(xiàn)金短債比1.47，長(zhǎng)短債務(wù)比2.97，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，加權(quán)平均融資成本進(jìn)一步下降至4.26%。

??【擬分拆物業(yè)管理獨(dú)立上市】2020年上半年，華潤(rùn)置地繼續(xù)堅(jiān)持“2+X”發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)于2020年6月末啟動(dòng)物業(yè)管理分拆上市工作，可能考慮將“物業(yè)管理 ”和“商業(yè)運(yùn)營(yíng)"兩部分業(yè)務(wù)合并上市。通過(guò)獨(dú)立分拆上市，一方面有利于使得原本已發(fā)展得較為成熟的物管和商業(yè)板塊得到價(jià)值釋放，提升整體財(cái)務(wù)能力；另一方面，有利于籌得資金，搭建更完整的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，進(jìn)一步提升物管、商業(yè)及增值服務(wù)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

??1銷(xiāo)售

??達(dá)成半年千億目標(biāo)

??下半年可售貨源充裕

??2020年上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1108.2億元，同比下降6.7%；合約銷(xiāo)售面積632萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1%。銷(xiāo)售均價(jià)17532元/平方米，同比下降7.6%。整體來(lái)看，上半年受疫情影響推貨占全年比重較低，一季度銷(xiāo)售金額合計(jì)較去年同期下降24%，二季度開(kāi)始增速逐步回正。上半年完成了半年千億的銷(xiāo)售目標(biāo)，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的42.3%。 

??下半年可售貨值約4122億元，一二線占比達(dá)83%，住宅產(chǎn)品占比達(dá)73%。其中60%的可售資源為下半年新推，下半年新推貨值約2500億元，三、四季度推貨占比分別為40%和60%，基于充裕的可售貨源及合理的推貨節(jié)奏，完成全年2620億元的銷(xiāo)售目標(biāo)可期。

       從銷(xiāo)售分布來(lái)看，2020年上半年華東大區(qū)依然是華潤(rùn)置地銷(xiāo)售的主要貢獻(xiàn)區(qū)域，金額和面積分別占比27.9%和18%。而華南大區(qū)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度顯著提升，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額242.3億元，銷(xiāo)售面積74.6萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)18.1%和58.5%，相較于2019年全年占比分別提升5.9和5.2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，基于華潤(rùn)置地的高能級(jí)城市發(fā)展戰(zhàn)略，一二線城市銷(xiāo)售占比保持在80%以上，貢獻(xiàn)前五城市分別為北京、上海、廣州、深圳和杭州，單城市簽約額均超過(guò)50億元。

??2020年上半，華潤(rùn)置地以總價(jià)588.8億元新增30個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益地價(jià)387.9億元，對(duì)應(yīng)建筑面積495萬(wàn)平方米，總貨值約1200億元。盡管相較于去年同期拿地力度有所減弱，但華潤(rùn)置地抓住了一季度疫情下短暫的窗口期，在北京、沈陽(yáng)、蘇州等核心城市獲取了一批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，二季度隨著土地市場(chǎng)的恢復(fù)走熱，及時(shí)收斂了投資力度，合理控制投資節(jié)奏。 

??上半年華潤(rùn)置地堅(jiān)持“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”的投資戰(zhàn)略，核心一、二線城市的投資金額比重近84%，較去年上升17.9個(gè)百分點(diǎn)。基于此，上半年的平均土地樓面價(jià)較去年大幅增長(zhǎng)68.7%至11893元/平方米，新增土地樓面價(jià)與當(dāng)期結(jié)算均價(jià)比值達(dá)到了96.8%，需注意管控成本風(fēng)險(xiǎn)。 

??截至2020年上半年末，華潤(rùn)置地總土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)7108.7萬(wàn)平方米，覆蓋81個(gè)城市。按照當(dāng)前的銷(xiāo)售規(guī)模、增速及發(fā)展趨勢(shì)推測(cè)，足以支撐未來(lái)3-5年的發(fā)展需要。

       從土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)來(lái)看，開(kāi)發(fā)物業(yè)土地儲(chǔ)備6047萬(wàn)平方米，投資物業(yè)土地儲(chǔ)備1062萬(wàn)平方米，分別占總土儲(chǔ)的85%和15%。長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀三大核心城市群依然為主要戰(zhàn)略區(qū)域，土儲(chǔ)占比分別為15.3%、22.1%和21%。同時(shí)持續(xù)聚焦一、二線核心城市及周邊外溢，其中投資物業(yè)的土地儲(chǔ)備超過(guò)80%位于一、二線城市。

??疫情影響下?tīng)I(yíng)收及利潤(rùn)水平小幅下滑

??2020年上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入448.7億元，同比下降2.14%。其中，開(kāi)發(fā)物業(yè)結(jié)算收入359.7億元，同比下降1.7%。上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)132.3億元，同比下降9.5%；綜合結(jié)算毛利率33.5%，相較于去年同期的38.2%有所下降，但整體仍高于同等規(guī)模房企平均水平。其中投資物業(yè)毛利率與去年同期基本持平，主要由于開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率同比下降5.9個(gè)百分點(diǎn)至31.1%，對(duì)整體毛利率起到拉低作用。而上半年凈利率和歸母凈利率均同比有所提升，分別提升6.2和6.3個(gè)百分點(diǎn)至29.5%和25.7%，高于同等規(guī)模房企平均水平，主要由于成本管控成效顯現(xiàn)，上半年三費(fèi)比率同比下降1.37個(gè)百分點(diǎn)。

??4償債表現(xiàn)

??凈負(fù)債率提升至45.9%

??債務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健

??資本運(yùn)營(yíng)方面，截至上半年末華潤(rùn)置地持有現(xiàn)金609.3億元，較期初下降4.25%?？傆邢⒇?fù)債1645億元，較期初增長(zhǎng)22.3%。在此背景下，凈負(fù)債率較期初增加15.6個(gè)百分點(diǎn)至45.9%。對(duì)于多年來(lái)凈負(fù)債率維持在40%以下，保持低風(fēng)險(xiǎn)高彈性財(cái)務(wù)狀況的華潤(rùn)置地而言，適當(dāng)加杠桿或更有利于其釋放活力，在頭部競(jìng)爭(zhēng)格局中增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。 

??債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截至2020年6月末，華潤(rùn)置地有息負(fù)債總額中約25%將于一年內(nèi)到期，現(xiàn)金短債比1.47，長(zhǎng)短期債務(wù)比2.97，雖分別較期初下降50.7%和43.9%，但債務(wù)結(jié)構(gòu)依舊穩(wěn)健。此外，華潤(rùn)置地持續(xù)拓展融資渠道，降低融資成本，外幣債務(wù)敞口收窄的同時(shí)，上半年低成本發(fā)行中票合計(jì)人民幣40億元，加權(quán)平均成本僅2.77%，帶動(dòng)整體平均融資成本降至4.26%，融資成本始終穩(wěn)定在行業(yè)低位。

??5戰(zhàn)略

??“2+X”發(fā)展模式持續(xù)深化

??分拆物業(yè)上市工作啟動(dòng)

??2020年上半年，華潤(rùn)置地繼續(xù)堅(jiān)持“2+X”發(fā)展戰(zhàn)略，即圍繞開(kāi)發(fā)物業(yè)和投資物業(yè)兩大主業(yè)，積極拓展延伸包括城市更新、代建代運(yùn)營(yíng)、建筑業(yè)務(wù)在內(nèi)的協(xié)同助力型業(yè)務(wù)，包括物業(yè)管理、文化體育在內(nèi)的輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，以及包括長(zhǎng)租公寓、康養(yǎng)、萬(wàn)象影城在內(nèi)的創(chuàng)新培育型業(yè)務(wù)。 

??其中，投資物業(yè)上半年雖受疫情影響，租金收入同比下降12.5%至49.9億元，但總體恢復(fù)情況良好，占總營(yíng)收的比重較去年提升3.6個(gè)百分點(diǎn)，毛利率較去年再提升1.2個(gè)百分點(diǎn)至67.7%。截至上半年末，投資物業(yè)已進(jìn)入城市62個(gè)，已基本完成全國(guó)主要核心城市布局，其中25個(gè)重點(diǎn)城市已布局超過(guò)1個(gè)購(gòu)物中心。華潤(rùn)置地計(jì)劃2020年到2022年分別開(kāi)業(yè)12家，未來(lái)開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心可達(dá)120家，其中購(gòu)物中心92家，輕資產(chǎn)管理輸出28家，逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的全面布局與區(qū)域的深度滲透。

??此外，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和沉淀，華潤(rùn)置地于2020年6月末啟動(dòng)物業(yè)管理分拆上市工作，可能考慮將“物業(yè)管理 ”和“商業(yè)運(yùn)營(yíng)"兩部分業(yè)務(wù)合并上市。截至2020年6月30日，華潤(rùn)置地物業(yè)管理面積規(guī)模達(dá)1.12億平米，位居行業(yè)前列。其中，住宅物業(yè)管理面積0.98億平米，商業(yè)物業(yè)管理面0.14億平米。2020年上半年，物業(yè)管理收入27.2億元，同比增長(zhǎng)9.1%，其中，住宅物業(yè)管理收入達(dá)人民幣16.8億元，同比增長(zhǎng)9.3%，商業(yè)物業(yè)管理收入10.4億元，同比增長(zhǎng)8.9%。通過(guò)獨(dú)立分拆上市，一方面有利于使得原本已發(fā)展得較為成熟的物管和商業(yè)板塊得到價(jià)值釋放，提升整體財(cái)務(wù)能力；另一方面，有利于籌得資金，搭建更完整的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，進(jìn)一步提升物管、商業(yè)及增值服務(wù)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。