??對(duì)待信達(dá)地產(chǎn)債務(wù)、現(xiàn)金流等發(fā)展痛點(diǎn)，中國(guó)信達(dá)年內(nèi)預(yù)計(jì)給予200億債務(wù)重組等金融支持。

??◎  作者 / 沈曉玲、陳家鳳

??核心觀點(diǎn)【并表與合作項(xiàng)目銷售增速回落，代建銷售額同比增長(zhǎng)近兩成】2023年信達(dá)地產(chǎn)并表項(xiàng)目與合作項(xiàng)目銷售增速均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，合作權(quán)益銷售額60.3億，同比下滑19.8%，并表項(xiàng)目銷售額66.6億，同比下滑27%。并表項(xiàng)目約75.5%的銷售面積來源長(zhǎng)三角，59.2%由一二線貢獻(xiàn)。憑借母公司中國(guó)信達(dá)的紓困資源優(yōu)勢(shì)，下行周期中信達(dá)地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)迎來逆勢(shì)大幅增長(zhǎng)，代建銷售額約68.1億，同比增長(zhǎng)17.8%，占到整體銷售額的35%，同比提升9pct。 若算上代建銷售和合作權(quán)益銷售，全年信達(dá)地產(chǎn)總銷售額195.05億，同比下降13%，降幅有所放緩，回款率超100%。展望2024年市場(chǎng)形勢(shì)，信達(dá)持謹(jǐn)慎態(tài)度，計(jì)劃簽約銷售額150億，回款額140億。 

??【通過合作和代建獲取項(xiàng)目，并表土地儲(chǔ)備相對(duì)充裕】2023年信達(dá)投資謹(jǐn)慎，沒有新獲并表項(xiàng)目，新獲項(xiàng)目均來源于代建及合聯(lián)營(yíng)。全年新增代建項(xiàng)目計(jì)容建面73.13萬(wàn)方，同比大幅減少56.3%；新增合聯(lián)營(yíng)權(quán)益計(jì)容建面67.27萬(wàn)方，而去年同期合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目并未新增，合計(jì)新獲取的項(xiàng)目計(jì)容建面約140.40萬(wàn)方，同比減少36.1%，投資力度有所收縮。年末并表口徑土儲(chǔ)建面約342.73萬(wàn)方，同比下降16.5%。其中，并表項(xiàng)目的待開發(fā)計(jì)容建面106.56萬(wàn)方，占到全部并表口徑儲(chǔ)備的31%，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)合理。 

??【并表比例偏低、結(jié)轉(zhuǎn)放緩，歸母凈利潤(rùn)同比下滑8%】2023年信達(dá)地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入95億，同比減少40.8%，結(jié)轉(zhuǎn)速度大幅放緩。合同負(fù)債較年初大幅減少33.7%至47.76億，對(duì)結(jié)轉(zhuǎn)收入覆蓋倍數(shù)從年初的0.45增至0.5倍，但仍然不足1。盈利能力，毛利同比下滑33%至30.9億，毛利率27.1%，維持全行業(yè)較高水平，可能緣于紓困加速下母公司為其帶來的土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)。凈利同比增長(zhǎng)4.6%至6億，緣于合聯(lián)營(yíng)投資收益的貢獻(xiàn)、物業(yè)重估收益和所得稅的減少，凈利率同比增加2.1pct至5.3%。2023年信達(dá)地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的權(quán)益比有所下滑，實(shí)現(xiàn)歸母凈利5.05億，同比下滑8.2%。

??【現(xiàn)金流有所承壓，中國(guó)信達(dá)對(duì)其進(jìn)行200億的債務(wù)重組】受銷售業(yè)績(jī)的拖累疊加償債加速，全年信達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額7.12億，同比下滑61.3%，籌資性現(xiàn)金流凈額由去年的正數(shù)轉(zhuǎn)負(fù)數(shù)，全年凈流出41.54億元，同比大幅減少約430%。年末在手現(xiàn)金較年初減少21.6%至96.7億，對(duì)短債覆蓋倍數(shù)約1.07倍，剛好覆蓋，需關(guān)注短期流動(dòng)性和現(xiàn)金流狀況。對(duì)待債務(wù)、現(xiàn)金流等壓力，近期信達(dá)地產(chǎn)公告顯示，中國(guó)信達(dá)收購(gòu)第三方公司債權(quán)后，與信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)行債務(wù)重組、信托貸款，融資擔(dān)保等，累計(jì)金額預(yù)計(jì)200億，期限為5年左右，金融支持額占到其總資產(chǎn)的25%左右，力度很大。 

??01 銷售

??并表與合作項(xiàng)目銷售增速回落
代建銷售額同比增長(zhǎng)近兩成

??2023年信達(dá)地產(chǎn)并表項(xiàng)目與合作項(xiàng)目銷售增速均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，全年合作權(quán)益銷售額60.3億，合作權(quán)益銷售面積24.64萬(wàn)方，分別同比下滑19.8%和19.6%；而并表項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售額66.6億，同比下滑27%，而并表項(xiàng)目銷售面積40.7萬(wàn)方，同比下滑19.3%。

??從并表項(xiàng)目的銷售分布來看，以銷售面積計(jì)，約75.5%的銷售來自于長(zhǎng)三角城市，占比最高，較去年同期下滑6.3pct,中西部占比14.6%，占比次之,較去年同期提升4.6pct，而珠三角和環(huán)渤海占比分別達(dá)6%和3.9%。城市能級(jí)上，一二線銷售面積貢獻(xiàn)占比59.2%，較去年同期提升11pct，其中合肥實(shí)現(xiàn)銷售面積13.58萬(wàn)方，占到整體的33%，是所有城市中貢獻(xiàn)最大的城市。

??“保交樓”政策背景下，中國(guó)信達(dá)紓困過程中對(duì)暴雷項(xiàng)目采用“AMC接管注入資金+委托代建”的模式，作為中國(guó)信達(dá)旗下唯一的地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，信達(dá)地產(chǎn)一直扮演“代建方”角色，下行周期中其代建業(yè)務(wù)迎來逆勢(shì)大幅增長(zhǎng)。全年代建銷售額約68.1億，同比增長(zhǎng)17.8%，占到整體銷售額的35%，同比提升9pct，代建銷售面積26.25萬(wàn)方，同比增速高達(dá)222%。隨著中國(guó)信達(dá)紓困加速，信達(dá)地產(chǎn)代建項(xiàng)目規(guī)模也迎來爆發(fā)式增長(zhǎng)，未來代建銷售貢獻(xiàn)將成為其銷售業(yè)績(jī)的重要組成部分。

??若算上代建銷售和合作權(quán)益銷售，全年信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總銷售額195.05億，同比下降13%，降幅有所放緩，回款額207.28億、回款率超100%，總銷售面積91.6萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)2.7%。

??展望2024年市場(chǎng)形勢(shì)，信達(dá)持謹(jǐn)慎態(tài)度，計(jì)劃簽約銷售額150億，回款額140億，后續(xù)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況合理統(tǒng)籌安排各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。

??02 投資

??通過合作和代建獲取項(xiàng)目
并表土地儲(chǔ)備相對(duì)充裕

??2023年信達(dá)地產(chǎn)投資謹(jǐn)慎，全年沒有新獲取并表項(xiàng)目，新獲取項(xiàng)目均來源于代建及合聯(lián)營(yíng)。全年新增代建項(xiàng)目計(jì)容建面73.13萬(wàn)方，同比大幅減少56.3%；新增合聯(lián)營(yíng)權(quán)益計(jì)容建面67.27萬(wàn)方，而去年同期合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目并未新增，合計(jì)新獲取的項(xiàng)目計(jì)容建面約140.40萬(wàn)方，同比減少36.1%，投資力度有所收縮。

??截止2023年底，若按并表口徑計(jì)算，并表口徑土儲(chǔ)建面約342.73萬(wàn)方，同比下降16.5%。其中，并表項(xiàng)目的待開發(fā)計(jì)容建面106.56萬(wàn)方，占到全部并表口徑儲(chǔ)備的31%，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)合理。待開發(fā)地塊中蕪湖、合肥、阜新的并表儲(chǔ)備面積居前三，占比分別達(dá)到30.6%、26.4%、17.6%。

??03 營(yíng)收

??并表比例偏低、結(jié)轉(zhuǎn)放緩
歸母凈利潤(rùn)同比下滑8%

??2023年信達(dá)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入114.2億，同比減少37.4%，結(jié)轉(zhuǎn)收入95億，同比減少40.8%，結(jié)轉(zhuǎn)速度大幅放緩。受銷售業(yè)績(jī)回落拖累，合同負(fù)債較年初大幅減少33.7%至47.76億，對(duì)結(jié)轉(zhuǎn)收入覆蓋倍數(shù)從年初的0.45增至0.5倍，但仍然不足1。

??盈利能力，毛利同比下滑33%至30.9億，毛利率27.1%，較去年提升1.9pct,毛利率維持全行業(yè)較高水平，可能緣于紓困加速下其母公司為信達(dá)地產(chǎn)帶來的土儲(chǔ)資源優(yōu)勢(shì)。

??凈利同比增長(zhǎng)4.6%至6億，毛利下滑基礎(chǔ)上凈利仍能保持正增長(zhǎng)，緣于合聯(lián)營(yíng)投資收益的貢獻(xiàn)、物業(yè)重估收益和所得稅的減少，其中全年合聯(lián)營(yíng)投資收益6.11億，較去年同期增幅近200%，物業(yè)重估由負(fù)轉(zhuǎn)正收益1.1億；致凈利率同比增加2.1pct至5.3%。

??值得注意的是，2023年信達(dá)地產(chǎn)少數(shù)股東損益占比從去年同期的4.3%上升至16%，因此歸母凈利5.05億，同比下滑8.2%，歸母凈利率4.43%。

??04 償債

??現(xiàn)金流有所承壓
中國(guó)信達(dá)預(yù)計(jì)對(duì)其進(jìn)行200億的債務(wù)重組

??依托央企背景，2023年信達(dá)地產(chǎn)融資成本有所改善，整體平均融資成本從去年的5.02%減少至4.63%。年末有息負(fù)債331.13億，較年初微減1%。從融資渠道看，銀行貸款、債券等融資渠道占比有所提升，占到總有息負(fù)債的36.9%和55.57%，其他渠道融資貢獻(xiàn)度降低至7.5%，融資渠道持續(xù)改善；從期限來看，短期有息負(fù)債占比26.9%，而年初占比高達(dá)36.5%，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

??受2023年銷售業(yè)績(jī)的拖累，銷售低迷疊加償債加速，全年信達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額7.12億，同比下滑61.3%，籌資性現(xiàn)金流凈額由去年的正數(shù)轉(zhuǎn)負(fù)數(shù)，全年凈流出41.54億元，同比大幅減少約430%。年末在手現(xiàn)金較年初減少21.6%至96.7億，對(duì)短債覆蓋倍數(shù)約1.07倍，剛好覆蓋，需關(guān)注短期流動(dòng)性和現(xiàn)金流狀況，嚴(yán)抓銷售回款。此外，信達(dá)地產(chǎn)扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率較年初減少1.5pct至67.55%，凈資產(chǎn)負(fù)債率較年初增長(zhǎng)9pct至94.8%,三條紅線仍維持綠檔。

??對(duì)待債務(wù)、現(xiàn)金流等壓力，中國(guó)信達(dá)給予較大力度的支持。近期信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布公告顯示，至2024年度股東大會(huì)召開前，預(yù)計(jì)中國(guó)信達(dá)通過收購(gòu)第三方公司債權(quán)后，與信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)行債務(wù)重組、信托貸款，融資擔(dān)保等，累計(jì)金額預(yù)計(jì)有200億，期限為5年左右；此外還有對(duì)信達(dá)地產(chǎn)共同投資項(xiàng)目、收購(gòu)出售項(xiàng)目、代建項(xiàng)目等方面預(yù)計(jì)合計(jì)160億支持。中國(guó)信達(dá)對(duì)信達(dá)地產(chǎn)給予高力度的金融支持，聯(lián)合旗下信達(dá)證券、信達(dá)金融租賃、金谷信托、信達(dá)香港、信達(dá)資本等對(duì)信達(dá)地產(chǎn)的債務(wù)進(jìn)行優(yōu)化重組，以便輕裝上陣，支持額達(dá)200億，占到其總資產(chǎn)的25%，力度很大。