[克而瑞]遠(yuǎn)洋集團(tuán)：持續(xù)推進(jìn)“南移西拓”，運(yùn)營(yíng)能力需提升

??核心觀(guān)點(diǎn)

??【目標(biāo)完成率低于行業(yè)平均水平，持續(xù)推進(jìn)“南移西拓”】2021年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)全口徑合約銷(xiāo)售金額523.7億元，同比增長(zhǎng)25.17%；銷(xiāo)售面積283萬(wàn)方，同比增幅為30%；完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的34.9%，低于百?gòu)?qiáng)房企49%的行業(yè)平均。若紅星地產(chǎn)項(xiàng)目并表，或能一定程度上緩解業(yè)績(jī)壓力。遠(yuǎn)洋持續(xù)推進(jìn)“南移西拓”戰(zhàn)略，華中區(qū)域銷(xiāo)售貢獻(xiàn)同比上升12個(gè)百分點(diǎn)，但各個(gè)事業(yè)部之間發(fā)展不均，需加強(qiáng)在其布局重點(diǎn)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。

??【投拓積極，拿地銷(xiāo)售比達(dá)0.48】2021年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)新增土地建面460萬(wàn)平方米，包含16個(gè)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，17個(gè)物流項(xiàng)目和1個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。其中16個(gè)住宅項(xiàng)目總建面約330萬(wàn)平，按照7700元/平米的土地成本，拿地銷(xiāo)售比達(dá)到0.48。截止21年6月底，企業(yè)總土儲(chǔ)建面為3796萬(wàn)平方米，較2020年末微升0.2%。遠(yuǎn)洋土儲(chǔ)充足，北京和環(huán)渤海區(qū)域土儲(chǔ)建面占比達(dá)54%，短時(shí)間內(nèi)土儲(chǔ)以北京區(qū)域和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹鞯木置嫒暂^難改變。若紅星地產(chǎn)土儲(chǔ)并表，則其集團(tuán)上市部分土儲(chǔ)表現(xiàn)會(huì)更加均衡。

??【歸母凈利率下降，合作開(kāi)發(fā)侵蝕集團(tuán)利潤(rùn)空間】2021年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入205.1億元，毛利率22.48%，同比下降0.59個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利潤(rùn)10.1億元，同比下降17.4%。歸母凈利潤(rùn)下降主要是合作開(kāi)發(fā)侵蝕遠(yuǎn)洋集團(tuán)利潤(rùn)空間。從少數(shù)股東應(yīng)占凈利潤(rùn)可以看出，2021年上半年的少數(shù)股東應(yīng)占利潤(rùn)同比上升9.3個(gè)百分點(diǎn)至47%。另外近年來(lái)遠(yuǎn)洋總土儲(chǔ)樓板價(jià)保持高位，2021年上半年總土儲(chǔ)平均樓板價(jià)達(dá)7700元/平方米，加上銷(xiāo)售均價(jià)從2018年至今持續(xù)下滑，銷(xiāo)管費(fèi)用率上升，持續(xù)壓縮企業(yè)未來(lái)的利潤(rùn)空間。

??【“三道紅線(xiàn)”皆為綠檔，融資成本保持低位】截至2021年上半年末遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有現(xiàn)金382.32億元，較2020年年末下降12.6%?，F(xiàn)金短債比為1.88，長(zhǎng)短債務(wù)比為3.22，短期償債壓力不大。平均融資成本5.04%，持續(xù)保持低位，融資成本優(yōu)勢(shì)明顯。凈負(fù)債率較2020年末上升12個(gè)百分點(diǎn)至67%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69%，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，資金安全度保持在較好水平。遠(yuǎn)洋集團(tuán)就上市平臺(tái)而言財(cái)務(wù)水平風(fēng)險(xiǎn)不高，但表外融資情況無(wú)法推測(cè)，因此也需要審慎看待。

??01

??銷(xiāo)售

??目標(biāo)完成率低于行業(yè)平均水平

??持續(xù)推進(jìn)“南移西拓”

??目標(biāo)完成率低于行業(yè)平均水平。2021年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成全口徑合約銷(xiāo)售金額523.7億元，同比增長(zhǎng)25.17%；銷(xiāo)售面積283萬(wàn)方，同比增幅為30%；銷(xiāo)售均價(jià)18477元/平方米，同比下降3.5%，遠(yuǎn)洋集團(tuán)延續(xù)之前的以一二線(xiàn)城市為銷(xiāo)售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主場(chǎng)，二者合計(jì)占全年銷(xiāo)售金額的82%，貢獻(xiàn)占同比略降3個(gè)百分點(diǎn)，這也是其銷(xiāo)售均價(jià)較之前有所下降的原因之一。2021年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷(xiāo)售金額同比增速低于同規(guī)模50強(qiáng)房企的36%。遠(yuǎn)洋集團(tuán)2021年的銷(xiāo)售目標(biāo)為1500億元，上半年完成了34.9%，低于49%的行業(yè)目標(biāo)完成率水平，下半年完成銷(xiāo)售目標(biāo)仍然有些許業(yè)績(jī)壓力。

??7月完成與紅星控股協(xié)議簽署，成立運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)納入遠(yuǎn)洋管理體系。值得關(guān)注的是，2021年7月18日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告表示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本和紅星控股正式簽署協(xié)議，以40億元獲取重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（紅星企發(fā)）70%股權(quán)。在銷(xiāo)售規(guī)模方面，2020年紅星地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額約400億元（不含紅星置業(yè)），若紅星地產(chǎn)業(yè)績(jī)并入，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)壓力將得到緩解。目前來(lái)看，2021年7月的業(yè)績(jī)未并入紅星地產(chǎn)部分，未來(lái)是否并表仍是未知數(shù)。

??遠(yuǎn)洋持續(xù)推進(jìn)“南移西拓”戰(zhàn)略，華西區(qū)域相對(duì)薄弱。在2020年提出“南移西拓”戰(zhàn)略，集團(tuán)下設(shè)北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中和華西六大開(kāi)發(fā)事業(yè)部。從事業(yè)部之間的銷(xiāo)售占比來(lái)看，遠(yuǎn)洋2021年上半年的銷(xiāo)售占比較上年同期更加均衡，其中北京區(qū)域和環(huán)渤海區(qū)域同比分別下降5個(gè)和3個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售貢獻(xiàn)增長(zhǎng)最高的區(qū)域?yàn)槿A中區(qū)域，較去年同期增長(zhǎng)12個(gè)百分點(diǎn)，其區(qū)域事業(yè)部中心城市武漢的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率達(dá)到11%。華西區(qū)域較2020年上半年銷(xiāo)售貢獻(xiàn)下降3個(gè)百分點(diǎn)至5%，其區(qū)域中心成都的銷(xiāo)售金額僅3億元，仍然較為薄弱。從區(qū)域之間的銷(xiāo)售占比也可以看出各個(gè)事業(yè)部之間發(fā)展不均，需要加強(qiáng)在其布局重點(diǎn)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。

??02

??投資

??投拓積極

??拿地銷(xiāo)售比達(dá)0.48

??逆勢(shì)拿地，拿地銷(xiāo)售比為0.48。2021年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)新增土地建面460萬(wàn)平方米，包含16個(gè)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，17個(gè)物流項(xiàng)目和1個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。其中16個(gè)住宅項(xiàng)目總建面約330萬(wàn)平，按照7700元/平米的土地成本，今年新增土地金額達(dá)252.6億。從拿地銷(xiāo)售比來(lái)看，遠(yuǎn)洋持續(xù)聚焦主業(yè)，加快拿地節(jié)奏，拿地銷(xiāo)售比達(dá)到了0.48，遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)平均的0.29。

??03

??土地儲(chǔ)備

??土儲(chǔ)充足，權(quán)益占比55.9%

??土儲(chǔ)規(guī)模保持穩(wěn)定，土儲(chǔ)權(quán)益較2020年有所回升。2021年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土儲(chǔ)建面為3796萬(wàn)平方米，較2020年末微降0.2%?？偼羶?chǔ)權(quán)益占比都有所上升，總土儲(chǔ)建面權(quán)益占比較2020年年末上升3.4個(gè)百分點(diǎn)至55.9%。從遠(yuǎn)洋的銷(xiāo)售規(guī)模和拿地增速來(lái)看，其消化周期約為4-5年左右，土儲(chǔ)規(guī)模保持穩(wěn)定。

??收購(gòu)紅星地產(chǎn)后，若能并入上市平臺(tái)，遠(yuǎn)洋土儲(chǔ)將會(huì)進(jìn)一步均衡。截至2021年上半年末，遠(yuǎn)洋環(huán)渤海區(qū)域的土儲(chǔ)建面較2020年年末略升1個(gè)半分點(diǎn)?？傮w區(qū)域占比和2020年年末差距不大，各個(gè)區(qū)域變化在2%以?xún)?nèi)。土儲(chǔ)城市能級(jí)仍然以二線(xiàn)為主。遠(yuǎn)洋收并購(gòu)的紅星地產(chǎn)持有的華東、華中和華西的項(xiàng)目建筑面積區(qū)域分布達(dá)到70%，如果項(xiàng)目并入上市平臺(tái)，則反應(yīng)在財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)上遠(yuǎn)洋集團(tuán)在華東、華中和華西的土地儲(chǔ)備布局將更加完善和均衡。

??04

??盈利表現(xiàn)

??歸母凈利率下降

??合作開(kāi)發(fā)侵蝕集團(tuán)利潤(rùn)空間

??歸母凈利率大幅下降。2021年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入205.1億元，同比上升5.9%；歸母凈利潤(rùn)10.10億元，同比下降17.4%。毛利率22.48%，同比下降0.59個(gè)百分點(diǎn)。歸母凈利潤(rùn)下降主要是合作開(kāi)發(fā)侵蝕遠(yuǎn)洋集團(tuán)利潤(rùn)空間，從少數(shù)股東應(yīng)占凈利潤(rùn)可以看出，2021年上半年的少數(shù)股東應(yīng)占利潤(rùn)同比上升9.3個(gè)百分點(diǎn)至47%。

??非并表業(yè)務(wù)較多，上市部分營(yíng)收規(guī)模有限。遠(yuǎn)洋非并表業(yè)務(wù)較多，如其控股49%的遠(yuǎn)洋資本，其核心業(yè)務(wù)地產(chǎn)投資主要涉及持有型物業(yè)、銷(xiāo)售型物業(yè)、物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)地產(chǎn)，項(xiàng)目與遠(yuǎn)洋集團(tuán)業(yè)務(wù)布局重合度高，目前作為聯(lián)營(yíng)企業(yè)存在，故反應(yīng)在遠(yuǎn)洋集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表中的營(yíng)收有限。對(duì)比來(lái)看，與遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷(xiāo)售規(guī)模接近的房企去年?duì)I業(yè)收入普遍在600-800億左右，而遠(yuǎn)洋集團(tuán)去年全年?duì)I收不足600億。

??盈利空間進(jìn)一步壓縮，運(yùn)營(yíng)能力有待提升。遠(yuǎn)洋集團(tuán)近年來(lái)總土儲(chǔ)樓板價(jià)走高，雖然2021年上半年總土儲(chǔ)樓板價(jià)較2020年年末略降200元/平方米，但仍達(dá)到7700元/平方米。加上銷(xiāo)售均價(jià)從2018年以來(lái)持續(xù)下滑，銷(xiāo)管費(fèi)用率上升，持續(xù)壓縮企業(yè)的利潤(rùn)空間，盈利水平和運(yùn)營(yíng)能力面臨不小的挑戰(zhàn)。

??05

??償債表現(xiàn)

??“三道紅線(xiàn)”皆為綠檔

??融資成本保持低位

??債務(wù)結(jié)構(gòu)改善，處于綠檔水平。截至2021年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有現(xiàn)金382.32億元，較2020年年末下降12.6%。貸款結(jié)構(gòu)方面，1年內(nèi)到期的債務(wù)占比較2020年年末下降9個(gè)百分點(diǎn)，占貸款總額的23%；2-5年的到期的貸款占總額的42%，較去年上升9%?，F(xiàn)金短債比上升至1.88，長(zhǎng)短債務(wù)比上升至3.22，債務(wù)結(jié)構(gòu)較2020年年末改善。但由于遠(yuǎn)洋管理體系下有一定的非并表業(yè)務(wù)例如遠(yuǎn)洋資本等，雖就上市平臺(tái)而言財(cái)務(wù)水平風(fēng)險(xiǎn)不高，但其表外融資和債務(wù)規(guī)模無(wú)法測(cè)算，需要審慎看待。

??融資成本保持低位，平均借貸利率下降至5.04%。遠(yuǎn)洋集團(tuán)平均融資成本5.04%，較去年年末下降0.06個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)保持低位。遠(yuǎn)洋的凈負(fù)債率上升至67%，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69%，持續(xù)保持穩(wěn)定，“三道紅線(xiàn)”皆為綠檔。財(cái)務(wù)穩(wěn)健度提升，資金安全度保持在較好水平。