[克而瑞]皖系房企發(fā)展現(xiàn)狀及擴(kuò)張模式研究

??安徽省地處華東區(qū)域，東連江蘇，西接河南、湖北，東南接浙江，南鄰江西，北靠山東，承東啟西、連南接北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯。交通體系建設(shè)完善，人口基數(shù)龐大，連續(xù)多年居于全國(guó)第八，2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額也居于全國(guó)第六，總體市場(chǎng)規(guī)?？捎^。在2019年兩會(huì)工作報(bào)告將長(zhǎng)三角一體化發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略，明確將安徽全境納入規(guī)劃。然而安徽本土房企規(guī)模偏小，2020年無(wú)一進(jìn)入百?gòu)?qiáng)。那么安徽市場(chǎng)究竟發(fā)展如何？本土房企現(xiàn)狀及擴(kuò)張模式存在什么問(wèn)題,導(dǎo)致難以實(shí)現(xiàn)規(guī)?？缭剑拷赇N售額和排名突飛猛進(jìn)的幾家房企中，誰(shuí)的前景最值得看好？帶著這些疑問(wèn)我們對(duì)安徽市場(chǎng)基本面進(jìn)行了詳細(xì)的分析，同時(shí)從安徽本土各家企業(yè)規(guī)模、布局策略、多元化業(yè)務(wù)、產(chǎn)品戰(zhàn)略等多個(gè)方面進(jìn)行了橫向?qū)Ρ?，希望能?duì)本土企業(yè)調(diào)整提出參考，助力企業(yè)成長(zhǎng)。

??01

??經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱

??產(chǎn)業(yè)升級(jí)人口回流支撐地產(chǎn)發(fā)展

??1、16年經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功，GDP增速連續(xù)多年跑贏全國(guó)

??（1）緊鄰江浙滬，承接沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射（略）

??（2）交通建設(shè)完善，高鐵里程居全國(guó)首位（略）

??（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型成功，合肥一枝獨(dú)秀（部分略）

??從全省各個(gè)城市來(lái)看，目前呈現(xiàn)出合肥一枝獨(dú)秀的狀態(tài)。從GDP來(lái)看，可以將安徽省內(nèi)城市發(fā)展劃分為3個(gè)梯隊(duì)：第一梯隊(duì)僅為合肥一座城市，2020年已經(jīng)達(dá)到萬(wàn)億水平，在全國(guó)城市GDP排名中位列20，大幅甩開第二名蕪湖市的3753億元。第二梯隊(duì)為蕪湖、滁州、阜陽(yáng)和安慶，2020年GDP水平在2400至3800億元之間，除了阜陽(yáng)其他三城皆為長(zhǎng)三角中心城市，阜陽(yáng)GDP高主要是由于其為安徽人口大市，戶籍人口數(shù)安徽第一。第三梯隊(duì)城市則包含馬鞍山、蚌埠、宿州、亳州、六安、宣傳、淮南、銅陵、池州和黃山市，其中GDP最低的黃山市只有850億元。在省內(nèi)交通越發(fā)便利的情況下，作為外出務(wù)工大省，省會(huì)合肥作為長(zhǎng)三角副中心發(fā)展?jié)摿Υ?，可以吸納更多周邊人口，造成了整體安徽省城市處在合肥一枝獨(dú)秀，長(zhǎng)三角27個(gè)中心城市的GDP均值為7851億元，安徽省只有合肥GDP超過(guò)均值，其他城市則發(fā)展相對(duì)較弱。雖然合肥市GDP較全省其他城市有明顯領(lǐng)先，但相比長(zhǎng)三角其他省會(huì)仍有一定的差距，在長(zhǎng)三角城市群副中心的加持下，合肥機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，未來(lái)仍有較高的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??（4）人口基數(shù)龐大，2013年起人口開始回流

??安徽人口基數(shù)大，常住人口規(guī)模全國(guó)排名第八。2019年，安徽省常住人口達(dá)6366萬(wàn)人，戶籍人口7119萬(wàn)人，常住人口規(guī)模連續(xù)多年在全國(guó)排名第8。從常住人口總量增速來(lái)看，近五年基本維持在0.7%-1.1%的區(qū)間。無(wú)論是人口基數(shù)還是人口增速，都反映了安徽有較為穩(wěn)定的購(gòu)房需求。周邊發(fā)達(dá)地區(qū)存在虹吸效應(yīng)，外出務(wù)工人口保持較高規(guī)模。長(zhǎng)久以來(lái)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和江浙滬之間的差距較大，而地理距離不遠(yuǎn)，安徽省內(nèi)外出務(wù)工人口一直保持在較高規(guī)模，是全國(guó)主要?jiǎng)趧?dòng)力輸出省份之一。從常住戶籍人口比來(lái)看，2002年以來(lái)該數(shù)值一直小于1，即常住人口少于戶籍人口，在2010-2013年甚至低至0.87，總體表現(xiàn)為人口流出。

??2013年出現(xiàn)拐點(diǎn)，人口持續(xù)回流。我們用常住人口增量和自然增量人口的差值，即常住人口機(jī)械增長(zhǎng)量，表示人口流動(dòng)的凈值。發(fā)現(xiàn)在2013年， 安徽省人口遷移方向發(fā)生反轉(zhuǎn)，由原先整體的人口凈流出，轉(zhuǎn)變?yōu)槿丝趦袅魅?，呈現(xiàn)了外出人口持續(xù)回流的特點(diǎn)。之所以有這樣的現(xiàn)象，大致可歸結(jié)為兩大原因：一是近些年來(lái)，在長(zhǎng)三角一體化過(guò)程中，安徽工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，積極承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引了部分外出人口回鄉(xiāng)就業(yè)；二是一線大城市近幾年采取了更為嚴(yán)格的人口調(diào)控政策，而如安徽合肥這樣的二三線城市卻出臺(tái)了一系列人才政策，從而吸引了部分人群在此安家落戶。

       2019年長(zhǎng)三角中心區(qū)八城均表現(xiàn)為人口凈流入，合肥最具吸引力。從人口總量來(lái)看，阜陽(yáng)市戶籍人口最多，成省內(nèi)唯一戶籍人口總數(shù)超千萬(wàn)的城市，省會(huì)合肥位居第二，戶籍人口數(shù)約770萬(wàn)人，黃山市成省內(nèi)人口最少城市，戶籍人口只有近149萬(wàn)人，常住人口的分布趨同。從人口流動(dòng)來(lái)看，合肥的綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，對(duì)人才的吸引力提升，2019年常住人口機(jī)械增長(zhǎng)量超過(guò)3萬(wàn)人，位居全省首位。其他城市中，屬于長(zhǎng)三角中心區(qū)的八個(gè)城市均表現(xiàn)為人口凈流入。其中，馬鞍山表現(xiàn)最為突出，2019年常住人口機(jī)械增量超過(guò)1萬(wàn)人，僅次于合肥；GDP排名靠前的滁州和蕪湖，表現(xiàn)也比較突出，2019年常住人口凈流入量都接近1萬(wàn)人。而皖北六市則有人口流出的跡象，以宿州和阜陽(yáng)最為明顯，人口凈流出量約2萬(wàn)人。

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??2、房地產(chǎn)投資額全國(guó)第六，阜陽(yáng)蚌埠受益棚改增速領(lǐng)先

??（1）房?jī)r(jià)收入比較低，剛需客群有支撐（部分略）

??收入水平排名位居中游，房?jī)r(jià)排名下游，省內(nèi)各城市房?jī)r(jià)收入比普遍較低。2019年，安徽省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為37540元，低于全國(guó)平均值42359元，在全國(guó)31個(gè)省和自治區(qū)中排名第14。由于可支配收入水平較低，商品房均價(jià)也低于全國(guó)平均值9310元/平方米，只有7393元/平方米，位列全國(guó)第21位。雖然城鎮(zhèn)居民可支配收入偏低，但是省內(nèi)均價(jià)也相對(duì)較低，房?jī)r(jià)收入比低于全國(guó)平均水平，疊加棚改等政策拉動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)有支撐。具體來(lái)看，除合肥外，房?jī)r(jià)收入比普遍小于8，低于周邊大部分長(zhǎng)三角城市。由此，安徽省2019年全年商品房銷售額達(dá)6824億元，在全國(guó)排名第9。但與周邊省份相比，商品房市場(chǎng)成交規(guī)模僅高于江西省，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力略顯不足。

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??（2）開發(fā)投資增速波動(dòng)較大，阜陽(yáng)蚌埠增長(zhǎng)迅猛（略）

??（3）政策利好產(chǎn)業(yè)加持，合肥庫(kù)存周期不足4個(gè)月（略）

??3、外來(lái)規(guī)模房企積極進(jìn)駐，省內(nèi)份額被擠占嚴(yán)重

??（1）全國(guó)50強(qiáng)超8成進(jìn)駐安徽，擠壓皖系房企空間（部分略）

TOP50房企有41家安徽布局。近年來(lái)，隨著長(zhǎng)三角一體化，安徽省發(fā)展?jié)摿^大持續(xù)受到關(guān)注，尤其是合肥市作為長(zhǎng)三角二線城市，受到各大房企的高度關(guān)注，土拍熱度走高。如龍湖地產(chǎn)2017年以27.8億元總價(jià)，溢價(jià)100%競(jìng)得合肥市濱湖2016-20號(hào)地塊進(jìn)入合肥市場(chǎng)。同年正榮首進(jìn)合肥接連拍得新站區(qū)XZQTD217號(hào)地塊、濱湖區(qū)BH2016-14和BH2016-24號(hào)地塊三幅優(yōu)質(zhì)地塊等。根據(jù)梳理，目前20強(qiáng)房企已經(jīng)全部進(jìn)入安徽省，30強(qiáng)房企中僅龍光和濱江沒(méi)有進(jìn)入安徽省，50強(qiáng)房企中只有9家尚未進(jìn)入安徽，前50強(qiáng)規(guī)模房企的進(jìn)駐率已經(jīng)到了82%。

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   （2）投資20強(qiáng)僅一家本土，合肥超7成土地落袋百?gòu)?qiáng) （略）

      皖系房企省內(nèi)集中落子合肥

      外拓紛紛指向長(zhǎng)三角

??1、省內(nèi)市場(chǎng)被外來(lái)規(guī)模房企擠占，錯(cuò)失三四線機(jī)會(huì)

??（1）安徽本土房企難成規(guī)模，無(wú)一入駐全國(guó)百?gòu)?qiáng)（部分略）

??觀察這部分進(jìn)入全國(guó)榜單的皖系房企，可以大致分成四類。祥源地產(chǎn)和邦泰控股屬“后起之秀”，在2020年首次進(jìn)入年度TOP200榜單。其中祥源地產(chǎn)甚至成為排名最高的皖系房企，這主要是因?yàn)楫?dāng)期在上海的祥源西康路989實(shí)現(xiàn)熱銷，據(jù)2020單項(xiàng)目排行榜，該項(xiàng)目全年銷售50.2億元，貢獻(xiàn)了近四分之一的企業(yè)銷售額。恒泰、華地和文一屬“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”，連續(xù)四年位列榜單TOP200,從銷售額來(lái)看，這幾家房企能相對(duì)保持穩(wěn)定，處百億房企行列。但由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、門檻逐年升高，排名會(huì)有所下降。三巽和安徽置地屬“浮浮沉沉”，在行業(yè)更迭的浪潮中有進(jìn)有退，其中三巽已連續(xù)三年入榜，且在2019-2020年間共三次遞交招股書，之后或在港上市。國(guó)購(gòu)集團(tuán)屬“曇花一現(xiàn)”，只在2018年入榜一次便了無(wú)蹤跡。

??（2）本土房企搶占省會(huì)市場(chǎng)，三四線城市深耕不足

??省內(nèi)城市分化明顯，品牌房企全部完成對(duì)省會(huì)合肥的布局。根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，截止至2021年2月，安徽省規(guī)模較大的14家皖系房企實(shí)現(xiàn)了對(duì)省內(nèi)16個(gè)地級(jí)市的全面布局，但各個(gè)城市之間布局企業(yè)數(shù)量差距較大。其中合肥吸引了全部14家房企前來(lái)落子，滁州僅次于省會(huì)，吸引了10家房企布局，淮北及馬鞍山兩地布局房企數(shù)量最少，分別為2家和1家。整體來(lái)看，安徽省內(nèi)城市集中度呈現(xiàn)強(qiáng)分化態(tài)勢(shì)，并且16個(gè)城市中僅有5個(gè)城市獲得了半數(shù)以上的品牌房企布局，強(qiáng)吸引力城市數(shù)量有限。

??本土房企省內(nèi)市場(chǎng)深耕不足，僅有三家房企完成對(duì)省內(nèi)半數(shù)城市的布局。從省內(nèi)布局來(lái)看，一方面是安徽本土房企成立時(shí)間較晚，多數(shù)都是2000年以后才成立，另一方面，早期民營(yíng)資本在房地產(chǎn)行業(yè)活躍度不足，多數(shù)皖系房企均起家于合肥，外拓不足，因此對(duì)省內(nèi)城市的覆蓋力度有限。14家樣本房企中僅有安徽高速、三巽集團(tuán)、皖投置業(yè)3家房企完成了對(duì)全省半數(shù)城市的布局，多數(shù)房企的布局?jǐn)?shù)量都在4-6城之間。作為房地產(chǎn)發(fā)展較為均衡的省份，本土房企對(duì)省內(nèi)的布局?jǐn)?shù)量多數(shù)不足一半，并且過(guò)于集中于競(jìng)爭(zhēng)激烈但增速較為緩慢的省會(huì)城市，導(dǎo)致早期錯(cuò)過(guò)了部分處于高速增長(zhǎng)的周期的三四線城市機(jī)會(huì)，這也是為何安徽難出規(guī)模房企的原因之一。

??（3）標(biāo)桿項(xiàng)目成果有限，借助本土優(yōu)勢(shì)多元拿地（略）

??2、外拓城市數(shù)量偏少，早期激進(jìn)發(fā)展反受限制

??（1）外拓首選長(zhǎng)三角，搬遷至上海作為支點(diǎn)

??外拓積極布局長(zhǎng)三角，擇機(jī)遷總部入滬作為支點(diǎn)。在區(qū)域拓展上，安徽省本土房企比較保守，多數(shù)以長(zhǎng)三角地區(qū)作為外拓的第一選擇。從多家房企的布局戰(zhàn)略來(lái)看，一方面受限于規(guī)模，另一方面由于省內(nèi)深耕機(jī)會(huì)仍然較多，因此多數(shù)房企都選擇立足大本營(yíng)地帶，優(yōu)先向地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)?？捎^的長(zhǎng)三角地帶擴(kuò)張。恒泰集團(tuán)、三巽集團(tuán)、華邦集團(tuán)、安徽置地、金鵬地產(chǎn)等都在戰(zhàn)略中明確提到這一點(diǎn)。另外部分安徽本土房企在尋求規(guī)模增長(zhǎng)和全國(guó)化布局時(shí)，還選擇把總部遷往上海，一方面距離大本營(yíng)安徽距離更近，另一方面上海金融市場(chǎng)更為發(fā)達(dá)，也是眾多規(guī)模房企聚集地，可以尋求一些合作的契機(jī)。

??（2）省外布局有限，多數(shù)房企外拓不足3城

??外拓城市數(shù)量偏少，城市能級(jí)較高。皖系房企規(guī)模有限，發(fā)展速度也比較緩慢，在外拓上力度不足，多數(shù)房企省外布局城市數(shù)量都在兩座以內(nèi)。不過(guò)盡管資金持有量有限，但其外拓仍多以需求更強(qiáng)，市場(chǎng)更具有支撐的一二線城市為主。文一集團(tuán)、華邦集團(tuán)、新華地產(chǎn)、祥源地產(chǎn)、安徽高速等均選擇落子上海，安徽置地落子杭州，三巽集團(tuán)則落子南京。恒泰集團(tuán)發(fā)展速度較快，基本實(shí)現(xiàn)了全國(guó)化布局，其布局城市也多以高能級(jí)的一二線城市為主。省內(nèi)集中落子合肥，省外布局以高能級(jí)城市為主，如此布局風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)更低，但是也錯(cuò)過(guò)了三四線城市的諸多契機(jī)，制約了規(guī)模發(fā)展之路。

??（3）早期招拍掛高溢價(jià)拿地，近年嘗試拿地更加多元（略）

??3、多元化業(yè)務(wù)較多，產(chǎn)品打造仍需著力

??（1）熱衷業(yè)務(wù)多元化，房企多為集團(tuán)公司子業(yè)務(wù)（略）

??（2）剛需產(chǎn)品主導(dǎo)市場(chǎng)，本土房企產(chǎn)品規(guī)劃不清晰（部分略）

??目標(biāo)客群以剛需為主，改善發(fā)力。與安徽省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)化進(jìn)展有關(guān)，當(dāng)?shù)囟酁閯傂杩腿?，改善和豪宅需求較少。以省會(huì)城市合肥為例，2019和2020年全市成交面積集中在90-110平方米，單價(jià)段以15000-20000元/平方米成交最多，整體市場(chǎng)偏剛需。以此作為對(duì)照，可知省內(nèi)其他城市的置業(yè)需求也集中在剛需層面。但也能看出合肥的改善市場(chǎng)正在發(fā)力，一方面單價(jià)高于20000元/平方米的成交套數(shù)占比在2020年大幅增加了18個(gè)百分點(diǎn)至44%；另一方面，成交總價(jià)300萬(wàn)元以上的項(xiàng)目套數(shù)在2020年占比達(dá)21%，相比之前也提升了10個(gè)百分點(diǎn)。

??03

??擇機(jī)挖掘省內(nèi)城市契機(jī)

??合作外拓省外市場(chǎng)

??1、省內(nèi)市場(chǎng)體量可觀，蕪湖、滁州等城有空間

??產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)成功，政策加持安徽發(fā)展向好。就基本面來(lái)看，安徽緊鄰江浙滬地帶，雖然受到輻射，對(duì)發(fā)展起到帶動(dòng)作用，但由于自身發(fā)展比較落后，經(jīng)濟(jì)水平居于全國(guó)，也受其虹吸效應(yīng)影響，大量人口外流。不過(guò)在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略之下，安徽發(fā)展提速，GDP增長(zhǎng)連續(xù)5年跑贏全國(guó)平均，人口自2013年開始持續(xù)回流，前景值得看好。

??合肥、蕪湖、馬鞍山、滁州四市均被列入長(zhǎng)三角一體化中心城市，經(jīng)濟(jì)向好有支撐，人口回流催生新的購(gòu)房需求，房地產(chǎn)仍有不錯(cuò)的發(fā)展空間。具體到各個(gè)市而言，我們結(jié)合GDP、人口、房地產(chǎn)投資等多項(xiàng)指標(biāo)，綜合市場(chǎng)情況及購(gòu)買力情況對(duì)城市現(xiàn)行市場(chǎng)和未來(lái)前景做出判斷?，F(xiàn)行市場(chǎng)中蚌埠、阜陽(yáng)房地產(chǎn)規(guī)模較大，屬于省內(nèi)靠前城市。未來(lái)前景上，合肥、蕪湖、馬鞍山以及滁州四市前景得分較高，一方面是四市分列省內(nèi)人均GDP前四名，并且仍保持著不錯(cuò)的增速。另一方面經(jīng)濟(jì)提振之下四市人口虹吸效應(yīng)明顯，2019年凈流入人口同樣位居全省前四位，合肥和馬鞍山兩市常住戶籍人口比更是大于1，新增人口帶來(lái)購(gòu)房需求對(duì)城市未來(lái)起到充分支撐作用。

??市場(chǎng)體量居前，分化市場(chǎng)下投資需謹(jǐn)慎。就房地產(chǎn)而言，龐大的人口基數(shù)支撐安徽房地產(chǎn)規(guī)模居于全國(guó)前列。雖然房?jī)r(jià)收入比整體低于全國(guó)平均，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后導(dǎo)致部分城市內(nèi)生需求和購(gòu)買力不足，省內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，像池州市場(chǎng)規(guī)模小且連續(xù)多年增長(zhǎng)停滯。合肥市場(chǎng)熱度較高，商品住宅庫(kù)存持續(xù)下降至不足4個(gè)月，但土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分熱門地塊利潤(rùn)空間單薄，并不適合參與，如此分化市場(chǎng)下，想要實(shí)現(xiàn)規(guī)模投資需謹(jǐn)慎投資，最大化資金利用率同時(shí)保障企業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

??本土房企規(guī)模有限，高競(jìng)爭(zhēng)壓力之下成長(zhǎng)難。就競(jìng)爭(zhēng)格局而言，皖系房企規(guī)模普遍偏小，且在外來(lái)房企擠占之下成長(zhǎng)空間被壓縮。部分房企嘗試規(guī)模沖刺，但策略過(guò)于激進(jìn)反受限制。早期文一地產(chǎn)曾提出規(guī)模沖刺，但接連斬獲的高價(jià)土地反而制約了集團(tuán)后續(xù)發(fā)展，三巽集團(tuán)2019年以來(lái)三次沖擊IPO折戟，銷售規(guī)模增長(zhǎng)也開始失速。

??2、占據(jù)地利挖掘省內(nèi)三四線機(jī)會(huì)，擴(kuò)大規(guī)模房企合作

??（1）做好城市深耕，綜合能力提升任重道遠(yuǎn)

??從皖系房企的布局和擴(kuò)張情況來(lái)看：

??皖系房企省內(nèi)發(fā)展過(guò)于集中省會(huì)合肥，三四線城市布局嚴(yán)重不足。13家樣本房企中僅有安徽高速、三巽集團(tuán)、皖投置業(yè)3家房企完成了對(duì)全省半數(shù)城市的布局，多數(shù)房企的布局?jǐn)?shù)量都在4-6城之間。然而本土房企熱衷于布局省會(huì)合肥，但在熱銷項(xiàng)目打造上成果有限，難以打出品牌效應(yīng)。不過(guò)隨著規(guī)模房企的持續(xù)入局，皖系房企積極擴(kuò)大本土項(xiàng)目的合作，同時(shí)還發(fā)力棚改舊改、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域，采取多元拿地方式。

??省外拓展憑借地利優(yōu)勢(shì)，首選長(zhǎng)三角地域，部分規(guī)模沖刺房企選擇將總部遷往上海作為全國(guó)化支點(diǎn)。但從實(shí)際收效來(lái)看，皖系房企外拓節(jié)奏較慢，多數(shù)省外布局城市數(shù)量不足3城，新進(jìn)城市深耕力度也不足夠，僅有1-2個(gè)項(xiàng)目。早期外拓較為激進(jìn)，主要依賴招拍掛公開市場(chǎng)拿地，拿地溢價(jià)率偏高，近幾年外拓趨于穩(wěn)健，更多嘗試多元化拿地及合作開發(fā)。

??行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也不僅僅是規(guī)模比較，更是綜合能力的比拼，因此我們建議皖系房企從產(chǎn)品、多元業(yè)務(wù)和投資方式等方面做好優(yōu)化：

??在城市選擇上，我們建議安徽房企立足本土擴(kuò)大布局，在把握省會(huì)及省外高能級(jí)城市合作契機(jī)的同時(shí)，不要過(guò)于執(zhí)著對(duì)省會(huì)以及高能級(jí)城市的布局，多多挖掘三四線城市的投資機(jī)會(huì)。在2019年公布的《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》中，明確了將安徽省全域納入規(guī)劃，合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、滁州、池州、宣城8城更是被劃定為中心區(qū)域。從綜合投資前景來(lái)看，馬鞍山、蕪湖、滁州等前景都持續(xù)向好。在規(guī)模偏小資金有限的情況下，想要短時(shí)間實(shí)現(xiàn)全國(guó)化并不現(xiàn)實(shí)。在布局戰(zhàn)略上我們建議企業(yè)立足安徽本土，謹(jǐn)慎擴(kuò)張。一方面可以采取合作戰(zhàn)略擴(kuò)大省會(huì)合肥及省外部分一二線城市布局，提高資金利用率，幫助實(shí)現(xiàn)規(guī)模沖刺。另一方面要重視挖掘省內(nèi)三四線機(jī)會(huì)，利用本土品牌的優(yōu)勢(shì)。

??在產(chǎn)品打造上，百?gòu)?qiáng)房企中84家已有產(chǎn)品系劃分，而皖系房企規(guī)模普遍偏中小且沒(méi)有形成完善的產(chǎn)品體系，所以通過(guò)強(qiáng)化獨(dú)特產(chǎn)品力在尋求突破中顯得尤為重要?？梢韵饶贸鲆粌蓚€(gè)成功項(xiàng)目，升級(jí)為一兩條標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線，再進(jìn)行復(fù)制和連鎖開發(fā)。若能在此基礎(chǔ)上形成明星產(chǎn)品系，將自帶流量效應(yīng)，拉高品牌整體口碑。另外也可以積極嘗試除剛需外其他層次的產(chǎn)品及產(chǎn)品線。特別是在省會(huì)城市合肥，在地塊資源匹配的情況下，可以適當(dāng)拔高產(chǎn)品定位，做好社區(qū)配套和服務(wù)，以和市場(chǎng)產(chǎn)品形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，提高議價(jià)能力。

??在多元化業(yè)務(wù)上，2020年房企多元化熱情明顯減退，萬(wàn)科、正榮等更是明確提出了要收斂聚焦主業(yè)提質(zhì)增效。皖系房企涉足多元化方向較多，且多數(shù)都只是淺嘗輒止不成規(guī)模。作為資金密集型行業(yè)，三道紅線之下想要實(shí)現(xiàn)規(guī)模沖刺對(duì)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)提出了更高的要求，可以適當(dāng)收縮多元化業(yè)務(wù)廣度，集中發(fā)力有利于幫助企業(yè)獲取土地資源或者帶動(dòng)銷售的行業(yè)，最大化資金利用效率。

??在投資方式上，部分中小型房企正在通過(guò)積極合作以尋求業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，2020年TOP51-100梯隊(duì)房企全口徑業(yè)績(jī)?cè)鏊龠_(dá)22.8%，顯著高于權(quán)益口徑14.9%。面對(duì)規(guī)模房企的持續(xù)涌入，皖系房企同樣可以從擴(kuò)大合作和多元化拿地兩個(gè)方向入手。與規(guī)模房企合作拿地，不僅可以學(xué)習(xí)規(guī)模房企的專業(yè)化和規(guī)范化管理，更有利于減少競(jìng)爭(zhēng)取得規(guī)模利潤(rùn)的雙贏。另外安徽棚改舊改仍然維持著體量，本土企業(yè)可以積極與政府接洽，尋求棚改和城市更新等多元拿地機(jī)會(huì)。

??另外，企業(yè)的規(guī)模成長(zhǎng)也離不開人才，許多職業(yè)經(jīng)理人在企業(yè)規(guī)模提升上經(jīng)驗(yàn)豐富。弘陽(yáng)地產(chǎn)在2017年積極引入蔣達(dá)強(qiáng)等職業(yè)經(jīng)理人，銷售規(guī)模從2016年的133億元迅速攀升至2020年的865億元。寶龍2020年引入了曾就職萬(wàn)達(dá)和新城，在商業(yè)地產(chǎn)上成績(jī)斐然的置業(yè)經(jīng)理人陳德力。皖系房企也可以考慮引入職業(yè)經(jīng)理人，整合企業(yè)資源，精細(xì)化企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，培養(yǎng)人才梯隊(duì)，為規(guī)模進(jìn)階助力。

??（2）開放性合作，祥源地產(chǎn)、皖投置業(yè)前景可期

??綜合考量我們認(rèn)為祥源地產(chǎn)和皖投置業(yè)未來(lái)值得期待：

??祥源地產(chǎn)全國(guó)化布局初見(jiàn)雛形，背靠母公司資源，積極合作提振銷售。祥源地產(chǎn)省內(nèi)主要布局在合肥以及阜陽(yáng)兩大市場(chǎng)容量最大城市，省外積極與世茂、華僑城等房企合作，布局上海、常熟等地，已經(jīng)形成了比較成熟的合作模式和布局策略；另外背靠祥源控股母公司，作為一家文旅投資運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)的集團(tuán)，在文旅資源和資金等方面可以為祥源地產(chǎn)提供有力支持。

??皖投置業(yè)發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，多元拿地?cái)U(kuò)大省內(nèi)布局，聯(lián)手規(guī)模房企開發(fā)，增強(qiáng)資金流動(dòng)性。皖投置業(yè)雖然布局仍集中在省內(nèi)，但是其憑借資源優(yōu)勢(shì)，參與棚改、城市更新業(yè)務(wù)，擴(kuò)展投資渠道；同時(shí)還積極與萬(wàn)科、富力、金茂等知名房企聯(lián)手合作，提高自身專業(yè)化水平；另外，集團(tuán)還發(fā)起并設(shè)立了地產(chǎn)城市化建設(shè)基金，增強(qiáng)皖投置業(yè)的資金流動(dòng)性，及物業(yè)增值和盈利能力；另外在產(chǎn)業(yè)模式上，皖投置業(yè)還在探索商業(yè)運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和城市智能交通運(yùn)營(yíng)多元發(fā)展模式。