[克而瑞]德信中國(guó)：三道紅線維持黃檔，積極納儲(chǔ)

??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)67.4%，銷(xiāo)售回款率達(dá)85%】上半年德信中國(guó)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額430億元，同比增長(zhǎng)67.4%，大幅領(lǐng)先百?gòu)?qiáng)房企平均40%的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊?。上半年企業(yè)通過(guò)線上+線下相融的數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)模式，實(shí)現(xiàn)了79億的線上轉(zhuǎn)化成交。完成全年目標(biāo)59%，預(yù)期實(shí)現(xiàn)全年800億銷(xiāo)售目標(biāo)壓力不大。公司銷(xiāo)售回款率達(dá)85%。

??【積極納儲(chǔ)均衡布局，權(quán)益比例持續(xù)回升】上半年新增土儲(chǔ)總價(jià)270.9億元，建面492.7萬(wàn)平方米。全口徑金額拿地銷(xiāo)售比0.63，超出百?gòu)?qiáng)房企平均的0.29一倍還多。新增土儲(chǔ)權(quán)益比例提升至49.6%，但拿地權(quán)益占比仍然較低，新增項(xiàng)目中僅1個(gè)為全資。以金額口徑計(jì)算，上半年新增土儲(chǔ)中68%位于長(zhǎng)三角區(qū)域，珠三角和中西部?jī)蓞^(qū)域投資均有提升。二線仍是布局的核心，拿地金額占比達(dá)55%，三四線拿地則均位于長(zhǎng)三角和珠三角。

??【土儲(chǔ)充足，滿(mǎn)足企業(yè)2-3年發(fā)展所需】截至2021年中，德信地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備為1992.7萬(wàn)平方米，可滿(mǎn)足2-3年的發(fā)展需要。以建筑面積口徑計(jì)，二線城市與三四線城市占比接近，長(zhǎng)三角區(qū)域占比達(dá)76%，杭州作為德信大本營(yíng)，單城占比達(dá)到了27.4%。

??【營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)，盈利水平下滑】上半年德信實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入130.7億元，同比增長(zhǎng)68.5%，其中物業(yè)開(kāi)發(fā)收入129.9億元，同比增長(zhǎng)約67.1%，代建業(yè)務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)收入3.11億元，同比增長(zhǎng)160.4%。但企業(yè)盈利能力持續(xù)下滑，歸母利潤(rùn)率不足5%。實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)28.5億元，整體毛利率21.8%，同比下滑4.9個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)13.8億元，凈利率10.5%，同比大幅下滑6.8個(gè)百分點(diǎn)。歸母凈利潤(rùn)6.3億元，歸母凈利率僅4.8%。整體而言，并表的項(xiàng)目的低權(quán)益比例也使得企業(yè)的歸母凈利率指標(biāo)受到影響。

??【三道紅線維持黃檔，融資成本得到優(yōu)化】截至2021年中，德信現(xiàn)金短債比1.37，長(zhǎng)短債比1.49。企業(yè)使用商票規(guī)模很小，僅有1.23億元，即便納入監(jiān)管，對(duì)企業(yè)負(fù)債指標(biāo)影響也比比較小。凈負(fù)債率為72.4%，相較2020年底下降2.6個(gè)百分點(diǎn)，滿(mǎn)足三道紅線監(jiān)管需求。融資成本方面取得明顯優(yōu)化但仍然偏高，截止至2021年中平均借貸成本為8.1%。剔除預(yù)售賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為73.6%，“三條紅線”處于黃檔水平。

??01

??銷(xiāo)售

??業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)67.4%

??銷(xiāo)售回款率達(dá)85%

??銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊龠_(dá)67.4%，目標(biāo)率完成59%。2021年上半年德信中國(guó)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額430億元，同比增長(zhǎng)67.4%，領(lǐng)先百?gòu)?qiáng)房企平均40%的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊?。銷(xiāo)售面積204.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)68.0%。優(yōu)異的銷(xiāo)售成績(jī)離不開(kāi)企業(yè)積極的營(yíng)銷(xiāo)舉措，上半年企業(yè)通過(guò)線上+線下相融的數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)模式，實(shí)現(xiàn)了79億的線上轉(zhuǎn)化成交，“知己生活節(jié)”已連續(xù)舉辦兩屆，成為企業(yè)核心營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)之一。相對(duì)全年800億元的銷(xiāo)售目標(biāo)而言，截止至6月企業(yè)已完成59%，預(yù)期目標(biāo)完成壓力不大。 

??回款方面，德信通過(guò)設(shè)立回款專(zhuān)項(xiàng)小組，由城市公司總經(jīng)理牽頭每周定期舉行回款專(zhuān)項(xiàng)會(huì)議，結(jié)合績(jī)效考核機(jī)制保證資金快速回籠，上半年公司銷(xiāo)售回款率達(dá)85%。

??02

??投資

??積極納儲(chǔ)均衡布局

??權(quán)益比例持續(xù)回升

??全口徑金額拿地銷(xiāo)售比0.63，權(quán)益比例持續(xù)回升。2021年上半年，德信中國(guó)仍然保持著積極的拿地力度，上半年共斬獲了27宗土地，新增土儲(chǔ)投資總額270.9億元，新增土儲(chǔ)建面492.7萬(wàn)平方米。全口徑金額拿地銷(xiāo)售比0.63，超出百?gòu)?qiáng)房企平均的0.29一倍還多。權(quán)益方面，上半年德信新增土儲(chǔ)權(quán)益比例提升至49.6%，已經(jīng)連續(xù)三年回升，但是拿地權(quán)益占比仍然較低，新增項(xiàng)目中僅1個(gè)為全資。一直以來(lái)，德信的合作項(xiàng)目占比較高，雖然這種模式能夠幫助企業(yè)快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)，但勢(shì)必會(huì)影響歸母利潤(rùn)，未來(lái)企業(yè)仍需持續(xù)關(guān)注權(quán)益比例的提升。

??外拓加強(qiáng)，珠三角和中西部投資力度均有提升。德信始終堅(jiān)持立足浙江，深耕長(zhǎng)三角，聚焦四大都市圈的布局策略。以金額口徑計(jì)算，上半年新增土儲(chǔ)中68%位于長(zhǎng)三角區(qū)域，仍居首位。不過(guò)相較2020年而言，企業(yè)外拓力度加強(qiáng)，珠三角和中西部?jī)蓞^(qū)域投資均有提升，其中珠三角區(qū)域重點(diǎn)布局了漳州、廣州、佛山三城，占比大幅提升14個(gè)百分點(diǎn)至17%。城市能級(jí)方面，二線仍是德信布局的重點(diǎn)核心，拿地金額占比達(dá)55%，較2020年略有下降，三四線城市拿地金額上升至41%，但均位于長(zhǎng)三角和珠三角。

??03

??土儲(chǔ)

??土儲(chǔ)充足

??滿(mǎn)足企業(yè)2-3年發(fā)展所需

??土地儲(chǔ)備充足，杭州土儲(chǔ)占比近三成。截至2021年中，德信地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備為1992.7萬(wàn)平方米，較2020年底提升22.6%。按照企業(yè)目前的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售以及增長(zhǎng)節(jié)奏，可以滿(mǎn)足2-3年的發(fā)展需要。以建筑面積口徑計(jì)算，城市能級(jí)方面，二線城市與三四線城市占比接近，區(qū)域分布上，長(zhǎng)三角區(qū)域占比高達(dá)76%，杭州作為德信大本營(yíng)，單城占比達(dá)到了27.4%，溫州僅次于杭州，占比達(dá)到了11.9%。

??04

??營(yíng)利

??營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)

??盈利水平下滑

??結(jié)轉(zhuǎn)加快，整體營(yíng)收上漲68.5%，代建業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)1.6倍。2021年上半年德信實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入130.7億元，同比增長(zhǎng)68.5%，其中物業(yè)開(kāi)發(fā)收入129.9億元，同比增長(zhǎng)約67.1%，占集團(tuán)總收入的97.0%。代建業(yè)務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)收入3.11億元，同比增長(zhǎng)160.4%，期內(nèi)成功拓展2個(gè)新項(xiàng)目。物業(yè)投資收入0.72億元，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。

??盈利水平下滑，歸母利潤(rùn)率不足5%。2021年上半年德信中國(guó)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)28.5億元，同比上升37.7%，整體毛利率21.8%，同比下滑4.9個(gè)百分點(diǎn)。期內(nèi)凈利潤(rùn)13.8億元，凈利率10.5%，相較2020年同期下滑6.8個(gè)百分點(diǎn)。整體歸母凈利潤(rùn)6.3億元，歸母凈利率僅4.8%。整體而言，德信結(jié)轉(zhuǎn)收入并表比例由2020年上半年的44%增長(zhǎng)至64%，但是并表的項(xiàng)目的低權(quán)益比例也使得企業(yè)的歸母凈利率受到影響。

??05

??負(fù)債

??三道紅線維持黃檔

??融資成本得到優(yōu)化

??現(xiàn)金短債比1.37，商票總額僅1.23億元。截至2021年中，德信中國(guó)持有現(xiàn)金178.4億元，現(xiàn)金短債比1.37，現(xiàn)金可覆蓋短債，短期內(nèi)無(wú)償債風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)短債比1.49，較期初有所下降。針對(duì)商票問(wèn)題，管理層在業(yè)績(jī)會(huì)回應(yīng)，企業(yè)使用商票規(guī)模很小，僅有1.23億元，即便納入監(jiān)管，對(duì)企業(yè)負(fù)債指標(biāo)影響也比比較小。美元債方面公司共發(fā)行了8.5億元美元債，8月成功歸還2.58億美元之后，目前余額為5.5億，且尚有2.5億美元發(fā)行額度，未來(lái)會(huì)結(jié)合市場(chǎng)情況作出決策。

??剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率超出監(jiān)管要求，融資成本優(yōu)化至8.1%，但仍然偏高。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，截至2021年中期，德信的凈負(fù)債率為72.4%，相較2020年底下降2.6個(gè)百分點(diǎn)，滿(mǎn)足三道紅線監(jiān)管需求。融資成本方面取得明顯優(yōu)化但仍然偏高，截止至2021年中平均借貸成本為8.1%。剔除預(yù)售賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為73.6%，超出監(jiān)管規(guī)則不得高于70%的要求，“三條紅線”處于黃檔水平。