[克而瑞]京系房企發(fā)展現(xiàn)狀及擴(kuò)張模式探究

??作為首都，北京是全國的政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創(chuàng)新中心，人均GDP居全國首位，房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，由于受到嚴(yán)格的調(diào)控以及首都城市的戰(zhàn)略定位，在2015年開發(fā)投資總額觸及波峰之后出現(xiàn)了連續(xù)的下跌，目前處于緩步修復(fù)之中。 

??一方面由于北京市場發(fā)展較早且容量廣闊，早期孕育了不少房企，另一方面地處首都，除了北京市屬的國資企業(yè)之外，京系房企中還包含不少央企的身影。那么嚴(yán)監(jiān)管下北京市場會走向何方，當(dāng)下京系房企的發(fā)展現(xiàn)狀及擴(kuò)張模式存在什么問題？央企、本土國企和起家北京的民企之中誰的前景最值得看好？ 

??01

??明確首都戰(zhàn)略定位

??嚴(yán)調(diào)控下市場穩(wěn)定發(fā)展

??1、人均GDP達(dá)高收入水平，協(xié)同打造首都經(jīng)濟(jì)圈

??（1）地處華北平原北部，首都經(jīng)濟(jì)圈輻射津冀（略）

??（2）人均GDP居全國首位，第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)優(yōu)勢（略）

??（3）常住戶籍人口比較高，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移助控人口數(shù)（部分略）

??京津冀協(xié)同發(fā)展控人口規(guī)模，老齡撫養(yǎng)比較低人口活力高。用常住人口增量和自然增量人口的差值，即常住人口機(jī)械增長量，表示人口流動的凈值，會發(fā)現(xiàn)近20年來，北京市的人口凈流入從2008-2010年的高峰期后開始出現(xiàn)下滑，尤其是2016年后，機(jī)械人口增長量為負(fù)。這與近年京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展持續(xù)推進(jìn)非首都功能疏解有較大的關(guān)系，非首都功能疏解帶動的不僅是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、城市治理水平提升，也有助于北京人口規(guī)模調(diào)控目標(biāo)的順利達(dá)成，人口增速放緩，本身也是北京疏解非首都功能以及減量發(fā)展的一個重要成果。人口結(jié)構(gòu)方面，北京市2019年的老齡人口撫養(yǎng)比為14.7，在全國31個省中排名第20，尤其是相比一路走高的上海、重慶，北京人口更加年輕化。雖然北京常住人口流動凈值為負(fù)，但疊加常住戶籍人口比，以及老齡人口撫養(yǎng)比等因素，可以看出北京作為首都及政治、經(jīng)濟(jì)文化中心的人口吸引力不容小覷。加上北京在2020年開始實施積分落戶政策，引進(jìn)畢業(yè)生戶籍政策微調(diào)，在人才需求上有更加精準(zhǔn)的指向性。

??2、開發(fā)投資額小幅波動，民富難抵高房價壓力

??（1）商品房均價全國首位，居民購房壓力大（部分略）

??2020年，北京的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長2.4%至75602元，僅次于上海，遠(yuǎn)高于全國各省平均水平。但商品房市場規(guī)模不及廣東、江蘇等大部分省份，銷售額排名全國第18位，低于全國平均水平。主要有三方面原因：一，由于城市容量和嚴(yán)格的戶籍政策，人口基數(shù)較小，且有購房資格的戶籍人口增速緩慢；二，商品房銷售均價處全國首位，居民購房壓力大，需求仍未完全釋放；三，與中央對北京的定位有關(guān)，“四個中心”的總體規(guī)劃對宜居性提出了要求，意味著不能出現(xiàn)“擁擠”的大城市病，一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場的野蠻生長。并且，《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》也指出要把人口規(guī)?？刂圃?300萬人以內(nèi)。

??房價收入比僅次于深圳，京津冀都市圈中心城市地位突出，與周邊城市差距明顯。北京的房價收入比為19.45，在一線城市隊伍中僅次于深圳，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全國8.75的平均水平，居民購房壓力很大。雖同處京津冀城市圈，但從房價收入比來看，天津和河北省與北京之間有明顯斷層，北京的中心城市地位突出。天津作為直轄市之一，有一定的人口吸引力，能衍生相當(dāng)?shù)膬?nèi)生需求，整體房價收入比高于平均，但相比北京的購房壓力較小。此外，在河北省中房價收入比靠前的是廊坊，主要是因為與北京市距離較近，尤其是“北三縣”的三河、大廠和香河，曾被稱為北京的“睡城”，能夠承接北京的外溢人口。河北省其他城市房地產(chǎn)市場不溫不火，房價收入比較為均衡，略低于全國平均水平。

??（2）開發(fā)投資增速持續(xù)波動，近五年落后全國平均 （略）

??3、本土房企優(yōu)勢盡顯，集中供地穩(wěn)地價效果顯著

??（1）對資金實力要求高，TOP50房企進(jìn)駐率78%

??北京是房企戰(zhàn)略布局中重要一環(huán)，TOP50房企中不足八成進(jìn)駐。北京作為首都，雖政策偏緊但影響力頗廣，所以很多房企都把進(jìn)駐北京作為戰(zhàn)略規(guī)劃之一，通過進(jìn)駐北京拓展版圖并打造標(biāo)桿項目。據(jù)CRIC統(tǒng)計，目前20強(qiáng)房企中只有中梁并未布局北京，50強(qiáng)房企的進(jìn)駐率達(dá)78%。由于北京項目對資金實力要求高且區(qū)域內(nèi)市場競爭激烈，目前主要參與者多為早期進(jìn)入的規(guī)模房企以及國企。而未進(jìn)駐北京的房企主要是采取深耕策略的區(qū)域型房企，比如中梁、濱江、祥生和時代，他們的大本營遠(yuǎn)離北京，再加之北京的準(zhǔn)入門檻高，所以沒有布局。值得一提的是，金輝和越秀在2021年首批集中供地中，分別取得大興區(qū)和懷柔區(qū)的地塊，成功進(jìn)京。

??從全口徑銷售金額來看，本土房企仍占上風(fēng)，首開股份一騎絕塵。2020年全口徑排行榜TOP30中，上榜本土房企共18家，品牌房企12家，本土房企稍占優(yōu)勢。具體來看，本土房企首開股份以493.81億元的銷售額位居榜首，比第二名中海全口徑銷售額多出208億，可謂一騎絕塵。原因有二：一是首開在北京深耕多年，實力雄厚，在城市布局能力和項目拓展方面具有先發(fā)優(yōu)勢；二是2020年在多個熱銷項目中占有股份權(quán)益，才得以與其他房企拉開差距。

??從近三年操盤金額榜銷售占比1來看，本土房企地位越來越高。TOP20中本土房企的操盤銷售額占比由2018年的51%提升至2019年的56%，至2020年該數(shù)值又穩(wěn)步升至61%。說明頭部陣營中，本土房企仍占據(jù)相當(dāng)?shù)脑捳Z權(quán)，品牌房企雖分得一杯羹，但市場份額有所下降。

??（2）本土房企仍存優(yōu)勢，集中供地穩(wěn)地價效果顯著

??從2020年房企在北京市的投資額來看，本土房企和外來品牌房企不分伯仲，但整體本土房企拿地金額靠前。首開、中交、華潤、遠(yuǎn)洋等7家本土房企拿地金額超百億。其中，首開股份最大化自己的本土優(yōu)勢，聯(lián)合各路房企拿地，土地總價超300億元。在2021年首批集中供地中，首開又通過合作拿下位于房山、大興、豐臺、密云5宗地塊。外來房企中，中海拿地金額最高，主要是因為下半年以79億元競得亦莊河西區(qū)一宗“不限價”宅地，為當(dāng)年總價最高地塊。

??2020年土地市場成交火熱，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)帶動地價上漲。自2016年下半年開始，北京住宅用地出讓開始采用“限房價、競地價”方式，限競房地塊成為北京住宅供應(yīng)的主力。然而2020年受供地節(jié)奏影響，供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，不限價宅地成為主力軍。年內(nèi)，北京不限價宅地的供應(yīng)量明顯增加，其中不乏海淀西北旺、大興舊宮、朝陽分鐘寺、豐臺大瓦窯等熱點區(qū)域，所以帶動地價上漲，平均溢價率由2019年的10.28%上升至2020年的15.04%。

??2021年集中供地穩(wěn)地價，首批土地溢價率降至7.7%。但在2021年北京集中供地出讓，不但要求開發(fā)商承諾未來房屋的銷售價格上限，為了起到“穩(wěn)地價”作用，還提前確定并公布了地價上限。從公布的地價上限來看，超九成地塊溢價率未超過15%。從最終成交情況來看，平均溢價率從2020年的15.04%降至7.68%。

??02

??市屬國企深耕北京

??外拓仍以高能級為主

??1、京系房企體量居前，三種類型布局特點各異

??（1）上榜房企數(shù)量穩(wěn)居第二，但規(guī)模分化明顯（略）

??（2）央企、民企布局廣闊，市屬國企深耕北京

??央企和民企均以全國化的廣泛布局為主，而市屬國企則多堅持立足北京深耕發(fā)展的策略。我們以近三年曾登上CRIC《中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》以及入圍《2020年北京房企全口徑金額榜》，同時剔除破產(chǎn)重組后，共26家企業(yè)作為樣本京系房企樣本。將這些企業(yè)劃分為央企、市屬國企和民企三類，從3類重點京系房企2020年的銷售分布來看，市屬國企采取持續(xù)深耕北京的戰(zhàn)略，北京市內(nèi)銷售占比超過5成，其中幾家規(guī)模較大的北京市屬國企首開股份、首創(chuàng)置業(yè)等北京銷售額占比均在40%上下，一些規(guī)模偏小的市屬國企則非常依賴本土市場，占比可以達(dá)到80%以上。央企采取全國化廣泛布局策略，在北京的占比僅有12.0%，比較有代表性的金茂、華潤在北京的銷售占比分別為11.1%和8.1%。民企同樣采取的是全國化布局策略，北京市銷售占比基本與整體平均水平持平，在24.3%左右。

??（3）公開市場合作共贏，本土房企棚改拿地有優(yōu)勢

??京系合作開發(fā)已成常態(tài)，首開股份2020年9幅北京土地均為聯(lián)合開發(fā)。作為核心一線，北京地塊總價普遍偏高，同時還面臨著激烈的競爭，因此京系房企普遍選擇既有利于降低企業(yè)資金風(fēng)險，又可以減少彼此間競爭壓力的合作開發(fā)。并且由于北京市場開放程度較高，也適合房企間擴(kuò)大合作。典型如首開股份，企業(yè)在2020年共在北京收獲9幅土地，全部采用了合作開發(fā)的方式。從合作方選擇來看，由于北京土地市場準(zhǔn)入門檻較高，因此京系房企的合作方主要包含兩類，一個是金地、旭輝、中海、龍湖等資金實力雄厚的規(guī)模房企，另外一類主要是首開股份、城建發(fā)展等北京本土企業(yè)。

??從雙集中供地成交結(jié)果來看，京系房企熱衷合作這一結(jié)論也很明顯。2021年首輪雙集中供地的30幅土地中，共有17幅土地的受讓方中有京系房企身影，而這17幅土地中有14幅都是合作開發(fā)。僅有的3幅未合作開發(fā)的土地中，2幅為成交總價在10億以下的地塊，很明顯可以看出，京系房企合作開發(fā)已成常態(tài)化，尤其是一些總價較高的土地。

??京系房企的另外一個特點在于憑借本土優(yōu)勢，通過棚改、城市更新等方式多元拿地，尤以市屬國企最為明顯。根據(jù)企業(yè)年報數(shù)據(jù)，截止至2020年底，首開股份共有實施中一級土地開發(fā)項目7個，總土地面積達(dá)974.5萬方，另有儲備項目5個，總土地面積達(dá)614.7萬方。城建發(fā)展共有實施中一級土地開發(fā)項目4個，占地面積223.0萬方，另有一級土地開發(fā)儲備項目10個，總占地面積417.93萬方，另外企業(yè)還有7個棚改項目在建中。首創(chuàng)置業(yè)也在2020年報中公布，一級開發(fā)的代表項目包括北京呼家樓棚戶區(qū)改造項目、北京北石槽棚戶區(qū)改等。市屬國企在北京城市建設(shè)中承擔(dān)了重要的角色，也因此獲得了更多的機(jī)會，像首開在2015年就提出“城市復(fù)興官”的發(fā)展戰(zhàn)略，關(guān)注存量資產(chǎn)及其改造升級。

??2、京系房企外拓起步早，偏愛長三角高能級區(qū)域

??（1）大本營限制多且競爭激烈，京系房企已走出北京

??京系房企都已走出北京，多數(shù)房企偏愛一二線高能級城市。雖然京系房企中，市屬國企多堅持北京深耕的發(fā)展戰(zhàn)略。但是由于北京市土地規(guī)模有限，地價較高，且加上TOP50房企中有近8成房企已經(jīng)進(jìn)入北京，市場競爭激烈。因此京系房企無論是全國化的央企和民企，還是市屬國企都已經(jīng)走出北京進(jìn)行外拓。雖然天津及河北離北京較近，且確實有個別京系房企納入較多天津和河北等周邊省份土儲，但整體布局而言，由于北京作為首都能級較高，京系房企外拓戰(zhàn)略更偏愛經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的高能級一二線城市，如上海、南京和廣州等。

??（2）外拓偏愛長三角，央企、國企外拓高能級城市

??京系房企外拓偏愛高能級長三角區(qū)域。京系房企和其他省份房企不同的是其誕生于首都北京，所處地域本身能級高，這些企業(yè)在北京積攢一定實力后開啟外拓，相較地方性房企，本身在知名度上具有優(yōu)勢。如央企華潤置地，確立全國化發(fā)展路線后就開始進(jìn)入上海、成都等地。從京系房企外拓的整體情況也可以看出來，2020年長三角區(qū)域的銷售金額占比最高，達(dá)到40%，是京系房企外拓的重點區(qū)域。從長三角內(nèi)部來看，上海、南京、杭州和蘇州占長三角銷售金額超過一半，可見京系房企多布局發(fā)展前景好的高能級城市。其次是珠三角和中西部，銷售金額占比都為22%，最后則為北京之外的環(huán)渤海區(qū)域，雖然該區(qū)域距離北京有地利優(yōu)勢，但由于京系房企外拓早，在不少城市已經(jīng)站穩(wěn)腳跟，加上近年環(huán)京區(qū)域由于限購等原因樓市較為平淡，不少房企調(diào)結(jié)構(gòu)減少環(huán)渤海區(qū)域占比，如遠(yuǎn)洋集團(tuán)調(diào)整集團(tuán)戰(zhàn)略，設(shè)定六大事業(yè)部“南移西拓”，外加收購紅星地產(chǎn)，努力使自身土地儲備更加均衡。

??央企和市屬國企外拓區(qū)域更加均衡，一二線占比達(dá)80%左右，而民企一二線銷售占比只有25.4%。按照央企、國企和民企三類劃分來看，從三類重點房企北京區(qū)域外2020年的銷售分布來看，央企和市屬國企外拓區(qū)域更加均衡，民企則是環(huán)渤海區(qū)域的銷售額占比較央企和市屬國企多出一倍，而中西部和珠三角的銷售占比較低。在銷售城市能級占比方面，央企和市屬國企外拓主要進(jìn)駐一二線城市，其中央企外拓一二線占比78%，市屬國企一二線占比85%，而民企可能由于規(guī)模相對較小，外拓競爭力相對較差，因此外拓中更多選擇三四線城市，其一二線占比只有25.4%。

??（3）一級開發(fā)是京系房企優(yōu)勢，外拓偏愛規(guī)模房企合作

??京系房企尤其是央企、國企背靠集團(tuán)母公司，一級開發(fā)也是外拓利器。京系房企由于多為央企和市屬國企，不少房企都有集團(tuán)母公司，如華潤置地母公司華潤集團(tuán)，中國金茂母公司中化集團(tuán)，首創(chuàng)置業(yè)背后有首創(chuàng)集團(tuán)等。通常母公司業(yè)務(wù)范圍廣，能夠在地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外拓時助力。京系房企的另一特點是由于北京有較多棚改、城市更新項目，企業(yè)在積累一定經(jīng)驗后，以城市更新項目簽訂協(xié)議外拓仍有一定的優(yōu)勢，尤其是央企、國企這方面屬性更加明顯。具體以中國金茂為例：

??中國金茂的母公司中化集團(tuán)在1980年左右涉足房地產(chǎn)業(yè)，至1998年期間建成北京中國世界貿(mào)易中心、金茂大廈、中心大廈等一系列標(biāo)志性的建筑，在此基礎(chǔ)上2004年中國金茂的前身方興地產(chǎn)在香港成立，并完成了上海財富廣場的開發(fā)。在后續(xù)先后進(jìn)入珠海、重慶等地。2011年，中國金茂通過與長沙市政府正式簽署協(xié)議獲取長沙梅溪湖片區(qū)一級開發(fā)權(quán)首次進(jìn)駐了長沙，2012年企業(yè)又通過合作獲取了崖州灣1500畝土地一級開發(fā)權(quán)首次進(jìn)駐了三亞，2013年宣布計劃投資300億元在青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)CBD核心區(qū)域進(jìn)行開發(fā)建設(shè)中歐國際城，包含一二級開發(fā)。之后陸續(xù)通過城市更新方式布局了全國多城。目前金茂定位城市運營商，在北京、上海、南京、天津等熱銷城市當(dāng)年均有城市運營項目貢獻(xiàn)可觀銷售額。

??京系房企由于外拓進(jìn)駐城市能級通常較高，因此在北京之外高能級城市也熱衷于合作拿地。如金茂方面多通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式合作，如2017年2月15日金茂通過招拍掛以68.7億元獲得了蘇州高新區(qū)科技城蘇地2016-WG-82號地塊，之后3月22日，金茂與首開、大悅城以及招商訂立合作開發(fā)協(xié)議，成立項目開發(fā)公司，由金茂、首開、大悅城及招商分別持有52%、16%、16%及16%的股份。在同年8月25日，中國金茂再度公告與首開、大悅城及招商訂立增資協(xié)議，增資完成后，項目公司由金茂、首開、大悅城及招商分別持有26.5%、24.5%、24.5%及24.5%的股份權(quán)益，但是仍由金茂保持絕對控制權(quán)。2021年3月金茂與萬科訂立協(xié)議，合作開發(fā)2020年底由萬科競得的廣州增城新塘地塊。此外，2021年集中供地以來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與6月與電建地產(chǎn)合作拿下武漢P（2021）051號地塊，首開控股則是5月與保利聯(lián)合拿下福州榕宗地2021-34號地塊，6月又與綠城中國聯(lián)合競得杭州市蕭山區(qū)南站 XSCQ1802-42 地塊。

??03

??多元化戰(zhàn)略已成模式

??產(chǎn)品系主打高端

??1、多元化戰(zhàn)略成熟，三種模式各有千秋

??京系房企多元化策略成熟，主要可分為三種模式。由于成立時間較早，且多為形成規(guī)模的國企，京系房企基本都形成了成熟的多元化策略和清晰的業(yè)務(wù)布局，從分類來看，有“雙輪驅(qū)動”、“一主多翼”和“多軌并行”三種模式，但業(yè)務(wù)基本圍繞地產(chǎn)開發(fā)及其上下游展開。

??“持有+銷售”作為雙輪，驅(qū)動企業(yè)發(fā)展。把“雙輪驅(qū)動”作為戰(zhàn)略導(dǎo)向的主要有金茂、大悅城和金融街三家，且雙輪均為“持有+銷售”。大悅城持有項目主要為大悅城購物中心，截止2020年底已開業(yè)自持商業(yè)體共12個。金融街涉及的業(yè)態(tài)主要為辦公樓，金茂則涉及酒店和商業(yè)項目。

??地產(chǎn)開發(fā)為“一主”，多項業(yè)務(wù)為輔。大部分京系房企采取了“一主多翼”的戰(zhàn)略，既包括華潤、中鐵建、遠(yuǎn)洋這樣的大國企，也有天恒、中冶這樣的小房企，他們基本都是把地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)作為主業(yè)，其他業(yè)務(wù)作為輔業(yè)，而這些輔業(yè)中也是與地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)相關(guān)，包含養(yǎng)老地產(chǎn)、地產(chǎn)金融、物業(yè)管理等等。

??還有一些房企并未明確主業(yè)，只是在官方途經(jīng)有提及自己涉足的業(yè)務(wù)，形成了“多軌并行”的局面。在這類房企中，既有多元業(yè)務(wù)已成規(guī)模，所以選擇和地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相提并論的規(guī)模房企，比如首開、首創(chuàng)等，也有住宅銷售業(yè)務(wù)比較單一，所以進(jìn)行賦值和轉(zhuǎn)型的小房企，比如石榴和當(dāng)代，就分別引入了科技和綠色的概念，開展新業(yè)務(wù)。

??2、品質(zhì)為先，著力打造高端產(chǎn)品線

??注重品質(zhì)，多家房企登上產(chǎn)品力排行榜。從克而瑞發(fā)布的2020年《中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》來看，26家重點監(jiān)測的京系房企中共有11家上榜，并且金茂和華潤躋身前十，分別位列第3和第8，說明京系房企產(chǎn)品力打造上頗有建樹。一方面是因為北京人均可支配收入高，對住宅品質(zhì)的要求相對也更高，另一方面則是因為京系房企大都為全國性質(zhì)的規(guī)模房企，產(chǎn)品力可作為統(tǒng)一化和標(biāo)準(zhǔn)化的利器，若打出口碑可提升去化速度。

??京系房企產(chǎn)品線多為高端，分布在一二線城市。從產(chǎn)品線來看，京系房企大都有明確的產(chǎn)品線，且至少有三個。但從產(chǎn)品線的目標(biāo)客群來看，并不是覆蓋了所有層次的客群，主要是針對高端產(chǎn)品專門開設(shè)了產(chǎn)品線。并且，產(chǎn)品理念都會提及“高端定位”、“高品質(zhì)”、“中高端”等字眼。一是因為京系房企在大本營北京項目，高端項目供應(yīng)多；二是通過高端產(chǎn)品系打開市場后，可以提高品牌認(rèn)知度和格調(diào)，為其他層次產(chǎn)品鋪路。從代表項目分部來看，都分部在北京、上海、深圳這樣的一線城市，或者是成都、天津這樣的二線城市，幾乎不會涉及三四線。

??金茂產(chǎn)品力表現(xiàn)不凡，在業(yè)內(nèi)有口皆碑。以金茂為例，除了企業(yè)本身在企業(yè)產(chǎn)品力排行榜位列第三，旗下產(chǎn)品系和多個項目也在產(chǎn)品力排行榜上有名，比如府系是十大頂級豪宅產(chǎn)品系，南京河西金茂府項目被評為十大高端作品、張家港金茂智慧城被評為十大品質(zhì)作品。從市場影響力來看，消費者關(guān)注度高，多個項目實現(xiàn)熱銷。2010年，第一座金茂府在北京廣渠門落地，就以20個月狂銷100億的業(yè)績聞名；2018年，北京亦莊金茂府熱銷77億、單盤累計銷售235億；2019年，北京未來金茂府開盤熱銷26億，入市5個月銷售68億；2020年，北京頤和金茂府開盤成交202套，斬獲50.6億；2021年，北京東叁金茂府首開熱銷35億。這些無不見證金茂產(chǎn)品力的雄厚，以至于市場上出現(xiàn)了“逢府必?zé)徜N”的說法。

??04

??積極落實首都定位

??房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)緊繃

??1、經(jīng)濟(jì)有活力人口虹吸強(qiáng)，嚴(yán)監(jiān)管下建議審慎布局

??經(jīng)濟(jì)、人口活力旺盛，首都經(jīng)濟(jì)圈協(xié)同發(fā)展，市場支撐強(qiáng)。作為首都，北京經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人均GDP居全國第一，并且坐落一大批一流高校及新興互聯(lián)網(wǎng)公司，具備著強(qiáng)大的人口吸引力。在人口結(jié)構(gòu)方面，北京市2019年的老齡人口撫養(yǎng)比為14.7，在全國31個省中排名第20，人口活力優(yōu)于上海、重慶等特大城市，市場增長有著強(qiáng)大的支撐。

??城市發(fā)展向好，但政策趨嚴(yán)，監(jiān)管措施持續(xù)落地，房企進(jìn)駐時需考慮調(diào)控因素，兼顧資金壓力。根據(jù)CRIC發(fā)布的《2021年中國城市房地產(chǎn)市場投資前景研究報告》，北京憑借極具活力的人口、經(jīng)濟(jì)情況，居于全國第二位，僅次于上海，前景值得看好。但我們也關(guān)注到目前北京正在持續(xù)落地非首都功能疏解，在推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，城市治理水平提升的同時，未來或?qū)⒂胁糠之a(chǎn)業(yè)和人口向外遷移。同時在全國調(diào)控政策趨嚴(yán)的環(huán)境之下，北京作為模板城市，監(jiān)管力度較大，限房價、控地價、擴(kuò)大保障性住房建設(shè)等政策性因素對于房企投資可能會產(chǎn)生比較大的影響，包括涉及學(xué)區(qū)調(diào)整的“多校劃片”政策，因此我們建議房企在進(jìn)駐北京時采取審慎原則，把握政策趨勢同時兼顧資金成本壓力。

??現(xiàn)階段北京土地市場調(diào)控向多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變，競價更加多樣，同時考慮到市場的改善需求，在房型面積要求上也做出了調(diào)整。雙集中供地中，首次實施“房地聯(lián)動，一地一策”機(jī)制，設(shè)置合理地價上限，并通過競配建公租房面積，競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，引入房屋銷售價格引導(dǎo)機(jī)制等舉措落實“穩(wěn)地價”。與此同時，北京還首次設(shè)置了高標(biāo)準(zhǔn)商品住房投報環(huán)節(jié)，從建筑品質(zhì)和規(guī)劃建筑設(shè)計提出更高要求，相應(yīng)地將之前“70/90”的戶型限制條件由“套型面積”調(diào)整為“套內(nèi)面積”，為房企戶型設(shè)計靈活度和住宅品質(zhì)提升方面預(yù)留合理空間，充分滿足市場的改善需求。

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??2、立足北京拓土二線，充分利用國資背景優(yōu)勢

??（1）深耕大本營北京，充分發(fā)揮本土資源優(yōu)勢（略）

??（2）華潤金茂背靠央企集團(tuán)，優(yōu)勢將持續(xù)擴(kuò)大

??華潤置地財務(wù)穩(wěn)健，融資利率低，布局城市能級高，抗風(fēng)險能力強(qiáng)，未來優(yōu)勢將進(jìn)一步放大。在銷售業(yè)績上，2020年華潤置地同比增長17.5%，排名再度提升一位，并且一二線城市占比達(dá)到85%，抗風(fēng)險能力強(qiáng)。截止至2020年底，企業(yè)凈負(fù)債率保持29.5%的低位，現(xiàn)金短債比2.23，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率59.7%，全部滿足監(jiān)管綠檔要求，最值得關(guān)注的是企業(yè)2020年底加權(quán)平均融資成本僅有4.08%，在行業(yè)競爭加劇，企業(yè)利潤承壓的大環(huán)境下，極低的融資成本成為企業(yè)最為核心的競爭力之一。另外，華潤置地商業(yè)規(guī)模發(fā)展領(lǐng)先，2020年45個核心購物中心租金收入首度突破100億元，多元化方面，華潤在原先“2+X”的商業(yè)模式基礎(chǔ)上進(jìn)一步深化，逐步向“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式發(fā)展，即開發(fā)銷售業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)加上生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)，綜合而言，華潤置地抗風(fēng)險能力強(qiáng)，融資優(yōu)勢明顯，業(yè)務(wù)多元，未來優(yōu)勢會持續(xù)擴(kuò)大。

金茂立足城市運營，積極合作推動規(guī)模增長，定位高端，產(chǎn)品力領(lǐng)先構(gòu)筑競爭優(yōu)勢。近年來，金茂持續(xù)保持高增長節(jié)奏，2020年全口徑銷售業(yè)績2311億元，同比增長43.7%，增速位列TOP15房企首位，近4年銷售復(fù)合增長率高達(dá)47.7%。究其原因，一方面是近年來企業(yè)的城市運營項目持續(xù)孵化落地，為企業(yè)增長提供動力，另一方面通過積極的合作，幫助企業(yè)沖刺規(guī)模的增長。另外在產(chǎn)品力方面，中國金茂連續(xù)兩年居于CRIC評選的《中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力排行榜》前三甲，業(yè)內(nèi)認(rèn)可度較高。財務(wù)方面三道紅線全部綠檔，截止至2020年底加權(quán)融資利率4.42%，優(yōu)勢同樣明顯。展望未來，根據(jù)企業(yè)的預(yù)期，截止至2022年，城市運營將貢獻(xiàn)60%的土地儲備，在房企40%投銷比限制之下，城市運營將成為企業(yè)業(yè)績增長的重要護(hù)城河，而產(chǎn)品力的領(lǐng)先同樣有利于企業(yè)構(gòu)建競爭優(yōu)勢。