[克而瑞]港龍中國：上市首年新進3省9城，土儲結(jié)構(gòu)優(yōu)化

??導(dǎo) 讀

??2015年，港龍中國與碧桂園合作項目熱銷，后快速增長。2020年上市后，積極擴張版圖、擴寬融資渠道，未來成長可期。

??【合約銷售量價齊升，長三角為主力區(qū)域】2015年，港龍中國與碧桂園合作項目常熟碧桂園領(lǐng)譽熱銷，自此港龍在地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。一方面，項目數(shù)量遞增，由2016年年底的16個，以每年平均超15個項目的增速拓張，截止20年底達83個；另一方面，行業(yè)排名提升，2018年首次入圍全國銷售200強，19年便躋身100強，位列87名，且在20年以同比20%的增幅達到313.2億元，穩(wěn)居86位。20年長三角依然是大本營，銷售貢獻占比高達98%。值得關(guān)注的是，20年獲取的大灣區(qū)三幅地塊中的惠州項目在21年3月開盤去化率超90%，今年該等項目的銷售將直接影響企業(yè)未來能否成功打開灣區(qū)新市場。

??【新進3省9城，總土儲結(jié)構(gòu)優(yōu)化】2020年港龍中國新增土儲建面470.8萬平方米，總地價211.5億元，平均樓面地價為4492元/平方米，相比12904元/平方米的銷售均價有很大的優(yōu)勢。全口徑拿地銷售金額比為0.68，尚處向外擴張期，拿地較為積極。當年港龍中國新進安徽、廣東和四川3個省份共9座新城市，包括廣州、惠州、成都、合肥、蕪湖、黃山、阜陽、揚州、義烏。得益于外拓，土地儲備中長三角建面占比79%，相比2020年中高達95%的占比趨于均勻，但未來仍需進一步平衡土儲布局，以分散風(fēng)險。 

??【營收大增111%，毛利凈利高于行業(yè)平均】2020年港龍中國營業(yè)收入全部來自物業(yè)銷售，為41.7億元，同比大幅增長110.9%。毛利潤為15.17億元，同比上升79.6%。毛利率為36.4%，雖同比下滑6.3個百分點但仍高于行業(yè)平均水平。同時，凈利潤和歸母凈利潤分別為6.42億元和9.61億元，較去年同期上升 36.6%和43.8%。凈利率和歸母凈利率則分別為15.4%和23%，雖同比下滑8.4和10.7個百分點，也處于行業(yè)較高水平。值得一提的是，港龍中國2020年預(yù)收賬款達210億元，約為2019年預(yù)收賬款的2.5倍，同時是2020年營收的5倍，未來結(jié)轉(zhuǎn)有保障，收入可預(yù)見度高。 

??【融資渠道拓寬，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化】截止2020年，港龍中國擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約68億元，同比增長170.5%。短期債務(wù)同比大幅增長429%至60.5億元，現(xiàn)金短債比為1.12，勉強過線。長期債務(wù)同比增長52%至25.9億元，長短期債務(wù)比僅為0.43，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。上市后融資渠道拓寬，首次發(fā)行美元票據(jù)；融資議價能力提升，加權(quán)平均借貸利率降低1.1個百分點至7.7%。凈負債率上升了20.5個百分點至41.1%，保持在合理水平。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率，超出三道紅線70%的上限。

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??銷 售

??合約銷售量價齊升

??長三角為主力區(qū)域

??合約銷售量價齊升，銷售同比增長20%。2015年，港龍中國與碧桂園合作項目常熟碧桂園領(lǐng)譽熱銷，自此港龍在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域發(fā)展迅猛。一方面，項目數(shù)量遞增，由2016年年底的16個，以每年平均超15個項目的增加，截止20年底達83個；另一方面，行業(yè)排名提升，2018年首次入圍全國銷售200強，19年便躋身100強，位列87名，且在20年穩(wěn)居86位。

??2020年，港龍中國合約銷售金額313.2億元，同比增長約20%，高于百強房企平均13.3%的銷售增長率。同期銷售面積146.7萬平方米，銷售均價達12904元/平方米，分別同比增長13%和6%。管理層在中期業(yè)績發(fā)布會上表示2021年的銷售目標為345億元，按此計算同比增幅約為10%，相比同時期發(fā)布業(yè)績的房企，目標制定較為保守。據(jù)悉，大灣區(qū)三幅地塊的可售貨值超200億，其中惠州項目在21年3月開盤去化率超90%，今年該等項目的銷售將直接影響企業(yè)未來能否成功打開灣區(qū)新市場。

??深耕長三角，區(qū)域外僅貴州省貢獻2%銷售額。從銷售金額的分布來看，長三角作為大本營，占比高達98%。江蘇作為發(fā)家地，銷售金額占比雖同比下降了6個百分點，仍超7成。根據(jù)CRIC監(jiān)測的江蘇12個城市榜單來看，企業(yè)只在常熟和常州2個城市上榜，分別位列第6和第26，顯然港龍在未來還需加大本土市場的深耕，省內(nèi)業(yè)績還有提升空間。浙江和安徽同為長三角省份，銷售占比有所提升，分別達21%和4%。其中，安徽省為2020年新進省份，已嶄露頭角。上海2020年下降4個百分點至1%，在貢獻銷售的五大省市中份額最低。

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??投 資

??新進3省9城

??總土儲結(jié)構(gòu)優(yōu)化

??拿地積極性高，但態(tài)度謹慎。2020年港龍中國新增土儲建面470.8萬平方米，總地價211.5億元，平均樓面地價為4492元/平方米，相比12904元/平方米的銷售均價有很大的優(yōu)勢。同時，新增權(quán)益土儲建面為347萬方，權(quán)益拿地金額239.0億元，權(quán)益比例為51%，在行業(yè)中處較低水平。雖合作開發(fā)能輔助規(guī)模更快擴張，但也要適當提高項目的權(quán)益占比，以維持營收和銷售規(guī)模增長的平衡。全口徑拿地銷售金額比為0.68，尚處向外擴張期，拿地較為積極。但根據(jù)中期業(yè)績發(fā)布會，購地策略保持謹慎以規(guī)避風(fēng)險，2020年意向跟蹤地塊共2367宗，經(jīng)過初判、研究、參拍等環(huán)節(jié)最終只篩選出21宗地塊，占比不足意向跟蹤地塊的1%。

       新進3省9城，城市能級提升。2020年，港龍中國繼續(xù)加大了外拓力度，新進安徽、廣東和四川3個省份共9座新城市，包括廣州、惠州、成都、合肥、蕪湖、黃山、阜陽、揚州、義烏。從區(qū)域上看，實施以長三角為后盾，向大灣區(qū)和成渝雙城擴展的路徑，長三角新增土儲建面占比最大，達63%，其次為廣東省占比34%。其中，僅憑11月通過城市更新競得的廣東廣州增城地塊項目建面就高達81.2萬方，占新增建面約17%。從城市能級來看，三成新增土儲建面位于一線城市廣州，對比2019年，三四線城市占比減少11個百分點，能級有明顯提升。

??總土儲分布趨向均勻，但仍有八成土儲位于長三角。截止2020年底，港龍中國在全國共擁有83個項目，土地儲備總建筑面積為1080.9萬平方米。從分布來看，其中67個項目位于長三角，土儲建面占比達79%，仍存在集中分布的問題，但相比2020年中高達95%的占比，趨于均勻，主要是由于下半年在廣東省拿地規(guī)模較大。從省份來看，長三角的江蘇省、浙江省總土儲建面占比相比2020年中下降分別下降18個百分點和6個百分點，達54%和11%。此外，安徽省大增8個百分點至13%，超過浙江省占比。珠三角僅憑新進的廣東省占比躍升至14%，其余省份土儲建面占比與2020年中基本持平。未來仍需進一步平衡土儲布局，以分散土儲集中可能帶來的風(fēng)險。

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??盈 利

??營收大增111%

??毛利凈利高于行業(yè)平均

??營收大增111%，未來可預(yù)見度高。2020年港龍中國營業(yè)收入全部來自物業(yè)銷售，為41.7億元，同比大幅增長110.9%。這主要是得益于期內(nèi)推出的物業(yè)項目增加，從而被確認的銷售額增長。同時，期內(nèi)交付面積43.80萬平方米，交付物業(yè)銷售均價9524元/平方米，分別同比增長75%和21%。值得一提的是，港龍中國2020年預(yù)收賬款達210億元，約為2019年預(yù)收賬款的2.5倍，同時是2020年營收的5倍，未來結(jié)轉(zhuǎn)有保障，收入可預(yù)見度高。

毛利凈利高于行業(yè)平均水平。2020年港龍中國毛利潤為15.17億元，同比上升79.6%。毛利率為36.4%，同比下滑6.3個百分點，主要是由于年內(nèi)交付的土地成本高于2019年，但毛利率仍高于行業(yè)平均水平。同時，凈利潤和歸母凈利潤分別為6.42億元和9.61億元，較去年同期上升 36.6%和43.8%。凈利率和歸母凈利率則分別為15.4%和23%，雖同比下滑8.4和10.7個百分點，也處于行業(yè)較高水平。值得注意的是，歸母凈利潤大于凈利潤，可能是因為企業(yè)當前處投資擴張期，前期對并表項目的投入較大。

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??負 債

??融資渠道拓寬

??債務(wù)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化

??現(xiàn)金流動性增強，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。截止2020年，港龍中國擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約68億元，同比增長170.5%，資金流動性獲得了大幅提升。但由于高速擴張需要，同期債務(wù)規(guī)模上揚。短期債務(wù)同比大幅增長429%至60.5億元，現(xiàn)金短債比為1.12，勉強過線。長期債務(wù)同比增長52%至25.9億元，長短期債務(wù)比僅為0.43，債務(wù)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。但港龍上市后，拓寬了融資渠道，2020年打開境外融資平臺，首次發(fā)行美元票據(jù)；融資議價能力也得到提升，加權(quán)平均借貸利率降低1.1個百分點至7.7%。

      凈負債率41%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率超紅線。2020年底港龍中國的凈負債率為41.1%，相比于2019年的20.6%，上升了20.5個百分點，主要是因為期內(nèi)有息負債同比大幅增長203%，但保持在合理水平。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率，雖較19年底下降6.3個百分點，相較三道紅線70%的上限略高。未來隨著企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，相信會進一步優(yōu)化。