[克而瑞]景瑞控股：深耕長(zhǎng)三角都市圈，銷售同比增長(zhǎng)144%

??核心觀點(diǎn)

??【銷售業(yè)績(jī)同比增1.4倍，回款率超85%】2021年上半年景瑞控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額187.3億元，同比增長(zhǎng)144.3%，截止至2021年中，景瑞已經(jīng)完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的62%，全年來看，景瑞有望超額完成銷售目標(biāo)。回款方面，上半年景瑞實(shí)現(xiàn)了85%以上的回款率。以一二線銷售為主，三四線城市也有躍升，不過城市群有待深耕，以持續(xù)提升銷售規(guī)模。

??【拿地謹(jǐn)慎，新增土儲(chǔ)權(quán)益比例升至70.7%】2021年上半年景瑞控股共新增4幅土地，分別位于寧波、金華、上海、武漢，新增土儲(chǔ)總建面41.8萬方，拿地總價(jià)19.7億元。按照總價(jià)推算，新增土地權(quán)益比例由58.8%上升至70.7%，權(quán)益比例的提升為企業(yè)更有質(zhì)量的增長(zhǎng)打下基礎(chǔ)。 

??【側(cè)重長(zhǎng)三角都市圈，土儲(chǔ)可滿足2-3年發(fā)展需求】截止至2021年中，景瑞控股共擁有土儲(chǔ)總建面529.3萬平方米，可以支撐2-3年的發(fā)展，鑒于企業(yè)上半年拿地力度較小，若想要保證持續(xù)的業(yè)績(jī)?cè)鏊?，未來仍需擴(kuò)大拿地力度補(bǔ)充土儲(chǔ)。一二線城市建面占比85%，區(qū)域上仍側(cè)重長(zhǎng)三角都市圈，占比為54.3%，以蘇州、南京、上海、寧波等城市為主。

??【營(yíng)收增長(zhǎng)超6成，盈利水平仍有提升空間】 2021年上半年景瑞控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收51.0億元，同比增長(zhǎng)61.7%，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入46.36億元，同比增長(zhǎng)65.1%，是推動(dòng)營(yíng)收上漲的主要因素。實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)12.3億元，同比上升24.0%，整體毛利率24.1%，相較于2020年全年有所回升，但是與同期相比下降7.3個(gè)百分點(diǎn)。整體凈利潤(rùn)3.66億元，同比上升6.1%，凈利率7.2%，同比下降了3.8個(gè)百分點(diǎn)。歸母凈利潤(rùn)2.95億元，同比穩(wěn)定，歸母凈利率5.8%，盈利水平相對(duì)行業(yè)平均而言仍有提升空間。

??【兩項(xiàng)指標(biāo)維持綠檔，短期無償債壓力】截止至2021年中，現(xiàn)金短債比為1.68，長(zhǎng)短債比提升至1.74。應(yīng)付貿(mào)易賬款及應(yīng)付票據(jù)/有息債務(wù)僅19.6%。凈負(fù)債率較期初升高至81.1%，但仍然處于綠檔。剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率在80%左右，未來需關(guān)注這一指標(biāo)的優(yōu)化。

??【多元業(yè)務(wù)平穩(wěn)發(fā)展，物管服務(wù)同比增長(zhǎng)55.9%】公司持續(xù)發(fā)展地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、物管三條業(yè)務(wù)賽道，并實(shí)踐大資管戰(zhàn)略。2021上半年，優(yōu)鉞資管新設(shè)立5支基金，外部募集資金總額7.8億元，接近2020年全年。不動(dòng)產(chǎn)資管平臺(tái)租金收入保持平穩(wěn)，公寓平均出租率較2020年底上升3.3個(gè)百分點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)平臺(tái)上半年收入高增，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.51億元，同比增長(zhǎng)55.9%，目前預(yù)計(jì)2022年交表。 

??01

??銷售

??銷售業(yè)績(jī)同比增1.4倍

??回款率超85%

??上半年實(shí)現(xiàn)銷售額187.3億元，同比增1.4倍，全年業(yè)績(jī)目標(biāo)已完成6成。根據(jù)企業(yè)業(yè)績(jī)公告，2021年上半年景瑞控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額187.3億元，同比增長(zhǎng)144.3%。上半年銷售表現(xiàn)強(qiáng)勁，一方面是由于企業(yè)平衡了全年的推盤量，且推盤量較大的長(zhǎng)三角區(qū)域市場(chǎng)熱度高，舉行了為期近兩個(gè)月的大型營(yíng)銷活動(dòng)“炫彩拼房節(jié)”；另一方面是由于2020年上半年受疫情影響，基數(shù)較少。截止至2021年中，景瑞已經(jīng)完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的62%，全年來看，景瑞有望超額完成銷售目標(biāo)。

??回款方面，上半年景瑞實(shí)現(xiàn)了85%以上的回款率1，略低于去年90%的水平，主要是由于金融政策的收緊帶來的影響，不過據(jù)CRIC的監(jiān)測(cè)，85%的回款率仍處于行業(yè)中上游水平。

??一二線為核心，長(zhǎng)三角三四線城市業(yè)績(jī)占比上升。景瑞控股始終堅(jiān)持圍繞一二線核心城市及都市圈進(jìn)行深耕的策略，2021年上半年，企業(yè)一二線城市貢獻(xiàn)占比達(dá)到83.8%，其中武漢、天津、南京、杭州四個(gè)核心城市貢獻(xiàn)了企業(yè)近6成的業(yè)績(jī)。三四線方面，長(zhǎng)三角的常州、揚(yáng)州、無錫等三四線城市開始兌現(xiàn)業(yè)績(jī)，占比較2020年有所提升，與我們年初預(yù)判一致。整體來看，企業(yè)以二線城市銷售為主，在長(zhǎng)三角地區(qū)布局較多，在其他城市群深耕上可持續(xù)做出努力。

??02

??投資

??拿地謹(jǐn)慎

??新增土儲(chǔ)權(quán)益比例升至70.7%

??投資力度保守，新增土儲(chǔ)權(quán)益比例提升至70.7%。2021年上半年景瑞控股共新增4幅土地，分別位于寧波、金華、上海、武漢，新增土儲(chǔ)總建面41.8萬方，拿地總價(jià)19.7億元。企業(yè)的拿地成本相較于2020年進(jìn)一步下降至4711元/平方米。按照總價(jià)推算，新增土地權(quán)益比例由58.8%再度上升至70.7%，權(quán)益比例的持續(xù)提升為企業(yè)更有質(zhì)量的增長(zhǎng)打下基礎(chǔ)。

??03

??土儲(chǔ)

??側(cè)重長(zhǎng)三角都市圈

??土儲(chǔ)可滿足2-3年發(fā)展需求 

??土地儲(chǔ)備總量增長(zhǎng)至529.3萬方，可以支撐企業(yè)2-3年發(fā)展。截止至2021年中，景瑞控股共擁有土儲(chǔ)總建面529.3萬平方米，按建筑面積口徑推算，權(quán)益比例55.5%。按照企業(yè)2020年銷售和2021年增長(zhǎng)目標(biāo)推算，可以支撐2-3年的發(fā)展，鑒于企業(yè)上半年拿地力度較小，若想要保證持續(xù)的業(yè)績(jī)?cè)鏊伲磥砣孕钄U(kuò)大拿地力度補(bǔ)充土儲(chǔ)。

??一二線城市土儲(chǔ)建面占比85%，長(zhǎng)三角占半壁江山。景瑞的總土儲(chǔ)布局仍然以一二線城市為主，武漢、蘇州建面占比最大，分別達(dá)到了20.2%，16.5%。區(qū)域上仍側(cè)重長(zhǎng)三角都市圈，占比為54.3%，以蘇州、南京、上海、寧波等城市為主。

??04

??營(yíng)利

??營(yíng)收增長(zhǎng)超6成

??毛利率24.1%

??地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)加快，物管發(fā)展向好，上半年?duì)I收增長(zhǎng)超6成。2021年上半年景瑞控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收51.0億元，同比增長(zhǎng)61.7%，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入46.36億元，同比增長(zhǎng)65.1%，是推動(dòng)營(yíng)收上漲的主要因素。多元業(yè)務(wù)中，物業(yè)服務(wù)持續(xù)向好，收入3.5億，同比上升55.9%。

??毛利率相比2020年回升，凈利率下降。2021年上半年景瑞控股實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)12.3億元，同比上升24.0%，整體毛利率24.1%，相較于2020年全年有所回升。實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.66億元，整體凈利率7.2%，相較2020年同期也下降了3.7個(gè)百分點(diǎn)。上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)2.95億元，與2020年同期基本持平，歸母凈利率5.8%，同比下降3.5個(gè)百分點(diǎn)，盈利水平相對(duì)行業(yè)平均而言仍有待提升。

??05

??償債

??兩項(xiàng)指標(biāo)維持綠檔

??短期無償債壓力

??債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，現(xiàn)金短債比升至1.68，長(zhǎng)短債比升至1.74。截止至2021年中，景瑞控股共持有現(xiàn)金142.3億元，同比提升4.3%，現(xiàn)金短債比為1.68，較期初進(jìn)一步改善，短期內(nèi)無償債壓力。上半年企業(yè)成功發(fā)行3筆境外優(yōu)先票據(jù)平滑債務(wù)周期，截止至21年中期企業(yè)長(zhǎng)短債比提升至1.74。商票方面，根據(jù)企業(yè)業(yè)績(jī)公告，截止至2020年中，企業(yè)應(yīng)付票據(jù)總額僅有不足1億元，償還壓力很小，應(yīng)付貿(mào)易賬款及應(yīng)付票據(jù)總額約45.5億元，應(yīng)付貿(mào)易賬款及應(yīng)付票據(jù)/有息債務(wù)僅19.6%，低于行業(yè)平均水平。

??凈負(fù)債率81.1%，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率待優(yōu)化。截止至2021年中，景瑞控股的凈負(fù)債率較期初升高至81.1%，但仍然處于綠檔。不過剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率方面，景瑞控股一直保持在80%左右，未來需更加關(guān)注這一指標(biāo)的優(yōu)化。

??06

??多元化

??多元業(yè)務(wù)平穩(wěn)發(fā)展

??物管服務(wù)收入同比增55% 

??多元業(yè)務(wù)平穩(wěn)發(fā)展。優(yōu)鉞資管新設(shè)立5支基金，上半年外部募集資金總額7.8億元，接近2020年全年。不動(dòng)產(chǎn)資管平臺(tái)租金收入保持平穩(wěn)，公寓平均出租率較2020年底上升3.3個(gè)百分點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)平臺(tái)上半年實(shí)現(xiàn)收入3.5億元，同比增長(zhǎng)55.9%，目前預(yù)計(jì)2022年交表。