??銷售表現(xiàn)止跌回升，聚焦一二線城市，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點(diǎn)

??【排名穩(wěn)居行業(yè)第四位,銷售去化面臨一定壓力】2023年華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3070.3億元，同比增長(zhǎng)1.9%。在百?gòu)?qiáng)房企銷售金額同比減少16.5%的背景下，華潤(rùn)置地仍然實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)的回升，全口徑銷售金額排名穩(wěn)居行業(yè)第四位。企業(yè)整體去化率從2020年的59.7%逐年降至2023年的52.2%；2024年計(jì)劃可售貨值約為5308億元，存量貨值對(duì)全年計(jì)劃可售貨值的占比逐年提升，從2021年初的38%提升至2024年初的53%，未來(lái)需關(guān)注存量物業(yè)的去化。

??【一二線城市投資占比超過(guò)9成，土地儲(chǔ)備充足、結(jié)構(gòu)優(yōu)化】2023年華潤(rùn)置地新獲取項(xiàng)目68個(gè)，新增土地投資權(quán)益地價(jià)1118億元，總計(jì)容建筑面積1325萬(wàn)平方米、權(quán)益面積863萬(wàn)平方米，權(quán)益拿地銷售比約為0.52，企業(yè)仍然保持著較強(qiáng)的拿地力度。新增投資中，一二線城市投資權(quán)益地價(jià)和總可售貨值占比均為93%。截至2023年底，華潤(rùn)置地總土地儲(chǔ)備建筑面積為6250萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備建筑面積4317萬(wàn)平方米，權(quán)益比約69%。企業(yè)的土地儲(chǔ)備充裕、布局結(jié)構(gòu)相對(duì)優(yōu)質(zhì)，可滿足未來(lái)3-4年的發(fā)展需求。

??【結(jié)算毛利率持續(xù)下滑，盈利水平仍處于行業(yè)高位】2023年華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2511.4億元，同比增長(zhǎng)21.3%；毛利潤(rùn)631.6億元，同比增長(zhǎng)16.3%。綜合毛利率25.2%，同比降低1個(gè)百分點(diǎn)，凈利率和歸母凈利率同比分別降低了0.7和1.1個(gè)百分點(diǎn)至14.9%和12.5%。企業(yè)在行業(yè)下行的情況下仍然保持著較強(qiáng)的盈利能力，但是其結(jié)算毛利率仍在繼續(xù)下滑，較2022年的23%下降了2.3個(gè)百分點(diǎn)至20.7，未來(lái)利潤(rùn)率仍有可能繼續(xù)承壓。

??【財(cái)務(wù)穩(wěn)健、負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資成本維持行業(yè)低位】截至2023年底華潤(rùn)置地的持有現(xiàn)金為1143.4億元，同比增加了17.3%；現(xiàn)金短債比1.78、長(zhǎng)短期債務(wù)比2.61，同比分別提升0.19和0.07。凈負(fù)債率則降低了6.2個(gè)百分點(diǎn)至32.6%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率微降1.7個(gè)百分點(diǎn)至58.4%。企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，財(cái)務(wù)水平持續(xù)穩(wěn)健，同時(shí)2023年底企業(yè)的加權(quán)平均融資成本同比下降19個(gè)基點(diǎn)至3.56%，維持在行業(yè)較低水平。

??【積極向大資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，未來(lái)將其打造為第二增長(zhǎng)曲線】2023年華潤(rùn)置地堅(jiān)持“城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”戰(zhàn)略定位，持續(xù)鞏固“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式，為長(zhǎng)期跨周期發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。購(gòu)物中心租金收入179億元，同比增長(zhǎng)29.7%。代建業(yè)務(wù)在全國(guó)新獲取項(xiàng)目80個(gè)，期末在管代建項(xiàng)目338個(gè)，建筑面積約6393萬(wàn)平米。隨著消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲得政策支持，華潤(rùn)置地開(kāi)始將資管業(yè)務(wù)明確作為主航道業(yè)務(wù)之一進(jìn)行推動(dòng)，積極向大資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，目標(biāo)在“十四五”之內(nèi)把資管業(yè)務(wù)培育成為企業(yè)的第二增長(zhǎng)曲線。

??01 銷售

??排名穩(wěn)居行業(yè)第四位
銷售去化面臨一定壓力

??2023年華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3070.3億元，簽約銷售面積1307萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)1.9%和減少8.3%。在百?gòu)?qiáng)房企銷售金額同比減少16.5%的背景下，華潤(rùn)置地仍然實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)的止跌回升，全口徑銷售金額排名穩(wěn)居行業(yè)第四位，同時(shí)權(quán)益比例較上年提升1個(gè)百分點(diǎn)至70%。

??銷售的止跌回升，一方面是得益于華潤(rùn)置地聚焦一二線城市的戰(zhàn)略布局，2023年一二線城市簽約占比同比提升了4個(gè)百分點(diǎn)至91%，因此銷售均價(jià)達(dá)到了23486元/平方米，同比提升11.1%。另一方面則是華潤(rùn)置地加快了推盤速度，2023年首開(kāi)的64個(gè)項(xiàng)目的平均首開(kāi)周期為6.1個(gè)月，同比減少了1個(gè)月。

??2024年華潤(rùn)置地目標(biāo)要維持行業(yè)前四的地位，計(jì)劃可售貨值約為5308億元，其中計(jì)劃新推的可售貨值規(guī)模為2500億元。從近年來(lái)企業(yè)的推盤計(jì)劃可以看出，年初存量貨值對(duì)全年計(jì)劃可售貨值的占比逐年提升，從2021年初的38%提升至2024年初的53%；企業(yè)整體去化率也從2020年的59.7%逐年降至2023年的52.2%，未來(lái)需關(guān)注存量物業(yè)的去化。

??2024年2月，華潤(rùn)置地將原有7個(gè)大區(qū)重組為5個(gè)大區(qū)：原華北大區(qū)與原東北大區(qū)合并，成立新的北方大區(qū)；原華中大區(qū)的武漢公司、長(zhǎng)沙公司劃歸原華西大區(qū)，更名為中西部大區(qū)；原華中大區(qū)的鄭州公司劃歸北方大區(qū)管理。在這樣的結(jié)構(gòu)調(diào)整之后，2023年華東大區(qū)和北方大區(qū)是華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的主力，銷售金額占比分別達(dá)到28.6%和23.6%。深圳大區(qū)和華南大區(qū)的銷售貢獻(xiàn)度也分別同比提升4.4和2.3個(gè)百分點(diǎn)至14.9%和10.8%。分城市來(lái)看，2023年華潤(rùn)置地業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)TOP10城市的簽約金額占比達(dá)58%（北京、深圳、成都、杭州、武漢、廣州、蘇州、東莞、上海和合肥），城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)仍然較為集中。

??02 投資

??一二線城市占比超過(guò)9成
土地儲(chǔ)備充足、結(jié)構(gòu)優(yōu)化

??2023年華潤(rùn)置地新獲取項(xiàng)目68個(gè)，新增土地投資權(quán)益地價(jià)1118億元，總計(jì)容建筑面積1325萬(wàn)平方米、權(quán)益面積863萬(wàn)平方米，權(quán)益拿地銷售比約為0.52，企業(yè)仍然保持著較強(qiáng)的拿地力度。新增投資中，一二線城市投資權(quán)益地價(jià)和總可售貨值占比均為93%。此外，華潤(rùn)置地還在北京、上海、廣州、三亞、武漢、南京等地獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目8個(gè)。

??截至2023年底，華潤(rùn)置地總土地儲(chǔ)備建筑面積為6250萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備建筑面積4317萬(wàn)平方米，權(quán)益比約69%。其中，開(kāi)發(fā)物業(yè)土地儲(chǔ)備面積5245萬(wàn)平方米，權(quán)益面積3625萬(wàn)平方米，一二線城市面積占比同比提升2個(gè)百分點(diǎn)至73%；值得注意的是，2020年及之前獲取的項(xiàng)目貨值占比32%，存貨去化需關(guān)注。投資物業(yè)土地儲(chǔ)備面積1004萬(wàn)平方米，權(quán)益面積692萬(wàn)平方米，一二線城市面積占比與2022年持平為78%、購(gòu)物中心占比71.5%，在建及規(guī)劃中購(gòu)物中心50座。整體看來(lái)華潤(rùn)置地的土地儲(chǔ)備充裕、布局結(jié)構(gòu)相對(duì)優(yōu)質(zhì)，可滿足未來(lái)3-4年的發(fā)展需求。

??03 盈利

??結(jié)算毛利率持續(xù)下滑
盈利水平仍處于行業(yè)高位

??2023年華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2511.4億元，同比增長(zhǎng)21.3%；毛利潤(rùn)631.6億元，同比增長(zhǎng)16.3%。綜合毛利率25.2%，同比降低1個(gè)百分點(diǎn)。2023年華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)373億元、歸母凈利潤(rùn)313.7億元，同比分別增長(zhǎng)25.2%和11.7%。凈利率和歸母凈利率同比分別降低了0.7和1.1個(gè)百分點(diǎn)至14.9%和12.5%。 

??整體看來(lái)，華潤(rùn)置地在行業(yè)下行的情況下仍然保持著較強(qiáng)的盈利能力。但是值得注意的是，由于近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)下行，2023年華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入2120.8億元，同比增長(zhǎng)20%，但是由于結(jié)算產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響，其結(jié)算毛利率仍在繼續(xù)下滑，較2022年的23%繼續(xù)下降了2.3個(gè)百分點(diǎn)至20.7%。

??截至2023年底，華潤(rùn)置地并表口徑的已簽未結(jié)算開(kāi)發(fā)物業(yè)營(yíng)業(yè)額2841億元，其中預(yù)計(jì)1939億元可于2024年結(jié)算；非并表口徑已簽未結(jié)開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為 873 億元，其中 669 億元計(jì)劃于2024 年結(jié)算。整體看來(lái)企業(yè)未來(lái)營(yíng)收和合聯(lián)營(yíng)受益的增長(zhǎng)得到了一定的保障，但是受行業(yè)整體利潤(rùn)下滑的影響，其利潤(rùn)率則仍有可能繼續(xù)承壓。

??04 償債

??財(cái)務(wù)穩(wěn)健、負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化
融資成本維持行業(yè)低位

??截至2023年底華潤(rùn)置地的持有現(xiàn)金為1143.4億元，同比增加了17.3%；現(xiàn)金短債比1.78、長(zhǎng)短期債務(wù)比2.61，同比分別提升0.19和0.07。凈負(fù)債率則降低了6.2個(gè)百分點(diǎn)至32.6%，保持在行業(yè)低位；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率微降1.7個(gè)百分點(diǎn)至58.4%。企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，財(cái)務(wù)水平持續(xù)穩(wěn)健。2023年華潤(rùn)置地以超短期融資券以及中期票據(jù)合計(jì)融資215億元，票面利率在2.16%至3.55%區(qū)間。截至2023年底，華潤(rùn)置地加權(quán)平均融資成本同比下降19個(gè)基點(diǎn)至3.56%，維持在行業(yè)較低水平，平均債務(wù)期限為5.4年，與2022年持平。同時(shí)標(biāo)普、穆迪及惠譽(yù)也都維持華潤(rùn)置地Baa1/BBB+投資級(jí)信用評(píng)級(jí)及穩(wěn)定展望。

??05 多元化

??積極向大資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型
未來(lái)將其打造為第二增長(zhǎng)曲線

??2023年華潤(rùn)置地堅(jiān)持“城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”戰(zhàn)略定位，持續(xù)鞏固“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式，即開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)+資管業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以及生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。以“有利潤(rùn)增長(zhǎng)的營(yíng)收和有現(xiàn)金流的利潤(rùn)”為核心經(jīng)營(yíng)策略，實(shí)現(xiàn)“加快建設(shè)綜合實(shí)力領(lǐng)先的城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，創(chuàng)建世界一流企業(yè)”的整體戰(zhàn)略目標(biāo)。 

??其中，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)+資管業(yè)務(wù)方面，2023年華潤(rùn)置地購(gòu)物中心租金收入179億元，同比增長(zhǎng)29.7%。旗下在營(yíng)購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)零售額1639億元，同比增長(zhǎng)44.2%。新開(kāi)業(yè)10個(gè)高能級(jí)購(gòu)物中心，位于北京、杭州、南京、昆明等城市。2024年華潤(rùn)置地計(jì)劃在北京、深圳、南京、西安、長(zhǎng)沙、鄭州等地新開(kāi)約16座購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)2027年末在營(yíng)購(gòu)物中心將增至117個(gè)。寫字樓實(shí)現(xiàn)租金收入20.6億元 同比增長(zhǎng)10.2%；出租率逆勢(shì)提升，較2022年底增加2.6個(gè)百分點(diǎn)至81.8%。期內(nèi)酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入23.2億元，同比增長(zhǎng)66.3%；房?jī)r(jià)超越疫情前水平，入住率回升至 63%。

??隨著消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲得政策支持，華潤(rùn)置地開(kāi)始將資管業(yè)務(wù)明確作為主航道業(yè)務(wù)之一進(jìn)行推動(dòng)，積極向大資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在不斷擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)管理規(guī)模的同時(shí)，積極探索私募REITs和Pre-REITs等金融工具，構(gòu)建公募私募兩大金融平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)投融建管退的資本循環(huán)，目標(biāo)在“十四五”之內(nèi)把資管業(yè)務(wù)培育成為企業(yè)的第二增長(zhǎng)曲線。目前，華潤(rùn)置地已經(jīng)成功發(fā)行了兩個(gè)公募REITs，分別是長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的華夏基金華潤(rùn)有巢 REIT，以及消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的華夏華潤(rùn)商業(yè) REIT。其中華夏華潤(rùn)商業(yè) REIT正在準(zhǔn)備擴(kuò)募，初步篩選了20個(gè)購(gòu)物中心作為潛在擴(kuò)募資產(chǎn)，計(jì)劃在5-6年以后形成較大的商業(yè)REITs的平臺(tái)，做到300-500億元的規(guī)模。 

??輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)上，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在全業(yè)態(tài)版圖都開(kāi)始加速擴(kuò)張，成為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新動(dòng)能。2023年華潤(rùn)萬(wàn)象生活旗下的在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量增至101個(gè)，管理面積達(dá)到了1097萬(wàn)平米；寫字樓物業(yè)在管項(xiàng)目195個(gè)，在管面積1482萬(wàn)平米；物管在管面積同比增長(zhǎng)24.6%至3.7億平米；實(shí)現(xiàn)新增第三方合約面積5652萬(wàn)平米，行業(yè)影響力持續(xù)提升。 

??在生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)方面，華潤(rùn)置地的代建業(yè)務(wù)和長(zhǎng)租公寓也在持續(xù)發(fā)力。2023年企業(yè)的代建業(yè)務(wù)在全國(guó)新獲取項(xiàng)目80個(gè)，期末在管代建項(xiàng)目338個(gè)，建筑面積約6393萬(wàn)平米。長(zhǎng)租公寓方面在年底的累計(jì)在管項(xiàng)目60個(gè)，管理規(guī)模5.6萬(wàn)間，穩(wěn)定期出租率提升2個(gè)百分點(diǎn)至94%。整體來(lái)看，華潤(rùn)置地旗下的多元化業(yè)務(wù)協(xié)同主業(yè)，為長(zhǎng)期跨周期發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，對(duì)資管業(yè)務(wù)的重視也將成為集團(tuán)未來(lái)發(fā)展的重要方向。