??導(dǎo)語(yǔ)

??行業(yè)下行調(diào)整期，保利置業(yè)保持穩(wěn)健的銷售、投資節(jié)奏，在產(chǎn)品力升級(jí)迭代的加持下，企業(yè)未來(lái)發(fā)展有保障。

??◎  文 /克而瑞研究中心

??01 穩(wěn)健發(fā)展
2023年業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體

??在行業(yè)深度調(diào)整的市場(chǎng)背景下，保利置業(yè)近年來(lái)仍保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。從銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，2023年行業(yè)規(guī)模繼續(xù)下行，但保利置業(yè)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，且自2019年至今業(yè)績(jī)?cè)鏊俣济黠@優(yōu)于行業(yè)整體和百?gòu)?qiáng)房企平均水平。具體來(lái)看，2023年保利置業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額536億元，同比增長(zhǎng)6.8%。

??銷售規(guī)模的逆勢(shì)增長(zhǎng)，得益于保利置業(yè)在長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域的深耕布局。2023年，包含香港地區(qū)在內(nèi)，保利置業(yè)在長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域的銷售金額占比達(dá)到67%。同時(shí)受銷售結(jié)構(gòu)影響，保利置業(yè)近年來(lái)的合同銷售均價(jià)也呈逐年提升的趨勢(shì)。2023年保利置業(yè)的合同銷售均價(jià)達(dá)到23805元/平方米，較2022年提升13.8%。

??02 財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)凸顯
奠定企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展基礎(chǔ)

??基于年內(nèi)高質(zhì)量的銷售，保利置業(yè)2023年實(shí)現(xiàn)銷售回籠金額537億元，銷售回籠率達(dá)到100%，同比提高了11個(gè)百分點(diǎn)；年內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入約人民幣54億元，期末持有現(xiàn)金同比微增至316.32億元人民幣，現(xiàn)金短債比為1.52，短期償債壓力較小。

??與此同時(shí)，2023年保利置業(yè)仍然保持著較為明顯的融資優(yōu)勢(shì)，在房企融資環(huán)境仍然趨緊的情況下，于年內(nèi)完成發(fā)行40億元的公司債和30億元的中期票據(jù)，公開(kāi)市場(chǎng)信用債融資占比持續(xù)擴(kuò)大的同時(shí)，平均融資成本也同比繼續(xù)下降了0.39個(gè)百分點(diǎn)至3.88%。

??期內(nèi)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整杠桿，總有息負(fù)債同比減少7.69%至738.95億元，凈負(fù)債率同比大幅降低22.8個(gè)百分點(diǎn)至93.1%。整體來(lái)看，保利置業(yè)財(cái)務(wù)狀況持續(xù)改善，現(xiàn)金流動(dòng)性充裕，為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

??03 審慎、聚焦
2023年投資布局高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)地塊

??從企業(yè)投資來(lái)看，目前市場(chǎng)尚處于筑底修復(fù)階段，行業(yè)整體投資低迷、規(guī)模房企投資意愿未有改觀、審慎投資仍是主旋律。2023年銷售百?gòu)?qiáng)房企的拿地銷售比保持在0.21的低位，有近半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企仍未拿地。同時(shí)，布局高能級(jí)核心城市成為房企共識(shí)，新增投資更聚焦核心城市、核心區(qū)域的地塊。

??具體來(lái)看，近兩年保利置業(yè)拿地投資戰(zhàn)略精準(zhǔn)，在投資區(qū)域上聚焦熱點(diǎn)區(qū)域和高能級(jí)城市。2023年企業(yè)新增土地約九成集中于長(zhǎng)三角區(qū)域，并加大一線城市布局力度，企業(yè)在上海全年投資占企業(yè)全年整體投資50%以上。

??截至2023年底保利置業(yè)的總土儲(chǔ)建面為1669.2萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備充裕且區(qū)域布局較為優(yōu)異。其中長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的權(quán)益土儲(chǔ)占比較期初提高5個(gè)百分點(diǎn)至48%，一線城市權(quán)益土儲(chǔ)占比較期初提高4個(gè)百分點(diǎn)至26%。目前行業(yè)背景下，深耕經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的重點(diǎn)區(qū)域是企業(yè)業(yè)績(jī)的重要支撐，也是企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)。

??04 聚焦“產(chǎn)品+服務(wù)”
打造差異化產(chǎn)品提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

??近年來(lái)在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模紅利向產(chǎn)品紅利過(guò)渡轉(zhuǎn)變。保利置業(yè)也積極順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、踐行長(zhǎng)期主義，聚焦“產(chǎn)品+服務(wù)”、圍繞客戶需求提升產(chǎn)品力。2023年保利置業(yè)全面升級(jí)了產(chǎn)品體系，以“POLYLIGHT·人居四感體系”及致美生活圖譜為迭代指引，形成包括“甲第”、“譽(yù)”、“賦”、“印”、“壹號(hào)”五大產(chǎn)品系。針對(duì)不同客戶群體給出差異化的產(chǎn)品，旨在為全齡段客戶營(yíng)造全場(chǎng)景生活。通過(guò)對(duì)整個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)底盤(pán)的構(gòu)建及產(chǎn)品系的迭代，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力得到加強(qiáng)，進(jìn)而提升產(chǎn)品溢價(jià)、助力項(xiàng)目銷售去化，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

??總結(jié)：行業(yè)下行調(diào)整期，保利置業(yè)保持銷售、投資節(jié)奏，穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)，2023年保利置業(yè)選擇聚焦產(chǎn)品力與服務(wù)力，響應(yīng)市場(chǎng)變化、迭代升級(jí)五大產(chǎn)品系，針對(duì)不同客群打造差異化產(chǎn)品。在產(chǎn)品力升級(jí)迭代的加持下，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，依托央企背景疊加其自身戰(zhàn)略布局深耕的資源優(yōu)勢(shì)，未來(lái)保利置業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)有進(jìn)一步提升。