[克而瑞]半數(shù)TOP50房企六城皆有斬獲，誰(shuí)是最大贏家？

??4月末部分實(shí)行兩集中供地的城市迎來(lái)了首批含宅用地的集中出讓?zhuān)o今年以來(lái)房企持續(xù)低迷的投資氛圍注入了一劑“興奮劑”，部分龍頭房企、央企國(guó)企投資積極性明顯增加，在廣州、杭州、無(wú)錫等熱點(diǎn)城市踴躍拿地，50強(qiáng)房企中更是半數(shù)以上的房企均參與土拍且有所斬獲。目前來(lái)看，規(guī)模房企將成為集中供地機(jī)制下的最大贏家。

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??重慶、無(wú)錫地市高熱未緩解

??廣州不同區(qū)域土拍分化顯著

??“分化”是行業(yè)規(guī)模增速放緩后的市場(chǎng)常態(tài)，從本次六個(gè)集中供地的城市來(lái)看，土拍冷熱不均，整體可分為三類(lèi)：

??重慶、無(wú)錫熱度較高，重慶由于不限地價(jià)，整體溢價(jià)率超過(guò)40%，無(wú)錫作為長(zhǎng)三角核心城市三四線，受到房企更多青睞，本次成交16宗地平均可比地價(jià)上漲30%以上；

??廣州表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，在限價(jià)的影響下，平均溢價(jià)率和可比地價(jià)漲幅均在10%左右，但成交樓板價(jià)與周邊房?jī)r(jià)比高達(dá)0.5以上；

??沈陽(yáng)和長(zhǎng)春相對(duì)較為冷淡，尤其長(zhǎng)春平均溢價(jià)率僅有3.3%，大部分地塊底價(jià)成交，還出現(xiàn)了終止掛牌、流拍的現(xiàn)象。

??除了不同城市的熱度有所分化以外，同一城市內(nèi)部也出現(xiàn)分化，這一特征在廣州表現(xiàn)得尤其明顯：廣州首次集中拍地中，可比地價(jià)上漲和下跌的地塊分別占46%和54%，分化顯著，與無(wú)錫、重慶八成地塊可比地價(jià)上漲差距頗大。

??本次集中供地中，廣州南沙、黃埔區(qū)還誕生了兩宗新的單價(jià)地王，而增城、從化、花都等區(qū)域地塊則以底價(jià)成交為主，且流拍的6宗地均集中于此。

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??半數(shù)TOP50房企有所斬獲

??聯(lián)合拿地成為中小房企突圍之道

??首批進(jìn)行集中供地拍賣(mài)的城市中，廣州、無(wú)錫、杭州等都是開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的核心城市，且由于不乏優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，導(dǎo)致房企拿地積極性相對(duì)較高。有些房企為提高競(jìng)得概率，使用多個(gè)馬甲公司共同參拍一宗地塊，對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的需求可見(jiàn)一斑。

CRIC對(duì)6個(gè)城市首批集中供地的競(jìng)拍結(jié)果進(jìn)行了梳理，50強(qiáng)房企中，一半以上的房企都在本輪有所斬獲，但在不同城市的競(jìng)得地塊的數(shù)量上卻有巨大的差異：廣州、無(wú)錫、重慶、沈陽(yáng)首次集中供地中均有半數(shù)以上的地塊被50強(qiáng)房企拿下，尤其無(wú)錫成交16宗地塊有12宗都被50強(qiáng)房企拿下，杭州也有45%的地塊被50強(qiáng)房企納入那種，房企在這些城市投資積極性較高；反觀長(zhǎng)春成交38宗地塊，僅有3宗地塊被50強(qiáng)房企競(jìng)得，其他拿地房企均為中小房企或本地房企，整體投資氛圍冷淡。

??在TOP50房企積極拿地、規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)盡顯的同時(shí)，部分中小房企則通過(guò)聯(lián)合拿地的方式在招拍掛市場(chǎng)上尋求突破。湘福房地產(chǎn)和新輪投資共同競(jìng)得廣州增城區(qū)1宗總價(jià)7.7億元的地塊，廣晟地產(chǎn)則與中國(guó)鐵建聯(lián)合競(jìng)得花都區(qū)一宗總價(jià)31.9億元的地塊，此外重慶、杭州也有多宗聯(lián)合拿地的地塊。

??通過(guò)梳理本次集中供地的合作拿地情況，可以看出合作拿地主要有兩種模式，分別是“規(guī)模房企+中小房企”和“中小房企+中小房企”，主要是中小房企通過(guò)合作才能提升競(jìng)得地塊的可能；而強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的拿地方式相對(duì)少見(jiàn)，主要發(fā)生在地塊總價(jià)非常高的情況下：例如濱江和融信在杭州聯(lián)合拿下4宗地塊，總價(jià)高達(dá)172億元。

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??10強(qiáng)房企中5家投資超百億

??國(guó)企央企、區(qū)域深耕房企是最大贏家

??具體到房企來(lái)看，10強(qiáng)房企在六城集中供地中表現(xiàn)積極，有8家參與拿地，其中萬(wàn)科、融創(chuàng)、保利、華潤(rùn)和招商5家房企的投資額超過(guò)百億，融創(chuàng)和華潤(rùn)則分別達(dá)到368億和233億元。龍頭房企在集中拍地中具備很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)集中供地對(duì)于龍頭房企而言仍然是機(jī)遇。由于戰(zhàn)略的不同，10強(qiáng)中碧桂園、綠地布局更側(cè)重于三四線城市，在本輪重點(diǎn)城市集中拍地中拿地相對(duì)較少，投資保持謹(jǐn)慎。

??除10強(qiáng)房企以外，還有龍湖、融信、濱江、越秀等房企積極拿地，投資額也超過(guò)百億，整體來(lái)看以區(qū)域深耕型房企為主，這與本輪集中拍地的城市恰好為其深耕的核心城市不無(wú)關(guān)系。

??布局方面，龍頭房企拿地廣泛分布于核心城市，新增土儲(chǔ)資源結(jié)構(gòu)較優(yōu)，而區(qū)域深耕型房企投資非常聚焦于大本營(yíng)城市。

??本次統(tǒng)計(jì)的6個(gè)集中拍地的城市中，拿地較多的龍頭房企如萬(wàn)科、融創(chuàng)、保利、華潤(rùn)和招商在其中4-5個(gè)城市均有落子，萬(wàn)科除了廣州以外均有所斬獲、華潤(rùn)則在重慶以外的城市都有土地入賬。

??融創(chuàng)在本次土拍中斥資367億元，超過(guò)一季度拿地總額，拿地分布于廣州、無(wú)錫、重慶和杭州這4個(gè)熱點(diǎn)城市，可見(jiàn)融創(chuàng)今年的投資目標(biāo)相當(dāng)明確，對(duì)核心城市、優(yōu)質(zhì)土地的需求較為強(qiáng)烈。

??反觀龍湖雖然總共競(jìng)得8宗土地，分別在無(wú)錫、重慶和杭州有所斬獲，但其中5宗地位于龍湖大本營(yíng)重慶，總金額為96.6億，占龍湖本次集中拍地金額的2/3；融信、濱江拿地全部集中于杭州，除了合作拿地的4宗地塊以外，融信和濱江分別獨(dú)立競(jìng)得3宗和1宗地塊，8宗地塊總金額達(dá)到238億元，大本營(yíng)的增儲(chǔ)對(duì)于兩家房企今年的可售貨值形成支撐；此外越秀新增的7宗地塊都位于大本營(yíng)區(qū)域的廣州。對(duì)于這類(lèi)房企而言，在深耕區(qū)域“集中彈藥”能夠有效提升成功拿地的機(jī)遇，且對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的有一定的深度研判，有助于降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

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??整體來(lái)看，首批集中拍地的城市地市熱度不一，相對(duì)真實(shí)的反應(yīng)了樓市的熱度，廣州、重慶、無(wú)錫和杭州熱度明顯高于長(zhǎng)春和沈陽(yáng)，50強(qiáng)房企在前4個(gè)城市投資的積極性也明顯更高，未來(lái)隨著市場(chǎng)熱度的持續(xù)分化，不同城市的供地政策仍有可能出現(xiàn)進(jìn)一步的分化。

       從房企層面而言，龍頭房企在本次土拍中展現(xiàn)出了極高的積極性，且在熱度較高的幾個(gè)城市均有所斬獲，一方面年內(nèi)首次集中供地在時(shí)間上有一定的優(yōu)勢(shì)，能對(duì)年內(nèi)的銷(xiāo)售形成支撐，另一方面也可以看出龍頭房企在集中拍地的制度下規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯；對(duì)于中小房企而言，只能通過(guò)合作拿地的方式參與拿地，未來(lái)規(guī)模房企與中小型房企的差距預(yù)計(jì)還將進(jìn)一步拉開(kāi)，行業(yè)集中度仍會(huì)繼續(xù)提升。