[克而瑞]金科發(fā)布2021-2025戰(zhàn)略，企業(yè)未來發(fā)展幾何？

??2020年12月14日晚間，金科發(fā)布了《公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2021-2025年）》，進一步明確未來五年的總體發(fā)展戰(zhàn)略是“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，力爭到2025年總銷售規(guī)模達到4500億元以上，實現(xiàn)年復合增長率15%以上，并力爭沖擊更高目標。金科的5年戰(zhàn)略頗有雄心壯志，企業(yè)未來會如何發(fā)展呢？

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??地產(chǎn)主業(yè)：銷售規(guī)模保持增長

??并推動高質(zhì)量發(fā)展線

??1、未來五年復合增長率15%，充足土儲助力目標實現(xiàn)

??2020年1-11月，金科銷售規(guī)模1954億元，預計能完成全年2200億元的銷售目標，全年銷售額同比增長超過18%。未來，金科預計房地產(chǎn)市場總量穩(wěn)定、仍將保持按年微升趨勢，行業(yè)集中度也將進一步提升，頭部房企的增速預計將整體放緩至5%-15%。在此背景下，金科若能保持15%以上的年復合增長率，保持規(guī)模穩(wěn)定增長的同時，也能進一步提升行業(yè)地位。

??較為充足的土地儲備為企業(yè)銷售增長奠定了基礎，近年來金科年新增土地儲備都維持在相對較高水平，近三年新增土儲與銷售建面比都維持在1.4倍以上。截至2020年上半年末，金科總土地儲備可售建面約為7413萬平米，可以滿足2-3年左右的開發(fā)，未來企業(yè)還需要繼續(xù)加大投資力度。與此同時，金科在5年戰(zhàn)略中明確提出要令投資結構多元化，目標招拍掛與非招拍掛方式獲取土地占比達到50%:50%。根據(jù)金科三季報披露的新增土儲數(shù)據(jù)，企業(yè)1995萬平米的新增土儲中有25.5%是通過收并購獲得，而收并購土地總價只占新增土儲總價的13.7%。企業(yè)在提升非招拍掛新增土儲占比的同時也可以降低拿地成本，保證企業(yè)土儲規(guī)模的同時也可以助力企業(yè)提升財務狀況。

??2、提升產(chǎn)品力+挖掘新增長點，推動高質(zhì)量發(fā)展

??未來五年在推動規(guī)模增長的同時，金科也要實現(xiàn)由高速度發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，提升經(jīng)營與管理能力，力爭實現(xiàn)盈利能力優(yōu)于標桿企業(yè)平均水平。為此，金科將提升產(chǎn)品力作為未來發(fā)展的核心動力，通過設立創(chuàng)新研究院提高企業(yè)的創(chuàng)新能力，以改善型和年輕化為主導，在最新科技應用的加持下升級旗下的三大產(chǎn)品線，提升產(chǎn)品的議價能力。除了提升產(chǎn)品本身的議價能力之外，金科還將在“周轉(zhuǎn)效率型”與“品質(zhì)利潤型”之間形成新的著力點和平衡點，在平衡盈利能力和負債指標的基礎上，計劃到2025年“品質(zhì)利潤型”產(chǎn)品銷售收入占比應達到30%。與此同時，金科也加大了二線投資力度，2020年前三季度二線城市的拿地面積占比較2019年全年增加了14個百分點，這種土儲結構的改變也有助于企業(yè)提升整體經(jīng)營能力。

??在改善現(xiàn)有業(yè)務經(jīng)營效益的同時，金科在未來5年還將大力投入代建和城市更新業(yè)務，從而挖掘出新的利潤增長點，目標在2025年實現(xiàn)代建業(yè)務規(guī)模300億元。隨著“白銀時代”的到來，土地成本高企以及融資環(huán)境的收緊導致房企的資金壓力普遍上升。在此背景下，金科投入代建業(yè)務便是應對激烈競爭、分散風險、維持發(fā)展的不錯選擇，企業(yè)在2017年首次進入深圳就是運用的代建模式。而在城市更新方面，金科的探索也已經(jīng)開始，比如2020年5月簽訂的固安新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）開發(fā)項目就是一次嘗試，企業(yè)未來在這方面的動作可能會繼續(xù)增加。

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??“地產(chǎn)+”業(yè)務

??整合產(chǎn)業(yè)鏈提升價值，生態(tài)協(xié)同發(fā)展

??在新的五年戰(zhàn)略規(guī)劃中，金科在精耕地產(chǎn)主業(yè)的同時，也將做強智慧服務，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實商旅康養(yǎng)，在此基礎上進一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈，擴大價值提供范圍，提供高品質(zhì)、多元化的美好生活產(chǎn)品與服務，繼而形成地產(chǎn)主業(yè)與“地產(chǎn)+”業(yè)務生態(tài)協(xié)同發(fā)展的新戰(zhàn)略格局。

??1、加速規(guī)模增長提高美譽度，金科服務上市后未來可期

??智慧服務板塊是金科發(fā)力較早的多元化業(yè)務板塊，2020年11月17日其主體公司金科服務（9666.HK）也成功在港交所上市，讓集團完成了“A+H”雙平臺上市戰(zhàn)略，有利于板塊自身發(fā)展的同時也利好企業(yè)的融資。在金科的5年計劃中，智慧服務業(yè)務的主要目標是讓客戶滿意度達到行業(yè)領先水平（90%以上），同時保持業(yè)務規(guī)模的高速增長。

??從金科服務目前的發(fā)展規(guī)模來看，截至2020年中企業(yè)已經(jīng)進入了全國24個省、直轄市及自治區(qū)內(nèi)的133個城市，簽約項目總數(shù)為843個，總建面約為2.56億平方米，其中在管項目數(shù)為487個，總建面約為1.3億平方米，合約在管比達到1.97倍。隨著更多已訂合約項目的交付，企業(yè)規(guī)模仍有較大的增長潛力。未來企業(yè)將繼續(xù)聚焦核心區(qū)域，通過擴大地域覆蓋范圍及業(yè)務規(guī)模鞏固領先的市場地位。

??除此之外，金科服務在擴大規(guī)模的同時也在努力修煉“內(nèi)功”，將進一步優(yōu)化智能系統(tǒng)平臺、發(fā)展上下游增值業(yè)務，提升科技賦能核心競爭力，同時提高服務質(zhì)量和運營效率。整體來看，金科服務目前在服務質(zhì)量和品牌價值上都有較強的競爭力，同時整體規(guī)模和盈利能力都處于行業(yè)的前列水平，在上市之后企業(yè)的發(fā)展有望得到加速，達成集團5年戰(zhàn)略的要求。

??2、發(fā)力布局產(chǎn)業(yè)及商旅康養(yǎng)，提升持有資產(chǎn)規(guī)模

??在加速智慧服務板塊發(fā)展的同時，金科也宣布將加大布局以大產(chǎn)業(yè)、大健康、大消費為主的“地產(chǎn)+”多元化賽道，進一步提升公司的盈利能力和永續(xù)經(jīng)營能力。企業(yè)目標到2025年地產(chǎn)相關多元化業(yè)務（包括產(chǎn)業(yè)集團）的銷售規(guī)模達到500億元以上，持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模則達到300-500億元。

??大產(chǎn)業(yè)板塊以金科產(chǎn)業(yè)集團為主體，目標到2025年實現(xiàn)銷售規(guī)模超過200億元，同時在5年間新增持有資產(chǎn)規(guī)模約100億元，穩(wěn)步提升優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模、貢獻持續(xù)性經(jīng)營現(xiàn)金流。金科產(chǎn)業(yè)集團從2014年成立至今已經(jīng)進入了13省22市，擁有25個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，此外服務及已簽約項目60個。企業(yè)將以輕重并舉的方式聚焦產(chǎn)業(yè)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)運營以及產(chǎn)業(yè)投資三大業(yè)務模式，逐步從產(chǎn)業(yè)開發(fā)向產(chǎn)業(yè)投資過渡，穩(wěn)定提升經(jīng)營收入。

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??金科旗下的商旅康養(yǎng)板塊則立足于“大消費”和“大健康”的理念。其中“大消費”板塊堅持“開發(fā)+資產(chǎn)”雙輪驅(qū)動、協(xié)同發(fā)展業(yè)務模式，踐行商業(yè)和文旅的轉(zhuǎn)型到融合。其發(fā)展模式主要是在中高能級城市高潛力區(qū)域獲取“商業(yè)+住宅”優(yōu)質(zhì)土地，以“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的模式沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，培育和提升商業(yè)運營能力，幫助住宅開發(fā)獲得溢價，同時進一步積累品牌影響力。金科計劃大消費板塊到2025年銷售規(guī)模超過200億元，新增優(yōu)質(zhì)持有資產(chǎn)規(guī)模約200億元，實現(xiàn)持有型物業(yè)經(jīng)營收入有效提升。

??“大健康”板塊則主要順應老齡化發(fā)展的趨勢，積極探索“健康養(yǎng)老+地產(chǎn)”互相融合的業(yè)務模式，先以探索商業(yè)模式、構建團隊及培養(yǎng)能力為主，然后由點到面逐步形成規(guī)模效益，進而打造大健康業(yè)務生態(tài)，最終實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，逐步沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

       此外，在產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈的打造上，金科將圍繞地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合要素資源，適度投資新賽道，實現(xiàn)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)鏈雙向賦能，拓展未來發(fā)展空間。

       整體來看，金科本次5年戰(zhàn)略的發(fā)布體現(xiàn)了企業(yè)對于地產(chǎn)行業(yè)的最新思考，在結合行業(yè)背景以及企業(yè)自身實際狀況的情況下對旗下各業(yè)務板塊提出了發(fā)展目標，為企業(yè)的前路指出了方向，未來的發(fā)展值得關注。