[克而瑞]榮盛、藍(lán)光，房企規(guī)模突圍戰(zhàn)的不同邏輯

??導(dǎo) 讀

??榮盛謀求二線城市突破，藍(lán)光積極下沉三四線城市。

??◎  研究員 / 朱一鳴、王映雪、汪慧、李丹

??當(dāng)前規(guī)模房企中，按發(fā)源地域劃分，數(shù)粵系、閩系、滬浙系和京津系房企占比最多，在房企競(jìng)爭(zhēng)格局中占據(jù)主導(dǎo)地位。榮盛和藍(lán)光兩家房企分別起家于河北廊坊和四川成都，處于四大派系之外；但憑借各自不同戰(zhàn)略路徑先后于2018、2019年邁入“千億陣營(yíng)”，其實(shí)現(xiàn)規(guī)模突圍的邏輯有何異同，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Ψ謩e如何？

??本文，我們將圍繞榮盛和藍(lán)光兩家房企，從發(fā)展歷程、業(yè)績(jī)表現(xiàn)、多元化戰(zhàn)略、土地投資總量與質(zhì)量、土地拓展方向等多角度進(jìn)行異同點(diǎn)的比較分析，突出兩家房企差異化突圍路徑的出發(fā)點(diǎn)、形成過(guò)程及落腳點(diǎn)，并對(duì)兩家房企千億之后的發(fā)展空間及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)做出提示，對(duì)其他有規(guī)模突圍訴求的房企形成一定借鑒意義。 

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??20余年成長(zhǎng)，榮盛和藍(lán)光晉入千億房企陣營(yíng)

??1、榮盛：廊坊起步，由點(diǎn)到線形成“兩橫、兩縱、三集群”戰(zhàn)略布局

??榮盛發(fā)展1996年成立于河北省廊坊市，1999年在南京六合啟動(dòng)第一個(gè)住宅項(xiàng)目——方舟花園。2002年起，榮盛逐步在滄州、南京、蚌埠等地設(shè)立分公司，開始了沿“京滬走廊”由點(diǎn)到線的戰(zhàn)略布局。2007年，榮盛成功在深交所上市；2010年，榮盛銷售額首進(jìn)“百億俱樂部”，同時(shí)進(jìn)駐秦皇島、呼和浩特、成都、唐山、常州等城市，布局全國(guó)9省20城。2015年開始，榮盛由傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)逐步戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，打造“大地產(chǎn)”、“大金融”、“大健康”以及新型產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的“3+X”戰(zhàn)略布局。2018年，榮盛銷售額首次突破千億，并基本完成了京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三大城市群及中西部重點(diǎn)城市的全國(guó)化布局。截至目前，經(jīng)過(guò)20余年的發(fā)展，榮盛全國(guó)開發(fā)項(xiàng)目約300個(gè)，基本形成了“兩橫、兩縱、三集群”的戰(zhàn)略布局。

??2、藍(lán)光：立足成都，全國(guó)化拓展，雙總部疊加雙資本平臺(tái)開啟發(fā)展新紀(jì)元

??藍(lán)光發(fā)展于20世紀(jì)九十年代初在成都成立，近30年間主要經(jīng)歷了初創(chuàng)開拓、區(qū)域深耕、全國(guó)布局、穩(wěn)健發(fā)展四個(gè)時(shí)期。1990-2000年為藍(lán)光的初創(chuàng)時(shí)期，1989年公司前身——成都市西城區(qū)蘭光汽車零配件廠成立；1992年成立“成都蘭光房屋開發(fā)公司”，開始正式涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2000-2008年，藍(lán)光開始專注于區(qū)域深耕。2002年首次競(jìng)得成都第一塊招拍掛土地，2002-2004年間奠定了自身商業(yè)品牌地位，2004年首個(gè)住宅項(xiàng)目——御府花都開售，標(biāo)志藍(lán)光正式規(guī)模化進(jìn)軍住宅地產(chǎn)領(lǐng)域；2005年開始，藍(lán)光陸續(xù)開發(fā)“富利”系列產(chǎn)品，占據(jù)成都城北大部分剛需市場(chǎng)；2006年在成都金沙片區(qū)開發(fā)了首個(gè)高端別墅項(xiàng)目——藍(lán)光雍錦灣。

??2008年，藍(lán)光重慶“十里藍(lán)山”開盤售罄，自此開啟全國(guó)化拓展之路。2012年，藍(lán)光全國(guó)化進(jìn)程提速，先后進(jìn)入青島、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、武漢、蘇州、無(wú)錫、西安等重點(diǎn)城市。2015年，藍(lán)光正式在上交所上市，同年末旗下物業(yè)公司嘉寶股份掛牌新三板。2019年，藍(lán)光啟用上?？偛?，形成“上海+成都”雙總部發(fā)展格局；同年嘉寶股份在港交所上市，藍(lán)光進(jìn)入“A+H”雙資本平臺(tái)時(shí)代。

??藍(lán)光于2019年全口徑銷售金額首破千億，達(dá)1015.4億元。2020年，藍(lán)光將經(jīng)營(yíng)策略定調(diào)為“精準(zhǔn)投資、卓越運(yùn)營(yíng)、資本突破、變革創(chuàng)新”，基于“人居藍(lán)光+生活藍(lán)光”雙引擎業(yè)務(wù)模式，開啟新經(jīng)濟(jì)下的發(fā)展新征程。

榮盛和藍(lán)光分別起家于廊坊和成都，在過(guò)去十余年間拓展至全國(guó)。整體來(lái)看兩家房企發(fā)展時(shí)間進(jìn)程較為相似，榮盛啟動(dòng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)與上市皆更早，而藍(lán)光全國(guó)化步伐更快。在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代下，兩家房企均借助資本力量，進(jìn)軍多元化領(lǐng)域，為房地產(chǎn)主業(yè)賦能。

??3、大本營(yíng)市場(chǎng)基礎(chǔ)拖累了榮盛與藍(lán)光的早期資本積累（略）

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??千億規(guī)模的背后，兩家房企的基本盤與新賽道經(jīng)營(yíng)

??1、主業(yè)經(jīng)營(yíng)：全國(guó)布局促成長(zhǎng)，榮盛和藍(lán)光規(guī)模進(jìn)階

??雖然大本營(yíng)省份的經(jīng)濟(jì)、人口、收入等方面相較發(fā)達(dá)省份有一定差距，但榮盛和藍(lán)光仍然脫穎而出，其銷售增長(zhǎng)均經(jīng)歷了千億前突飛猛進(jìn)的階段。

??1.1、銷售金額：500億左右增長(zhǎng)最快，千億后增速放緩

??整體來(lái)看，榮盛2010年以來(lái)的銷售業(yè)績(jī)規(guī)模保持持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，大致經(jīng)歷了兩波增速高峰期。第一波出現(xiàn)于2012-2013年，在2010年突破百億大關(guān)之后，得益于榮盛走出廊坊的橫縱布局拓展。2013-2015年，榮盛進(jìn)入300億元的平臺(tái)停滯期，直至2016年，受益于所布局的三四線城市房地產(chǎn)熱度提升，銷售金額突破500億元，同比增長(zhǎng)65.8%。2016-2019年榮盛迎來(lái)第二波增速高峰期，2015-2019期間年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)39%，并于2018年突破千億大關(guān)，當(dāng)年增速49.5%?！糠致浴{(lán)光自2015年上市之后，受益于全國(guó)化高能級(jí)城市布局的成效顯現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模的迅速增長(zhǎng)，2015-2019年間年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)53.5%。2019年，藍(lán)光實(shí)現(xiàn)銷售金額1015.37億元，同比增長(zhǎng)18.7%，并突破千億大關(guān)?！糠致浴?/p>

??1.2、區(qū)域分布：榮盛相對(duì)均衡化

??從銷售的區(qū)域分布看，基于榮盛多年來(lái)在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角區(qū)域的深度布局，這些區(qū)域合計(jì)銷售貢獻(xiàn)度保持在80%以上；其中環(huán)渤海區(qū)域占比約為50%。從銷售的城市能級(jí)分布看，榮盛的銷售主要集中于三四線城市，占比在60%以上。而從均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，得益于榮盛近年來(lái)向二線城市突圍，整體銷售均價(jià)呈現(xiàn)逐步上升趨勢(shì)，2020年中期銷售均價(jià)達(dá)11106元/平方米。

??藍(lán)光基于“立足成都，全國(guó)化拓展”戰(zhàn)略，早年間銷售份額近五成來(lái)自于成都區(qū)域。隨著戰(zhàn)略的持續(xù)推行，成都區(qū)域的銷售貢獻(xiàn)度逐步收窄，而華東、華中區(qū)域的銷售貢獻(xiàn)比重逐步增加。截至2020年中期，藍(lán)光的銷售金額主要來(lái)自于華東、華中和成都區(qū)域，分別占比28.8%、25.1%和17.3%。由此可見，隨著“雙總部”定位的形成，藍(lán)光已逐步將重心向華東區(qū)域轉(zhuǎn)移。同時(shí)，華南、華北區(qū)域近年來(lái)的銷售貢獻(xiàn)度有擴(kuò)大趨勢(shì)，全國(guó)化布局帶動(dòng)銷售份額的區(qū)域均衡化。

??此外，從均價(jià)走勢(shì)看，基于藍(lán)光近年來(lái)下沉三四線戰(zhàn)略，整體銷售均價(jià)從2018年的每平方米萬(wàn)元之上下滑至2019年的9270.2元/平方米，2020年中期均價(jià)進(jìn)一步下滑至9111.8元/平方米。當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)園板塊已成立榮盛興城公司，進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收益，是多元化業(yè)務(wù)中收益占比最高的業(yè)務(wù)。今年上半年，實(shí)現(xiàn)收益20.35億元，占總營(yíng)業(yè)收入7.78%，實(shí)現(xiàn)凈利率3.11億元，完成回款 23.81 億元。康旅板塊，也在2015年成立榮盛康旅，以旅游、度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生四大產(chǎn)業(yè)為主，通過(guò)戰(zhàn)略并購(gòu)積極推進(jìn)全國(guó)化布局。目前，榮盛建設(shè)運(yùn)營(yíng)35個(gè)康旅國(guó)際度假區(qū)、14家五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)度假酒店、9家榮逸溫情酒店、15家特色公寓/民宿，5個(gè)特色小鎮(zhèn)、3個(gè)滑雪場(chǎng)，項(xiàng)目已覆蓋13個(gè)省，成為公司重要的業(yè)務(wù)和利潤(rùn)來(lái)源。今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.79億元，新增土地儲(chǔ)備面積77.48萬(wàn)平方米。

??榮盛和藍(lán)光均經(jīng)歷了2015-2019年的業(yè)績(jī)規(guī)模快速增長(zhǎng)期，以及千億后的增速放緩期。藍(lán)光基于更為均衡的全國(guó)化布局，以及重點(diǎn)一、二線城市業(yè)績(jī)的釋放，2015-2019年間的復(fù)合增長(zhǎng)率更高。榮盛基于早期深耕積累的優(yōu)勢(shì)，較藍(lán)光早一年邁入千億陣營(yíng)。千億之后兩家房企增速均放緩，2020年1-9月，兩家房企的銷售金額均超700億，較為接近，未來(lái)發(fā)展走勢(shì)有待觀察?！糠致浴?br/>

??1.3、盈利表現(xiàn)：榮盛整體更優(yōu)，藍(lán)光成本費(fèi)用管控邊際向好（略）

??2、多元化戰(zhàn)略：藍(lán)光聚焦主業(yè)，榮盛多元化已成型

??2.1、榮盛：產(chǎn)業(yè)園區(qū)與康旅業(yè)務(wù)發(fā)展向好，產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同顯優(yōu)勢(shì)

??2016年，榮盛啟動(dòng)“五五”規(guī)劃，并確立了“3+X”（“3”即大地產(chǎn)、大健康、大金融,“X”是互聯(lián)網(wǎng)、金融、產(chǎn)業(yè)園、康旅等新興產(chǎn)業(yè)）戰(zhàn)略，邁入多元化加速期。經(jīng)過(guò)五年發(fā)展，榮盛已基本形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，康旅、產(chǎn)業(yè)園、設(shè)計(jì)、實(shí)業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)為一體的全方位、綜合性的全產(chǎn)業(yè)鏈條。其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與康旅板塊發(fā)展?jié)u成體系，并形成一定規(guī)模。

??當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)園板塊已成立榮盛興城公司，進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收益，是多元化業(yè)務(wù)中收益占比最高的業(yè)務(wù)。今年上半年，實(shí)現(xiàn)收益20.35億元，占總營(yíng)業(yè)收入7.78%，實(shí)現(xiàn)凈利率3.11億元，完成回款 23.81 億元。

??康旅板塊，也在2015年成立榮盛康旅，以旅游、度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生四大產(chǎn)業(yè)為主，通過(guò)戰(zhàn)略并購(gòu)積極推進(jìn)全國(guó)化布局。目前，榮盛建設(shè)運(yùn)營(yíng)35個(gè)康旅國(guó)際度假區(qū)、14家五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)度假酒店、9家榮逸溫情酒店、15家特色公寓/民宿，5個(gè)特色小鎮(zhèn)、3個(gè)滑雪場(chǎng)，項(xiàng)目已覆蓋13個(gè)省，成為公司重要的業(yè)務(wù)和利潤(rùn)來(lái)源。今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.79億元，新增土地儲(chǔ)備面積77.48萬(wàn)平方米。

??整體來(lái)說(shuō)，榮盛的產(chǎn)業(yè)園區(qū)與康旅業(yè)務(wù)已基本步入正軌，規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。此外，物業(yè)板塊榮萬(wàn)家也于年內(nèi)赴港IPO，謀求借助資本市場(chǎng)擴(kuò)充規(guī)模，“五五”規(guī)劃初顯成效，榮盛多業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)的多元化布局取得初步成果。

??2.2、藍(lán)光：聚焦現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，多元化發(fā)展道阻且長(zhǎng)

??2015年，藍(lán)光發(fā)展通過(guò)借殼迪康藥業(yè)上市后，提出“人居藍(lán)光＋生命藍(lán)光”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略。然而醫(yī)療行業(yè)技術(shù)門檻高、回報(bào)周期長(zhǎng)，藍(lán)光的醫(yī)藥板塊投資并未取得明顯成果，因而藍(lán)光已將相關(guān)業(yè)務(wù)出售，發(fā)展戰(zhàn)略也有所調(diào)整。2019年，藍(lán)光發(fā)展產(chǎn)業(yè)布局戰(zhàn)略轉(zhuǎn)為“人居藍(lán)光+生活藍(lán)光”，在住宅地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)外，聚焦現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。該版塊以物業(yè)管理服務(wù)、咨詢服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)為三大業(yè)務(wù)線，管理業(yè)態(tài)覆蓋住宅、商業(yè)、辦公、城市綜合體、總部基地、旅游地產(chǎn)等運(yùn)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)品。近年來(lái)，收入規(guī)模高速增長(zhǎng)，2019年達(dá)到15.73億元，同比增長(zhǎng)53.1%，在企業(yè)總收入中所占比重增加至4.32%。

??物業(yè)拆分上市的熱潮下，2019年10月18日，藍(lán)光旗下物業(yè)公司藍(lán)光嘉寶服務(wù)在港交所成功上市，是我國(guó)西部地區(qū)首家在港上市的物業(yè)公司。借助資本市場(chǎng)，嘉寶持續(xù)穩(wěn)步擴(kuò)張。今年以來(lái)，已收并購(gòu)十余家物業(yè)公司，增加在管面積超過(guò)2500萬(wàn)平方米。11月20日，嘉寶發(fā)布更名公告，將四川藍(lán)光嘉寶服務(wù)集團(tuán)股份有限公司的前綴“四川”去掉，更名意在加速全國(guó)化布局。

??此外，藍(lán)光的多元化布局涉足生態(tài)、文商旅、英諾等成長(zhǎng)性新興產(chǎn)業(yè)。從整體發(fā)展成效來(lái)看，嘉寶是藍(lán)光多元化戰(zhàn)略價(jià)值的集中體現(xiàn)，在分拆物業(yè)管理板塊之后，2020年藍(lán)光半年報(bào)收入構(gòu)成中，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比高達(dá)98%，多元業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)僅有2%?！糠致浴?br/>

??03

??投資策略差異化，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向殊途同歸

??1、土儲(chǔ)總量分析：榮盛儲(chǔ)備適度拿地平穩(wěn)，藍(lán)光更加激進(jìn)

??土地資源是房企長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的核心，作為千億級(jí)房企中的后起之秀，榮盛和藍(lán)光依然保持著規(guī)?；瘮U(kuò)張的追求，其總土儲(chǔ)均呈上升趨勢(shì)，但藍(lán)光儲(chǔ)備總量稍顯不足。截止2020年6月末，榮盛的總土儲(chǔ)建面4036萬(wàn)平方米，按照總土儲(chǔ)建面/19年合約銷售面積計(jì)算，去化大約需要3.7年，完全可以滿足未來(lái)開發(fā)的需要。同期藍(lán)光總土儲(chǔ)建面約為2416萬(wàn)平方米，僅為2019年銷售面積的2.2倍，藍(lán)光的土地儲(chǔ)備與銷售能力相比存在不小的差距。

??從拿地力度看，榮盛拿地平穩(wěn)以補(bǔ)庫(kù)存為要，儲(chǔ)備不足的藍(lán)光更加激進(jìn)、拿地波動(dòng)也更大。藍(lán)光持續(xù)大舉投資，每年的購(gòu)地金額、新增土儲(chǔ)建面均高于榮盛，并且2018年至2020年上半年拿地面積均超過(guò)合約銷售面積。2020年上半年，兩家房企銷售受到疫情沖擊，但是拿地態(tài)度更加積極，藍(lán)光的拿地銷售比猛增至0.91，榮盛拿地面積超過(guò)銷售面積?！糠致浴?p style="text-indent: 0px; text-align: left;">??2、土儲(chǔ)質(zhì)量分析：固守VS進(jìn)擊，榮盛和藍(lán)光的大本營(yíng)戰(zhàn)略殊異

??2.1、都市圈布局方向一致，城市能級(jí)儲(chǔ)備分化

??榮盛和藍(lán)光的全國(guó)化布局方向均瞄準(zhǔn)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮木┙蚣健㈤L(zhǎng)三角和珠三角三大世界級(jí)城市群。榮盛2015年抓住京津冀協(xié)同發(fā)展的政策加大環(huán)渤海區(qū)域的投資力度，之后穩(wěn)步向其他區(qū)域拓展，至2018年已經(jīng)形成 “兩橫、兩縱、三集群”的戰(zhàn)略布局（ 兩橫：長(zhǎng)江及隴海鐵路沿線，兩縱：京滬、京廣鐵路沿線，三集群：京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角）。藍(lán)光的全國(guó)化布局從2012年開始加快， 2015年確立“東進(jìn)南下”戰(zhàn)略，2018年升級(jí)至“1+3+N”戰(zhàn)略（1是大本營(yíng)成都，3是三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域：長(zhǎng)三角、京津冀、大灣區(qū)，N是省會(huì)城市）。三大都市圈經(jīng)濟(jì)總量高、人口集聚效應(yīng)強(qiáng)，是兩家房企布局的核心區(qū)域。榮盛和藍(lán)光的全國(guó)化方向一致，但是在區(qū)域和城市能級(jí)的選擇方面存在較大差異。在區(qū)域分布方面，榮盛六成土儲(chǔ)集中在環(huán)渤海區(qū)域，中西部和長(zhǎng)三角區(qū)域占比分別為20%和16%，珠三角區(qū)域占比僅為5%，開拓深度明顯不及其他區(qū)域。藍(lán)光在起步的中西部區(qū)域土儲(chǔ)占比過(guò)半，長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海三大城市群開拓力度相對(duì)均衡。在城市能級(jí)方面，榮盛和藍(lán)光近三年均未在一線城市拿地，主要布局二三四線城市。不同的是，榮盛大力深入三四線，僅有28%的土地儲(chǔ)備在二線城市，其余土儲(chǔ)分布在三線及以下城市，藍(lán)光的擴(kuò)張則優(yōu)先聚焦省會(huì)與強(qiáng)三線城市。……部分略……

??2.2、榮盛土儲(chǔ)集中深耕河北，藍(lán)光布局版圖相對(duì)分散（略）

??2.3、榮盛更易受到局部市場(chǎng)波動(dòng)影響，藍(lán)光成都大本營(yíng)收縮殊為可惜（略）

??3、土儲(chǔ)拓展分析：踏出舒適區(qū)完善土儲(chǔ)布局，但激烈競(jìng)爭(zhēng)下突圍成本上升

??3.1、榮盛謀求二線城市突破，藍(lán)光積極下沉三四線城市

??在全國(guó)化版圖初步實(shí)現(xiàn)之后，榮盛和藍(lán)光也在不斷完善布局。此外，榮盛在扎根三四線的同時(shí)，開始向更高能級(jí)的城市進(jìn)軍；藍(lán)光則在下沉更多的低能級(jí)城市。榮盛的拿地重心開始向二線城市調(diào)整。2018年，榮盛在二線城市新增土儲(chǔ)建面占比11%，僅在石家莊和合肥兩城市拿地。近兩年，榮盛在二線城市拿地的比重逐年增加，2019年首次進(jìn)入杭州、蘇州，也在已經(jīng)進(jìn)入的石家莊、天津、南京、合肥、長(zhǎng)沙等城市繼續(xù)布局。今年以來(lái)，榮盛繼續(xù)加大二線城市的儲(chǔ)備力度，二線城市拿地建面占比繼續(xù)增加至43%。藍(lán)光選擇布局更多的三四線城市。從新增土地的情況看，藍(lán)光在三四線城市拿地建面并未增加，但是入駐的城市越來(lái)越多。藍(lán)光2018年新進(jìn)入湖州、揚(yáng)州、洛陽(yáng)和寶雞等城市，2019年新進(jìn)入佛山、常州、淄博、上饒等城市，2020年新進(jìn)入南陽(yáng)、信陽(yáng)、阜陽(yáng)等城市。榮盛加強(qiáng)中西部布局，藍(lán)光在長(zhǎng)三角拿地漸趨積極。為了降低對(duì)京津冀區(qū)域的依賴性，榮盛2020年以來(lái)在西安、昆明、武漢、鄭州、南陽(yáng)及咸陽(yáng)新增儲(chǔ)備較多。藍(lán)光在中西部區(qū)域新增土儲(chǔ)占比一直高于50%，在長(zhǎng)三角拿地占比上升。藍(lán)光高管對(duì)外表示，“未來(lái)應(yīng)該更深入地向全國(guó)發(fā)展，尤其是東部，其中華東區(qū)域要占到三分一左右的規(guī)?！?。由此看來(lái)，藍(lán)光在長(zhǎng)三角區(qū)域的土地儲(chǔ)備仍有較大增長(zhǎng)空間?！糠致浴?/p>

??3.2、發(fā)揮差異化優(yōu)勢(shì)，榮盛布局二線中端市場(chǎng)，藍(lán)光聚焦低線改善型

??向新的區(qū)域和城市邁進(jìn)之際，榮盛主要增加二線城市郊區(qū)布局，藍(lán)光聚焦三四線改善型市場(chǎng)，以期發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)與能力，在新的市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟。榮盛的高能級(jí)突圍之路偏謹(jǐn)慎。在深耕大本營(yíng)區(qū)域市場(chǎng)時(shí)，榮盛已經(jīng)建立了花語(yǔ)、錦繡、盛景、府邸四大產(chǎn)品系，涉及不同檔次不同標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，囊括了從馨居到奢享的城市生活方式。但是在向高能級(jí)城市擴(kuò)張的時(shí)候，榮盛仍然選擇布局最具優(yōu)勢(shì)的中端產(chǎn)品，瞄準(zhǔn)價(jià)格敏感型客群，主要增加次中心及遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的布局。基于對(duì)自身能力的判斷，藍(lán)光在三四線城市堅(jiān)持聚焦改善型產(chǎn)品的發(fā)展戰(zhàn)略。針對(duì)市場(chǎng)多元化需求，藍(lán)光建立并完善芙蓉、雍錦、黑鉆、長(zhǎng)島、未來(lái)、商辦六大產(chǎn)品系。其中，代表府第文化的雍錦系熱度較高，藍(lán)光在寶雞、張家口、衡水等低線城市都選擇布局這一系列產(chǎn)品，相繼開發(fā)了寶雞雍錦半島、張家口雍錦錦匯、衡水雍錦半島等住宅，通過(guò)在三四線城市提供中高檔產(chǎn)品，進(jìn)擊當(dāng)?shù)馗纳菩褪袌?chǎng)?！糠致浴?/p>

??3.3、土地?cái)U(kuò)充溢價(jià)率走高，拿地成本上升擠壓利潤(rùn)空間（略）

??3.4、“三條紅線”下，資金面承壓影響未來(lái)投資規(guī)模（略）