[克而瑞]大發(fā)地產(chǎn)：銷售同比增130%，堅持深耕長三角和成渝地區(qū)

??核心觀點

??【上半年業(yè)績同比增長130.3%】2021年上半年，大發(fā)銷售增長強勁，合同銷售額達到258.1億元，同比增長130.3%，保持了良好的增長態(tài)勢，并完成年度360億元銷售目標的71.7%。從銷售業(yè)績來源來看，長三角作為核心布局，業(yè)績貢獻率達到82.2%，成渝都市圈的貢獻率進一步提升至13.4%。

??【繼續(xù)深耕長三角、成渝都市圈】上半年，大發(fā)繼續(xù)深耕長三角地區(qū)和成渝都市圈，共計獲取7塊地，新增建面114萬平方米，分布在溫州、重慶、成都等城市，未來銷售預期向好。截至2021年6月30日，土地儲備總建筑面積約672萬平方米，平均地價約為5942元/平方米。

??【收入盈利表現(xiàn)向好，凈利潤同比大幅提升154.0%】大發(fā)在銷售規(guī)模擴張的同時，項目交付也同步跟進，上半年累計營收52.46億元，同比增加約51.1%，實現(xiàn)毛利10.55億元，毛利率維持在20.1%；由于銷售物業(yè)交付增加以及合營聯(lián)營公司扭虧為盈，凈利潤同比大幅提升154.0%，為4.44億元，凈利率達到8.5%，相較2020年同期上升約3.5個百分比。整體來說，收入和盈利向好，大運營管理體系成效顯現(xiàn)。

??【融資成本有所降低，堅持綠檔經(jīng)營】上市以來，大發(fā)的融資渠道持續(xù)拓寬，并于今年8月首獲境外銀行貸款，上半年平均融資成本有所降低，為8.7%。債務結構上，大發(fā)堅持綠檔經(jīng)營，三條紅線全達標，其中現(xiàn)金短債比為1.4倍，凈負債率降一步降至56.4%，扣除預收款項后的資產(chǎn)負債比率為69.0%。整體來說，財務安全性較高，也為應對市場不確定性和政策監(jiān)管提供保障。

??【強化管理閉環(huán)，積極ESG管理推進可持續(xù)發(fā)展】面對市場不確定性和監(jiān)管政策的密集出臺，大發(fā)積極從內(nèi)部出發(fā)，持續(xù)優(yōu)化大運營管控體系，強化管理閉環(huán)，持續(xù)提升運營效率，保障經(jīng)營業(yè)績目標。同時積極踐行社會企業(yè)責任，從企業(yè)管治、產(chǎn)品質(zhì)量管理、綠色項目建設、以至公益慈善等多個維度貫徹“建設城市美好生活，提高人居品質(zhì)”的責任與使命，推進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

??01

??銷售

??上半年業(yè)績同比增長130.3%

??今年有望超額完成目標

??2021年上半年，大發(fā)繼續(xù)保持強勁增勢，合同銷售額達到258.1億元，合同銷售面積達到159.0萬平方米，分別同比增長130.3%、98.6%；合同銷售均價為16229元/平方米。此前，大發(fā)在2020年度業(yè)績發(fā)布會上提出全年銷售目標為360億元，按此計算，上半年目標完成率已經(jīng)達到71.7%，在行業(yè)領先?？偟膩碚f，大發(fā)繼續(xù)保持了高速增長態(tài)勢，展現(xiàn)出良好的成長力。

??大發(fā)突出的業(yè)績表現(xiàn)主要得益于長三角以及成渝都市圈兩大優(yōu)質(zhì)市場貢獻，尤其是長三角地區(qū)作為核心布局區(qū)域，上半年貢獻銷售額212.2億元，占到總銷售額82.2%，其中溫州銷售額最高，達到50億元，南京、無錫、常州也均突破20億元。此外，中西部地區(qū)貢獻20.3億元，占比15.6%，銷售業(yè)績集中在成都、重慶兩大城市。

      由于目前監(jiān)管政策密集出臺，大發(fā)對市場繼續(xù)保持謹慎態(tài)度，下半年計劃推貨335億，長三角與成渝都市圈分別占比81%、16%，去化率只需達到3成即可完成全年目標，壓力并不大。截至7月底大發(fā)目標完成率已經(jīng)達八成，后期繼續(xù)保持去化節(jié)奏，全年將大概率超額完成目標。

??02

??投資

??深耕長三角和成渝都市圈

??未來將進一步提升權益比例

??上半年，大發(fā)在1+1+X（即深耕長三角地區(qū)核心區(qū)域、輻射成渝都市圈、并持續(xù)關注其他具有高發(fā)展?jié)摿Φ闹攸c城市）布局戰(zhàn)略下，積極尋找投資機會，共計獲取7塊地，新增建面114萬平方米，分布在溫州、麗水、蕪湖、重慶、成都，未來銷售預期看好。此外，為控制拿地成本和市場風險，大發(fā)已經(jīng)全面開啟合作模式，新增投資均為合作項目，平均權益為45%，其中有6塊并表。未來大發(fā)將會合理控制權益規(guī)模，逐步增強操盤和并表比例，保證增長質(zhì)量。

??由于上半年投銷相當，土儲規(guī)模基本保持平穩(wěn)。截至2021年6月30日，土地儲備總建筑面積約672萬平方米，與2020年末基本持平，分布在31座城市，平均地價約為5942元╱平方米，而2020年末為4960元/平方米，隨著土地成本壓力走高，未來企業(yè)保持盈利水平或面臨一定挑戰(zhàn)。

??03

??盈利

??收入盈利表現(xiàn)向好

??凈利潤同比大幅提升154.0%

??在銷售規(guī)模擴張的同時，大發(fā)的項目交付進度也同步跟進，上半年累計營收52.46億元，較2020年同期增加約51.1%。期內(nèi)，實現(xiàn)毛利10.55億元，同比增加約51.0%，毛利率與去年同期持平，維持在20.1%；由于銷售物業(yè)交付增加以及合營聯(lián)營公司扭虧為盈，凈利潤同比大幅提升154.0%，為4.44億元，凈利率達到8.5%，相較2020年同期上升約3.5個百分點。

??整體來說，大發(fā)的收入、盈利向好，大運營管控體系成效顯現(xiàn)。疊加仍有430億元已售未結項目資源，在一定程度保證了大發(fā)收入、利潤穩(wěn)定增長。

??04

??償債

??融資成本有所降低

??堅持綠檔經(jīng)營

??上市以來，大發(fā)高成長性和穩(wěn)健經(jīng)營越來越受到資本市場的認可。上半年，成功發(fā)行兩筆美元優(yōu)先票據(jù)，共計2.8億美元。并于8月首獲境外銀行貸款，獲恒生銀行批出3000萬美元定期貸款，融資渠道進一步拓寬。此外，大發(fā)平均融資成本也持續(xù)下降至8.7%，2020年上半年為9.5%。

??從負債情況來看，截至2020年6月30日，大發(fā)總有息負債122.90億元，較2020年末減少約2.8%，其中一年內(nèi)到期債務47.79億元。從“三條紅線”管控指標來看，大發(fā)報告期末持有現(xiàn)金（包括受限制現(xiàn)金及已質(zhì)押存款）67.18億元，現(xiàn)金短債比為1.4倍，流動性良好；凈負債率由2020年末61.2%進一步下降至56.4%，扣除預收款項后的資產(chǎn)負債比率為69.0%，也低于70%。整體來看，大發(fā)三條線全部達標，繼續(xù)保持綠檔經(jīng)營，財務安全性較高，也為應對市場不確定性和政策監(jiān)管提供保障。

??05

??戰(zhàn)略

??強化管理閉環(huán)

??積極ESG管理推進可持續(xù)發(fā)展

??行業(yè)環(huán)境的變化，越來越考驗企業(yè)的管理能力。面對市場不確定性和監(jiān)管政策的密集出臺，大發(fā)積極從內(nèi)部出發(fā)，持續(xù)優(yōu)化大運營管控體系，進一步堅持“有貢獻、有利潤”的現(xiàn)金流，堅持“高效率、高品質(zhì)”的原則，以“穩(wěn)健經(jīng)營”為核心，落實“四個一體化”策略（即投銷融一體化；回融支一體化；設計工程客服物業(yè)一體化；提價值、降成本、控費效一體化），強化管理閉環(huán)，持續(xù)提升運營效率，保障經(jīng)營業(yè)績目標。

??此外，大發(fā)一直積極踐行社會企業(yè)責任，從企業(yè)管治、產(chǎn)品質(zhì)量管理、綠色項目建設、以至公益慈善等多個維度貫徹“建設城市美好生活，提高人居品質(zhì)”的責任與使命。6月18日，大發(fā)成立環(huán)境、社會及管治委員會（ESG委員會），以協(xié)助董事會檢討及監(jiān)察本集團的環(huán)境、社會及管治政策及常規(guī)。并于7月8日宣布設立綠色融資框架，透過發(fā)行綠色債券、籌集綠色貸款和其他形式的融資，用于資助或再融資符合標準的綠色項目，包括綠色建筑、可再生能源、清潔運輸交通及氣候變化適應。

??從項目落地情況來看，大發(fā)所有項目100%滿足綠色節(jié)能標準，截至目前共有13個項目獲得二星級綠色建筑設計標識證書或設計批覆，其中有10個項目建筑節(jié)能率65%，3個項目達到75%。

??行業(yè)大背景下，在地產(chǎn)開發(fā)從粗放建設導向長期可持續(xù)的健康發(fā)展的過程中，ESG發(fā)展理念重要性和必要性越來越凸顯，是企業(yè)硬實力與軟實力的綜合表現(xiàn)，大發(fā)的戰(zhàn)略動作可以說是順應了趨勢發(fā)展，將利好于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。