[克而瑞]恒大75億出售深圳地塊，萬億授信、千億貸款加速落地

??本月關(guān)注

??三箭齊發(fā)救房企，多管齊下保交樓、保信用

??本月“金融16條”、“2000億免息再貸款”、“三支箭”代表中央對房地產(chǎn)政策的質(zhì)變，明確救項(xiàng)目、救房企并存，三箭齊發(fā)明確對房地產(chǎn)企業(yè)的支持態(tài)度，多管齊下保交樓、保信用，民營房企紓困步伐逐步加快。政策短期內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)市場基本面，但在政策信號明確的情況下未來會有更多利好政策跟進(jìn)來穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期。

??2.2萬億銀行授信落地，用來穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期

??本月商業(yè)銀行對房企已披露的意向性授信額度合計(jì)2.2萬億，受益名單延伸至民企，包括但不限于開發(fā)貸、并購貸、按揭貸、城市更新改造貸等，新增專項(xiàng)用于并購的額度未披露。意向性授信到最后實(shí)際放貸的過程中充滿著不確定，商業(yè)銀行實(shí)際放貸需兼顧風(fēng)險(xiǎn)和收益。授信本身更多為穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期，居民信心企穩(wěn)才有可能實(shí)現(xiàn)基本面的止跌回穩(wěn)。

??恒大75億出售深圳灣地塊，首開處置資產(chǎn)頻繁

??本月重點(diǎn)監(jiān)測房企共涉及49筆并購交易，披露交易金額的有41筆，總交易對價(jià)約306.3億，收并購熱度下滑。本月28筆并購交易（占比57%）處掛牌狀態(tài)，未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，剔除恒大重大交易貢獻(xiàn)后完成的并購交易額較上月環(huán)比下滑7成，收并購情緒不振，市場避嫌情緒加重。本月首開加速掛牌轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)，計(jì)劃回籠超30億以應(yīng)對流動性問題；恒大75億出售深圳灣地塊，由興業(yè)信托和深圳國資組建的紓困平臺接盤處置。

??01

??并購政策：
三箭齊發(fā)救房企
多管齊下保交樓、保信用

??11月11日央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀保監(jiān)254號文），首次將紓困方向調(diào)整為“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”，在8月支持政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供專項(xiàng)借款配套融資支持。11月21日易綱在2022年金融街論壇年會上透露鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持“保交樓”結(jié)構(gòu)性政策工具，當(dāng)天“保交樓”再出新政，央行將在2023年3月31日前商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，用于紓困基金的配套融資。11月24日銀保監(jiān)要求六大行靠前對接專項(xiàng)借款安排，著力推進(jìn)“保交樓”項(xiàng)目配套融資。11月28日證監(jiān)會允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于“保交樓”。

??從中央紓困政策的演變過程來看，2022上半年紓困政策不多，更多強(qiáng)調(diào)通過市場化并購方式緩解流動性風(fēng)險(xiǎn)；7月中下旬到10月底，保交樓首次寫入政治局會議文件，明確地方政府屬地責(zé)任，地方政府“下場”設(shè)紓困基金、回購、托管、并購爛尾項(xiàng)目，而此時(shí)中央對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置的態(tài)度仍是“托而不舉”。而11月開始中央明確救項(xiàng)目、救房企并存，三箭齊發(fā)明確對房地產(chǎn)的支持態(tài)度，民營房企紓困步伐逐步加速，加強(qiáng)保交樓金融支持力度，多管齊下保交樓、保信用。

??本月“金融16條”、“2000億免息再貸款”、“支持2500億民企債券融資”、“三支箭”代表中央對房地產(chǎn)政策的質(zhì)變，短期內(nèi)雖然很難扭轉(zhuǎn)市場基本面，但在政策信號明確的情況下未來會有更多利好政策跟進(jìn)來穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期，有助于推動交付、銷售、投資等得到實(shí)質(zhì)改善。

??02

??并購金融：
2.2萬億銀行授信穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期

??從并購貸款融資的支持力度來看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，11月底典型房企年內(nèi)共獲取1960億的專項(xiàng)并購貸額度，5月以后市場上沒有房企再獲新增專項(xiàng)貸款額度。

??11月國有六大行、部分股份制銀行、城商行與房企達(dá)成銀企合作協(xié)議并提供授信，受益名單延伸至民企，已披露的意向性授信額度合計(jì)2.2萬億，包括但不限于開發(fā)貸、并購貸、按揭貸、城市更新改造貸等。需要注意，意向性授信到最后實(shí)際放貸的過程中充滿著不確定，響應(yīng)號召的同時(shí)，銀行需兼顧風(fēng)險(xiǎn)和收益，關(guān)注報(bào)表壞賬率。

??與此同時(shí)，本月沒有房企發(fā)行并購債券，至11月底房地產(chǎn)行業(yè)累計(jì)發(fā)行并購債券160億元。值得注意的是，11月保利發(fā)展99億小公募完成注冊，計(jì)劃投入2億并購項(xiàng)目，至11月底，金茂、信達(dá)、綠城、建發(fā)、華潤置地、保利、中海宏洋、中交等房企已獲批尚未發(fā)行的并購債規(guī)模467.5億。此外，中海150億、新希望地產(chǎn)27億、北京住總30億并購債正排隊(duì)申請，計(jì)劃合計(jì)注冊規(guī)模215億，其中新希望、北京住總明確合計(jì)12億用于并購。

??本月無論是地方政府還是AMC公開落地的并購或紓困基金偏少，相較7月中旬以后各地密集設(shè)立紓困專項(xiàng)基金的表態(tài)階段，當(dāng)前紓困基金都基本投放至項(xiàng)目。紓困基金模式的難點(diǎn)在于覆蓋項(xiàng)目有限，更多對凈資產(chǎn)較高、短期流動性問題的項(xiàng)目進(jìn)行債務(wù)重組和紓困，且資金成本較高。而央行給商業(yè)銀行提供2000億“保交樓”免息再貸款，用于紓困基金的配套融資，可覆蓋凈資產(chǎn)偏低項(xiàng)目的保交付問題，也相應(yīng)降低了資金成本。后期配套紓困融資政策有望加速出臺，項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)有望加速推進(jìn)，穩(wěn)定保交付預(yù)期后居民信心才有可能回歸。

??03

??行業(yè)并購：
恒大75億出售深圳灣地塊
首開處置資產(chǎn)頻繁

??根據(jù)CRIC監(jiān)測，2022年11月重點(diǎn)監(jiān)測房企共涉及49筆并購交易，披露交易金額的有41筆，總交易對價(jià)約306.3億人民幣，環(huán)比減少14%，單月交易規(guī)模低于前三月（8-10月）平均值416.9億元，披露的平均單筆并購交易規(guī)模14.6億，收并購熱度繼續(xù)下行趨勢。

??從交易進(jìn)展來看，本月49筆并購交易中有28筆（占比57%）處于掛牌狀態(tài)，其中披露交易額的25筆交易涉及價(jià)款148.4億。過半并購交易處掛牌狀態(tài)，未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，側(cè)面也說明當(dāng)前房企和市場的資金面都很緊張，一方急于出售加快資金回籠，一方謹(jǐn)慎觀望對房地產(chǎn)市場信心不足。本月完成11筆合計(jì)披露交易額100.9億的并購，其中75.4億由恒大轉(zhuǎn)讓深圳灣超級總部地塊貢獻(xiàn)，若扣除該筆重大交易，本月完成的并購交易較上月環(huán)比下滑7成左右，市場收并購情緒不振，避嫌情緒加重。此外，傳言交涉中、簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議、進(jìn)行中和終止的交易筆數(shù)分別1筆、5筆、3筆和1筆，其中傳綠地5.04億美元出售洛杉磯59層公寓樓，大悅城終結(jié)轉(zhuǎn)讓深圳福田32套寫字樓項(xiàng)目。

??本月市場關(guān)注度高的并購交易，即恒大深圳灣超級總部以75.4億底價(jià)岀讓。11月28日，該宗地由深圳市安和一號房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“安和一號”）以底價(jià)約75.4億元競得。安和一號股權(quán)穿透后由深圳市安興二號投資合伙企業(yè)（有限合伙）作為基金管理人（GP）持股1%，兩家深圳國資（深圳恒嶼實(shí)業(yè)、深圳安居）作為項(xiàng)目操盤方和有限合伙人（LP）合計(jì)持股1.98%，興業(yè)信托作為主要LP為項(xiàng)目提供增量資金盤活，持股97.02%。從股權(quán)結(jié)構(gòu)可以看出恒大本次“退地”事件并非一般的出售，而是一項(xiàng)不良資產(chǎn)處置。

??從交易雙方來看，恒大、綠地等房企繼續(xù)出售資產(chǎn)、回籠資金，但出險(xiǎn)房企出售資產(chǎn)頻率較低，出售方相對分散，有地方國企、穩(wěn)健的央企等，而首開近期開始加速掛牌轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)。據(jù)公開資料披露，單11月首開已掛牌煙臺天鴻時(shí)代地產(chǎn)100%股權(quán)、首城商街部分資產(chǎn)和北京發(fā)展大廈100%股權(quán)及債權(quán)等資產(chǎn)，完成出售北京毓錦置業(yè)部分股權(quán)予中海地產(chǎn)，回籠至少超30億現(xiàn)金。

??從交易標(biāo)的物業(yè)類型來看，多元化投資維持上月熱度，本月22筆交易涉及多元化投資，對應(yīng)交易額220億，占到全部規(guī)模的71.8%。尤其商辦交易，涉及交易對價(jià)205.9億，由恒大轉(zhuǎn)讓深圳商業(yè)地塊、綠地和首開處置存量資產(chǎn)貢獻(xiàn)。而住宅項(xiàng)目收并購熱度一般，本月49筆交易中22筆涉及開發(fā)項(xiàng)目股權(quán)，披露轉(zhuǎn)讓的住宅項(xiàng)目的并購規(guī)模約67.04億，環(huán)比上月下滑4成，可能緣于當(dāng)前收并購市場住宅整體性價(jià)比不及招拍掛市場。

??附：11月重點(diǎn)并購事件詳情

?? 一開發(fā)項(xiàng)目的收并購

??1、江蘇通州灣控股退出通州灣中南城建20%股權(quán)

??出售方：通州灣控股收購方：中南建設(shè)交易標(biāo)的：通州灣中南城建20%股權(quán)交易總價(jià)值：未披露交易進(jìn)展：完成事件描述：11月28日消息，江蘇通州灣控股發(fā)展有限公司退出通州灣中南城建20%股權(quán)，中南建設(shè)集團(tuán)接盤。于股權(quán)變更前，該標(biāo)的公司由中南建設(shè)集團(tuán)持股80%、江蘇通州灣控股20%；于股權(quán)變更后，該標(biāo)的公司由中南建設(shè)集團(tuán)100%持股。

??2、首開股份投資3億元于北京中海盈璟項(xiàng)目 對應(yīng)持股比例30%

??出售方：中海地產(chǎn)收購方：首開股份交易標(biāo)的：北京中海盈璟項(xiàng)目30%股權(quán)交易總價(jià)值：3億人民幣交易進(jìn)展：完成事件描述：11月22日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所信息，北京中海盈璟項(xiàng)目增資獲得首開股份的投資，投資金額約為3億元，對應(yīng)持股比例為30%。于股權(quán)變更前，該標(biāo)的公司由中海地產(chǎn)持股100%，于股權(quán)變更后，該標(biāo)的公司由中海地產(chǎn)70%持股、首開股份30%持股。標(biāo)的項(xiàng)目公司旗下主要資產(chǎn)案名為玖峪家園（順義區(qū)順義新城第19街區(qū)19-85地塊二類居住用地），由中海2022年6月初以54.7億競得，住宅樓面價(jià)約2.98萬/㎡，溢價(jià)率1.48%。

??3、祥生控股2.15億出售安吉、余杭物業(yè) 涉及建面5.45萬平

??出售方：祥生控股收購方：景陸企管交易標(biāo)的：安吉三特田野牧歌旅游開發(fā)50%股權(quán)及債權(quán)：杭州春園健康養(yǎng)老55%股權(quán)及債權(quán)交易總價(jià)值：2.15億人民幣交易進(jìn)展：完成事件描述：11月17日，祥生出售附屬公司股權(quán)及應(yīng)收賬款公告，總成交價(jià)2.15億元。據(jù)悉，祥生向杭州景陸企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）（簡稱“景陸企管”）出售安吉三特田野牧歌旅游開發(fā)有限公司（簡稱“安吉”）50%股權(quán)及賬面值為人民幣7819.87萬元的應(yīng)收安吉賬款，總代價(jià)9244.94萬元。另外，還向景陸企管出售杭州春園健康養(yǎng)老服務(wù)有限公司（簡稱“春園”）55%股權(quán)及賬面值為人民幣12280萬元的應(yīng)收春園賬款，總代價(jià)12255.06萬元。安吉及春園由祥生成立，以建設(shè)及開發(fā)分別位於浙江省湖州市安吉縣及浙江省杭州市余杭區(qū)的物業(yè)。于公告日期，安吉及春園仍有若干物業(yè)項(xiàng)目正在開發(fā)中，其中，安吉項(xiàng)目的總建筑面積約為33417平方米；春園項(xiàng)目的總建筑面積為21106平方米。

??4、合景泰富3.71億出售成都項(xiàng)目股權(quán)予合作方香港置地

??出售方：合景泰富收購方：香港置地交易標(biāo)的：置泰28.57%已發(fā)行股本及成都宏譽(yù)30%繳足股本交易總價(jià)值：3.71億人民幣交易進(jìn)展：進(jìn)行中事件描述：11月16日合景泰富公告稱，其全資附屬公司擬向香港置地全資子公司出售置泰有限公司28.57%已發(fā)行股本及成都宏譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的30%繳足股本，代價(jià)約人民幣3.71億元。標(biāo)的公司旗下主要資產(chǎn)位于成都市錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)總占地面積約19.03萬平方米的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。于公告日，該項(xiàng)目可開發(fā)面積約70.7萬平方米已全部完成開發(fā)，及可開發(fā)面積約21.3萬平方米仍在開發(fā)中。香港置地2010年曾與合景泰富合作，拿下成都攀成鋼環(huán)球匯地塊，項(xiàng)目總占地約285畝，地價(jià)約37.8億元，雙方各自持股50%。其中，住宅板塊在2012年即開始銷售，商業(yè)部分于2021年中舉行開工儀式，商業(yè)部分將落地成都首個(gè)“光環(huán)系”項(xiàng)目，預(yù)計(jì)于2023年年底投入運(yùn)營。

??5、招商蛇口子公司7.3億增資毓錦置業(yè)持股32.5% 先前華潤、首開各持股一半

??出售方：華潤置地、首開股份收購方：招商局地產(chǎn)（招商蛇口持股90%的附屬公司）交易標(biāo)的：北京毓錦置業(yè)32.5%股權(quán)交易總價(jià)值：7.3億人民幣交易進(jìn)展：完成事件描述：11月8日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公示，北京毓錦置業(yè)有限公司獲招商局地產(chǎn)（北京）有限公司增資73048.5275萬元，持股比例32.5%。增資擴(kuò)股前，公司由華潤置地持股50%，首開股份持股50%。標(biāo)的公司是海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)HD00-0403街區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）F1地塊HD00-0403-0003地塊的項(xiàng)目公司，該地塊由華潤和首開以44.95億的總價(jià)在2021年第二批集中供應(yīng)土地中競得，為R2二類居住用地，建筑面積143554.91平方米，其中住宅建筑面積83113.72平方米，地塊開發(fā)項(xiàng)目的推廣名稱為幸福里·潤園。

二投資物業(yè)等多元化業(yè)務(wù)的收并購

??1、招商局置地4.08億元出售佛山招商依云置地中心51%股權(quán)

??出售方：招商局置地

??收購方：廣東新南達(dá)、佛山金城

??交易標(biāo)的：佛山凱達(dá)城51%股權(quán)及債權(quán)

??交易總價(jià)值：4.08億人民幣

??交易進(jìn)展：簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議

??事件描述：11月24日，招商局置地(00978.HK)發(fā)布公告稱，出售佛山市南海區(qū)一間附屬公司股權(quán)。據(jù)悉，其間接全資附屬公司廣州招商與廣東新南達(dá)及佛山金城訂立產(chǎn)權(quán)交易合同，廣州招商同意出售，而廣東新南達(dá)及佛山金城同意以總代價(jià)人民幣4.08億元收購目標(biāo)公司佛山市凱達(dá)城投資發(fā)展有限公司51%股權(quán)，及銷售貸款以及同意支付其各自受讓的銷售貸款的應(yīng)計(jì)利息。

??標(biāo)的公司主要業(yè)務(wù)為開發(fā)招商依云置地中心，項(xiàng)目地塊位于佛山市南海區(qū)海七路與桂瀾路交匯處，總占地面積29487平方米，被規(guī)劃為商業(yè)用地，為期40年。于本公告日期，標(biāo)的公司分別由廣州招商、廣東新南達(dá)及佛山金城擁有51%、35%及14%的股權(quán)。出售完成后，標(biāo)的公司將不再為招商局置地的附屬公司。

??2、首開股份擬轉(zhuǎn)讓北京發(fā)展大廈有限公司100%股權(quán)及約1.57億元債權(quán)

??出售方：首開股份

??收購方：暫未競得

??交易標(biāo)的：北京發(fā)展大廈100%股權(quán)及債權(quán)

??交易總價(jià)值：起價(jià)20.4億人民幣

??交易進(jìn)展：掛牌中

??事件描述：11月16日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所，首開股份擬轉(zhuǎn)讓北京發(fā)展大廈有100%股權(quán)及約1.57億元債權(quán)，掛牌起始價(jià)也為20.4億元。近期首開股份開始加速掛牌轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)，據(jù)公開資料披露，單11月首開股份就已掛牌煙臺天鴻時(shí)代地產(chǎn)100%股權(quán)、首城商街部分資產(chǎn)和北京發(fā)展大廈100%股權(quán)及債權(quán)等資產(chǎn)，完成出售北京毓錦置業(yè)部分股權(quán)予中海地產(chǎn)，加快回籠現(xiàn)金以應(yīng)對流動性危機(jī)。

??3、75.4億轉(zhuǎn)讓恒大深圳超級總部基地地塊

??出售方：中國恒大

??收購方：深圳市安和一號房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

??交易標(biāo)的：恒大深圳灣超級總部基地T208-0054宗地使用權(quán)

??交易總價(jià)值：75.43億人民幣

??交易進(jìn)展：完成

??事件描述：11月28日，深圳公共資源交易中心公布的信息顯示，位于深圳灣超級總部基地的原恒大總部地塊——T208-0054宗地成功轉(zhuǎn)讓，由深圳市安和一號房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“安和一號”）以底價(jià)約75.4億元競得。資料顯示，安和一號股權(quán)穿透后由興業(yè)國際信托持股97.02%、深圳恒嶼實(shí)業(yè)（地方國企）持股0.99%、深圳安居（地方國企）持股0.99%、深圳市安興二號投資合伙企業(yè)（有限合伙）（管理人）持股1%。從收購方的股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，恒大本次“退地”事件并非一般的出售，而是一項(xiàng)不良資產(chǎn)處置。

??該宗地占地面積約為1萬平方米，計(jì)容建面約為29萬平方米，轉(zhuǎn)讓起始價(jià)約為75.4億元，競買保證金約為8億元，由恒大在2017年12月以底價(jià)55.52億元拿下該地塊，作為首次進(jìn)駐深圳灣的超級總部基地。但自去年恒大出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)后，該項(xiàng)目建設(shè)自2021年9月開始停工。轉(zhuǎn)讓公告中也表明了地塊還存在一些風(fēng)險(xiǎn)。如因長期停工、主體施工總承包單位尚未定標(biāo)，后續(xù)基礎(chǔ)底板相關(guān)工作無法正常啟動，項(xiàng)目還處于抵押狀態(tài)等。

??4、傳綠地5.04億美元出售洛杉磯59層公寓樓 交易金額低于開發(fā)成本

??出售方：綠地控

??股收購方：Northland

??交易標(biāo)的：洛杉磯市中心59層公寓大樓

??交易總價(jià)值：5.04億美元

??交易進(jìn)展：傳言交涉中

??事件描述：11月9日，有消息傳綠地控股的美國子公司以5.04億美元的價(jià)格出售洛杉磯市中心最高的出租公寓大樓予Northland，這幢公寓樓有59層。

??消息稱，該銷售金額創(chuàng)下了洛杉磯單一出租物業(yè)的銷售紀(jì)錄，但仍遠(yuǎn)低于綠地最初希望的銷售金額。18個(gè)月前，這棟公寓樓的要價(jià)是6.95億美元。據(jù)Northland稱，6.95億美元的要價(jià)也低于綠地支付的開發(fā)成本。

??5、中建國際投資向中海宏洋出售合肥中海央墅配套商業(yè) 代價(jià)2.92億元

??出售方：中建國際投資集團(tuán)

??收購方：中海宏洋

??交易標(biāo)的：中海宏洋海富（合肥）房地產(chǎn)45%的股權(quán)

??交易總價(jià)值：2.92億人民幣

??交易進(jìn)展：簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議

??事件描述：11月1日，中海宏洋公告，宣布購入合肥中海央墅的配套商業(yè)單位。中國建筑國際集團(tuán)有限公司的直接全資附屬公司中建國際投資集團(tuán)有限公司作為賣方，與中海宏洋的間接全資附屬公司宏志亞作為買方，訂立買賣協(xié)議。根據(jù)買賣協(xié)議，中建國際投資向宏志亞出售中海宏洋海富（合肥）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45%的股權(quán)，代價(jià)為2.92億元。

??據(jù)悉，出售股權(quán)前，標(biāo)的公司由中建國際投資及宏志亞太分別擁有其45%及55%股權(quán)，出售完成后將成為中海宏洋間接全資附屬公司。標(biāo)的公司擁有合肥中海央墅的商業(yè)單位，包括寫字樓單位及零售商店。