[克而瑞]建發(fā)國際：歸母凈利率跌至3.6%，盈利指標繼續(xù)承壓

??上半年銷售規(guī)模大幅增長，“三道紅線”保持綠檔達標。

??◎  作者 / 朱一鳴、貢顯揚、唐嫣蓓

??核心觀點

??【上半年銷售規(guī)模大幅增長，目標完成率76.4%】2021年上半年建發(fā)國際銷售金額917.1億元，同比增長256.0%，完成全年1200億銷售目標的76.4%。上半年銷售回款率87%；回款金額797億元，同比增長200%。雖然上半年回款保持高位，但管理層預計，下半年由于整個金融體系按揭回款的收緊可能會帶來影響。

??【新進入17個城市，總可售貨值達3133億元】上半年建發(fā)國際新進入17個城市，分別為南昌、寧波、溫州、徐州等。截至6月末，庫存可售面積約1809萬平方米，總可售貨值3133億元，較2020年末增長47%。上半年，受土地市場地價較高影響，建發(fā)國際在集中供地中拿地不多，管理層預計，下半年將根據(jù)銷售周轉(zhuǎn)和市場情況，適度補充土儲。

??【營收及利潤規(guī)模增長顯著，毛利率呈下降趨勢】2021年上半年營業(yè)收入84億元，同比增長195%，毛利潤10.5億元，歸母凈利潤3.0億元，分別同比增長100.4%和176.3%。建發(fā)國際實現(xiàn)毛利率12.5%，歸母凈利率3.61%，分別較2020年上半年下降8.8個百分點和0.8個百分點。毛利下降的主要原因為2018年初獲取的四個項目，毛利率僅3%左右，影響了整體毛利水平。

??【“三道紅線”綠檔達標，融資成本維持行業(yè)較低水平】截至6月末，建發(fā)國際持有現(xiàn)金336.96億元，較2020年同期上升239.4%；“三道紅線”均已達標，現(xiàn)金短債比3.29，凈負債率85.1%，剔除預收款的資產(chǎn)負債率69.8%。上半年，建發(fā)國際平均借貸成本為4.48%，受益于母公司的“國企”背景，融資成本處于行業(yè)低位。

??01 銷售

??上半年業(yè)績規(guī)模大幅增長
完成1200億元目標的76.4%

??2021年上半年，建發(fā)國際累計實現(xiàn)合同銷售金額917.1億元，合同銷售面積430.0萬平方米，同比分別大幅增長256.0%和175.9%；合同銷售均價21329元/平方米，銷售權(quán)益比79%，較往年有所提升。截至6月末，建發(fā)國際已完成全年1200億銷售目標的76.4%，目標完成率明顯高于行業(yè)平均水平。建發(fā)國際回款率多年來保持高位，上半年銷售回款率達87%；回款金額797億元，認購金額941億元，分別同比增長200%和214%。但管理層預計，下半年因為整個金融體系按揭回款的收緊，將可能對接下來幾個月的回款帶來一些影響。

??02 投資

??上半年新進入17個城市
總可售貨值3133億元

??從土地投資來看，建發(fā)除深耕核心一二線城市外，也充分利用自身優(yōu)勢及特點，挖掘優(yōu)質(zhì)三四線下沉市場以獲取優(yōu)質(zhì)的土地儲備，2021年上半年新進入南昌、寧波、溫州、徐州等17個城市。截至6月末，建發(fā)國際在中國及澳洲共有193個項目，庫存可售面積約1809萬平方米，總可售貨值3133億元，較2020年末增長47%。上半年，受土地市場地價較高影響，建發(fā)國際在集中供地中拿地不多，管理層預計，下半年將根據(jù)銷售周轉(zhuǎn)和市場情況，適度補充土儲。

??03 盈利

??營收及利潤規(guī)模大幅增長
毛利率呈下降趨勢

??2021年上半年營業(yè)收入84億元，同比增長195%，毛利潤10.5億元，歸母凈利潤3.0億元，分別同比增長100.4%和176.3%。截至上半年末已售未結(jié)金額1330億元，較2020年末增長96%。上半年，建發(fā)國際實現(xiàn)毛利率12.5%，歸母凈利率3.61%，分別較2020年上半年下降8.8個百分點和0.8個百分點，且均低于行業(yè)50家重點上市房企的中位數(shù)21.7%和6.6%。毛利下降的主要原因，是2018年初獲取的分布在蘇州太倉、南京等城市的四個項目，毛利率僅為3%左右，而該四個項目的盈利收入占比達42%，影響了上半年整體毛利率水平。

??04 負債

??“三道紅線”保持綠檔
借貸成本維持行業(yè)較低水平

??截至6月末，建發(fā)國際持有現(xiàn)金336.96億元，較2020年同期上升239.4%；長短期債務(wù)比6.51、現(xiàn)金短債比3.29，略有下降；凈負債率85.1%；剔除預收款的資產(chǎn)負債率69.8%，建發(fā)國際“三道紅線”保持綠檔達標。上半年，建發(fā)國際平均借貸成本4.48%，在“國企”母公司的輻射下，建發(fā)國際融資成本處于行業(yè)低位。銀行已批未提金額約230億元，較2020年末的202億元增長14%。