[中房研協(xié)]恒大擬出售旗下新能源汽車及物業(yè)集團(tuán)等部分資產(chǎn)

??熱點(diǎn)聚焦

??8月10日，中國恒大集團(tuán)官網(wǎng)發(fā)布公告稱，公司正在接觸幾家潛在獨(dú)立第三方投資者探討有關(guān)出售公司旗下部分資產(chǎn)，包括但不限于出于出售公司上市附屬公司中國恒大新能源汽車集團(tuán)有限公司及恒大物業(yè)集團(tuán)有限公司的部分權(quán)益。截至公告日期，尚未確定或訂立任何具體計劃或正式協(xié)議。

??熱點(diǎn)評析

??債務(wù)及流動性承壓，恒大加快出售資產(chǎn)自救步伐

??在“三道紅線”等資金監(jiān)測和融資管理新規(guī)約束下，今年以來，恒大因負(fù)債和流動性壓力，屢屢陷入輿論風(fēng)波。三大國際信貸評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普也多次下調(diào)恒大信用評級。其中，標(biāo)普于8月6日將恒大及子公司恒大地產(chǎn)、天基控股評級從“B-”下調(diào)至“CCC”，評級展望為負(fù)面。這是不足兩周以來標(biāo)普對恒大的第二次信用降級行動。標(biāo)普分析師認(rèn)為，恒大的流動性狀況比標(biāo)普先前預(yù)期的出現(xiàn)更加快速、更大程度的惡化，公司的不償付風(fēng)險正在加劇。

??事實(shí)上，在2020年3月末的年報會上，恒大董事局主席許家印即提出，從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實(shí)施“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略。數(shù)據(jù)顯示，通過強(qiáng)銷售、緩拿地、旗下資產(chǎn)分拆上市等方式，恒大2020年有息負(fù)債一年內(nèi)大降了約2000億元。2021年3月，恒大宣布未來三年降負(fù)債目標(biāo)：有息負(fù)債2021年6月30日降至5900億元以下，2022年6月30日降至4500億元以下，2023年6月30日降至3500億元以下；針對“三條紅線”，恒大計劃在2021年6月30日將凈負(fù)債率降至100%以下，2021年12月31日現(xiàn)金短債比達(dá)到1以上，2022年12月31日將資產(chǎn)負(fù)債率降至70%以下，全面達(dá)到監(jiān)管要求。截至6月底，恒大有息負(fù)債已降至約5700億元，凈負(fù)債率降至100%以下，達(dá)成既定目標(biāo)。盡管如此，恒大的高負(fù)債和流動性問題仍然飽受爭議。標(biāo)普分析師認(rèn)為，恒大未來12個月預(yù)計有超過2400億元人民幣的票據(jù)和應(yīng)付賬款需要結(jié)算，其中1000億元于今年到期。由于投資者和銀行對恒大出現(xiàn)信任危機(jī)，未來公司融資渠道可能因此遭到擠壓。

??在此背景下，除了暫緩拿地、加大促銷力度和加快銷售回款外，恒大出售資產(chǎn)回籠資金的步伐也明顯提速。6月21日，恒大系A(chǔ)股上市公司嘉凱城發(fā)布公告稱，其控股股東廣州市凱隆置業(yè)有限公司已與深圳華建控股有限公司簽訂《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，擬轉(zhuǎn)讓29.9%的嘉凱城股權(quán)，以當(dāng)天停牌價計算，轉(zhuǎn)讓股權(quán)價值約25.08億元。6月22日，恒大向儒意影業(yè)、南瓜電影創(chuàng)始人柯利明轉(zhuǎn)讓7.38億股恒騰網(wǎng)絡(luò)股份，占總股本的8%，合計總對價約44.3億港元。7月30日，恒大與騰訊附屬公司、獨(dú)立第三方買房簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，再次轉(zhuǎn)讓恒騰網(wǎng)絡(luò)11%的股權(quán)，合計交易價格32.5億港元。恒大此次將新能源汽車及恒大物業(yè)部分權(quán)益擺上貨架，出售資產(chǎn)逐漸由非核心轉(zhuǎn)向核心資產(chǎn)，雖說一定程度上屬自救的無奈之舉，但既有助于企業(yè)回歸地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)，也在一定程度上安撫債權(quán)人的心態(tài)，對外釋放企業(yè)未來流動性將繼續(xù)改善的信號，增強(qiáng)市場對企業(yè)未來發(fā)展的信心。

??行業(yè)變局中，房企應(yīng)更加重視統(tǒng)籌管理與經(jīng)營、精細(xì)化運(yùn)作

??自2020年下半年以來，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)收緊。在融資受限、銷售回款受阻的夾擊下，房企流動性困境頻現(xiàn)、償債壓力漸增。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年1-7月，已有230余家房企在人民法院官方發(fā)布了破產(chǎn)相關(guān)文書。盡管實(shí)際破產(chǎn)房企數(shù)量可能遠(yuǎn)低于此，但大部分房企處境艱難卻是事實(shí)，尤其是中小型房企。根據(jù)此前46家上市房企披露的半年報，有20家對歸屬股東凈利潤進(jìn)行了預(yù)虧損發(fā)布，其中就多為中小型房企。在債務(wù)違約方面，自2020年7月以來，已有泰禾集團(tuán)、華業(yè)資本、三盛宏業(yè)、福晟集團(tuán)、華夏幸福、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、中國泛海、藍(lán)光發(fā)展等多家房企發(fā)生債務(wù)違約行為，其中更是不乏50強(qiáng)房企。負(fù)債及流動性儼然成為行業(yè)性問題。

??據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2021年6月，存量地產(chǎn)債余額約2萬億規(guī)模，在2015-2016年地產(chǎn)債擴(kuò)容后，按照3-5年的存續(xù)久期，2020-2021迎來地產(chǎn)債到期的高峰。這也意味著，在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)趨緊的背景下，未來房企出現(xiàn)債務(wù)違約甚至破產(chǎn)的可能性依然較大。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康可持續(xù)的發(fā)展，行業(yè)正經(jīng)歷一段不可避免的陣痛期。即便是實(shí)力強(qiáng)勁的房企，也有“熬不過去”的風(fēng)險。房企必須強(qiáng)化融資、拿地、開發(fā)、銷售等各個環(huán)節(jié)把控，統(tǒng)籌管理與經(jīng)營，精細(xì)化運(yùn)作，方有機(jī)會在變局中占得一席之地。