[克而瑞]榮盛發(fā)展：環(huán)京土儲(chǔ)占比仍較高，債務(wù)處于黃檔水平

??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)?cè)鏊俨患癟OP50平均，完成全年目標(biāo)46.1%】上半年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷(xiāo)售金額599.2億元，同比增長(zhǎng)24.3%，低于TOP50強(qiáng)房企平均36%的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊?。截止?月，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)46.1%，參考過(guò)往企業(yè)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，在上半年成績(jī)的基礎(chǔ)上，全年目標(biāo)完成壓力不大。企業(yè)積極去庫(kù)存，搶抓回款，實(shí)現(xiàn)全口徑回款490億元，銷(xiāo)售回款率81.8%，與去年同期相比提升近7個(gè)百分點(diǎn)。

??【保持審慎投資態(tài)度，超6成投向長(zhǎng)三角區(qū)域】上半年榮盛發(fā)展新增土儲(chǔ)建筑面積為302.9萬(wàn)平方米，總價(jià)為123.4億元，拿地銷(xiāo)售比為0.21，相較于去年同期的0.43有明顯下降。企業(yè)在杭州、常州、徐州、蕪湖、廣州等城市積極納儲(chǔ)，其中長(zhǎng)三角地區(qū)占企業(yè)上半年新增土儲(chǔ)金額的比例達(dá)到了63.3%，為近年來(lái)新高，珠三角占新增土儲(chǔ)總價(jià)比例14.6%，環(huán)渤海地區(qū)雖然新增土地?cái)?shù)量最多，但由于單價(jià)偏低，因此占比僅有16.2%。

??【環(huán)京區(qū)域土儲(chǔ)占比高，結(jié)構(gòu)優(yōu)化仍在路上】截止2021年中，榮盛發(fā)展的總土儲(chǔ)約3741萬(wàn)平方米，結(jié)合企業(yè)2020年的銷(xiāo)售面積及2021年的目標(biāo)增長(zhǎng)率推算，目前的土儲(chǔ)總量基本可以滿足企業(yè)未來(lái)3年左右的發(fā)展需求。環(huán)渤海占比微降至60.4%，其中環(huán)京區(qū)域總土儲(chǔ)建面達(dá)到了1092.2萬(wàn)平方米，較年初提升8.4%，占總土儲(chǔ)的比重達(dá)29.2%，其中廊坊一城土儲(chǔ)就達(dá)到了625.3萬(wàn)平方。

??【營(yíng)收增長(zhǎng)，盈利能力持續(xù)下滑】2021年上半年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入342.2億元，同比增長(zhǎng)30.9%。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收315.8億元，占營(yíng)業(yè)收入比重達(dá)92.3%，相較去年同期上升5.7個(gè)百分點(diǎn)。上半年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)88.4億元，整體毛利率水平為25.8%，較去年同期下降5.5個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，企業(yè)的毛利率和歸母凈利率水平自2018年以來(lái)出現(xiàn)持續(xù)下滑。展望全年，管理層認(rèn)為毛利率大概在20%-25%的之間。

??【剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率踩線，處于黃檔水平】截止至2021年中，榮盛發(fā)展持有現(xiàn)金291.7億元，現(xiàn)金短債比1.16，長(zhǎng)短債比相較期初略有提升至1.92。但是需要關(guān)注的是，截止至2021年中，榮盛發(fā)展應(yīng)付票據(jù)總額仍有79.3億元，并且由于商票多為短期兌付，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)金情況來(lái)看，我們認(rèn)為榮盛發(fā)展短期內(nèi)資金壓力仍然存在。截止至2021年中，企業(yè)凈負(fù)債率為66.5%，呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)。剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為70.8%，仍超出監(jiān)管規(guī)則不高于70%的要求，整體來(lái)看“三條紅線”處于黃檔水平。

??【產(chǎn)業(yè)園收入同比下降，“榮萬(wàn)家”成功上市】2021年上半年企業(yè)多元化營(yíng)收實(shí)現(xiàn)26.5億元，同比下降24.7%，主要是由于上半年企業(yè)產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)收入僅8億元，相較去年同期下降近60%。物業(yè)板塊和酒店板塊分別實(shí)現(xiàn)收入7.4億元和3.4億元，分別同比增長(zhǎng)16.3%、67.6%，并且在年初，榮萬(wàn)家還成功于港交所上市。

??01

??銷(xiāo)售

??業(yè)績(jī)?cè)鏊俨患癟OP50平均

??完成全年目標(biāo)46.1%

??銷(xiāo)售目標(biāo)達(dá)成46.1%，參考過(guò)往水平來(lái)看，企業(yè)完成全年目標(biāo)壓力不大。2021年上半年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷(xiāo)售金額599.2億元，同比增長(zhǎng)24.3%，低于TOP50強(qiáng)房企平均36%的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊?。合約銷(xiāo)售面積516.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.0%。截止至6月，榮盛發(fā)展完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)46.1%，2019年和2020年，企業(yè)半年度的目標(biāo)業(yè)績(jī)完成率分別為41.6%和39.9%，參考過(guò)往企業(yè)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，在上半年成績(jī)的基礎(chǔ)上，全年目標(biāo)完成壓力不大。

??上半年全口徑回款490億元，回款率同比提升近7個(gè)點(diǎn)。上半年，企業(yè)積極去庫(kù)存，搶抓回款，實(shí)現(xiàn)全口徑回款490億元，銷(xiāo)售回款率81.8%，與去年同期相比提升近7個(gè)百分點(diǎn)。按照企業(yè)的計(jì)劃，下半年保障回款560億元，即可完成全年回款1050億元的目標(biāo)。

       02

       投資

??保持審慎投資態(tài)度

       超6成投向長(zhǎng)三角區(qū)域

??投資謹(jǐn)慎拿地放緩，拿地銷(xiāo)售僅0.21。2021年上半年榮盛發(fā)展共新增28幅土地，新增土儲(chǔ)建筑面積為302.9萬(wàn)平方米，總價(jià)為123.4億元，拿地銷(xiāo)售僅為0.21，相較于去年同期的0.43有明顯下降，對(duì)比上半年TOP50平均的0.30，企業(yè)拿地的力度也相對(duì)偏小。新增土儲(chǔ)樓板價(jià)為4075元/平方米，與2020年全年新增土儲(chǔ)樓板價(jià)基本持平。

??調(diào)整布局重心，新增土儲(chǔ)超6成來(lái)自長(zhǎng)三角區(qū)域。2021年上半年，榮盛發(fā)展秉持沿長(zhǎng)江及隴海鐵路沿線，京滬、京廣鐵路沿線發(fā)展，深耕京津冀城市群，穩(wěn)步拓展長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群及周邊城市的“兩橫、兩縱、三集群”的戰(zhàn)略布局策略，在杭州、常州、徐州、蕪湖、廣州等城市積極納儲(chǔ)，其中長(zhǎng)三角地區(qū)占企業(yè)上半年新增土儲(chǔ)金額的比例達(dá)到了63.3%，為近年來(lái)新高，珠三角憑借廣州的高價(jià)地塊，占新增土儲(chǔ)總價(jià)比例14.6%，環(huán)渤海地區(qū)雖然新增土地?cái)?shù)量最多，但由于單價(jià)偏低，因此投資占比僅有16.2%。

??03

??土儲(chǔ)

??環(huán)京區(qū)域土儲(chǔ)占比高

??結(jié)構(gòu)優(yōu)化仍在路上

??總土儲(chǔ)可保障未來(lái)3年左右開(kāi)發(fā)需求。截止2021年中，榮盛發(fā)展的總土儲(chǔ)約3741萬(wàn)平方米，相較年初略有下降，結(jié)合企業(yè)2020年的銷(xiāo)售面積及2021年的目標(biāo)增長(zhǎng)率推算，目前的土儲(chǔ)總量基本可以滿足企業(yè)未來(lái)3年左右的發(fā)展需求。

??區(qū)域分布與年初差距不大，環(huán)渤海占比較年初略有下降至60.4%。目前雖然榮盛發(fā)展在逐步擴(kuò)展全國(guó)化布局，但其環(huán)渤海區(qū)域依然是企業(yè)發(fā)展的大本營(yíng)。尤其是環(huán)渤海中的環(huán)京區(qū)域，榮盛總土儲(chǔ)建面達(dá)到了1092.2萬(wàn)平方米，較年初提升8.4%，占總土儲(chǔ)的比重達(dá)29.2%，其中廊坊一城土儲(chǔ)就達(dá)到了625.3萬(wàn)平方米。在業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層表示目前影響環(huán)京樓市的幾大因素都在趨穩(wěn)，一是“房住不炒”政策在廊坊市場(chǎng)貫徹多年，目前政策平穩(wěn)，投資客水分被擠掉一些，以自住剛需為主；二是廊坊上半年銷(xiāo)售面積同比有15%左右的增長(zhǎng)，市場(chǎng)表現(xiàn)并不悲觀；第三個(gè)是集團(tuán)調(diào)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)效果顯現(xiàn)，上半年長(zhǎng)三角業(yè)績(jī)占比達(dá)到了36.2%，平滑環(huán)京區(qū)域影響，抗風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)。

??04

??營(yíng)利

??營(yíng)收穩(wěn)健增長(zhǎng)

??盈利能力持續(xù)下滑

??營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)3成，地產(chǎn)營(yíng)收貢獻(xiàn)重回9成以上。2021年上半年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入342.2億元，同比增長(zhǎng)30.9%。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收315.8億元，占營(yíng)業(yè)收入比重達(dá)92.3%，相較去年同期上升5.7個(gè)百分點(diǎn)。另外產(chǎn)業(yè)園收入較去年同期下滑近6成，物業(yè)服務(wù)和酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)同比均有提升。

??盈利能力持續(xù)下滑，預(yù)計(jì)全年毛利率在20%-25%。2020年上半年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)88.4億元，歸母凈利潤(rùn)25.3億元，整體毛利率水平為25.8%，較去年同期下降5.5個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利率為7.4%，較去年同期下降了3.9個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，企業(yè)的毛利率和歸母凈利率水平自2018年以來(lái)出現(xiàn)持續(xù)下滑。且據(jù)管理層透露，由于政策調(diào)控嚴(yán)厲，限價(jià)限售等多重政策因素，上半年企業(yè)在長(zhǎng)三角地區(qū)的平均毛利率僅有8%-15%，京津冀的項(xiàng)目可以達(dá)到15%-30%的毛利水平幫助平滑利潤(rùn)。展望全年，管理層認(rèn)為毛利率水平大概在20%-25%之間。整個(gè)行業(yè)利潤(rùn)承壓的環(huán)境之下，榮盛還需在成本管控和產(chǎn)品打造上繼續(xù)發(fā)力以維持盈利水平。

??05

??負(fù)債

??剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率踩線

??董事長(zhǎng)承諾絕不違約

??現(xiàn)金短債比1.16，應(yīng)付票據(jù)79.3億元，短期資金壓力仍在。截止至2021年中，榮盛發(fā)展持有現(xiàn)金291.7億元（含受限制現(xiàn)金），較期初略有下降?，F(xiàn)金短債比1.16，符合“三道紅線”監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，長(zhǎng)短債比相較期初略有提升至1.92。但是需要關(guān)注的是，截止至2021年中，榮盛發(fā)展應(yīng)付票據(jù)總額仍有79.3億元，應(yīng)付票據(jù)/有息債務(wù)總額為12.2%，應(yīng)付票據(jù)/歸母凈資產(chǎn)為16%，處于行業(yè)較高水平。在6月30日，有消息稱央行已將“三道紅線”試點(diǎn)房企商票數(shù)據(jù)納入到了監(jiān)控范圍，政策的趨嚴(yán)可能會(huì)帶來(lái)監(jiān)管的壓力，并且由于商票多為短期兌付，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)金情況來(lái)看，我們認(rèn)為榮盛發(fā)展短期內(nèi)資金壓力仍然較大。

??凈負(fù)債率呈下降趨勢(shì)，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率仍然超過(guò)監(jiān)管要求。據(jù)年報(bào)公布，截止至2021年中，企業(yè)凈負(fù)債率為66.5%，呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)。剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為70.8%，雖然仍超出監(jiān)管規(guī)則不高于70%的要求，但已然可控，整體來(lái)看“三條紅線”處于黃檔水平。

??另外在業(yè)績(jī)會(huì)上，榮盛發(fā)展董事長(zhǎng)耿建明表示，現(xiàn)階段公司近階段最重要的任務(wù)和主要的策略有兩點(diǎn)，一方面緊跟政策步伐，努力降負(fù)債去杠桿，按照要求努力做好銷(xiāo)售，另一方面去庫(kù)存，搶抓回款，放棄規(guī)模，審慎投資，做好長(zhǎng)期的思想準(zhǔn)備，切實(shí)管理好流動(dòng)性。同時(shí)董事長(zhǎng)還做出承諾，無(wú)論面臨何種形勢(shì)，面對(duì)何種困難，企業(yè)都按時(shí)足額的兌現(xiàn)了各類的債務(wù)，“我們過(guò)去沒(méi)有，現(xiàn)在不會(huì)有，將來(lái)同樣也不會(huì)出現(xiàn)任何違約事件?！?/p>

??06

??多元化

??產(chǎn)業(yè)園收入同比下降

??“榮萬(wàn)家”成功上市

??“3+X”戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)營(yíng)收下滑導(dǎo)致多元化營(yíng)收占比較年初下降。目前榮盛發(fā)展已基本形成了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設(shè)計(jì)、實(shí)業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)為一體的全產(chǎn)業(yè)鏈條，通過(guò)主、輔業(yè)的協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)公司收入和利潤(rùn)的持續(xù)增長(zhǎng)。整體來(lái)看，2021年上半年企業(yè)多元化營(yíng)收實(shí)現(xiàn)26.5億元，同比下降24.7%，主要是由于上半年企業(yè)產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)收入僅8億元，相較去年同期下降近60%。物業(yè)板塊和酒店板塊分別實(shí)現(xiàn)收入7.4億元和3.4億元，分別同比增長(zhǎng)16.3%、67.6%，并且在年初，榮萬(wàn)家還成功于港交所上市。