[克而瑞]萬(wàn)億REITs藍(lán)海，哪些房企更具發(fā)展?jié)摿?/h1>

房玲 易天宇2020-11-06 17:31:33來(lái)源：克而瑞

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??國(guó)內(nèi)房企是否真正準(zhǔn)備好了公募REITs的來(lái)臨？公募REITs還有多少路需要走？

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??2020年10月29日，保利發(fā)布公告稱，擬發(fā)行60億商用物業(yè)類REITs項(xiàng)目，首期規(guī)模22.36億。無(wú)獨(dú)有偶，招商蛇口、綠城中國(guó)近期也陸續(xù)發(fā)行了類REITs產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模分別為7.95億元、9.48億元。作為投資物業(yè)退出的一種重要手段，在當(dāng)前融資不斷收緊下，類REITs有望得到房企的更多重視。尤其隨著今年4月公募REITs試點(diǎn)的推出，對(duì)于REITs接軌商業(yè)地產(chǎn)的呼聲也越來(lái)越高。那么國(guó)內(nèi)房企是否真正準(zhǔn)備好了公募REITs的來(lái)臨？公募REITs又還有多少路需要走？

??類REITs融資受限 2020年下滑64%達(dá)42億

??從歷年來(lái)看，我國(guó)類REITs的發(fā)行規(guī)模始終較小，2019年我國(guó)類REITs的發(fā)行總量達(dá)到歷年最高為512億元，2020年前10月總量?jī)H為184億元；其中房地產(chǎn)相關(guān)的類REITs產(chǎn)品為絕對(duì)主力，占比分別達(dá)到了100%及76%。 

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，95家典型房企2018、2019年發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)類RIETs產(chǎn)品分別達(dá)到了105.84億元、116.79億元，為歷年的最高值，分別占到了總量的38%、23%。這主要是由于2018年4月發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，明確表達(dá)了對(duì)企業(yè)發(fā)行類REITs產(chǎn)品的支持，長(zhǎng)租公寓類RIETs迎來(lái)發(fā)行高峰，2018及2019年公寓產(chǎn)品分別達(dá)到了74億、59億，占比70%及50%。 

??2020年前10月，95家典型房企累計(jì)發(fā)行類REITs達(dá)41.84億元，相比2019年下降64%。值得注意的是，仍有部分類REITs有待未來(lái)發(fā)行，包括中信金石-招商蛇口一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃儲(chǔ)架規(guī)模50億（其中首期發(fā)行9.48億），以及保利擬發(fā)行的60億商用物業(yè)類REITs，未來(lái)仍有超100億的規(guī)?？晒┌l(fā)行。但整體來(lái)看，類RIETs產(chǎn)品發(fā)行歷年規(guī)模仍相對(duì)較小，而作為主力的房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過(guò)類REITs這一方式融資有限。

??碧桂園規(guī)模領(lǐng)先 新城華潤(rùn)龍湖具后發(fā)潛力

??從具體房企類REITs的發(fā)行量來(lái)看，碧桂園是當(dāng)之無(wú)愧的規(guī)模第一，類REITs的累積發(fā)行規(guī)模達(dá)52.27億元，其中碧桂園先后于2017年、2018年發(fā)行了鳳凰酒店及租賃住房類REITs產(chǎn)品，分別為35.1億、17.17億。2020年上半年，碧桂園的投資物業(yè)公允價(jià)值為126.21億元，投資物業(yè)中資產(chǎn)證券化的估算比率達(dá)29%，于各家房企中占比相對(duì)較高。 

??除碧桂園外，在發(fā)行類REITs的房企隊(duì)伍中，也有較多具有一定商業(yè)規(guī)模的房企運(yùn)營(yíng)商，如萬(wàn)科、保利發(fā)展、中國(guó)金茂、新城、招商、世茂等，均位列2020年前三季度的內(nèi)房企運(yùn)營(yíng)排行榜前20。這些企業(yè)大多擁有相對(duì)充足且優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)資源，且快人一步，已有REITs融資方面的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，具有較大的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。若公募REITs能成功對(duì)接商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于這些房企而言無(wú)疑是重大利好。如新城控股作為最早嘗試REITs的房企之一，2020年上半年擁有投資物業(yè)公允價(jià)值738.43億元，其中不乏較多優(yōu)質(zhì)物業(yè)適合以REITs的方式吸引投資。

??還有部分房企運(yùn)營(yíng)商雖然還未發(fā)行過(guò)類REITs產(chǎn)品，但同樣具有大量?jī)?yōu)質(zhì)投資物業(yè)，如華潤(rùn)位于一二線的萬(wàn)象城、龍湖的天街、中海的甲級(jí)寫字樓等等，其中華潤(rùn)2020年上半年擁有投資物業(yè)公允價(jià)值1639億元，位列第一，但融資渠道相對(duì)較少。未來(lái)公募REITs若能對(duì)接商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于這類企業(yè)而言，同樣也是重要利好，在盤活存量物業(yè)的同時(shí)，進(jìn)一步加速商業(yè)版圖的擴(kuò)張。

??國(guó)內(nèi)REITs萬(wàn)億藍(lán)海 房企應(yīng)提前準(zhǔn)備

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，已發(fā)行類REITs以及商業(yè)規(guī)模在TOP20內(nèi)的26家房企運(yùn)營(yíng)商2020年上半年的投資物業(yè)總公允價(jià)值已超過(guò)13000億元，對(duì)應(yīng)累積327億的類REITs發(fā)行規(guī)模，是后者的超40倍，這顯示了仍有大量的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值未能對(duì)接資本，一旦開閘得到釋放，商業(yè)公募REITs的融資需求或?qū)⑦_(dá)到千億或萬(wàn)億。 

??但據(jù)2020年4月的《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，目前公募REITs試點(diǎn)領(lǐng)域暫未包括商業(yè)地產(chǎn)。相比于基建設(shè)施等，商業(yè)地產(chǎn)能拉動(dòng)更多就業(yè)崗位，投資收益也更加豐厚，更適合REITs的產(chǎn)品特點(diǎn)。隨著國(guó)內(nèi)REITs產(chǎn)品試點(diǎn)成熟，未來(lái)或會(huì)逐步推廣至商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。 

??值得注意的是，目前公募REITs仍有諸多問題需要克服，首先便是稅收問題。由于缺少相應(yīng)的稅收優(yōu)惠措施，公募REITs的分紅若被稅收拿去一部分，較低收益或會(huì)導(dǎo)致公募REITs難以得到投資人的青睞。此外資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系、剛兌限制、融資成本過(guò)高、監(jiān)管缺失等等也均是國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)急需解決的問題。此外國(guó)內(nèi)投資氛圍也需要做好準(zhǔn)備，能夠迎接這一全新的金融產(chǎn)品，將公募REITs視作一種注重長(zhǎng)期回報(bào)，持續(xù)穩(wěn)定的投資機(jī)遇，而非房地產(chǎn)炒作的替代品。 

??但對(duì)于房企而言，更應(yīng)做好提前準(zhǔn)備，如了解REITs的試點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)入門檻和運(yùn)營(yíng)機(jī)制，同時(shí)結(jié)合自身持有投資物業(yè)的特點(diǎn)做好相應(yīng)準(zhǔn)備。從而當(dāng)公募REITs真正到來(lái)之際，能夠第一時(shí)間從中享受紅利。