[克而瑞]超六成百強上市房企涉足城市更新，最高達1億平方米

??近期，東莞、廣州、深圳等地城市更新項目陸續(xù)公布進展，明確未來改造計劃。同時，奧園、時代、富力等房企今年也積極簽約城市更新改造項目，熱情不減。隨著行業(yè)由增量時代向存量時代過渡，城市更新市場規(guī)模將持續(xù)擴大，房企也在這一賽道上你追我趕。

??四成百強上市房企、過半50強上市房企的城市更新業(yè)務(wù)已成規(guī)模。我們初步假定城市更新規(guī)模達到百萬方即認定企業(yè)城市更新已成規(guī)模。故根據(jù)房企2020年半年報及公開信息，可知超六成百強上市房企有過城市更新改造的經(jīng)歷，其中約有40%的企業(yè)已經(jīng)達到超百萬方的規(guī)模。由于TOP50上市房企有更充足的資金和更強的運營能力，相比之下該梯隊中有更多房企樂于參與城市更新改造，78%的房企涉足了該領(lǐng)域，形成規(guī)模的房企占比則達51%。內(nèi)外兩方面原因使得大部分房企加速布局城市更新：一方面，通過城市更新獲取的土地樓板價往往低于周邊的招拍掛土地，房企能用較低的拿地成本撬動更高的利潤；另一方面，隨著城市化進程的推進，土地資源特別是一二線城市的土地日趨緊缺，而一些老舊建筑需要拆除重建，城市更新便成為房企拓寬拿地渠道的有效手段。 

??房企城市更新潛在土儲建面最高約1億平方米，行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大。雖大部分房企已布局城市更新業(yè)務(wù)，但基于入局時間、資金投入和運營經(jīng)驗等因素的影響，涉及的規(guī)模有所差距。我們用房企通過城市更新業(yè)務(wù)獲取、但未轉(zhuǎn)化成土地儲備的那部分建面，即“城市更新潛在建筑總建面”來衡量企業(yè)參與城市更新的程度，可以把房企分為三個梯隊。根據(jù)企業(yè)披露和搜集到的公開信息，可以發(fā)現(xiàn)房企通過城市更新渠道獲取的建面跨度十分大，規(guī)模小的只參與了1個項目，建面不到10萬方，但規(guī)模大的涉及100多個項目，總建面可達1億平方米，釋放后貨值達數(shù)千億。整體來看，一是由于越來越多的房企進入城市更新賽道，二是由于每家房企在不斷獲取城市更新項目且這部分土儲轉(zhuǎn)化緩慢，行業(yè)整體規(guī)模持續(xù)擴大。 

??佳兆業(yè)、富力、恒大城市更新規(guī)模遙遙領(lǐng)先。第一梯隊包括佳兆業(yè)、恒大、富力、融創(chuàng)、時代這5家房企，他們或資本雄厚，或經(jīng)驗豐富，獲取項目的能力強。2020年上半年新簽約項目未來可釋放建面達百萬級別，城市更新板塊潛在總建面均大于5000萬平。第二梯隊房企城市更新建筑面積段為1000-5000萬平,既有碧桂園、保利、中海這樣的全國性規(guī)模房企，也有龍光、奧園、合景泰富這樣的粵系房企憑借地緣優(yōu)勢高歌猛進。第三梯隊參與城市更新部分的建筑面積小于1000萬平，其中大于百萬規(guī)模的有十來家，絕大多數(shù)房企只涉及了零星一兩個項目。他們暫時可能沒有把城市更新作為主要業(yè)務(wù)發(fā)展，但仍把這作為一種有效的拿地手段。

       佳兆業(yè)持續(xù)拓展舊改項目，土儲建面穩(wěn)步轉(zhuǎn)化。1999年佳兆業(yè)以改造爛尾樓出道，就此入局城市更新，2011年又集中優(yōu)勢資源組建了國內(nèi)第一家專業(yè)城市更新公司，多年的積累以及持續(xù)的擴張使得佳兆業(yè)城市更新規(guī)模穩(wěn)居第一梯隊。據(jù)企業(yè)披露，2019年舊改土儲占地面積約4000萬方，2020年上半年新增20個舊改項目，截止2020年中總儲備項目達167個，土儲占地面積達4200萬方，預(yù)計轉(zhuǎn)化后提供建面逾一億平方米。拓展能力決定了規(guī)模，但鑒于城市開發(fā)更新周期長、周轉(zhuǎn)慢，轉(zhuǎn)化能力才能真正決定業(yè)績。自佳兆業(yè)成立以來，共成功轉(zhuǎn)化了32個舊改項目，轉(zhuǎn)化面積逾1360萬平方米。盡管2020年上半年面臨疫情的影響，仍成功轉(zhuǎn)化了5個位于香港、深圳和廣州的項目，提供了超81萬方的土儲建面，全年來看預(yù)計能轉(zhuǎn)化10個項目達160萬方的建面，超過每年轉(zhuǎn)化80-100萬平方米舊改用地的目標。從效果來看，佳兆業(yè)多個通過城市更新改造上市的項目均取得了良好的銷售業(yè)績，并且相比土地成本實現(xiàn)了較高的利潤率。比如，企業(yè)在深圳的主要舊改項目平均成本（包含地價和回遷房建安成本）為14100元/平方米，但銷售均價卻達40000-70000元/平。不過，佳兆業(yè)99%的城市更新占地面積都位于大灣區(qū)，如何實現(xiàn)異地復(fù)制仍是企業(yè)要面對的問題。

??奧園2015年入局城市更新，2020年便達到逾3000萬方規(guī)模。第二梯隊中，奧園在2020年上半年的表現(xiàn)較為亮眼，據(jù)企業(yè)中報，期內(nèi)簽約了珠海聯(lián)安舊村改造項目、東莞清溪鎮(zhèn)荔枝村南更新項目等，通過城市更新渠道獲得1633萬方土儲建面的凈增長，總規(guī)劃建面達3058萬平方米，涵蓋超50個項目。粵港澳大灣區(qū)仍是城市更新重點布局區(qū)域，可售資源占比達95%，除此之外，廊坊、西安、清遠、梅州、南寧也有所分布。實際上，發(fā)家于廣州的粵系房企奧園在2015年才開始布局舊改，但無論是拓展速度還是轉(zhuǎn)化速度都較為突出，20年上半年共實現(xiàn)了4個項目的轉(zhuǎn)化，釋放了64萬方的土儲建面，預(yù)計下半年還能轉(zhuǎn)化8個項目，再提供480萬方的總建面。除此之外，管理層還表示，下半年通過城市更新渠道拿地建面占比將從7%調(diào)整到15%左右。奧園之所以能在競爭激烈的大灣區(qū)舊改市場突圍而出，主要有兩方面原因：首先，業(yè)務(wù)覆蓋了“三舊”（舊城、舊村、舊廠）改造，涉及類型全面；其次，選擇了珠海作為城市更新主戰(zhàn)場，打造多個標桿項目。珠海奧園廣場作為奧園在珠海的首個城市更新項目，從2015年啟動到2018年7月正式建成開業(yè)僅用約三年時間，成為集大型購物中心、主題商業(yè)步行街、精品住宅、高端寫字樓、酒店等五大業(yè)務(wù)為一體的大型綜合體。該項目成功打響了企業(yè)在珠海的品牌，此后在珠海簽約了10多個項目。

??雖然城市更新對房企來說仍是一片藍海，但房企入局仍面臨挑戰(zhàn)，實現(xiàn)突圍更是需要時間沉淀。鑒于城市更新開發(fā)周期長、資金壓力大、規(guī)劃難度高、涉及關(guān)系復(fù)雜等問題，本身就存在很多的不確定性，容易造成資金壓力，甚至陷入財務(wù)風險。除此之外，還對房企的資源協(xié)調(diào)能力、運營能力提出挑戰(zhàn)。目前城市更新項目主要集中在大灣區(qū)和其余部分一二線城市，參與城市更新的房企也大多為規(guī)模房企和有本土優(yōu)勢的粵系房企，也反映了該領(lǐng)域存在一定的門檻。所以房企在布局時需全面考慮自身條件，清楚舊改模式的復(fù)雜性，而在城市更新領(lǐng)域已有所動作的房企要有意識地把城市更新改造經(jīng)驗形成系統(tǒng)，打造團隊經(jīng)營，才能有所突破。