??導語

??行業(yè)下行調整期，保利置業(yè)保持穩(wěn)健的銷售、投資節(jié)奏，在產(chǎn)品力升級迭代的加持下，企業(yè)未來發(fā)展有保障。

??◎  文 /克而瑞研究中心

??01 穩(wěn)健發(fā)展
2023年業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體

??在行業(yè)深度調整的市場背景下，保利置業(yè)近年來仍保持了良好的發(fā)展勢頭。從銷售業(yè)績來看，2023年行業(yè)規(guī)模繼續(xù)下行，但保利置業(yè)年內實現(xiàn)累計業(yè)績同比增長，且自2019年至今業(yè)績增速都明顯優(yōu)于行業(yè)整體和百強房企平均水平。具體來看，2023年保利置業(yè)累計實現(xiàn)合同銷售金額536億元，同比增長6.8%。

??銷售規(guī)模的逆勢增長，得益于保利置業(yè)在長三角、珠三角區(qū)域的深耕布局。2023年，包含香港地區(qū)在內，保利置業(yè)在長三角和珠三角區(qū)域的銷售金額占比達到67%。同時受銷售結構影響，保利置業(yè)近年來的合同銷售均價也呈逐年提升的趨勢。2023年保利置業(yè)的合同銷售均價達到23805元/平方米，較2022年提升13.8%。

??02 財務優(yōu)勢凸顯
奠定企業(yè)長期發(fā)展基礎

??基于年內高質量的銷售，保利置業(yè)2023年實現(xiàn)銷售回籠金額537億元，銷售回籠率達到100%，同比提高了11個百分點；年內實現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入約人民幣54億元，期末持有現(xiàn)金同比微增至316.32億元人民幣，現(xiàn)金短債比為1.52，短期償債壓力較小。

??與此同時，2023年保利置業(yè)仍然保持著較為明顯的融資優(yōu)勢，在房企融資環(huán)境仍然趨緊的情況下，于年內完成發(fā)行40億元的公司債和30億元的中期票據(jù)，公開市場信用債融資占比持續(xù)擴大的同時，平均融資成本也同比繼續(xù)下降了0.39個百分點至3.88%。

??期內企業(yè)主動調整杠桿，總有息負債同比減少7.69%至738.95億元，凈負債率同比大幅降低22.8個百分點至93.1%。整體來看，保利置業(yè)財務狀況持續(xù)改善，現(xiàn)金流動性充裕，為企業(yè)長期發(fā)展奠定了扎實的基礎。

??03 審慎、聚焦
2023年投資布局高能級城市優(yōu)質地塊

??從企業(yè)投資來看，目前市場尚處于筑底修復階段，行業(yè)整體投資低迷、規(guī)模房企投資意愿未有改觀、審慎投資仍是主旋律。2023年銷售百強房企的拿地銷售比保持在0.21的低位，有近半數(shù)百強房企仍未拿地。同時，布局高能級核心城市成為房企共識，新增投資更聚焦核心城市、核心區(qū)域的地塊。

??具體來看，近兩年保利置業(yè)拿地投資戰(zhàn)略精準，在投資區(qū)域上聚焦熱點區(qū)域和高能級城市。2023年企業(yè)新增土地約九成集中于長三角區(qū)域，并加大一線城市布局力度，企業(yè)在上海全年投資占企業(yè)全年整體投資50%以上。

??截至2023年底保利置業(yè)的總土儲建面為1669.2萬平方米，土地儲備充裕且區(qū)域布局較為優(yōu)異。其中長三角和大灣區(qū)的權益土儲占比較期初提高5個百分點至48%，一線城市權益土儲占比較期初提高4個百分點至26%。目前行業(yè)背景下，深耕經(jīng)濟發(fā)達的重點區(qū)域是企業(yè)業(yè)績的重要支撐，也是企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的基礎。

??04 聚焦“產(chǎn)品+服務”
打造差異化產(chǎn)品提升企業(yè)競爭力

??近年來在行業(yè)深度調整的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模紅利向產(chǎn)品紅利過渡轉變。保利置業(yè)也積極順應行業(yè)發(fā)展趨勢、踐行長期主義，聚焦“產(chǎn)品+服務”、圍繞客戶需求提升產(chǎn)品力。2023年保利置業(yè)全面升級了產(chǎn)品體系，以“POLYLIGHT·人居四感體系”及致美生活圖譜為迭代指引，形成包括“甲第”、“譽”、“賦”、“印”、“壹號”五大產(chǎn)品系。針對不同客戶群體給出差異化的產(chǎn)品，旨在為全齡段客戶營造全場景生活。通過對整個產(chǎn)品設計底盤的構建及產(chǎn)品系的迭代，企業(yè)核心競爭力得到加強，進而提升產(chǎn)品溢價、助力項目銷售去化，推動企業(yè)實現(xiàn)高質量可持續(xù)發(fā)展。

??總結：行業(yè)下行調整期，保利置業(yè)保持銷售、投資節(jié)奏，穩(wěn)健高質量發(fā)展。同時，2023年保利置業(yè)選擇聚焦產(chǎn)品力與服務力，響應市場變化、迭代升級五大產(chǎn)品系，針對不同客群打造差異化產(chǎn)品。在產(chǎn)品力升級迭代的加持下，增強核心競爭力。同時，依托央企背景疊加其自身戰(zhàn)略布局深耕的資源優(yōu)勢，未來保利置業(yè)的行業(yè)競爭力將會有進一步提升。