[克而瑞]中駿集團(tuán)：一體兩翼戰(zhàn)略下，更加注重整體效益提升

??合約銷(xiāo)售增長(zhǎng)47%，持續(xù)關(guān)注權(quán)益提升；一體兩翼戰(zhàn)略鋪開(kāi)，三條紅線(xiàn)全部達(dá)標(biāo)。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點(diǎn)

??【合約銷(xiāo)售增長(zhǎng)47%，城市深耕持續(xù)加強(qiáng)】上半年中駿集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約590.51億元，同比上升47.3%。銷(xiāo)售的大幅增長(zhǎng)一方面由于企業(yè)提高了開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)效率，一方面也與在售城市數(shù)量增加和個(gè)別城市銷(xiāo)售增長(zhǎng)較快有關(guān)，大本營(yíng)廈門(mén)地區(qū)銷(xiāo)售金額達(dá)154.12億元，同比大增129%，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率達(dá)到26.1%。但整體來(lái)看，中駿單城市產(chǎn)能可提升，在售的50多個(gè)城市，有11個(gè)城市銷(xiāo)售貢獻(xiàn)超過(guò)15億元，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率58.3%，除廈門(mén)、泉州、蘇州等城市外，在其他城市的深耕有待加強(qiáng)。

??【一體兩翼提升獲地優(yōu)勢(shì)，協(xié)同拿地占90%】今年以來(lái)，中駿集團(tuán)持續(xù)推進(jìn)區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)發(fā)展，報(bào)告期內(nèi)新增土儲(chǔ)面積557萬(wàn)平方米，新增貨值權(quán)益占比提升至92%，一、二線(xiàn)城市投資金額占比達(dá)到71%，“百城計(jì)劃”已實(shí)現(xiàn)40%?！耙惑w兩翼”讓中駿在土地獲取方面更具優(yōu)勢(shì)，增加談判籌碼，上半年中駿新增6個(gè)世界城購(gòu)物中心和9個(gè)方隅長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，一體兩翼的拿地成本占總拿地成本的90%?！緺I(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)35%，并表比例可持續(xù)提升】期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到了203.87億元，同比增長(zhǎng)35%。營(yíng)收與企業(yè)千億銷(xiāo)售規(guī)模相比不高，主要是合作比例較高，并表比例相對(duì)較低，未來(lái)權(quán)益和并表比例都有待提升。由于歷史限價(jià)政策及地價(jià)成本上升，上半年毛利率下滑2.85個(gè)百分點(diǎn)至25.06%；目前已售未結(jié)轉(zhuǎn)的資源毛利率約為22%，預(yù)計(jì)全年毛利率在22-25%之間?！救龡l紅線(xiàn)持續(xù)達(dá)標(biāo)，借貸利率繼續(xù)下降至6.3%】期末中駿凈負(fù)債率為77.87%，較年初上升了約19個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.53%，成功達(dá)標(biāo)紅線(xiàn)指標(biāo)。此外現(xiàn)金短債比為1.58,持有現(xiàn)金能夠覆蓋短債。上半年，中駿平均借貸利率為6.3%，相比2020年繼續(xù)下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，中駿表內(nèi)財(cái)務(wù)指標(biāo)健康，但是企業(yè)表外項(xiàng)目較多，合聯(lián)營(yíng)投資額持續(xù)增長(zhǎng)，上半年末達(dá)168億元，占?xì)w母凈資產(chǎn)的76%。
【計(jì)劃一年增加15個(gè)左右商業(yè)，2025年布局百座世界城】期內(nèi)中駿租金收入同比增長(zhǎng)約34.1%至2.07億元。截至7月底，中駿已經(jīng)布局38個(gè)中駿世界城，總建筑面積超230萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2025年布局100個(gè)世界城。值得注意的是，該目標(biāo)需要大量的資本支出；此外在新進(jìn)入的二三線(xiàn)城市通過(guò)購(gòu)物中心擴(kuò)張的戰(zhàn)略未經(jīng)檢驗(yàn)，或有執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

??01 銷(xiāo)售

??合約銷(xiāo)售增長(zhǎng)47%

??持續(xù)注重整體效益提升權(quán)益

??2021年上半年中駿集團(tuán)（含合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司）共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約590.51億元，合同銷(xiāo)售面積約371萬(wàn)平方米，同比分別上升約47.3%及35.8%；銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米15931元，同比上升8.5%。銷(xiāo)售的增長(zhǎng)，一方面是由于中駿為提高開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)效率，明確各城市公司項(xiàng)目關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)構(gòu)成等，此外商住綜合體項(xiàng)目今年首次推行“1469”開(kāi)發(fā)效率目標(biāo)，通過(guò)勾地項(xiàng)目前置工作，以達(dá)到拿地后一個(gè)月動(dòng)工、四個(gè)月售樓處開(kāi)放、六個(gè)月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、九個(gè)月現(xiàn)金流回正。

??另一方面，也與在售城市數(shù)量增加和個(gè)別城市銷(xiāo)售增長(zhǎng)較快有關(guān)。上半年中駿在售城市數(shù)量從去年同期的45個(gè)增長(zhǎng)到超過(guò)50個(gè)。同時(shí)，中駿在廈門(mén)、蘇州、福州和泉州等城市的銷(xiāo)售增長(zhǎng)較快，其中大本營(yíng)廈門(mén)的銷(xiāo)售金額達(dá)154.12億元，同比大增129%，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率達(dá)26.1%，同比增長(zhǎng)9.3個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額TOP5城市貢獻(xiàn)率達(dá)到47.5%，同比增長(zhǎng)5.9個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，中駿單城市產(chǎn)能仍有提升空間，在售的50多個(gè)城市，有11個(gè)城市銷(xiāo)售貢獻(xiàn)超過(guò)15億元，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率58.3%，除廈門(mén)、泉州、蘇州等城市外，在其他城市的深耕有待加強(qiáng)。

??2021年中駿銷(xiāo)售目標(biāo)為1200億，前7月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售671億，已完成了目標(biāo)的56%，全年目標(biāo)可期。中駿表示，未來(lái)主要看整體效益，不片面追求規(guī)模增長(zhǎng)，希望規(guī)模增速維持每年15-20%，更加注重權(quán)益比例的提升。2021年上半年中駿權(quán)益銷(xiāo)售比例為73%，相比2020年的66%，提升了約7個(gè)百分點(diǎn)。

??從區(qū)域分布來(lái)看，由于海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈為中駿主要深耕區(qū)域，以及新進(jìn)城市（如福州、莆田等）推出四個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)售，此區(qū)域上半年的合約銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)248.32億元，占比約42%。從城市能級(jí)來(lái)看，二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市的合同銷(xiāo)售金額分別為355億元及191億元，分別約占整體合同銷(xiāo)售金額60%及32%。

??02 投資

??一體兩翼提升獲地優(yōu)勢(shì)

??協(xié)同拿地占90%

??2021年上半年，中駿集團(tuán)共新增19個(gè)項(xiàng)目，分布在16個(gè)城市，合計(jì)地上可建面積約為557萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)68%；新增土儲(chǔ)總價(jià)314.25億元，同比增長(zhǎng)62%。2021年上半年中駿拿地銷(xiāo)售金額比為約53%，拿地較積極。預(yù)計(jì)全年新增土儲(chǔ)權(quán)益總價(jià)390億，上半年已完成新增權(quán)益總價(jià)262億，占比達(dá)67%。

??從拿地結(jié)構(gòu)來(lái)看，上半年中駿一二線(xiàn)城市增土儲(chǔ)金額占比達(dá)71%，相比2020年提升了15個(gè)百分點(diǎn)，其中杭州、北京、合肥拿地較多，新增土儲(chǔ)金額分別為91、45及29億元。從區(qū)域分布來(lái)看，長(zhǎng)三角是主要布局區(qū)域，新增土儲(chǔ)金額占比達(dá)59%。

??在“一體兩翼”戰(zhàn)略下，中駿上半年共新增6個(gè)世界城購(gòu)物中心和9個(gè)方隅長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，可售建筑面積平均占比80%；此外7月份還新增購(gòu)入一個(gè)中駿世界城購(gòu)物中心。通過(guò)一體兩翼戰(zhàn)略，能讓中駿在土地獲取方面更具優(yōu)勢(shì)，增加拿地時(shí)的談判籌碼，降低拿地成本，上半年通過(guò)一體兩翼的拿地成本占總拿地成本的90%。中駿表示，未來(lái)公開(kāi)市場(chǎng)會(huì)回到一線(xiàn)和核心二線(xiàn)，并圍繞著長(zhǎng)租公寓和購(gòu)物中心去購(gòu)地發(fā)展。

??截止2021年上半年，中駿集團(tuán)共有土地儲(chǔ)備建筑面積3967萬(wàn)平方米，相比年初增長(zhǎng)5%，其中應(yīng)占建筑面積為2813萬(wàn)平方米，權(quán)益占比71%?？鄢顿Y物業(yè)之后的土地儲(chǔ)備約為3665萬(wàn)平米，可售貨值約4300億元，約可支撐企業(yè)未來(lái)約三年的發(fā)展需要。

??從區(qū)域分布來(lái)看，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈、粵港澳大灣區(qū)及中西部地區(qū)的土地儲(chǔ)備成本分別占總成本的35.3%、19.9%、24.6%、7.2%及13.0%。從城市能級(jí)來(lái)看，一線(xiàn)、二線(xiàn)及三、四線(xiàn)城市的土地儲(chǔ)備成本占總成本的12.0%、60.9%及27.1%。

??03 盈利

??營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)35%

??并表比例可持續(xù)提升

??2021年上半年中駿集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到了203.87億元，同比增長(zhǎng)35%。營(yíng)業(yè)收入的大幅增長(zhǎng)主要由于期內(nèi)物業(yè)銷(xiāo)售收入同比上升34.2%至197.08億元。期末中駿的合同負(fù)債為483.40億元，對(duì)全年?duì)I收覆蓋率不足1.5倍，上半年并表銷(xiāo)售回款估算約為225億元，未來(lái)權(quán)益和并表比例可持續(xù)提升。

??上半年毛利潤(rùn)規(guī)模同比增長(zhǎng)21%至51.1億元；毛利率下滑2.85個(gè)百分點(diǎn)至25.06%。毛利率下降的主要原因是由于歷史限價(jià)政策，影響了項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售單價(jià)，以及地價(jià)成本上升所致。目前中駿已售未結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目毛利率大約在22%，預(yù)計(jì)全年毛利率在20-25%之間。此外凈利潤(rùn)方面，同比上升7.7%至27.11億元，凈利率為13.3%，同比下降了約3.3個(gè)百分點(diǎn)。

??04 償債

??三條紅線(xiàn)全部達(dá)標(biāo)

??借貸利率繼續(xù)下降至6.3%

??2021年上半年中駿集團(tuán)總有息負(fù)債較年初增長(zhǎng)8.6%至505.54億元，其中58%為銀行及其他貸款，剩余為優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債券；持有現(xiàn)金較年初下降了16%至197.43億元。上半年中駿的平均借貸利率為6.3%，相比2020年繼續(xù)下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??從三條紅線(xiàn)指標(biāo)來(lái)看，中駿集團(tuán)全部達(dá)標(biāo)，歸屬綠檔企業(yè)。其中凈負(fù)債率為77.87%，相比2020年上升了約19個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于期內(nèi)總有息負(fù)債增長(zhǎng)，持有現(xiàn)金減少所致。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.53%，成功達(dá)標(biāo)紅線(xiàn)指標(biāo)。此外現(xiàn)金短債比為1.58，長(zhǎng)短期債務(wù)比為3.06,持有現(xiàn)金能夠覆蓋短債，表內(nèi)財(cái)務(wù)指標(biāo)相對(duì)穩(wěn)健。由于表外項(xiàng)目較多，中駿的合聯(lián)營(yíng)投資額持續(xù)增長(zhǎng)，上半年末較年初增長(zhǎng)15%至168億元，占?xì)w母凈資產(chǎn)的76%，存在一部分表外負(fù)債。

??05 一體兩翼

??一年增加15個(gè)左右商業(yè)

??2025年布局百座世界城

??除了地產(chǎn)主業(yè)外，2021年上半年中駿的租金收入同比增長(zhǎng)約34.1%至2.07億元。截止到7月底，中駿集團(tuán)已經(jīng)布局了38個(gè)中駿世界城，比去年同期19個(gè)有大幅增長(zhǎng)，總建筑面積超過(guò)230萬(wàn)平方米，目前平均超過(guò)80%招租率。未來(lái)中駿計(jì)劃一年增加15個(gè)左右，按照百城目標(biāo)持續(xù)推進(jìn)，目標(biāo)在2025年布局100個(gè)世界城。

??此外，2021年7月2日中駿商管在聯(lián)交所主板上市，上半年末商業(yè)物業(yè)管理及營(yíng)運(yùn)簽約項(xiàng)目38個(gè)，總簽約建筑面積約490萬(wàn)平方米；在管商業(yè)項(xiàng)目12個(gè)，總在管面積約100萬(wàn)平方米。住宅簽約項(xiàng)目196個(gè)，總簽約建筑面積約3700萬(wàn)平方米；在管住宅項(xiàng)目113個(gè)，總在管面積約1760萬(wàn)平方米。

??而長(zhǎng)租公寓方面，截至2021年6月，中駿集團(tuán)管理規(guī)模接近4萬(wàn)間，出租率達(dá)到97%，總資產(chǎn)規(guī)模是240億元。目前方隅在管重資產(chǎn)項(xiàng)目28個(gè)，對(duì)應(yīng)資產(chǎn)價(jià)值180億人民幣。中駿表示，未來(lái)方隅目標(biāo)2025年管理規(guī)模達(dá)到20萬(wàn)間，總資產(chǎn)管理規(guī)模1200億元。