[克而瑞]坐地收錢，房企公允價(jià)值收益誰最強(qiáng)？

??一般而言，地產(chǎn)開發(fā)銷售作為房企的主要收入來源，從開發(fā)到銷售，具有相對(duì)較長的回報(bào)周期；然而還有一些房企憑借投資物業(yè)的公允價(jià)值收益，同樣取得了豐厚的回報(bào)。這類房企大多擁有較為優(yōu)質(zhì)豐富的投資物業(yè)，憑借獨(dú)到的投資眼光以及運(yùn)營實(shí)力，即使一年不開工，仍能從投資物業(yè)中取得可觀的升值回報(bào)。

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??42%房企公允變動(dòng)為正

??中海升值收益規(guī)模第一

??2020年雖然受到疫情影響，但不少房企的投資物業(yè)公允價(jià)值收益仍實(shí)現(xiàn)較大增長。據(jù)港股及A股215家上市房企披露數(shù)據(jù)顯示，有90家房企公允價(jià)值為正增長，占比達(dá)約42%。2020年上半年中海、華潤與新世界的投資物業(yè)公允價(jià)值收益位列前三，其中中海上半年實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值收益51.98億元，名列第一；此外上榜的企業(yè)中還包括有龍湖、寶龍、新城等等。

??從投資物業(yè)公允價(jià)值收益與營業(yè)收入的比值來看，粵海置地由于自身開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模較小，且期內(nèi)粵海城項(xiàng)目自成本模型轉(zhuǎn)撥至公允值模型，相應(yīng)公允值收益達(dá)18.90億港元，故而比值達(dá)約100%。除粵海外，華潤與新世界發(fā)展的比值分別為10%及15%，相對(duì)較高。投資物業(yè)公允價(jià)值收益可以提升企業(yè)期內(nèi)的凈利潤，同時(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益的多元化；但同時(shí)，公允價(jià)值收益短期無法變現(xiàn)，無法緩解企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流情況。

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??港資企業(yè)損失較大

       香港疫情及社會(huì)動(dòng)蕩為主因

??相比內(nèi)地房企，2020上半年港資背景房企的投資物業(yè)公允價(jià)值損失明顯更高，其中鷹君、九龍倉、新鴻基三家的公允損失達(dá)到了60億以上，其中鷹君更是達(dá)到了86億。港資房企由于重倉香港，而香港商業(yè)受到疫情以及社會(huì)動(dòng)蕩等因素，投資物業(yè)受到較大影響。而內(nèi)地方面，由于防控措施更為嚴(yán)格有效，疫情后商業(yè)也得到較快復(fù)蘇，這也是內(nèi)地房企整體表現(xiàn)要優(yōu)于港資的原因之一。

??以恒隆地產(chǎn)為例，2020年上半年期內(nèi)恒隆投資物業(yè)重估虧損為港幣46.42億元（折合人民幣虧損42.40億元），其中內(nèi)地物業(yè)虧損港幣23.07億元（同期虧損港幣3.62億元）；香港物業(yè)重估虧損港幣23.35億元（同期為收益港幣18億元）。恒隆表示香港投資物業(yè)評(píng)估價(jià)值下跌，主要為疫情及社會(huì)動(dòng)蕩造成的市場租金下降及消費(fèi)力減弱。由于物業(yè)重估虧損，期內(nèi)恒隆地產(chǎn)股東應(yīng)占凈利潤為虧損港幣25.37億元；倘扣除物業(yè)重估等有關(guān)影響，股東應(yīng)占凈利潤應(yīng)為收益港幣19.89億元。

??雖受疫情影響，但內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)在疫情穩(wěn)定后實(shí)現(xiàn)快速恢復(fù)。以華潤置地為例，疫情穩(wěn)定后華潤旗下購物中心的零售額和租金收入均出現(xiàn)較大反彈。旗下購物中心5月、6月、7月同店零售額同比增長17%，7%和21%，同店租金收入同比增長 8%，6%和13%。在此背景下，投資物業(yè)整體收益雖略有下降，但期內(nèi)投資物業(yè)估值仍增值約45億元。

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??太古年均收益近百億

       中海華潤名列前茅

??從5年累計(jì)公允價(jià)值收益來看，港資企業(yè)幾乎占據(jù)了半壁江山，有4家房企入圍TOP10，太古地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)位列一二，其中太古地產(chǎn)累積5年收益更是高達(dá)527.58億元，平均每年都有近100億的公允價(jià)值收益。從內(nèi)地房企來看，中海、華潤、恒大、合生創(chuàng)展、龍湖等也均有上榜，尤其是中海與華潤累積收益均超350億。

??從上榜的企業(yè)來看，這些房企不僅涉足商業(yè)時(shí)間較早，同時(shí)也選擇布局一二線等經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的城市，歷年均獲取了可觀的升值收益。以中海為例，自上世紀(jì)90年代涉足商業(yè)地產(chǎn)起，發(fā)展至當(dāng)前已是全國最大的單一業(yè)權(quán)寫字樓發(fā)展與運(yùn)營商，而其寫字樓最多布局于北京、上海兩地。2020年上半年中海地產(chǎn)商業(yè)總收入為20.3億元；其中寫字樓收入為15.2億元，占商業(yè)總收入的74.9%；北京、上海和倫敦收入達(dá)8.9億元，占寫字樓收入的58.6%。此外中海寫字樓還布局成都、天津、太原、沈陽、珠海、濟(jì)南、青島、武漢、南京、西安、長沙、重慶、大連、蘇州14座城市，均是我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的一二線及三線熱點(diǎn)城市。

       整體來看，疫情等因素影響下2020年上半年內(nèi)地房企相比港資房企表現(xiàn)更好，其中中海、華潤等投資物業(yè)增值明顯，充分享受了城市的發(fā)展紅利。但累計(jì)來看，港資房企表現(xiàn)強(qiáng)勢，太古地產(chǎn)年均實(shí)現(xiàn)近百億升值收益。目前我國的房地產(chǎn)市場已進(jìn)入存量時(shí)代，未來房企應(yīng)更加關(guān)注長期持有物業(yè)的運(yùn)作和經(jīng)營，以實(shí)現(xiàn)物業(yè)的增值，賺取額外利潤。