[貝殼研究院]世茂服務年報：通過收并購實現(xiàn)跨越式增長

??世茂服務于3月15日發(fā)布2020年度業(yè)績公告，年報業(yè)績表現(xiàn)亮眼，貝殼研究院認為主要表現(xiàn)為：其一，依托母公司住宅項目，奠下業(yè)務基礎；其二，憑借收并購實力，實現(xiàn)跨越式發(fā)展；其三，整合戰(zhàn)略性投資資源，拓寬多元業(yè)務的發(fā)展。截至3月16日收盤，世茂服務市值為378億港元（約316億人民幣）。

??管理規(guī)模：2020年收購9家物管公司，實現(xiàn)管理規(guī)?？缭绞桨l(fā)展

??2020年，世茂服務在管面積約為1.46億平方米，同比增長114.4%，規(guī)模進入億平米級別，位于行業(yè)領(lǐng)先集團，合約面積約為2.01億平方米，同比增長99.4%，其管理規(guī)模增長強勁除了依托母公司關(guān)聯(lián)業(yè)務外，主要受益于強大的收并購能力，世茂服務2020年收購9家公司，包括北京冠城酒店物業(yè)、浙大新宇、福晟生活服務等多元業(yè)態(tài)物管公司，通過收并購新增合約面積約7100萬平米，占比總新增合約面積約71%，可見其規(guī)模貢獻之大。同時，也反映在管理規(guī)模占比上，相比2019年，第三方在管面積與合約面積分別從占比21.3%與36.4%提升至64.8%與64.7%，能見世茂服務通過收并購實現(xiàn)跨越式發(fā)展的決心。

??貝殼研究院認為，在房地產(chǎn)三道紅線監(jiān)管下，房企融資難度提高，通過合作與收購股權(quán)的市場行為有望變多，而背靠頭部房企的物管公司，有望獲得更多收并購中小房企的物業(yè)機會，例如世茂服務收購福晟生活服務與廣州粵泰物業(yè)。

??項目布局上，依托母公司世茂集團聚焦一線、新一線與二線城市的戰(zhàn)略，為世茂服務帶來大量優(yōu)質(zhì)潛在的管理面積。同時，收并購公司的項目主要位在新一線與二線城市，能提升城市項目密度，擴大規(guī)模效應。

??業(yè)績表現(xiàn)：業(yè)績亮眼，凈利潤三年時間實現(xiàn)五倍增長，財務實力雄厚

??2020年，世茂服務實現(xiàn)收入約50.26億元，同比增長約101.9%，三年期間復合增長率94.3%，凈利潤為8.97億元，同比增長約72.1%，三年期間復合增長率122.7%，據(jù)業(yè)績公告披露，世茂服務三年時間實現(xiàn)五倍增長，居行業(yè)領(lǐng)先地位。值得注意的是，2020年毛利潤率為31.4%，與去年相比下降2.3%，其原因在于所收購公司的毛利率水平普遍較世茂內(nèi)生項目低，需前期投入更多資源與時間整合。同樣地，凈利潤率為17.8%，較去年下降3.1%。

??另，2020年大規(guī)模地收并購舉措，促進世茂服務的無形資產(chǎn)價值顯著上漲(尤其是商譽部分)，2020年無形資產(chǎn)價值為18.73億元，相比于2019年，同比增長561.2%，且引入戰(zhàn)略投資人騰訊和紅衫，為世茂服務建立良好品牌。此外，世茂服務IPO募集51.26億元，截至2020年12月31日已使用4.87億元作為收并購資金，依據(jù)招股章程的用途分配使用，還有將近28.45億元可供世茂服務繼續(xù)擴大其業(yè)務規(guī)模。

??貝殼研究院認為，充裕的資金糧草以及成熟的收并購團隊，能為世茂服務的未來業(yè)績奠下良好基礎，亦能受資本市場的青睞。

??業(yè)績構(gòu)成：業(yè)態(tài)組合越趨豐富，社區(qū)增值服務增長強勁

??2020年世茂服務業(yè)務可分為物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務三個板塊：

??就物業(yè)管理服務，2020年收入約27.12億元，同比增長126.1%，為世茂服務2020年主要收入來源，占總收入54%，主要原因是來自在管面積的快速增長，且依托收購不同業(yè)態(tài)物管公司(例如收購浙大新宇，進軍校園物業(yè)市場)，逐漸擺脫單一住宅物業(yè)管理收入來源，非住宅物業(yè)在管面積占比從2019年的4.2%顯著提升至2020年40.5%，顯示世茂服務豐富其業(yè)態(tài)組合的決心；

??就非業(yè)主增值服務，2020年收入約27.12億元，同比增長11.2%，占總收入的比例從2019年的25.8%下降至2020年的14.2%，收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化；

??就社區(qū)增值服務，2020年收入約16.01億元，同比增長146.8%，占總收入31.8%，世茂服務積極通企業(yè)合作、收并購與品牌建立等方式提高社區(qū)增值服務收入，例如通過收購浙大新宇新增校園增值服務、與騰訊合作大幅提高智慧解決方案占比，與美凱隆合作布局美居業(yè)務，與紅杉資本與騰訊合作，創(chuàng)立“世集新生活”品牌，布局新零售業(yè)務。

??貝殼研究院認為，世茂服務通過與騰訊、商湯等公司的合作，除了能加速社區(qū)增值服務的布局，未來亦能通過科技手段改進運營效率，進而提高經(jīng)營指標。并且，社區(qū)增值服務普遍被認為是高附加價值業(yè)務，2020年世茂服務在此業(yè)務上表現(xiàn)良好，業(yè)績增長強勁，能受資本市場青睞。

??發(fā)展戰(zhàn)略：開展新三年戰(zhàn)略，以城市服務作為增長新引擎

??2021年為世茂服務“新三年戰(zhàn)略”元年，以中心城市、產(chǎn)品優(yōu)化、成本管控、精益化管理與人才發(fā)展作為五大核心開展戰(zhàn)略，明確指出以武漢、西安、天津、杭州與福州作為五大中心城市，大力開展外拓。值得注意的是，業(yè)績公告披露要以“城市服務“作為增長新引擎，涉及環(huán)境綠化、道墻養(yǎng)護、城市照明等城市服務。2020年，世茂服務先后與湖北省長江產(chǎn)業(yè)投資集團、江蘇省宿遷市宿城區(qū)人民政府、吉林省樺甸市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，布局城市服務領(lǐng)域，未來依托母公司與政府資源，有望打開城市服務市場空間。