[克而瑞]榮盛發(fā)展：銷售增速放緩，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)仍需改善

??新增土儲(chǔ)過(guò)半集中在環(huán)渤海區(qū)域，環(huán)京區(qū)域投入超90億。2020年，榮盛發(fā)展在環(huán)渤海區(qū)域拿地投入147.5億元，占比52%，其中河北省土地總價(jià)款就達(dá)到126.3億元，持續(xù)在大本營(yíng)深耕，尤其是環(huán)京區(qū)域1，拿地金額達(dá)到了91.9億元，占新增拿地的32.6%。除此之外，企業(yè)雖然要走出河北，拓展全國(guó)化布局，但在長(zhǎng)三角區(qū)域的占比較2019年下降9.5個(gè)百分點(diǎn)至27.8%。

??三四線城市拿地金額占比較高，其中40%位于環(huán)渤海區(qū)域。從城市能級(jí)來(lái)看，三四線城市占比較高，達(dá)到69%。其中大部分仍然集中在環(huán)渤海區(qū)域，占三四線全部拿地金額的57%。此外，雖然榮盛在2020年首入海寧，并在常州、慈溪、蕪湖等長(zhǎng)三角三四線城市積極補(bǔ)倉(cāng)，但占比仍然較低，只占總體三四線拿地金額的34.5%。榮盛仍需加大外拓力度。

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??1環(huán)京區(qū)域含廊坊、保定、張家口、承德、唐山

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??土地儲(chǔ)備

??環(huán)京區(qū)域土儲(chǔ)占比高

??需繼續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu)

       總土儲(chǔ)可保障未來(lái)2-3年開(kāi)發(fā)需求，環(huán)渤海區(qū)域占比達(dá)6成。截止2020年年末，榮盛發(fā)展的總土儲(chǔ)約3836萬(wàn)平方米，比年初提升2.9%，若按照2021年計(jì)劃銷售1300億元，銷售均價(jià)10822元/平方米來(lái)估算銷售面積，總土儲(chǔ)基本可以滿足企業(yè)未來(lái)3-4年的發(fā)展需求。從總土儲(chǔ)區(qū)域分布來(lái)看，環(huán)渤海占比達(dá)61%，較年初上漲2個(gè)百分點(diǎn)，可以看出雖然榮盛發(fā)展逐步擴(kuò)展全國(guó)化布局，但其仍然主要依靠環(huán)渤海區(qū)域。尤其是環(huán)渤海中的環(huán)京區(qū)域，榮盛總土儲(chǔ)建面達(dá)到了1007.37萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.6%，其占總土儲(chǔ)的比重達(dá)26.3%。而由于環(huán)京區(qū)域政策調(diào)控嚴(yán)格，整體樓市行情較為低迷，土地儲(chǔ)備在一個(gè)區(qū)域過(guò)于集中可能會(huì)面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

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??盈 利

??營(yíng)收與去年持平

??但需注意三費(fèi)支出

??營(yíng)業(yè)收入與去年持平，營(yíng)收集中度增高。2020年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入715.1億元，同比增長(zhǎng)0.8%。實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)75億元，同比下降17.8%。具體來(lái)看，2020年公司地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算收入620.76億元，同比下降2.1%。

       毛利率下降，需要關(guān)注三費(fèi)支出。2020年榮盛發(fā)展毛利率為27.8%，較去年同期下降2.3個(gè)百分點(diǎn)，凈利率和歸母凈利率分別為10.9%和10.5%，分別同比下降2.6和2.4個(gè)百分點(diǎn)。主要是由于全年三費(fèi)比率上升，較去年同期上升了0.72個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到8.38%，尤其是銷管費(fèi)用同比上升12.0%，企業(yè)需要注意三費(fèi)開(kāi)支，提升運(yùn)營(yíng)效率。

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??負(fù) 債

??處于黃檔水平

??債務(wù)結(jié)構(gòu)仍有待優(yōu)化

??債務(wù)結(jié)構(gòu)較去年末有所改善。2020年全年，榮盛發(fā)展持有現(xiàn)金316.0億元，同比上升4.1%。由于企業(yè)2020年以來(lái)陸續(xù)通過(guò)超短融、境外美元債以及公司債等多種融資渠道獲取資金，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所改善，長(zhǎng)短債務(wù)比較去年上升0.9至1.8，短期債務(wù)額較去年期末下降26.2%，現(xiàn)金短債比1.2，整體來(lái)看，企業(yè)債務(wù)債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

??凈負(fù)債率總體呈下降趨勢(shì)，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率超線。2020年全年凈負(fù)債率80.2%，相比2019年末略升0.5個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為73.78%，超出監(jiān)管規(guī)則不高于70%的要求，“三條紅線”處于黃檔水平。

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??多元化

??“榮萬(wàn)家”赴港上市

??“3+X”多元業(yè)務(wù)逐步完善

       “3+X”戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)，多元化營(yíng)收占比較年初上升2.61個(gè)百分點(diǎn)。2015年，公司制定了由傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)型為 “3+X”新型產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃并不斷推進(jìn)。目前已基本形成了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設(shè)計(jì)、實(shí)業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)為一體的全產(chǎn)業(yè)鏈條，通過(guò)主、輔業(yè)的協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)公司收入和利潤(rùn)的持續(xù)增長(zhǎng)。整體來(lái)看，2020年多元化營(yíng)收實(shí)現(xiàn)94.36億元，同比增長(zhǎng)25.8%。從分布來(lái)看；產(chǎn)業(yè)園成第二大業(yè)務(wù)，2020年產(chǎn)業(yè)園營(yíng)收實(shí)現(xiàn)53,6億元，占比上升2.73個(gè)百分點(diǎn)至7.5%?！?+X”戰(zhàn)略見(jiàn)成效，各板塊布局逐步完善。

??榮萬(wàn)家赴港上市。截至2020年年底，榮萬(wàn)家合約建筑面積約為9020萬(wàn)平方米，合約項(xiàng)目數(shù)量434個(gè)，分別同比增長(zhǎng)約16.5%及20.2%；在管建筑面積達(dá)到了約5970萬(wàn)平方米，在管項(xiàng)目數(shù)量為305個(gè)，分別較2019年增長(zhǎng)約18.7%及16.9%。管理業(yè)務(wù)涵蓋住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅游地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)等。近十年來(lái)，榮萬(wàn)家物業(yè)管理的營(yíng)業(yè)收入呈幾何倍增，由2010年的0.4億元持續(xù)增至2020年的11.2億元，營(yíng)收同比增長(zhǎng)率雖屢有波動(dòng)，但多集中于40%至70%間，更在2015年高達(dá)90%以上。2020年全年榮盛發(fā)展并表口徑的物業(yè)收入為11.2億元，與去年總體持平。