[克而瑞]三條紅線下紅檔房企投資下滑25%，綠檔房企保持穩(wěn)健

??“三條紅線”將房企劃分為四檔以來，紅、橙兩檔房企拿地力度顯著放緩，投資上及時踩下“剎車”，綠檔房企則保持穩(wěn)定，單月投資金額并未出現(xiàn)斷崖式下跌，受到政策調(diào)控影響較小，也從側(cè)面證明了企業(yè)保持財務(wù)穩(wěn)健、跨越周期風險的必要性。

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??三條紅線下紅檔房企投資力度下降25%

??綠檔房企保持穩(wěn)健偏積極態(tài)勢

??8月末發(fā)布的“三條紅線”政策成為企業(yè)年內(nèi)投資轉(zhuǎn)折“分水嶺”，自二季度以來的反彈趨勢戛然而止，整體投資力度持續(xù)下降，不同類的企業(yè)拿地表現(xiàn)分化明顯。

??其中紅色檔位房企9、10月份平均投資金額較前8月平均下降了25%，橙色檔位房企也大幅下降了22%，黃色檔位房企投資力度降幅則縮小至12%，而綠色檔位房企則幾乎沒有受到影響，投資力度僅微降2%，基本維持穩(wěn)定。

       聚焦TOP50房企來看，不同檔位企業(yè)的投資變化更為明顯：紅、橙和黃色三檔企業(yè)的單月投資金額從9月開始下行，這三類企業(yè)9-10月份投資金額較年內(nèi)最高峰時期下降7成左右，政策影響力度可見一斑。而綠色檔企業(yè)9-10月拿地金額仍然居高不下，成為唯一拿地保持穩(wěn)健偏積極的企業(yè)，即使與年內(nèi)拿地最高峰相比，9、10月份也僅微降8%和5%，甚至10月份拿地金額出現(xiàn)上揚的趨勢。

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??以中海為代表的綠檔國企下半年投資發(fā)力

??綠檔房企能夠在相對嚴格的監(jiān)管政策出臺后持續(xù)保持較高的拿地積極性，除了有穩(wěn)健的財務(wù)數(shù)據(jù)保駕護航外，也與自身的拿地節(jié)奏有關(guān)：

??從典型綠色檔位房企單月拿地金額變化情況來看，中海、保利上半年拿地相對都較為保守，下半年才逐漸發(fā)力，7-10月份拿地金額較上半年拿地金額已經(jīng)分別上漲了15%和30%，此類房企本身就將拿地重心放在三四季度，在政策收緊的情況下依然按照自身節(jié)奏和策略拿地。

       綠色檔的房企中，也有像龍湖這樣單月投資力度放緩的企業(yè)，龍湖9、10月份投資金額連續(xù)下滑，且環(huán)比降幅分別達到39%和66%。

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??積極補倉核心城市

       65%新增土儲集中于一二線城市

??從拿地分布來看，9-10月份百強房企拿地中有一半左右位于一二線城市，而綠檔房企共有65%新增土儲位于一二線城市，綠檔房企正在趁市場整體拿地力度下行，積極補倉核心城市的土儲。

       以龍湖和華潤為例，龍湖近兩月拿地中有9宗位于二線城市，包含武漢、西安、福州等熱點二線城市，也有長春這樣市場相對關(guān)注度較低的省會城市，5宗位于三四線城市，主要位于常熟、三亞、無錫等三四線城市中的經(jīng)濟強市。華潤近兩個月新增10宗位于一二線城市的土儲，三四線城市新增土儲僅有2宗，且分別位于紹興和惠州。

       整體來看，位于綠檔的房企主要包括華潤、龍湖、保利、中海等，此類房企原本土儲和銷售分布上就以一二線為主、三四線為輔，在目前其他房企拿地謹慎的情況下，綠色檔房企積極補充一二線城市土儲，不僅符合企業(yè)戰(zhàn)略，還將對其各項財務(wù)指標形成良性循環(huán)。

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??綠檔房企積極補倉下拿地成本進一步降低

       持續(xù)保障企業(yè)盈利能力

??從拿地成本來看，綠檔房企在近兩個月積極補倉的同時也在嚴控拿地成本，拿地成本進一步降低。5家典型企業(yè)中有4家企業(yè)9-10月份拿地成本與前8月相比不升反降，其中龍湖、華潤的拿地成本降幅達到40%以上。中海由于近兩月在北京、廈門競得高單價宅地，也在無錫、東莞等熱點三四線城市拿地，導致近期拿地成本升高，但這些城市的宅地作為核心資源，未來前景較好。

       從地價/貨值比來看，綠檔房企也將拿地成本控制在一定范圍內(nèi)，龍湖的拿地成本約占單位貨值的30%左右，保利拿地成本占單位貨值的近四成，此外華潤、中海和金地的拿地成本約占單位貨值40%左右。由于這些企業(yè)布局更偏向一二線城市，拿地樓板價較三四線偏高，土地成本在總成本中占較大比重，以此來看綠色檔房企的新增土儲有一定的盈利空間。

??總體來看，在政策嚴控、多數(shù)房企放緩拿地的情況下，在財務(wù)上優(yōu)勢較大的綠檔位房企正在低調(diào)補倉。綠檔企業(yè)的拿地節(jié)奏受到政策影響較小，單月投資維持著平穩(wěn)的節(jié)奏，在其他房企融資擴張、拿地受限的情況下其優(yōu)勢更為顯著，房企之間的分化也在進一步凸顯。對于綠色檔房企而言，近期較嚴格的監(jiān)管既是挑戰(zhàn)也是機遇，在伺機補充土儲的同時仍然注意控制成本、保證盈利空間對企業(yè)有著重要的意義。從目前企業(yè)的拿地表現(xiàn)來看，未來這部分企業(yè)的優(yōu)勢更為明顯，業(yè)績、盈利均有更進一步的可能。