[克而瑞]金科股份：歸母凈利同比增長40%，布局更加平衡

??導讀：       

??銷售穩(wěn)健增加，全國化布局穩(wěn)定推進顯成效，財務仍有優(yōu)化空間。

??【銷售規(guī)模穩(wěn)步增加，華東貢獻首次超過西南】2020年上半年，金科及其投資的公司實現(xiàn)全口徑合約銷售金額約868億元，同比增長了6.3%，高于TOP20房企平均0.19%的增長率，完成了全年2200億元銷售目標的39.5%。上半年銷售回款達到了846億元，回款率高達97%；華東地區(qū)的銷售額貢獻首次超過了西南地區(qū)（包括重慶），全國化布局效果顯現(xiàn)。

??【大幅增加二線城市拿地，區(qū)域布局更加平衡】2020年上半年新增土地建筑面積1370萬平方米，新增土地總價546億元，企業(yè)在二線城市的拿地占比大幅提升至45%，繼續(xù)保持較為積極的拿地態(tài)勢。金科2020年上半年增加了在長三角地區(qū)的投資力度，全國化布局持續(xù)穩(wěn)定推進，總土儲布局結(jié)構(gòu)更加合理，各大區(qū)域的占比漸趨平衡。

??【成本控制有所加強，歸母凈利同比增長40%】上半年金科實現(xiàn)營業(yè)收入303.06億元，毛利率則同比降低了4.35個百分點至25.95%，主要是因為營收占比較高的西南地區(qū)和華東地區(qū)的毛利率同比大幅降低。上半年實現(xiàn)歸母凈利潤36.15億元，同比增長39.58%，凈利率14.05%，同比提升了1.92個百分點，主要原因在于對合聯(lián)營企業(yè)的投資收益同比由負轉(zhuǎn)正以及企業(yè)的成本控制有所優(yōu)化。

??【授信額度充足，財務結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)仍有改善空間】截至2020年中，金科的持有現(xiàn)金為367.62億元，較于期初略微增長了2.2%，現(xiàn)金短債比則較于期初略微下降至1.01，現(xiàn)金能覆蓋短期負債；凈負債率為124.62%，仍有改善空間。剩余銀行授信額度在2020年中為1263.42億元，三家評級機構(gòu)也上調(diào)金科的主體信用評級至AAA，有助于維持企業(yè)資金鏈穩(wěn)定。

??【分拆金科智慧服務上市，推動“四位一體”發(fā)展戰(zhàn)略】金科在2018年底正式提出了“四位一體”的發(fā)展戰(zhàn)略，將民生地產(chǎn)開發(fā)、科技產(chǎn)業(yè)投資運營、文化旅游康養(yǎng)以及生活服務四大板塊作為未來的重點發(fā)展方向。金科智慧服務在6月29日正式向港交所遞交了上市申請，在上市之后有望借助香港資本市場的力量加速發(fā)展，有利于集團“四位一體”協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的推進。

??1銷售

??銷售規(guī)模穩(wěn)步增加

??華東貢獻首次超過西南

??2020年上半年，金科及其投資的公司實現(xiàn)全口徑合約銷售金額約868億元，同比增長了6.3%，高于TOP20房企平均0.19%的增長率，完成了全年2200億元銷售目標的39.5%。合約銷售面積則達到了860萬平方米，同比增長了2.5%，銷售面積仍然位居行業(yè)前列。此外，金科在2020年上半年實現(xiàn)的銷售回款達到了846億元，回款率高達97%，相比于2019年全年的銷售回款率提高了10個百分點。

         從銷售金額的區(qū)域分布來看，上半年金科在華東地區(qū)的銷售額為371.79億元，對集團的銷售額占比達到了43%，首次超過了西南地區(qū)（包括重慶），企業(yè)近年來不斷推進的全國化布局效果明顯，對于大本營地區(qū)的依賴降低，有利于降低單一市場波動帶來的風險。

       從近年來金科銷售規(guī)模的增速來看，企業(yè)銷售規(guī)模的增長主要與其持續(xù)加大開工力度有關(guān)。2016年開始連續(xù)幾年的新開工面積增速都保持在70%以上，為企業(yè)銷售規(guī)模發(fā)展打下了堅實的基礎，也使得2017-2019年間企業(yè)每年銷售增速都超過了50%。2020年上半年金科新開工面積為1200萬平米，僅完成了全年計劃的三分之一，一方面是因為疫情帶來的影響，下半年企業(yè)將繼續(xù)加大開工施工力度；另一方面，隨著企業(yè)規(guī)模的進入新的階梯，未來新開工面積不太可能持續(xù)爆發(fā)式增長。

??2投資

??大幅增加二線城市拿地

??區(qū)域布局更加平衡

??2020年上半年金科新增土地建筑面積1370萬平方米，同比減少了10.45%，新增土地總價546億元，同比增長了29.23%，主要原因在于企業(yè)上半年在二線城市的拿地占比由2019年上半年的26%大幅提升至45%，拿地均價因此同比提高了44.4%至3987元/平米。 

??從地塊權(quán)益來看，金科在2020年上半年的新增土儲建面權(quán)益占比為69.9%，相比于2019年的64.1%略有增加。整體來看金科在通過合作進行規(guī)模快速擴張時仍然需要適當增加項目的權(quán)益比例，來維持銷售規(guī)模和營收增長的平衡。

        在區(qū)域分布方面，金科繼續(xù)堅持以國家城市群發(fā)展戰(zhàn)略為導向，聚焦“三圈一帶”、“八大城市群”等重點城市進行深耕發(fā)展。相比于2019年，2020年上半年金科在大本營成渝城市群的拿地占比降低了10%，轉(zhuǎn)而主要增加了在長三角地區(qū)的投資力度，使長三角的新增土儲建面占比大幅提高了15個百分點，企業(yè)對于長三角地區(qū)的重視程度明顯提高，全國化布局持續(xù)穩(wěn)定推進。

       截至2020年中，金科的總土儲中重慶地區(qū)的面積占比降至25.11%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北以及其他地區(qū)占比分別達到24.94%、15.89%、16.66%、8.03%、4.41%、4.96%，布局結(jié)構(gòu)更加合理，各大區(qū)域的占比漸趨平衡，這就更加有利于企業(yè)分散市場風險，更加健康穩(wěn)定發(fā)展。

       截至2020年中，金科土地儲備可售建面約為7413萬平米，相較于年初增加了10.79%。按照金科在2020年的銷售目標規(guī)模計算，這些土儲足夠滿足企業(yè)超過3年的開發(fā)，較為充足。

      3盈利

??成本控制有所加強

??歸母凈利同比增長40%

??2020年上半年金科實現(xiàn)營業(yè)收入303.06億元，同比增長16.09%，主要來自西南、華東和華中三個區(qū)域，其中西南區(qū)域的營業(yè)收入為184.92億元，占比高達61.02%，華東區(qū)域的占比也達到了21.13%。而在毛利率方面，上半年企業(yè)的毛利率同比降低了4.35個百分點至25.95%，主要是因為營收占比較高的西南區(qū)域和華東區(qū)域的毛利率分別為26.84%和17.1%，同比降低了3.63和2.19個百分點，企業(yè)在積極擴張的同時也要注意盈利平衡。 

??金科在2020年上半年實現(xiàn)凈利潤42.59億元，同比增長34.48%；歸母凈利潤36.15億元，同比增長39.58%，凈利率14.05%，相比于2019年中提升了1.92個百分點。金科能夠在毛利率下降的同時提升凈利率的主要原因有兩點，一是對合聯(lián)營企業(yè)的投資收益同比由負轉(zhuǎn)正，達到了5.84億元；二是由于企業(yè)的成本控制有所優(yōu)化，銷管費用率相比于2019年中降低了2.11個百分點至6.98%，有較大的進步，未來需要繼續(xù)保持。

??4償債

??授信額度充足

??財務結(jié)構(gòu)仍有改善空間

??截至2020年中，金科的持有現(xiàn)金為367.62億元，較于期初略微增長了2.2%，現(xiàn)金短債比為1.01，現(xiàn)金能覆蓋短期負債。與此同時，2020年中金科的凈負債率為124.62%，未來仍需要繼續(xù)優(yōu)化財務結(jié)構(gòu)。 

??2020年上半年末金科的剩余銀行授信額度為1263.42億元，同時中誠信、聯(lián)合評級、大公國際三家評級機構(gòu)也上調(diào)金科的主體信用評級至AAA，體現(xiàn)了資本市場對企業(yè)的看好。在房企融資環(huán)境預期將長期保持收緊的背景下，未雨綢繆的授信額度、資本市場的認可以及強力的銷售回款都是對企業(yè)資金鏈穩(wěn)定有力的保證。

??5多元化

??分拆金科智慧服務上市

??推動“四位一體”發(fā)展戰(zhàn)略

??金科在2018年底正式提出了“四位一體”的發(fā)展戰(zhàn)略，將民生地產(chǎn)開發(fā)、科技產(chǎn)業(yè)投資運營、文化旅游康養(yǎng)以及生活服務四大板塊作為未來的重點發(fā)展方向。作為“四位一體”協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成，金科智慧服務在6月29日正式向港交所遞交了上市申請。從企業(yè)招股書來看，截至2019年底金科智慧服務集團已進入了全國115個城市，服務754個項目，合同管理面積2.46億平方米。與此同時，金科智慧服務的收入也穩(wěn)定增加，2019年實現(xiàn)營業(yè)收入23.28億元，同比增長52.74%。金科智慧服務上市之后有望借助香港資本市場的力量加速發(fā)展，有利于集團“四位一體”協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的推進。