[克而瑞]中駿集團：一體兩翼戰(zhàn)略下，更加注重整體效益提升

??合約銷售增長47%，持續(xù)關(guān)注權(quán)益提升；一體兩翼戰(zhàn)略鋪開，三條紅線全部達(dá)標(biāo)。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點

??【合約銷售增長47%，城市深耕持續(xù)加強】上半年中駿集團實現(xiàn)合同銷售金額約590.51億元，同比上升47.3%。銷售的大幅增長一方面由于企業(yè)提高了開發(fā)運營效率，一方面也與在售城市數(shù)量增加和個別城市銷售增長較快有關(guān)，大本營廈門地區(qū)銷售金額達(dá)154.12億元，同比大增129%，銷售貢獻(xiàn)率達(dá)到26.1%。但整體來看，中駿單城市產(chǎn)能可提升，在售的50多個城市，有11個城市銷售貢獻(xiàn)超過15億元，銷售貢獻(xiàn)率58.3%，除廈門、泉州、蘇州等城市外，在其他城市的深耕有待加強。

??【一體兩翼提升獲地優(yōu)勢，協(xié)同拿地占90%】今年以來，中駿集團持續(xù)推進(jìn)區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)發(fā)展，報告期內(nèi)新增土儲面積557萬平方米，新增貨值權(quán)益占比提升至92%，一、二線城市投資金額占比達(dá)到71%，“百城計劃”已實現(xiàn)40%。“一體兩翼”讓中駿在土地獲取方面更具優(yōu)勢，增加談判籌碼，上半年中駿新增6個世界城購物中心和9個方隅長租公寓項目，一體兩翼的拿地成本占總拿地成本的90%?！緺I業(yè)收入增長35%，并表比例可持續(xù)提升】期內(nèi)營業(yè)收入達(dá)到了203.87億元，同比增長35%。營收與企業(yè)千億銷售規(guī)模相比不高，主要是合作比例較高，并表比例相對較低，未來權(quán)益和并表比例都有待提升。由于歷史限價政策及地價成本上升，上半年毛利率下滑2.85個百分點至25.06%；目前已售未結(jié)轉(zhuǎn)的資源毛利率約為22%，預(yù)計全年毛利率在22-25%之間?！救龡l紅線持續(xù)達(dá)標(biāo)，借貸利率繼續(xù)下降至6.3%】期末中駿凈負(fù)債率為77.87%，較年初上升了約19個百分點。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.53%，成功達(dá)標(biāo)紅線指標(biāo)。此外現(xiàn)金短債比為1.58,持有現(xiàn)金能夠覆蓋短債。上半年，中駿平均借貸利率為6.3%，相比2020年繼續(xù)下降了0.2個百分點。整體來看，中駿表內(nèi)財務(wù)指標(biāo)健康，但是企業(yè)表外項目較多，合聯(lián)營投資額持續(xù)增長，上半年末達(dá)168億元，占?xì)w母凈資產(chǎn)的76%。
【計劃一年增加15個左右商業(yè)，2025年布局百座世界城】期內(nèi)中駿租金收入同比增長約34.1%至2.07億元。截至7月底，中駿已經(jīng)布局38個中駿世界城，總建筑面積超230萬平方米，預(yù)計2025年布局100個世界城。值得注意的是，該目標(biāo)需要大量的資本支出；此外在新進(jìn)入的二三線城市通過購物中心擴張的戰(zhàn)略未經(jīng)檢驗，或有執(zhí)行風(fēng)險。

??01 銷售

??合約銷售增長47%

??持續(xù)注重整體效益提升權(quán)益

??2021年上半年中駿集團（含合營聯(lián)營公司）共實現(xiàn)合同銷售金額約590.51億元，合同銷售面積約371萬平方米，同比分別上升約47.3%及35.8%；銷售均價為每平方米15931元，同比上升8.5%。銷售的增長，一方面是由于中駿為提高開發(fā)運營效率，明確各城市公司項目關(guān)鍵績效指標(biāo)構(gòu)成等，此外商住綜合體項目今年首次推行“1469”開發(fā)效率目標(biāo)，通過勾地項目前置工作，以達(dá)到拿地后一個月動工、四個月售樓處開放、六個月開盤銷售、九個月現(xiàn)金流回正。

??另一方面，也與在售城市數(shù)量增加和個別城市銷售增長較快有關(guān)。上半年中駿在售城市數(shù)量從去年同期的45個增長到超過50個。同時，中駿在廈門、蘇州、福州和泉州等城市的銷售增長較快，其中大本營廈門的銷售金額達(dá)154.12億元，同比大增129%，銷售貢獻(xiàn)率達(dá)26.1%，同比增長9.3個百分點；銷售金額TOP5城市貢獻(xiàn)率達(dá)到47.5%，同比增長5.9個百分點。整體來看，中駿單城市產(chǎn)能仍有提升空間，在售的50多個城市，有11個城市銷售貢獻(xiàn)超過15億元，銷售貢獻(xiàn)率58.3%，除廈門、泉州、蘇州等城市外，在其他城市的深耕有待加強。

??2021年中駿銷售目標(biāo)為1200億，前7月累計實現(xiàn)銷售671億，已完成了目標(biāo)的56%，全年目標(biāo)可期。中駿表示，未來主要看整體效益，不片面追求規(guī)模增長，希望規(guī)模增速維持每年15-20%，更加注重權(quán)益比例的提升。2021年上半年中駿權(quán)益銷售比例為73%，相比2020年的66%，提升了約7個百分點。

??從區(qū)域分布來看，由于海峽西岸經(jīng)濟圈為中駿主要深耕區(qū)域，以及新進(jìn)城市（如福州、莆田等）推出四個新項目開售，此區(qū)域上半年的合約銷售規(guī)模達(dá)248.32億元，占比約42%。從城市能級來看，二線及三四線城市的合同銷售金額分別為355億元及191億元，分別約占整體合同銷售金額60%及32%。

??02 投資

??一體兩翼提升獲地優(yōu)勢

??協(xié)同拿地占90%

??2021年上半年，中駿集團共新增19個項目，分布在16個城市，合計地上可建面積約為557萬平方米，同比增長68%；新增土儲總價314.25億元，同比增長62%。2021年上半年中駿拿地銷售金額比為約53%，拿地較積極。預(yù)計全年新增土儲權(quán)益總價390億，上半年已完成新增權(quán)益總價262億，占比達(dá)67%。

??從拿地結(jié)構(gòu)來看，上半年中駿一二線城市增土儲金額占比達(dá)71%，相比2020年提升了15個百分點，其中杭州、北京、合肥拿地較多，新增土儲金額分別為91、45及29億元。從區(qū)域分布來看，長三角是主要布局區(qū)域，新增土儲金額占比達(dá)59%。

??在“一體兩翼”戰(zhàn)略下，中駿上半年共新增6個世界城購物中心和9個方隅長租公寓項目，可售建筑面積平均占比80%；此外7月份還新增購入一個中駿世界城購物中心。通過一體兩翼戰(zhàn)略，能讓中駿在土地獲取方面更具優(yōu)勢，增加拿地時的談判籌碼，降低拿地成本，上半年通過一體兩翼的拿地成本占總拿地成本的90%。中駿表示，未來公開市場會回到一線和核心二線，并圍繞著長租公寓和購物中心去購地發(fā)展。

??截止2021年上半年，中駿集團共有土地儲備建筑面積3967萬平方米，相比年初增長5%，其中應(yīng)占建筑面積為2813萬平方米，權(quán)益占比71%?？鄢顿Y物業(yè)之后的土地儲備約為3665萬平米，可售貨值約4300億元，約可支撐企業(yè)未來約三年的發(fā)展需要。

??從區(qū)域分布來看，長三角經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈、海峽西岸經(jīng)濟圈、粵港澳大灣區(qū)及中西部地區(qū)的土地儲備成本分別占總成本的35.3%、19.9%、24.6%、7.2%及13.0%。從城市能級來看，一線、二線及三、四線城市的土地儲備成本占總成本的12.0%、60.9%及27.1%。

??03 盈利

??營業(yè)收入增長35%

??并表比例可持續(xù)提升

??2021年上半年中駿集團營業(yè)收入達(dá)到了203.87億元，同比增長35%。營業(yè)收入的大幅增長主要由于期內(nèi)物業(yè)銷售收入同比上升34.2%至197.08億元。期末中駿的合同負(fù)債為483.40億元，對全年營收覆蓋率不足1.5倍，上半年并表銷售回款估算約為225億元，未來權(quán)益和并表比例可持續(xù)提升。

??上半年毛利潤規(guī)模同比增長21%至51.1億元；毛利率下滑2.85個百分點至25.06%。毛利率下降的主要原因是由于歷史限價政策，影響了項目的平均銷售單價，以及地價成本上升所致。目前中駿已售未結(jié)轉(zhuǎn)的項目毛利率大約在22%，預(yù)計全年毛利率在20-25%之間。此外凈利潤方面，同比上升7.7%至27.11億元，凈利率為13.3%，同比下降了約3.3個百分點。

??04 償債

??三條紅線全部達(dá)標(biāo)

??借貸利率繼續(xù)下降至6.3%

??2021年上半年中駿集團總有息負(fù)債較年初增長8.6%至505.54億元，其中58%為銀行及其他貸款，剩余為優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債券；持有現(xiàn)金較年初下降了16%至197.43億元。上半年中駿的平均借貸利率為6.3%，相比2020年繼續(xù)下降了0.2個百分點。

??從三條紅線指標(biāo)來看，中駿集團全部達(dá)標(biāo)，歸屬綠檔企業(yè)。其中凈負(fù)債率為77.87%，相比2020年上升了約19個百分點，主要是由于期內(nèi)總有息負(fù)債增長，持有現(xiàn)金減少所致。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.53%，成功達(dá)標(biāo)紅線指標(biāo)。此外現(xiàn)金短債比為1.58，長短期債務(wù)比為3.06,持有現(xiàn)金能夠覆蓋短債，表內(nèi)財務(wù)指標(biāo)相對穩(wěn)健。由于表外項目較多，中駿的合聯(lián)營投資額持續(xù)增長，上半年末較年初增長15%至168億元，占?xì)w母凈資產(chǎn)的76%，存在一部分表外負(fù)債。

??05 一體兩翼

??一年增加15個左右商業(yè)

??2025年布局百座世界城

??除了地產(chǎn)主業(yè)外，2021年上半年中駿的租金收入同比增長約34.1%至2.07億元。截止到7月底，中駿集團已經(jīng)布局了38個中駿世界城，比去年同期19個有大幅增長，總建筑面積超過230萬平方米，目前平均超過80%招租率。未來中駿計劃一年增加15個左右，按照百城目標(biāo)持續(xù)推進(jìn)，目標(biāo)在2025年布局100個世界城。

??此外，2021年7月2日中駿商管在聯(lián)交所主板上市，上半年末商業(yè)物業(yè)管理及營運簽約項目38個，總簽約建筑面積約490萬平方米；在管商業(yè)項目12個，總在管面積約100萬平方米。住宅簽約項目196個，總簽約建筑面積約3700萬平方米；在管住宅項目113個，總在管面積約1760萬平方米。

??而長租公寓方面，截至2021年6月，中駿集團管理規(guī)模接近4萬間，出租率達(dá)到97%，總資產(chǎn)規(guī)模是240億元。目前方隅在管重資產(chǎn)項目28個，對應(yīng)資產(chǎn)價值180億人民幣。中駿表示，未來方隅目標(biāo)2025年管理規(guī)模達(dá)到20萬間，總資產(chǎn)管理規(guī)模1200億元。