朱一鳴、汪慧2021-03-04 09:16:05
??2月底以來,22城集中供地新政引發(fā)廣泛關(guān)注,截至目前,已有青島、天津、鄭州、濟南、寧波等多個城市積極響應(yīng)??梢灶A(yù)計,隨著越來越多的城市正式推行與實施集中供地政策,對房企的影響效應(yīng)也會顯現(xiàn)出來。
??當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升,房企分化現(xiàn)象明顯,中小房企在拿地、融資、戰(zhàn)略布局等方面的整體競爭力顯然不比規(guī)模房企。22城集中供地政策下,龍頭、規(guī)模房企也表現(xiàn)出更大的優(yōu)勢,那么對中小房企而言將產(chǎn)生如何影響?中小房企的機會在哪?本文將做進一步分析。
??01
??中小房企或主攻次優(yōu)地塊
??部分深耕型房企可集中發(fā)力
??綜合當(dāng)前市場表現(xiàn)和企業(yè)戰(zhàn)略來看,房企投資回歸基本面優(yōu)質(zhì)的高能級城市是趨勢,此次集中供地新政涉及的22個城市,主要為一線城市和重點二線城市,因此也進一步強化了“搶地”預(yù)期。而隨著行業(yè)集中度上升、房企分化現(xiàn)象明顯,近年來,一二線城市主要成為規(guī)模房企的主戰(zhàn)場,中小房企由于資金受限,整體拿地能力顯弱。
??在集中供地模式下,信息披露更加公開透明,便于多地塊的綜合評估比較,規(guī)模房企都將更加聚焦在優(yōu)質(zhì)地塊上,競爭集中,導(dǎo)致中小房企拿地難度進一步加大,或?qū)氐追艞墴狳c城市的熱門地塊,轉(zhuǎn)向次優(yōu)地塊尋求機會。
??但是在參拍次優(yōu)地塊的同時,中小房企更要做好價值評估工作。集中供地模式下,地塊比較結(jié)果是投資目標確定重大影響因素,次優(yōu)地塊的盈利、開發(fā)等問題都應(yīng)在企業(yè)承受范圍內(nèi),畢竟,中小房企的內(nèi)生能力不比規(guī)模房企,且面臨著更低的市場容錯率。
??此外,值得注意的是,房企在城市的投資布局最終還是取決于市場去化表現(xiàn),由于22個重點城市之間分化現(xiàn)象較為明顯,因此“搶地”預(yù)期也存在一些差異。結(jié)合城市商品住宅去化周期與土地消化周期來看,鄭州、福州、長春、沈陽等城市供量過多,去化壓力大,市場觀望情緒比較濃厚。
??因此,這些城市的深耕型中小房企,如正商(鄭州)、三盛(福州)等,面臨的競爭壓力可能會弱些,由于對地塊價值判斷更準確,可以集聚資金集中發(fā)力,重點投資核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊,繼續(xù)鞏固核心城市優(yōu)勢,或?qū)ζ髽I(yè)發(fā)展更有利。
??02
??供地新政下
??合作模式深化但邏輯有所轉(zhuǎn)變
??就當(dāng)前來說,面對一二線城市拿地高門檻、高成本,TOP50之外的中小房企獨立拿地開發(fā)越來越少,主要都是通過合作模式開拓市場,如朗詩、大悅城、金融街等。
??其中,朗詩最為典型,在一二線城市主要以小股操盤與代建模式開發(fā)項目,項目儲備的平均權(quán)益保持在30%左右,基本均為不同形式合作的項目;大悅城的項目主要布局在北京、上海、成都、南京等重點城市,與22城高度重疊,但我們從項目權(quán)益來看,也是以合作形式為主,在熱點城市一般只有1-2個非合作項目。
??而隨著集中供地政策推行,中小房企的合作模式將進一步深化,但合作邏輯有所變化。之前房企合作主要是因為分攤成本壓力、借助經(jīng)驗優(yōu)勢謀求快速拓展市場。
??而集中供地模式下,一方面,22城競爭加劇,土地出讓期限內(nèi)城市公司的可流動資金需求增加,是驅(qū)動合作的一個重要因素。由于集中供地模式下,補貨等待期拉長、競拍的不確定性也加大,房企面臨更高的機會成本,一些規(guī)模房企為了成功獲取目標地塊,在成本壓力下,將更傾向?qū)で蠛献鳌R虼?,在基于自身?zhàn)略需求下,具備一定資金能力的中小房企,盡管不具備獨立拿地能力,但可以通過“抱團”開拓市場。
??另一方面,參拍資格或?qū)⒊蔀橹行》科笾\求合作的重要籌碼。當(dāng)前,22城集中供地細則仍未出臺,但就市場競爭與政策調(diào)控基調(diào)而言,房企參拍次數(shù)、資質(zhì)等條件限制的預(yù)期存在。這也就意味著,假設(shè)企業(yè)在城市土地出讓期間擁有足夠的資金,但可能因為參拍次數(shù)、資質(zhì)條件等影響,只能競拍少數(shù)目標地塊,而放棄一些價值地塊,一些規(guī)模房企有可能會以合作形式借助中小房企的參拍資格獲取更多的優(yōu)質(zhì)地塊。
??總體來說,集中供地新政加大了中小房企在22城的拿地難度,但在資金壓力、資質(zhì)限制預(yù)期下,合作將增加,也為中小房企在一二線城市布局帶來一些機會。
??03
??核心城市非22城的中小房企受影響更有限
??集中供地新政對房企的影響主要取決于22城在企業(yè)戰(zhàn)略布局中所占的權(quán)重。對于多個核心城市均涉及22城的房企來說,顯然影響會大些。而我們通過對房企布局梳理發(fā)現(xiàn),TOP50之后不少中小房企下沉至弱二線及三四線城市,主要核心城市并非在22城,或只涉及個別,因此影響更有限,如俊發(fā)地產(chǎn)、敏捷控股、大唐地產(chǎn)、云星地產(chǎn)、陽光大地等。
??以俊發(fā)為例,俊發(fā)一直以來深耕云南區(qū)域,昆明作為核心城市,從土儲結(jié)構(gòu)來看,截至2020年上半年末昆明土儲占比達到九成,此外土儲中上海三個項目均為合作項目,權(quán)益在45%-51%。此外,陽光大地作為四川本土房企,以南充為主力城市,截至2020年上半年末,22城土儲中僅在成都有一個項目。
??這些房企地方性和深耕特征明顯,盡管22城集中供地政策對其直接影響性并不大,企業(yè)可以繼續(xù)深耕鞏固優(yōu)勢,但也并不排除可能會受到投資轉(zhuǎn)移影響。由于22城競爭加劇,部分規(guī)模房企以及競爭力偏弱的一二線城市戰(zhàn)略型中小房企(如首創(chuàng)置業(yè)、中交地產(chǎn)等)可能會因為拿不到地,從而向22城周邊城市外溢,尋求優(yōu)質(zhì)地塊,那么這些核心城市非22城的中小房企可能就會受到外來擠壓。
??總結(jié):隨著土地紅利、資本紅利消失,疊加各類政策調(diào)控影響,新環(huán)境下更加考驗房企的戰(zhàn)略打法,而中小房企整體競爭力偏弱,應(yīng)對市場變化需要更為謹慎。
??集中供地政策下,中小房企在22城難度進一步加大,或徹底放棄熱點城市熱門地塊;但由于參拍次數(shù)、資質(zhì)條件限制等預(yù)期存在,中小房企應(yīng)好好利用參拍資格作為籌碼,深化與規(guī)模房企合作,獲取重點城市項目。此外,由于TOP50之后不少中小房企下沉至弱二線及三四線城市,核心城市并非在22城,或只涉及個別,這類房企繼續(xù)鞏固深耕優(yōu)勢是關(guān)鍵,但也要防范外來沖擊影響。