??盈利承壓明顯，凈利連續(xù)三年虧損；短期債務(wù)同比增加32.0%，面臨較大的流動資金缺口。

??◎  作者 / 房玲、汪慧

??核心觀點(diǎn)

??【朗詩出品簽約銷售183.9億元，境內(nèi)代建項目業(yè)績占比84.7%】2023年，朗詩出品的簽約銷售額約為183.9億元、簽約建筑面積為96.7萬平方米，分別同比下降17.6%、16.8%。中國境內(nèi)市場合計貢獻(xiàn)簽約銷售額105.2億元，其中開發(fā)代建服務(wù)項目簽約銷售額89.1億元，成為境內(nèi)業(yè)績的主要來源，占比84.7%；美國市場貢獻(xiàn)簽約銷售額78.7億元，均來自獨(dú)立投資開發(fā)的權(quán)益項目。

??【境內(nèi)新增均為代建，代建項目儲備面積增加13.8%】朗詩全年共獲取18個項目，總計新增可售面積為141.1萬平方米，同比減少58.3%，預(yù)計可售貨值約292.9億元。其中，持有權(quán)益項目6個，均位于境外，新增可售面積為8.1萬平方米；開發(fā)代建服務(wù)項目12個，新增可售面積為133.0萬平方米。截至報告期末，朗詩擁有儲備項目總可售面積為745.5萬平方米，預(yù)計可售貨值約1413.2億元。其中，開發(fā)代建服務(wù)項目共76個，可售面積535.4萬平方米，較2022年末增加13.8%。

??【代建服務(wù)收入增加19.%，凈利連續(xù)三年虧損】報告期內(nèi)，朗詩累計實現(xiàn)營業(yè)收入90.4億元，同比減少35.5%。其中，物業(yè)銷售收入86.2億元，同比減少36.9%；開發(fā)代建服務(wù)收入4.2億元，同比提升19.1%。毛利潤11.1億元，同比減少18.0%；毛利率為12.3%，較2022年上升2.6個百分點(diǎn)。最終產(chǎn)生凈利潤虧損8.6億元，虧損幅度較2022年收窄。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型下，代建業(yè)務(wù)的布局對企業(yè)的收入、盈利起到了一定的平滑作用，但整體仍深陷虧損困境，預(yù)期并不樂觀。

??【短期債務(wù)增加32%，流動性風(fēng)險持續(xù)積聚】截至2023年末，朗詩總有息負(fù)債72.1億元，較2022年末減少1.6%。其中，短期債務(wù)19.7億元，同比增加32.0%，占總有息債務(wù)27.3%；持有非受限現(xiàn)金僅有1.4億元。從償債壓力指標(biāo)來看，非受限現(xiàn)金短債比為0.07，凈負(fù)債率為295.7%，扣除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率約為89.2%，踩中“三條紅線”。且截至綜合財務(wù)報表批準(zhǔn)日，朗詩本金3400萬美元（相當(dāng)于人民幣2.41億元）的優(yōu)先票據(jù)違約，未在到期日付款。整體來看，債務(wù)風(fēng)險較大，經(jīng)營面承壓明顯。

??01 銷售

??朗詩出品簽約銷售183.9億元
代建項目業(yè)績占比84.7%

??2023年，朗詩出品的簽約銷售額約為183.9億元、簽約建筑面積為96.7萬平方米，分別同比下降17.6%、16.8%。中國境內(nèi)市場合計貢獻(xiàn)簽約銷售額105.2億元，其中權(quán)益項目簽約銷售16.1億元，主要來自中國杭州、無錫、武漢、嘉興、成都、重慶等城市；開發(fā)代建服務(wù)項目簽約銷售89.1億元，成為境內(nèi)業(yè)績的主要來源，占比84.7%。此外，美國市場貢獻(xiàn)簽約銷售額78.7億元，同比有所增長，均來自獨(dú)立投資開發(fā)的權(quán)益項目。

??整體來看，朗詩的境內(nèi)業(yè)務(wù)已經(jīng)形成以代建為主、投資開發(fā)為輔的格局，但隨著代建賽道的擴(kuò)容，競爭壓力不斷加劇，2023年朗詩代建業(yè)務(wù)的簽約銷售也同比下滑32.7%，未來持續(xù)強(qiáng)化自身的核心競爭力尤為重要。

??02 投資

??境內(nèi)新增均為代建項目
代建項目儲備面積增加13.8%

??2023年，朗詩全年共獲取18個項目，包括中國境內(nèi)12個、美國6個，獲取項目均為開發(fā)銷售型物業(yè)?？傆嬓略隹墒勖娣e為141.1萬平方米，同比減少58.3%，預(yù)計可售貨值約292.9億元。其中，持有權(quán)益項目6個，均在境外，新增可售面積為8.1萬平方米，預(yù)計可售貨值約為人民幣12.2億元；境內(nèi)開發(fā)代建服務(wù)項目12個，新增可售面積為133.0萬平方米，預(yù)計可售貨值約280.8億元。新增開發(fā)代建服務(wù)合同額約4.6億元，較2022年11.9億元減少近六成。

??截至報告期末，朗詩擁有儲備項目總可售面積為745.5萬平方米，預(yù)計可售貨值約1413.2億元。其中，開發(fā)代建服務(wù)項目共76個，可售面積535.4萬平方米，較2022年末增加13.8%，預(yù)計可售貨值約為人民幣1014.0億元；權(quán)益項目可售面積為210.1萬平方米，預(yù)計可售貨值約399.1億元，應(yīng)占權(quán)益部分可售面積為186.4萬平方米。

??從儲備項目地區(qū)分布來看，美國地區(qū)總可售面積約157.7萬平方米，占比21.2%，累計可售貨值達(dá)244.8億元，其中佛羅里達(dá)州及得克薩斯州合計占比約48%，加利福尼亞州占比約20%，亞利桑那州占比約30%。中國境內(nèi)儲備項目總可售面積587.7萬平方米，占比78.8%，預(yù)計可售貨值1168.3億元，主要位于二線城市和熱點(diǎn)三線城市，如蘇州、成都、無錫等。

??03 盈利

??代建服務(wù)收入增加19.1%
凈利連續(xù)三年虧損

??報告期內(nèi)，朗詩累計實現(xiàn)營業(yè)收入90.4億元，同比減少35.5%。其中，物業(yè)銷售收入86.2億元，同比減少36.9%；開發(fā)代建服務(wù)收入4.2億元，同比提升19.1%。毛利潤11.1億元，同比減少18.0%；毛利率為12.3%，較2022年上升2.6個百分點(diǎn)；其中代建業(yè)務(wù)的毛利率約為27%。凈利潤虧損8.6億元，虧損幅度較2022年收窄。

??盡管在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型下，代建業(yè)務(wù)的布局對朗詩的收入、利潤的實現(xiàn)起到了一定的平滑作用，但整體盈利仍深陷困境，凈利潤連續(xù)三年虧損，預(yù)期并不樂觀。截至2023年末，朗詩應(yīng)占權(quán)益下的已售未入賬物業(yè)面積為45.0萬平方米，金額約為73.3億元，同比分別減少33.1%和29.5%，意味著未來企業(yè)營收仍將繼續(xù)下滑。后期企業(yè)還需交積極跟進(jìn)建設(shè)進(jìn)度，保證交付按時按質(zhì)完成，收入如期結(jié)轉(zhuǎn)。

??04 負(fù)債

??短期債務(wù)增加32%
流動性風(fēng)險持續(xù)積聚

??截至2023年末，朗詩總有息負(fù)債72.1億元，較2022年末減少1.6%。其中，短期債務(wù)19.7億元，同比增加32.0%，占總有息債務(wù)27.3%；一至兩年到期債務(wù)大幅減少54.9%至22.3億元。持有現(xiàn)金10.9億元，若剔除受限制現(xiàn)金0.99億元以及不能自由使用的附屬公司LandseaHomes現(xiàn)金結(jié)余8.47億元，非受限現(xiàn)金僅有1.4億元。

??從償債壓力指標(biāo)來看，非受限現(xiàn)金短債比為0.07，凈負(fù)債率為295.7%，扣除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率約為89.2%，踩中“三條紅線”。且截至綜合財務(wù)報表批準(zhǔn)日，朗詩本金3400萬美元（相當(dāng)于人民幣2.41億元）的優(yōu)先票據(jù)違約，未在到期日付款。整體來看，債務(wù)風(fēng)險較大，經(jīng)營面承壓明顯。