[克而瑞]中梁控股：拿地謹(jǐn)慎靈活，持續(xù)改善債務(wù)結(jié)構(gòu)降低成本

??核心觀(guān)點(diǎn)

??【銷(xiāo)售金額穩(wěn)步增長(zhǎng)，目標(biāo)完成率達(dá)53%】2021年上半年中梁控股實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷(xiāo)售金額950億元，同比增長(zhǎng)40.32%，銷(xiāo)售規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)。得益于前兩年土地投資結(jié)構(gòu)向二線(xiàn)城市及強(qiáng)三線(xiàn)城市的改變，來(lái)自二三線(xiàn)城市的銷(xiāo)售金額占比將近90%，其中二線(xiàn)城市占比達(dá)到49.6%，同比增長(zhǎng)5.7個(gè)百分點(diǎn)。上半年中梁的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率達(dá)到53%，目標(biāo)完成度相對(duì)較高，簽約回款率穩(wěn)定在85%的水平。

??【拿地謹(jǐn)慎靈活，避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)激烈二線(xiàn)城市】2021年上半年新增土地建面790萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)408億元，分別同比增長(zhǎng)6.0%和3.6%。在城市能級(jí)策略方面，二三線(xiàn)的拿地金額占比約達(dá)90%，但靈活避開(kāi)部分競(jìng)爭(zhēng)激烈的二線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市占比34%，同比下降30個(gè)百分點(diǎn)，其中來(lái)自集中供地政策的二線(xiàn)城市占土地投資總額約19%，其他二線(xiàn)城市占比15%。

??【結(jié)算速度加快，盈利水平仍有提升空間】2021年上半年?duì)I業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，同比增加38.45%至329.06億元，增速同比上升23個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)速度加快。毛利率20.76%，凈利率7.84%，歸母凈利率4.20%，盈利水平低于行業(yè)平均，盈利水平仍有提升空間。

??【境內(nèi)非銀占比進(jìn)一步降低，融資成本仍需持續(xù)優(yōu)化】持有現(xiàn)金較期初增長(zhǎng)3.81%至355.35億元，現(xiàn)金短債比1.53，較期初增長(zhǎng)0.09，現(xiàn)金持續(xù)覆蓋短債，短期償債風(fēng)險(xiǎn)不大。凈負(fù)債率較期初下降13.7個(gè)百分點(diǎn)至56.1%。剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率較期初微降0.6個(gè)百分點(diǎn)至79.3%，三條紅線(xiàn)觸線(xiàn)一條，為黃檔企業(yè)。有息債的非銀占比較期初下降了3個(gè)百分比至25%，平均融資成本下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至8.3%，債務(wù)成本仍需持續(xù)優(yōu)化。

??01

??銷(xiāo)售

??銷(xiāo)售金額穩(wěn)步增長(zhǎng)

??城市深耕力度需進(jìn)一步加強(qiáng)

??2021年上半年中梁控股實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷(xiāo)售金額950億元，合約銷(xiāo)售面積754萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)40.32%和39.41%，銷(xiāo)售增速高于TOP20房企29.3%的平均水平；相比2019年同期來(lái)看，中梁控股也同比增長(zhǎng)49.20%，整體來(lái)看，中梁銷(xiāo)售規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)。

??2021年上半年中梁的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率達(dá)到53%，目標(biāo)完成度相對(duì)較高，簽約回款率穩(wěn)定在85%的水平。同時(shí)，2021年上半年中梁項(xiàng)目達(dá)到70%的首開(kāi)去化率，預(yù)估完成全年目標(biāo)問(wèn)題不大。

??從銷(xiāo)售城市來(lái)看，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)最大的城市是溫州，貢獻(xiàn)銷(xiāo)售金額106.40億元，是唯一一個(gè)銷(xiāo)售規(guī)模超過(guò)百億元的城市；杭州、合肥的銷(xiāo)售金額超過(guò)50億元，而去年同期僅有溫州一個(gè)城市銷(xiāo)售金額超50億，城市深耕有了一定的進(jìn)展。但總體來(lái)看，企業(yè)銷(xiāo)售來(lái)自140多個(gè)城市，大部分單城城市貢獻(xiàn)仍較為薄弱，城市深耕力度仍需進(jìn)一步加強(qiáng)。

??在銷(xiāo)售金額區(qū)域分布來(lái)看，五大區(qū)域的銷(xiāo)售金額均實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，其中環(huán)渤海和海峽西岸城市銷(xiāo)售貢獻(xiàn)進(jìn)一步增強(qiáng)，分別同比增長(zhǎng)了83.7%和113.5%，使得他們的銷(xiāo)售占比分別上漲了2.4和2.8個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售占比最高的區(qū)域仍為長(zhǎng)三角區(qū)域，占比達(dá)到為57.9%，同比減少5.6個(gè)百分點(diǎn)。

??得益于前兩年土地投資結(jié)構(gòu)向二線(xiàn)城市及強(qiáng)三線(xiàn)城市的改變，2021年上半年銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)進(jìn)一步體現(xiàn)該調(diào)整效果，2021年上半年中梁控股的銷(xiāo)售金額來(lái)自二三線(xiàn)城市的占比將近90%，其中二線(xiàn)城市占比達(dá)到49.6%，同比增長(zhǎng)5.7個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)力度加大。

??02

??投資

??拿地謹(jǐn)慎靈活

避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)激烈二線(xiàn)城市

??2021年上半年中梁新增67個(gè)項(xiàng)目，新進(jìn)入長(zhǎng)春、汕頭、漯河、運(yùn)城、西寧5個(gè)城,新增土地建面790萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)408億元，分別同比增長(zhǎng)6.0%和3.6%，共計(jì)新增約1020億元的貨值。拿地銷(xiāo)售金額比0.43，權(quán)益拿地銷(xiāo)售金額比低于0.4，新增土地權(quán)益進(jìn)一步下降，主要是在集中供地城市的合作力度加大。

??在城市能級(jí)策略方面，中梁維持2020年的投資策略，堅(jiān)持轉(zhuǎn)二線(xiàn)及強(qiáng)三線(xiàn)城市，二三線(xiàn)的拿地金額占比約達(dá)89%。與此同時(shí)，上半年中梁靈活避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)激烈的二線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市拿地金額占比34%，同比下降30個(gè)百分點(diǎn)，其中集中供地二線(xiàn)城市的土地投資占總額約19%，其他二線(xiàn)城市占比15%。其余的土地投資總額中，三線(xiàn)城市占比55%，四線(xiàn)城市占比約11%。

??由拿地金額區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，持續(xù)深耕長(zhǎng)三角。2021年上半年長(zhǎng)三角拿地占比為51%，是占比最大的區(qū)域，此外中西區(qū)、環(huán)渤海、海峽兩岸和珠三角區(qū)域的拿地占比為18%、10%、12%和9%。其中珠三角區(qū)域拿地占比同比上升了8個(gè)百分點(diǎn)，漲幅最高。

截至2021年上半年，中梁控股土地儲(chǔ)備6577萬(wàn)平方米，較于期初增長(zhǎng)10.5%。項(xiàng)目總數(shù)494個(gè)，覆蓋全國(guó)155個(gè)城市。從土儲(chǔ)建面分布來(lái)看，42%位于長(zhǎng)三角，34%位于中西部區(qū)域?？鄢咽畚唇Y(jié)部分，2021年上半年末其未來(lái)可售建面為4180萬(wàn)平方米，可售貨源為5000億元，未來(lái)仍需加大拿地力度保障銷(xiāo)售穩(wěn)步增長(zhǎng)。

??03

??盈利表現(xiàn)

??結(jié)算速度加快

??盈利水平仍有提升空間

??2021年上半年?duì)I業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，同比增加38.45%至329.06億元，同比上升23個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)速度加快。此外，企業(yè)尚有已售未結(jié)轉(zhuǎn)貨值2660億元，可以保證未來(lái)的營(yíng)收規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)。毛利潤(rùn)68.31億元，凈利潤(rùn)25.81億元，分別同比增長(zhǎng)27.39%和16.8%，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)14.61%至13.82億元。

??從盈利表現(xiàn)來(lái)看，毛利率同比下降了約1.8個(gè)百分點(diǎn)至20.76%，凈利率同比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)至7.84%，歸母凈利率同比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)至4.20%，盈利水平低于行業(yè)平均。企業(yè)深耕的長(zhǎng)三角都市圈競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，未來(lái)的盈利水平也將持續(xù)承壓。

??04

??償債表現(xiàn)

??境內(nèi)非銀占比進(jìn)一步降低

??融資成本仍需持續(xù)優(yōu)化

??2021年上半年末，中梁控股持有現(xiàn)金較期初增長(zhǎng)3.81%至355.35億元，現(xiàn)金短債比1.53，較期初增長(zhǎng)0.09，現(xiàn)金持續(xù)覆蓋短債，短期償債風(fēng)險(xiǎn)不大。值得注意的是，中梁兩年內(nèi)到期有息債占比較期初上漲9個(gè)百分點(diǎn)至86%，企業(yè)未來(lái)仍需改善債務(wù)期限結(jié)構(gòu)。凈負(fù)債率較期初下降13.7個(gè)百分點(diǎn)至56.1%。剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率較期初微降0.6個(gè)百分點(diǎn)至79.3%。整體來(lái)看，2021年上半年末中梁三條紅線(xiàn)觸線(xiàn)一條，為黃檔企業(yè)。

??截至2021年上半年末，中梁控股有息債的非銀占比較期初下降了3個(gè)百分比至25%，融資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，使得其平均融資成本下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至8.3%。未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，中梁表示有計(jì)劃將境外年限為1年內(nèi)到期的票據(jù)依賴(lài)度減低，將減少不低于2億美元，占境外總債務(wù)比例由當(dāng)前的40%減低至25%；加上8月中梁又獲得5億美元的境外長(zhǎng)期債額度，屆時(shí)或?qū)⑦M(jìn)一步改善中梁自身的債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。