[克而瑞]城市更新持續(xù)深化，企業(yè)進(jìn)入價值兌現(xiàn)期

??導(dǎo) 讀 

??中央和地方城市更新政策密集出臺，八成百強(qiáng)上市房企均有過城市更新改造的經(jīng)歷，早期布局的項目已進(jìn)入價值兌現(xiàn)期。

??近年來國內(nèi)城市化進(jìn)程在不斷加快，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年末中國常住人口城鎮(zhèn)化率已超過60%。與此同時，城市也面臨著開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。2020年12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議首先提出，全力實施城市更新行動，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。2021年3月，“十四五”規(guī)劃又明確提出實施城市更新行動，“城市更新”首次寫入政府工作報告中，成為當(dāng)下熱議的高頻詞。對房地產(chǎn)而言，行業(yè)已從增量市場逐步向存量市場轉(zhuǎn)變，城市更新既能降低拿地成本，又是能拓寬獲地渠道，已然成為房企的必爭之地。

??我們用還未轉(zhuǎn)化成土地儲備的城市更新部分，即“城市更新潛在建筑總建面”來描述企業(yè)參與城市更新的規(guī)模，且初步劃定城市更新規(guī)模達(dá)到百萬方即為“已成規(guī)?！?，可知80%的百強(qiáng)上市房企有過城市更新改造的經(jīng)歷，并且已有51%的企業(yè)已經(jīng)達(dá)到超百萬方的規(guī)模。由于TOP50上市房企有更充足的資金和更強(qiáng)的運營能力，相比之下該梯隊中房企參與城市更新改造的比例更高，達(dá)88%，形成規(guī)模的房企占比也高達(dá)65%。相比20年年中，該等比例均有提升。一方面是由于去年新上市的企業(yè)中早有城市更新經(jīng)驗，比如大唐地產(chǎn)在2018年就通過股權(quán)收購的形式獲取了深圳市光明新區(qū)荔園片區(qū)城市更新項目，另一方面部分房企確開始涉足城市更新，比如港龍在2020年在大灣區(qū)獲取了分布在惠州、旺村和增城的三個城市更新項目，涉足該領(lǐng)域。

??城市更新賽道你追我趕，佳兆業(yè)居首位。第一梯隊房企城市更新潛在總建面均大于5000萬平方米，包括佳兆業(yè)、恒大、富力、融創(chuàng)、保利和時代這6家房企，其中佳兆業(yè)處行列之首，城市更新項目對應(yīng)未來可售建面達(dá)1.08億平方米。他們在城市更新領(lǐng)域深耕多年，具有豐富的經(jīng)驗，儲備的城市更新項目動輒上百個，并且保持了相當(dāng)?shù)臄U(kuò)張力度。比如富力在2020年動作頻繁，成功簽約中山下閘片區(qū)、廣州南沙大同村、廣州海珠赤沙村、廣州番禺石壁一二三四村以及廣州天河吉山村等多個舊村改造項目，截止2020年年報發(fā)布，富力已簽約合作城市更新項目規(guī)劃總建面超8000萬平方米。第二梯隊房企城市更新潛在總建面為1000-5000萬平方米，既有碧桂園、中海、世茂這樣的全國性規(guī)模房企，也有奧園、龍光、合景泰富這樣的粵系房企憑借地緣優(yōu)勢高歌猛進(jìn)。比如奧園在2011年就布局城市更新，發(fā)展至今已形成復(fù)合產(chǎn)業(yè)的“奧園舊改模式”，截止2020年底城市更新總規(guī)劃建筑面積達(dá)4285萬平方米。第三梯隊房企參與城市更新部分的建筑面積小于1000萬平方米，其中大于百萬規(guī)模的有二十來家。還有部分房企只涉及了零星一兩個項目，他們暫時可能沒有把城市更新作為主要業(yè)務(wù)發(fā)展，但仍把這作為一種可選的拿地手段。

??熱點區(qū)域集中在大灣區(qū)，粵系房企為城市更新主力軍。從城市更新業(yè)務(wù)已具規(guī)模的房企派系來看，過半均為粵系房企，其次為京津系和閩系，占比分別為15%和13%，浙系、滬系、成渝系和蘇系房企雖有參與，但占比不超5%。分梯隊來看，粵系房企規(guī)模整體排名靠前，第一梯隊只有融創(chuàng)一家非粵系房企，第二梯隊也有粵系房企占比也高達(dá)75%，其余派系的房企則集中在第三梯隊，大都處于起步階段。究其原因，主要是因為包括廣東九市在內(nèi)的大灣區(qū)城市更新改造起步最早，發(fā)展最為成熟，市場最為開放。據(jù)廣東省省自然資源廳披露，截止2020年底全省共實施“三舊”改造面積92.60萬畝，節(jié)約土地22.77萬畝，屬全國前列。在這樣的環(huán)境下，粵系房企具有先發(fā)優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢，參與度自然更高。就其他地區(qū)而言，城市更新主要集中在一線和核心二線城市，給其余派系的房企也提供了機(jī)會，比如處第二梯隊的閩系房企旭輝，除大灣區(qū)外，還在武漢、貴陽、太原、石家莊等城市積極獲取項目。

??一方面，國家鼓勵城市更新行動，各城市不斷出臺城市更新政策完善改造機(jī)制，提質(zhì)增效；另一方面，房企在城市更新領(lǐng)域爭先恐后，加速布局拓展，動作不斷。據(jù)觀察，行業(yè)競爭呈現(xiàn)了一些趨勢，主要包括以下兩個方面：

??穩(wěn)定轉(zhuǎn)化釋放紅利，城市更新進(jìn)入價值兌現(xiàn)期。鑒于城市更新開發(fā)周期長、周轉(zhuǎn)慢，處于轉(zhuǎn)化期的項目仍在沉淀資金，只有在轉(zhuǎn)化成有效土儲后才能貢獻(xiàn)業(yè)績。近幾年，早期布局城市更新的房企均有一定體量的項目成功轉(zhuǎn)化，并且有些項目陸續(xù)開盤貢獻(xiàn)銷售額。據(jù)統(tǒng)計，美的、時代、佳兆業(yè)、奧園等房企在2020年轉(zhuǎn)化建面均超百萬方，已成為獲取土儲的重要渠道，尤其是時代中國，城市更新轉(zhuǎn)化建面占當(dāng)年新增總土儲建面的比值高達(dá)61%，美的和佳兆業(yè)這部分占比也高于20%。以佳兆業(yè)為例，自公司成立以來已經(jīng)成功轉(zhuǎn)化了40個城市更新項目，轉(zhuǎn)化面積近1500萬方。由此，2016-2019年，舊改合約銷售占整體銷售比例由25%逐年提升至38%，大力驅(qū)動了銷售增長，也助力企業(yè)維持了較高的毛利率。隨著中央和地方的政策逐步完善，預(yù)計未來轉(zhuǎn)化將進(jìn)一步提速。比如2021年3月開始實施的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，改變了原先的“雙百”制，舊住宅區(qū)簽約面積與簽約人數(shù)均達(dá)95%以上可征收，能極大推動城市更新進(jìn)程。

??在項目獲取上以收并購或合作方式為主。由于城市更新項目體量較大，對資金要求高并且需要處理的關(guān)系較為復(fù)雜，對大部分房企而言，單槍匹馬作戰(zhàn)壓力較大，因此房企往往采取收并購間接獲取項目，或者優(yōu)勢互補(bǔ)，抱團(tuán)取暖。這樣既減輕了企業(yè)前期的資金壓力，也共同分擔(dān)了后期開發(fā)和運營的市場風(fēng)險。

??收并購方面，以恒大在深圳的擴(kuò)張為例，2011年恒大以16.6億元收購深圳建設(shè)集團(tuán)有限公司71%股權(quán)，同時獲得了蔡屋圍紅圍坊拆遷項目的部分股權(quán)，此后又陸續(xù)收購國香地產(chǎn)、蛇口灣廈實業(yè)等企業(yè)，打造恒大國香山項目、灣廈村舊改等項目，以收并購為渠道打開了在深圳的城市更新版圖。據(jù)恒大20年中期業(yè)績發(fā)布會透露, 所有城市更新項目中，從小房企手中收并購的達(dá)50%。2020年，城市更新收并購風(fēng)潮依舊不斷，世茂就通過并購的方式，與福晟締結(jié)戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，同時接盤了福晟在廣東的多個城市更新方式項目。

??企業(yè)合作方面，2020年以來屢見不鮮，主要可分為三類。一是尋找能補(bǔ)充自身短板的合作方，比如旭輝、金茂、越秀等房企都與有資源優(yōu)勢、且有城市更新經(jīng)驗的本土企業(yè)合作，能幫助更快獲取項目。二是引援有資金實力或融資能力強(qiáng)的投資方，比如俊發(fā)與平安不動產(chǎn)合作，平安不動產(chǎn)作為中國平安旗下專業(yè)的不動產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理平臺企業(yè)，能給俊發(fā)提供有效的資金支持。三是有城市更新經(jīng)驗的房企強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，比如花樣年和奧園，資源共享能實現(xiàn)1+1>2的效果。

??整體來看，中央和地方城市更新政策密集出臺，房企也正在加速布局，八成百強(qiáng)上市房企均有過城市更新改造的經(jīng)歷，單個房企潛在城市更新建筑面積最高已超一億平方米。目前，早期布局城市更新的房企已經(jīng)能保持項目穩(wěn)定的轉(zhuǎn)化，進(jìn)入價值兌現(xiàn)期。

??當(dāng)前，一方面22城集中供地壓縮了部分房企的投資空間，另一方面三道紅線監(jiān)管調(diào)控，資金壓力不減。不論是作為多元化拿地渠道，還是降低拿地成本，提升利潤空間的手段，都意味著城市更新是未來房企爭奪的熱門賽道。但需要注意的是，城市更新仍存在開發(fā)周期長、資金壓力大、規(guī)劃難度高、關(guān)系復(fù)雜等風(fēng)險，可以通過合作的方式適當(dāng)疏解。