[克而瑞]上坤地產：業(yè)績平穩(wěn)增長，多元化拿地占比超五成

??核心觀點

??【銷售規(guī)模穩(wěn)健增長，長三角貢獻近8成業(yè)績】上半年上坤地產實現應占權益銷售金額105.36億元，同比增長29.8%，按照年初業(yè)績會管理層預計的15%的全口徑合約銷售目標增長率來估算，上半年企業(yè)已完成全年銷售目標的55%。上半年上坤的銷售仍集中在長三角區(qū)域，占比達到了78%。其中杭州、蕪湖占比較高，分別達到了20.2%和14.6%，中西部和珠三角區(qū)域業(yè)績占比與2020年相差不大，珠三角主要依托佛山一城，中西部方面武漢、上饒、商丘三城均貢獻了5%左右的銷售業(yè)績。

??【立足“3+X”布局，拓展土儲超半數通過多元化方式獲得】上半年上坤共新增24幅土地，新增土儲總建面307.8萬平方米，超過2020年全年。企業(yè)采取多元拿地方式，24宗土地中超半數通過收并購、產業(yè)合作、政府平臺合作方式獲得。上半年權益口徑拿地銷售比達到0.41，參考百強房企全口徑平均的拿地銷售比0.29來看，上坤的拿地力度較為領先。投資布局上，上坤始終堅持“3+X”的策略，以總建筑面積口徑來看，新增土儲中長三角仍占據近半比例，中西部和珠三角占比均有提升，其中中西部占比已經升至38.2%，主要是由于企業(yè)上半年企業(yè)擴大了在武漢的布局，同時還首進了河南的鄭州和信陽。

??【可滿足2-3年所需，長三角占比接近6成】截止至2021年中，上坤地產共擁有約777.1萬平方米的土地儲備，其中權益土儲建面達到了597.1萬平方米，若按照企業(yè)21年的銷售去化速度推算，可以滿足企業(yè)2-3年左右去化需求。區(qū)域上全部分布在重點布局的三大區(qū)域，長三角地區(qū)占比接近6成，中西部區(qū)域次之達到了33.6%，珠三角地區(qū)占比為6.6%。

??【毛利率向行業(yè)平均水平回歸】上半年上坤實現總營收15.2億元，值得關注的是企業(yè)項目管理服務收入0.47億元，同比增長185.8%。隨著高毛利率項目上海上坤樾山的結轉結束，企業(yè)的毛利率正水平逐步向行業(yè)平均回歸，上半年上坤實現毛利潤3.40億元，整體毛利率22.3%，較2020年略有提升。實現凈利潤2.6億元，同比上升19.3%，歸母凈利潤0.54億元，同比上升104.1%。

??【兩項指標維持綠線，剔預資產負債率仍待調整】截止至2021年中，上坤持有現金較期初增長37%至73.1億元，現金短債比維持在2.11，長短債比2.55，凈負債率為66.7%，剔除預收賬款資產負債率為75.4%，整體仍處于黃檔，資產負債率高于監(jiān)管紅線，未來需更加關注這一指標的調整。

??01

??銷售

??銷售規(guī)模穩(wěn)健增長

??長三角貢獻近8成業(yè)績

??銷售規(guī)模穩(wěn)健增長，全年目標完成55%。根據企業(yè)公告數據，2021年上半年上坤地產實現應占合約銷售金額105.36億元，同比增長29.8%，應占合約銷售面積79.61萬平方米，同比增長133.9%。另外按照年初業(yè)績會提出的15%的全口徑合約銷售目標增長率來估算，截止2021年6月底，上坤實現全口徑銷售金額167.2億元，已完成全年銷售目標的55%。

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銷售結構變化不大，長三角貢獻近8成業(yè)績，仍是核心。從企業(yè)披露的銷售金額城市分布來看，2021上半年上坤地產的銷售仍集中在長三角區(qū)域，占比達到了78%。其中杭州、蕪湖占比較高，分別達到了20.2%和14.6%，寧波、合肥、金華、蘇州等城市貢獻占比也在8%上下。中西部和珠三角區(qū)域業(yè)績占比與2020年相差不大，珠三角主要依托佛山一城，中西部方面武漢、上饒、商丘三城均貢獻了5%左右的銷售業(yè)績。 

??02

??投資

??立足“3+X”布局

??拓展土儲超半數通過多元化方式獲得 

??積極納儲，權益口徑拿地銷售比0.41，新增土儲建面超2020年全年。根據企業(yè)公告，2021年上半年上坤共新增24幅土地，新增土儲總建面307.8萬平方米，已經超過2020年全年。企業(yè)采取多元拿地方式，24宗土地中超半數通過收并購、產業(yè)合作、政府平臺合作方式獲得。在拿地總價方面，若以企業(yè)公布的建筑面積及樓板價估算，上半年企業(yè)權益口徑拿地銷售比達到了0.41，參考百強房企全口徑平均的拿地銷售比0.29來看，上坤的拿地力度較為領先。

??在投資布局上，上坤始終堅持“3+X”的策略，即深耕長三角，珠三角、中西部核心經濟區(qū)以及其他高增長的潛力城市。上半年企業(yè)拿地也全部集中在這三個區(qū)域，以總建筑面積口徑來看，長三角仍占據近半比例，同時中西部和珠三角占比均有提升，其中中西部占比已經升至38.2%，主要是由于企業(yè)上半年企業(yè)擴大了在武漢的布局，同時還首進了河南的鄭州和信陽。

??03

??土儲

??可滿足2-3年所需

??長三角占比接近6成 

??土地儲備充裕，總量可滿足2-3年左右去化需求。截止至2021年中，上坤地產共擁有約777.1萬平方米的土地儲備，其中權益土儲建面達到了597.1萬平方米，若按照企業(yè)21年的銷售去化速度推算，可滿足企業(yè)2-3年左右去化需求。區(qū)域上全部分布在重點布局的三大區(qū)域，長三角地區(qū)占比接近6成，中西部區(qū)域次之達到了33.6%，珠三角地區(qū)占比為6.6%。

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??營利

??毛利率向行業(yè)平均水平回歸 

??地產結轉收入下降，項目管理服務同比增長近2倍。上半年上坤實現總營收15.2億元，同比下降22.1%，主要是受地產結轉節(jié)奏影響，上半年企業(yè)物業(yè)銷售收入14.5億元，同比下降24.5%。但值得關注的是上半年企業(yè)項目管理服務收入0.47億元，同比增長185.8%，另外上半年企業(yè)實現租賃業(yè)務收入0.28億元，相較去年同期也有穩(wěn)步上升。

??毛利率較2020年略有提升，向行業(yè)平均水平回歸。隨著高毛利率項目上海上坤樾山的結轉結束，企業(yè)的毛利率正水平逐步向行業(yè)平均回歸，上半年上坤實現毛利潤3.40億元，同比下降63.0%，整體毛利率22.3%，較2020年略有提升。實現凈利潤2.6億元，同比上升19.3%，歸母凈利潤0.54億元，同比上升104.1%。

??05

??償債

??兩項指標維持綠線

??剔預資產負債率仍待調整

??現金短債比2.111維持綠檔，長短債比2.55。截止至2021年中，上坤持有現金較期初增長37%至73.1億元，現金短債比維持在2.11，達到綠檔要求，短期內無償債壓力。長短債比略有下降至2.55，符合企業(yè)年初業(yè)績會制定的維持長債比例65%以上目標。

??凈負債率略有升高至66.7%，低于紅線要求，剔除預收賬款資產負債率仍待調整。截止至2021年中，上坤凈負債率為66.7%，剔除預收賬款資產負債率為75.4%。負債水平較2020年底略有提升，但凈負債率仍滿足綠檔要求，資產負債率高于監(jiān)管紅線，未來需更加關注這一指標的調整。