[克而瑞]券商會(huì)議|7月百?gòu)?qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)解讀

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??7月百?gòu)?qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)解讀

??（一）7月全國(guó)新房市場(chǎng)略有降溫, 主要城市二手房成交連續(xù)四個(gè)月回落

??受政策收緊和需求透支多重因素影響,根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，30個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅市場(chǎng)供求繼續(xù)上行困難，成交面積同比下降11%，環(huán)比下降12%,相較于2019年同期也下降2%。一線城市仍處于高位正增長(zhǎng)，近7成二三線城市成交同比轉(zhuǎn)跌, 不乏南京、武漢、佛山這類熱點(diǎn)線城市。一線城市也顯著分化，典型如上海第三批新房集中入市銷售，復(fù)興瓏御、中糧瑞虹海景壹號(hào)、四季都會(huì)、融創(chuàng)未來(lái)金融城等無(wú)論高端還是剛需盤普遍都觸發(fā)積分制度，并于開盤當(dāng)天日光；深圳新房市場(chǎng)以往火爆打新的盛況已難覓蹤跡，取而代之的是棄購(gòu)率大幅增加。例如萬(wàn)科都會(huì)四季花園，開盤去化率不足6成，認(rèn)籌客戶棄購(gòu)率則達(dá)到35%；又如康達(dá)爾山海上城，開盤去化率約3成，認(rèn)籌客戶棄購(gòu)率則達(dá)到40%。二三線城市同比下降13%，環(huán)比下降10%,較2019年同期下降4%,寧波、昆明、東莞等成交跌至年內(nèi)低位，徐州更是創(chuàng)年內(nèi)新低，同比近乎腰斬。從區(qū)域看，長(zhǎng)三角有所降溫?；浉郯拇鬄硡^(qū)成交逐步回歸，京津冀地區(qū)強(qiáng)弱兩極分化突出，中西部地區(qū)核心二線城市成交相對(duì)穩(wěn)定。

??作為新房市場(chǎng)重要先行指標(biāo)的二手房市場(chǎng)情況同樣不容樂(lè)觀。7月10個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量同比下降30%，環(huán)比下降16%，相比2019年同期也由增轉(zhuǎn)跌至18%。其中深圳同比銳減79%，杭州、青島環(huán)比下降幅度超30%。受二手房參考價(jià)及價(jià)格倒掛針對(duì)性措施的影響，二手房下降趨勢(shì)明顯。

??（二）7月百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低33%、同比降低8.3%

??行業(yè)市場(chǎng)的供求變化體現(xiàn)在企業(yè)層面也同樣顯著，7月百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和歷史同期。TOP100房企單月銷售操盤金額環(huán)比降低33%，降幅較往年有所擴(kuò)大。包含幾家龍頭房企在內(nèi)，不少企業(yè)的環(huán)比降幅超過(guò)35%。TOP100房企7月單月銷售同比降低8.3%，二季度以來(lái)百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊俪史啪徻厔?shì)。TOP50房企表現(xiàn)不及百?gòu)?qiáng)整體，逾6成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比下降。前十強(qiáng)房企門檻達(dá)到1750億元，同比增長(zhǎng)57%，行業(yè)龍頭房企增長(zhǎng)穩(wěn)健、保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升近40%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)；三十強(qiáng)至五十強(qiáng)房企門檻增速較慢；百?gòu)?qiáng)房企增速44%。從單個(gè)企業(yè)角度看，大部分同、環(huán)比均下降，超9成TOP30房企7月單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平，其中有八家跌幅在50%以上。

??（三）7月集中供地空窗期與房企投融兩端監(jiān)管升級(jí)，土地市場(chǎng)供需腰斬

??供應(yīng)端，首輪集中供地已經(jīng)結(jié)束，7月地方土地供應(yīng)恢復(fù)常態(tài)，克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建面環(huán)比近乎腰斬，同比下降58%；成交總金額同、環(huán)比分別下降58%和63%；平均樓板價(jià)降至2718元/平方米，環(huán)比再跌28%。平均溢價(jià)率增加14%，其中二線城市平均溢價(jià)率達(dá)到19%，三四線城市回落3PTS。與此同時(shí)流拍率亦上升到17%，流拍地塊主要集中在青島、長(zhǎng)沙、太原、南昌等非熱點(diǎn)城市。從土地類型看，商業(yè)、公建配套占比較高土地流拍率較高。值得關(guān)注的是，最火熱的長(zhǎng)三角區(qū)域，多個(gè)熱點(diǎn)城市加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控，溢價(jià)率超過(guò)20%的城市也較上月明顯減少，地市熱度在“強(qiáng)管控”有所降溫。

??從企業(yè)需求端看，網(wǎng)傳被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，被監(jiān)管部門要求拿地金額不得超過(guò)年銷售額的40%，包括公開市場(chǎng)拿地和通過(guò)收并購(gòu)獲取的土地。疊加融資端企業(yè)債務(wù)負(fù)面消息居多，企業(yè)普遍加快降杠桿，新增土地投資也相對(duì)謹(jǐn)慎。

??克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：百?gòu)?qiáng)房企中，新增土地貨值環(huán)比銳減46%，新增拿地土地金額下降49%，新增土地建面減少44%。百?gòu)?qiáng)房企中有40家企業(yè)沒(méi)有拿地，46家拿地但總金額都在50億以內(nèi)，僅碧桂園、保利發(fā)展拿地超過(guò)300億元。60家拿地房企中，17家房企環(huán)比正增長(zhǎng)，26家房企環(huán)比跌幅超50%；拿地金額與前七月月均相比，60家拿地房企中，24家呈正增長(zhǎng)，36家企業(yè)負(fù)增長(zhǎng)，24家房企拿地金額跌幅超過(guò)50%以上。

??（四）城市新政指向抑制炒作“買到就賺到”心理預(yù)期

??上海出臺(tái)措施，規(guī)范贈(zèng)與規(guī)則、打新政策、二手房參考價(jià)的管控；深圳、成都出臺(tái)政策后，二手房成交量大幅度萎縮。衢州出臺(tái)限售政策。7月30日，中共中央政治局會(huì)議召開，其中針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容為：堅(jiān)持“房住不炒”，強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，會(huì)議重申了“房住不炒”的基調(diào)，但與過(guò)去幾次政治局會(huì)議相比，首次明確強(qiáng)調(diào)了“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。此次會(huì)議釋放出來(lái)的信號(hào)就是：短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松！

??7月23日住建部發(fā)文：對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市堅(jiān)決予以問(wèn)責(zé)，繼續(xù)加大信貸的管控。房貸周期增加，首付比例并無(wú)增加，利率有所上升。

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??Q&A

??Q1

??房地產(chǎn)稅未來(lái)趨勢(shì)？

??A1

??一是7省1市土地出讓金要?jiǎng)潥w稅務(wù)部門征管，二是財(cái)經(jīng)委提到的加快房產(chǎn)稅的制定。目前來(lái)看房產(chǎn)稅整體上沒(méi)那么快出來(lái)，分階段試點(diǎn)做法可能會(huì)比預(yù)想快。像上海、重慶之前試點(diǎn)在持有環(huán)節(jié)征稅，接下來(lái)深圳、北京、杭州等這樣的熱點(diǎn)城市可能也會(huì)被納入這樣的一個(gè)試點(diǎn)征管范圍，結(jié)合上海重慶過(guò)去試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)做出適當(dāng)調(diào)整。房地產(chǎn)稅改革是一攬子的過(guò)程，從土地出讓金，到持有環(huán)節(jié)，到流通環(huán)節(jié)的交易稅。從房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)看，一是會(huì)擴(kuò)大城市試點(diǎn)的范圍，另外是征管的免征條件、征管的稅率各方面可能會(huì)比上海和重慶稍微要嚴(yán)苛，才能達(dá)到穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的效果。

??Q2

??對(duì)學(xué)區(qū)房未來(lái)趨勢(shì)有什么看法？

??A2

??上海市場(chǎng)的快速火爆與學(xué)區(qū)房的迅速帶動(dòng)有關(guān)系，上海發(fā)改委包括市委對(duì)學(xué)區(qū)房的情況給予了特別關(guān)注，也相應(yīng)做出一些調(diào)整。目前上海做法是想在教育集團(tuán)化的框架下，對(duì)優(yōu)質(zhì)資源的動(dòng)態(tài)管理流動(dòng)，最終想達(dá)到教育資源均等化，讓家長(zhǎng)不要過(guò)度焦慮。包括最近對(duì)校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的大整治，其實(shí)也是預(yù)防這類的問(wèn)題。從本質(zhì)上，學(xué)區(qū)房已經(jīng)存在10多年，九年制義務(wù)教育就近劃片入學(xué)沒(méi)辦法從根本上解決教育資源均等化。學(xué)區(qū)房具有稀缺性和排他性，即使就近入學(xué)的規(guī)定取消，隨機(jī)派號(hào)的影響也很大，增加家長(zhǎng)負(fù)擔(dān)和城市交通壓力等，不利于整體效率的提升?？梢酝ㄟ^(guò)各種措施來(lái)使學(xué)區(qū)房降溫，但沒(méi)辦法根本消除問(wèn)題。